国税总局调研房地产税费 要调整税费？

国家统计局日前发布的数据显示，10月份70个大中城市新房价格环比无一上涨，尽管环比降幅继续收窄，但房价尚未止跌企稳。

多位业内人士分析，央行9·30新政之后，全国楼市确实出现一波回暖，但进入11月后，回暖态势并未得以持续，多地房地产市场成交再次趋于平淡。随着经济下滑压力的加大，政府或再次出手维稳楼市。

国税总局多地调研

“此前国税总局的确派出调研组对部分城市的房地产行业相关税种进行调研，并对二手房交易环节各税种的税收情况做了详细的摸底。”东部某省会城市政府部门的一位官员告诉记者，从国税总局调研期间透露的情况来看，国税总局确实有计划对二手房交易营业税做出调整，但是否会在今年年底出台仍要视市场情况而定。

一位接近国税总局的知情人士则表示，二手房营业税政策在年底前进行调整的可能性很大，预计在调整方向上国税总局会给出一个比较宽泛的政策基调，但具体落地政策还需要各地出台。

“近期，我们多次给相关部委和地方政府提供二手房交易数据，从目前的市场情况来看，二手房的成交状况在经历了10月份的短暂回暖之后，目前仍不容乐观。”链家地产一位高层告诉记者，从全国层面来看，在二手房的相关税费政策中，营业税的免征期限具有较大调整空间。

日前，部分城市二手房市场再次呈现出成交放缓的趋势。以北京为例，伟业我爱我家市场研究院16日统计显示，11月上半月，北京市二手住宅网签量为4662套，环比10月下半月回落31.5%，与9月相比回落幅度达21.7%。

伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，就北京现阶段二手房的区位和价格来说，整体总价依然较高。在银行房贷七折利率优惠难以落地、贷款成本偏高的情况下，未来一段时间二手房交易量或将回归平淡，议价空间或将进一步增大，二手房价也将出现稳中有降。

按照营业税暂行条例规定，目前商品房过户已满2年但未满5年的二手房交易，统一按销售收入全额征税。以一套市场成交价格100万元的普通住宅为例，超过2年但未满5年，出售时需要缴纳5%的营业税即5万元，同时以5万元营业税为基准，分别还需要缴纳6%的城建税、3%的教育税和2%的地方教育附加税，共0.55万元。

“对税费政策的调整不仅关系到市场，还关系到地方财政，二手房交易营业税目前属于各地税局管理范畴，一旦做出调整会影响地方财政收入，所以目前国税总局还需要对税种价值做出全面评估。”上述接近国税总局的人士表示。

实际上，差额税制一直是楼市调控的重要手段，利用二手房交易营业税来调整楼市早有先例。

1999年，为配合当时国家住房制度改革，积极启动住房二级市场，国家出台优惠政策提出，个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，且销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

此后，为了遏制房价过快上涨，国家频繁调整二手房交易税的免征期限。2005年，国务院为遏制投机炒作，稳住房价，将前述免征营业税期限“1年”调整为“2年”。2009年12月，国务院又将免征期限由“2年”调整为“5年”。2011年1月，在免征营业税期限5年的基础上，国务院将此前的二手房销售总额差额计征改为全额计征。

地方首提营业税补贴

尽管中央层面尚未出台相关政策，目前部分省市已经悄然调整了二手房交易税的相关政策。

前不久，江西省出台政策，提出对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房且属于家庭唯一住房的，契税按1%税率征收。同时，各地可对二手房交易应缴纳的契税、营业税给予适当补贴。

“由于二手房营业税属于各地税局管理范畴，因此地方政府有调整政策的权限，目前一些三四线城市为了刺激当地楼市成交，已经在政策上做出了调整，这也可以看出地方政府在救市行动中的迫切心态。”业内分析人士陈剑波告诉记者。

实际上，从今年各地纷纷取消限购开始，到央行9·30新政，各地的房地产政策已经进行了多次调整，其中超过20个城市还在购房补贴、契税减免等方面做出调整。不过，时至今日，多轮救市后，市场成交情况仍未出现明显好转。

国家统计局发布的数据显示，在新建商品住宅方面，与9月相比，10月份70个城市中价格下降的有69个，持平的有1个。同比去年价格下降的有67个，上涨的有3个。此外，10月全国一、二手住宅价格同比指数仍处于进一步回落状态，均为2011年以来最低水平，相较2012年上半年低谷时期水平还要低1.22点和0.52点。

