收入跑不过房价，85%家庭无力购房

复旦大学住房政策研究中心陈杰教授表示，房价收入比因计算方法的不同会有所差异，但收入远远跑不过房价是不争的事实。他认为，如果按照上海目前的收入水平和户均90平方米的标准计算，85%的家庭买不起房完全合乎事实。

陈杰表示，现在每年买房的人约占上海总人口数的3%—4%，其中不乏外地人士和重复购房者。虽然看似比例不大，但每年的供应量很小，开发商并不愁卖。现在收入差距越来越大，利益熏心的开发商们眼中只有20%的富人。他同时认为，开发商即使降价依然有利可图，一味追求利益最大化将使购房者、政府和开发商本身陷入困局。“调控至少再坚持两三年，让投资者看不到利润空间，把资金转向别的投资领域。改变房产投资性质才是最终的解决办法。”

社科院蓝皮书房价论数字惊人引发2011年房地产十大猜想

中国社科院2011年《经济蓝皮书》对我国今明两年的房地产形势与调控作出分析，全国城镇居民的房价收入比是8.76，比2010年年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。

对房价走势进行了预测，如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。蓝皮书特别指出，目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。

为何调控政策一波又一波，房价却未见下降呢？

2010年，中国的房地产市场再次站上了前景难料的十字路口。在力度前所未有的宏观调控政策之下，其后续效应在业内的各个层面中显现，并将影响力延伸至并不遥远的未来。2011年向左走还是向右走？在又一个年根将至时，这一命题再次抛给了开发商、管理层及业内专家们。现在可以明确的是，下一年又将是房地产市场的一个关键节点。

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猜想二：调控政策加码

先后出台的两次调控政策对房地产市场的走势产生了决定性的影响，未来是否会出台更为严厉的调控政策，也成了业内人士近期议论的焦点。日前，中国民生银行地产金融部就发表《中国地产金融蓝皮书》称，2011年房地产政策环境仍可能偏紧，监管部门对房地产行业资金的监管必将日趋严格和规范。蓝皮书指出，未来监管房地产市场的手段会越来越多、工具也会越来越完善，这些必然都会加大对市场监管的力度，政府可能会继续加大对按揭、开发贷、土地储备贷款等各类房贷政策的执行情况的监察力度，及时严厉查处各类违法违规行为，继续完善土地招拍挂制度，切实落实房地产供地计划，增加有效供应。

猜想三：保障房供地放量

新版“国五条”再次提出增加居住用地供应总量，延续了之前调控政策中增加住房有效供给的基调，特别是要求切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。

四季度起，各地政府为响应政策要求，纷纷加大了土地供应量，同时提升了保障性住房的建设力度。11月，在上海公布的“十二五”期间住房建设初步方案中，保障性住房占据了房地产开发的大部分比例。北京则不但宣布已超额完成全年的保障房用地计划，而且表示未来将继续加大保障房土地、财政等投入。

不过，日前也有专家质疑某些城市公布的保障房供地数量是在玩“数字游戏”。相关业内人士认为，进一步监察、落实的调控政策将是政策层的一项工作重点，地方政府迫于中央方面的压力，也必然会加大对保障房用地的供应力度。

猜想六：物业税出台

近年来关于物业税的议论一直沸沸扬扬，物业税究竟该不该征，业界也莫衷一是。海南博鳌亚洲论坛上，中国房地产学会副会长陈国强就分析认为，如果能推动物业税的讨论，物业税可能出台。全国工商联房地产商会会长聂梅生不久前亦透露，房产税试点将在数月内启动，目前上海、重庆和国税总局各自研究的是不完全一样的模式，将分头试点后再总结推广。

国家实施调控政策以来，房价的上升势头暂时得以抑制。但对多数实力房企来说，现金流依旧充裕，各地不少楼盘都出现了“捂盘惜售”的现象，与相关政策进行博弈，等待市场回暖。业内一个较为普遍的观点是，如果这一轮的调控未能达到预期效果，物业税很可能是中央进行房地产调控的“杀手锏”。

猜想七：小产权房遭“严打”

国土部透露，国土部、住建部等14个部委正研究制定小产权房的清理整治方案。这个消息传递出的信号是：管理层可能要对小产权房“动刀”了。

关于“深圳市小产权房将拿全国首个准生证”的传言曾引起轩然大波，一时之间，小产权房有望转正的说法四起。但国土资源部很快就公开“辟谣”，表示此消息系媒体“理解偏差”，同时重申小产权房不符合国家现行法律规定，更不受法律保护。又有媒体曝出北京小产权房将有条件转正的消息，但很快又被北京国土资源局相关负责人予以否认。

由于系历史遗留问题，如何整治各地大量存在的小产权房一直令管理层颇为棘手，但在“小产权房不合法”这一原则问题上，中央层面一直都是态度坚决。既然转正无望，小产权房治理方案的出台就只是时间问题。

猜想十：万科丢“龙头”宝座

到2010年11月，万科以销售额破1000亿元坐稳“内地一哥”的地位。不过，随着其他实力房企的崛起，万科将丢掉业内龙头老大地位的预言也一直不绝于耳，就目前的情况分析，万科在2011年被赶超也并非不可能完成的神话。

最有可能向万科叫板的房企是绿城。绿城掌舵人宋卫平觊觎万科江湖老大地位已久，其将与万科最终对决的时间，就是定在了2011年。由于万科地产[简介最新动态]正由纯开发销售模式转向80%开发销售 20%持有经营，短期内将可能对其销售金额产生较大影响。事实上，其销售额增长率目前已经落后于绿城集团[简介最新动态]。

不过也有专家分析认为，如果2011年市场出现下滑，绿城可能面临销售量的萎缩，加之其在香港上市，再融资能力不如内地上市房企，资金链可能面临考验。前三季度绿城销售总额与销售面积均未入前五强。从资金层面上看，保利也有可能脱颖而出。2100433B

社科院蓝皮书房价论数字惊人

2010年12月7日中国社会科学院在北京发布2011年《经济蓝皮书》，对我国今明两年的房地产形势与调控作出分析。该书指