陈剑波分析，今年以来中央和各地救市政策频出，但这些政策虽然在短期内有助于缓解住房刚需购房压力、刺激改善性需求入市，在楼市预期逆转、住宅市场购买力需求萎缩的因素下，刺激楼市效应远逊当初的政策预期。

周一，3月30日，央行在辟谣楼市将出台利好政策后3个小时，就戏剧性地释放了重磅“彩蛋”，一波力度类似于2009年救市政策的利好袭来——被称作“330新政”：二套房商贷最低首付比例降至40%;公积金贷款购首套房最低首付20%，二套房最低30%;二手房营业税由“满五年”放宽为“满两年”。

也许是幸福来得太突然，对于被严厉调控政策打压了4年的楼市来说，此时已经无暇顾及央行的失信，第一时间里，媒体、朋友圈、坊间杂谈中，都充满着癫狂的情绪，所有的讨论重点不是房价会不会涨，而是究竟会涨多少。

有人说：房价会上涨20%;有人说：买房的时机到了;也有人说：最后一次甩卖房产的机会到了;更有先知先觉者说，赶快买地产股，第二天肯定涨停。

但有趣的是，周二的地产股在开盘一度冲高后，立即来了个回马枪。截至收盘，有近百只房地产个股下跌，整个房地产板块跌幅达到1.69%，在行业板块跌幅榜中高居榜首。

资本市场对于楼市最宽松新政的反应如此出乎意料，在套牢不少追涨股民的同时，也把另一个问题提了出来：楼市新政真的就是涨价的灵符吗?原本是为了楼市健康发展出台的新政，很可能因为一些开发商的过度炒作，吹出更大的泡沫。

新房市场

躁动的狂欢与冷静的坚守

“零点行动”让售楼处陷入狂欢

市场化多年，中国楼市仍然是不折不扣的政策市!

周一下午，以降低二套房首付，营业税免征门槛改为两年为主的楼市新政刚刚发布，地产圈就躁动了，买房人跟着心动了，微信朋友圈也早早被“地产人”各种守得云开见月明的评论和转发刷屏了。“涨价”似乎即将来临，不可逆转。正当买房人焦虑无助时，“Duang”!“有良知”的开发商发布了“号外”，宣称4月1日前，不涨价，不打烊，就等买房人来抢房，并将其命名为“零点行动”。

作为行动的发起者，北京万科共有十个项目参与了“零点行动”，北京青年报记者第一时间赶到了参与“零点行动”的昌平区万科·金域东郡项目现场。售楼处已经聚集了几十名看房人，平时闲来无事的销售顾问们，此时忙得应接不暇，负责接待的销售顾问一边抱歉地让记者稍等等，一边赶快去送走上一个客户。

在交流中，销售人员告诉北青报记者，售楼处周一晚上就接到了通知，“周二不打烊，截至4月1日案场夜场零点，所有房源不涨价，并且项目还专门加推了新房源。案场的来访量较往常的确有明显增加”。

其中一位来看房的范先生透露，他去年年底就有买房的打算，一直想着抄底，周一刚听说楼市新政出台，就接到了售楼处销售人员的电话，催促他尽快来看看，声称过了这个时间点，项目就可能涨价了。而且周二来买房还能有特别优惠，为此，他向单位请了一天假，希望尽快把房子定下来。

无独有偶，作为万科“一哥”地位的挑战者，北京绿地也发出“号外”，承诺旗下的5个项目不涨价，通宵卖房。另外，合生、首开和方兴的多个项目，也高调宣称开展“零点行动”，抢收买房人。这些品牌房企纷纷承诺“不涨价”，主动“给优惠”，甚至明里暗里地威胁“不买马上涨”等，进行着狂欢似的促销。

楼市真的会借机疯狂吗?其实并不然，有业内人士对于“零点行动”就认为，归根到底只是开发商营销层面的狂欢。毕竟新政出台前，各个项目还在为没有买房人而发愁，新政的出台，只是给了开发商营销创造了新的噱头，借此吸引买房人。

其实即便涨价也有具体的涨法，何况北京楼市的价格审批监管政策依然存在，开发商虽然看好预期，但也不一定会任性涨价。

教训犹在 房企高层刻意淡化

不得不佩服各大房企营销总监的“长袖善舞”，本是稳定楼市健康发展的新政策，一出台就成了各个项目刺激买房人购房的最好概念。也确实营造出了市场强势走红的感觉，但购房人也不必过于担心涨价问题。事实上，在各大房企的高层决策层面上，开发商对于楼市的判断依旧谨慎，之前因为利好政策任性涨价，结果陷入被动的经历，让很多房企依旧坚持“以出量为主”。

周二，万科召开了2014年的年报发布会，对于热热闹闹的楼市新政，万科总裁郁亮表示：“任何政策都改变不了趋势，从黄金时代到白银时代这是市场发展趋势，而政策对市场健康发展会起到至关重要的作用，但是本身并不改变趋势。我们欢迎任何对房地产健康发展有利的事情，但是同样深信不疑房地产白银时代已经来临。”

另外，当代置业执行董事兼总裁张鹏也认为：“从新出台的两大政策看，政府的救市措施显然没有穷尽。地产政策还可能进一步松动，货币政策也许会继续放宽，基建投资持续加码。但‘330新政’也并非想给楼市带来多大的震动，尤其是回归到2008、2009年那样的火热更是不太现实，政府更希望通过‘330新政’让楼市健康发展。”

一位国有房企的销售负责人也对北青报记者表示，2010年时，通州楼市因为利好政策刺激，任性涨价，结果被买房人抛弃，被政策套牢，并在随后的三四年里，眼睁睁看着房山、大兴等区域大红大紫，通州却始终不温不火。这样的教训依旧历历在目，因此公司高层在内部会议上明确，并不因为利好政策而加大销售目标，依旧坚持跑量出货。

数据也显示，楼市中库存量依旧“高烧不退”。从已经披露2014年年报的62家A股房企看，截至去年年末，这62家房企的存货量已高达1.6万亿元，同比增长14.6%。

国泰君安宏观研究团队分析师任泽平也发表观点认为，楼市新政只是短期的刺激，包括土地价格门槛越来越高，房企利润率下降，买房人购房压力大等问题并没有很好地解决。

而各大房企的高层也对新政下的价格策略表态谨慎，主要都是稳健、灵活、积极应对这类的关键词。

冷静派

成交量短期会放量 但价格波动不会太大

虽然“330新政”对于楼市是直接的利好刺激，但还是有不少业内人士对此持保守态度。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，“330新政”并不会带来房地产的春天，仅会刺激宏观楼市二季度房地产成交放量，价格则变化不大。在他看来，这两个政策加在一起，最多会刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能够有所上升，同步会带动一些新房成交量上涨。胡景晖表示，从去年“930” 到后面的降息、降准等等，在现在的经济新常态之下，房地产的经济刺激政策有效期基本在两三个月，政策消化后房地产会不断重复打回原形，再来一次，然后又打回原形，然后又再来一次，这就是房地产行业的新常态。

部分证券机构对于“330新政”刺激楼市的有效期也持保留态度。国泰君安最新一期报告中预计，楼市会因“330政策”有一波小周期回升，会释放规模庞大的改善型需求，但这是短期的春药，长期的毒药，改革的麻药。房地产长周期拐点出现以后，刺激楼市实质是透支未来需求，希望这是为改革手术赢得时间的麻药。民生证券的报告中也认为，鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力将缓解。但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

“330新政”能否成功扭转楼市颓势短期内难有定论，但对于“330新政”的后招，业内同样也有期待。胡景晖表示，此轮新政，只是将营业税免征期从五年减至两年，并未提及个人所得税，如果此轮政策被市场消化后，依然可推出取消或减少个人所得税的后招。北京市房协秘书长陈志也指出，对于北京房地产市场，可采取一些更激进的调整政策，来扭转当前的房地产情况，20%个税是二手房市场发展的巨大障碍，应取消或暂停20%个税的执行。同时，在限购政策不能取消的情况下，对于拥有一套住房的非京籍人士，如首套房户型过小，允许购买二套房改善住房需求。

二手房市场

待价而沽与继续“拧巴”

后悔挂牌 房主态度转硬

如果说新房市场中，开发商还需要一段时间来应对新政带来的市场变化，那在二手房市场，买卖双方的态度转变可以瞬间发生。

3月30日晚间，记者走访团结湖地区中介门店时发现，虽然政策刚出，但门店的中介人员对于新政已经了如指掌。对上门咨询的客户，都会以新政来开场，对于门店外悬挂的房源信息，很多位中介都表示，实际的售价可能发生变化，业主涨价可能性较大。

房主心态的变化很快就体现在对上门买家的态度上。3月31日，记者咨询了定福庄区域多家中介的不同房源。除了成功看了一套钥匙由中介保管的房源外，在其余的房源上，都吃了“闭门羹”，房主以各种理由拒绝了记者上门看房。在唯一成功看房的房屋内，中介人员给房主打了电话，表示已经有人诚心想购买，并咨询了价格是否还有商量，什么时候可以见面等问题，房主虽没有当时提出涨价，但表示还需要和家人商量，想再考虑下价格。

在另一家中介门店里，中介人员透露，政策虽然仅出台不到一天，但已有房主致电提出要涨价，幅度也不小，甚至还有几天前已经确定双方意向的交易，现在房主提出要反悔加价出售。不过这种现象并不普遍。这位中介还表示，这次新政出台和以前相比，买卖双方的反应迅速了不少，他觉得和现在信息传播渠道又快又广也有关系，“很多客户都是在朋友圈里看到消息，马上就打电话来问。”

当记者以一位房主的身份进店咨询时，中介的说法却发生了微妙的变化，接待的中介人员表示，有房想卖应尽快出手，近期上门咨询的购房人就多了起来，新政出台后肯定上门的人会更多，这会儿出手能占据主动性，如果再等一段时间，好多满两年的房源出来了，竞争会更激烈。

继续纠结 置换者表示新政对他们帮助不大

听闻新政出台，心情亢奋，想要提价出售或快速入市的买卖双方大有人在，但还有一些人，心里变得更“拧巴”。

崔女士就是其中一员，她居住在大兴某别墅区内，因为家庭成员的增加，她想在同一小区中置换一个较大的别墅。春节过后，崔女士就将自己的房子挂到了中介那里，同时也让中介帮她寻觅合适的房源。进入3月，咨询的人明显增多，她正在考虑近期出手。得知新政出台后，她并没有很兴奋，因为她虽然身为房主，但不仅是房主。崔女士一方面希望自己的房子能够卖出一个更好的价钱，另一方面又希望自己可以尽快卖出房子，拿到房款以优惠的价格买到新房子。在崔女士看来，政策只是增加了她的纠结，对于她的置换之路帮助并不大。

改善型需求购房者被认为是“330新政”的最大受益者，但事实上，在限购没有解除的背景下，“买一卖一”是这一人群的主要置业方式之一。据国内最大的二手房交易58同城样本调查，目前出售刚需房源的业主中，有70%以上为筹集资金或腾出购房指标以购买改善型住宅。也就是说这些业主既是购房人，又是买房人，新政给他们带来的实惠，在两次交易行为中被消化无形。

除了心理上的“拧巴”外，新政还将为二手房市场增加更多的房源。“330新政”中，将免征营业税的房源，从原来的购买满五年缩减至了满两年，这将向市场释放大量的免营业税房源。不过北京的限购并未取消，市场上整体的购房资格并未增加，这意味着具有购房资格的购房人有更多的“满二无税”房源可选择，激烈的竞争下，成交量的上涨在业内看来已经是必然结果，但价格的走向尚未可知。

近期，国家有关部委联合出台了一系列政策“组合拳”，从土地供应源头调节、降低二套房贷首付比、缩短二手房营业税免征期限等，鼓励刚性住房需求和改善性住房需求入市。预期未来一段时间，我国住房市场交易被激活的可能性非常大，将对宏观经济稳定增长起到一定支撑作用。但同时还要考虑到“政策组合拳”可能会对市场主体行为产生中长期影响，需要根据市场演变及时作好政策预调和微调，避免政策滞后影响与未来供求关系产生共振作用。

政策是楼市运行重要外生变量

从1998年我国住房制度改革启动房地产市场至今，政策变量在很大程度上主导了房地产市场运行方向，对市场运行轨迹也产生重要影响。2003年和2009年以及其他时候房地产调控政策变化，成为我国房地产市场成交量急剧上升或急剧下跌的主要原因和动力。政策外生变量不仅影响到房地产开发建设的资金面环境，而且还会决定土地市场供求关系，成为市场预期的主要参数。当然，政策对市场的影响并不总是稳定的，随着房地产市场规模日益壮大，政策“有形之手”对市场的影响将会逐渐下降。即使如此，市场主体行为及心理预期存在路径依赖。就目前环境而言，政策外生变量依然能够对当前房地产市场施加重要影响，预期未来一段时间，我国房地产市场成交量上升，去库存化进程将会加快。据中国指数研究院百城价格指数，今年3月份有43个城市环比上涨，较上个月增加4个。政策刺激预期是一个重要的推动因素。

滞后效应与供求关系将形成共振

以熨平市场波动为主要目的的宏观政策，主要采取了反周期思路。通过改变政策环境，防止楼市大幅波动，是有效防控风险的必然要求。但在这个过程中，需要高度关注政策滞后效应对未来市场供求关系的共振作用。

刺激性房地产政策出台后的市场短期繁荣，可能会进一步强化市场主体乐观预期，特别是市场“惜售”的行为将会增强，同时房地产开发企业会积极拿地，而地价上涨并进一步强化市场上涨预期。与此同时，也需要注意，从中长期看，住宅市场需求释放应属于渐进过程，一方面是住房市场需求积累是一个缓慢过程，另一方面是潜在住房需求转化为现实购买力也是一个缓慢过程。但土地一级开发到住宅建成大约需要一年到一年半时间，未来新建住宅供应量上升与住宅需求相对平稳回落有可能会形成巨大矛盾，带来高住宅库存问题。2013年上半年，全国商品房销售面积同比增长28.7%。在商品房销售火热带动下，全国住宅投资同比增长20.8%，土地成交价款同比增长7.5%。但下半年开始，我国房地产市场行情急剧变化，市场需求快速回落加上宏观经济面增长前景不乐观，房地产市场成交量快速萎缩。2013年全国商品房销售面积同比增长17.3%，较上半年大幅回落11.4个百分点。

关注短期刺激对需求时间分布的影响

政策刺激具备脉冲响应效应，政策出台后短期内效果最大，随时间流逝，政策效应逐渐衰减。就房地产调控政策而言，主要是刺激政策改变了住宅需求释放的时间分布函数。这意味着相当部分需求将会提前入市。国外购买房产人群多集中在40岁后，而我国新参加社会工作年轻人购买房产的比例较大，住房需求在房价上涨预期下前移。从政策短期效应分析，住宅需求提前入市可以带动住宅成交量显著上升，刺激其他相关领域消费。但同时，未来一段时间的住宅需求释放将会受到冲击。住宅需求萎缩而市场供应上升，有可能会带来新的住宅库存问题。因此，在落实政策同时，也需要根据房地产市场供求关系演变和矛盾，及时预调和微调，让供给与需求在时间上做到基本吻合，在地理位置上大体匹配，才能确保房地产市场长期健康稳定发展。

提高政策实施效果还需要更加深入把握房地产市场形势。落实好“政策组合拳”，激活住房消费，还需要一系列配套政策措施，以及相关部门提高执行力。同时，也需要房地产开发企业适应政策环境加快住宅去库存进度，非理性提价或放慢销售节奏营造供不应求假象等，都会削弱政策刺激实际效果。这些都是政策执行层面需要考虑的。但关键还是要深入把握房地产形势，这是因为科学决策是以深入调查研究为前提。而调查研究必须要立足于数据分析。就房地产市场而言，目前最难以把握的是市场需求状况。地方政府不掌握当地城镇居民实际住房状况及住宅需求缺口，就难以有针对性地供应住宅用地，也很难针对市场变化及时调整政策。从这一点考虑，住宅不动产全国统一登记意义非常重大。此外，还要掌握城镇居民拥有二套房以上状况。二套以上住房将构成市场潜在供给，必须要纳入政策考虑范围。还有，要规范治理住房租赁市场。住房租赁市场是满足市场需求的重要途径。只有综合考虑市场需求与供给各方面因素，科学决策，及时调整，才能有效避免政策效应与未来市场供求关系形成共振作用。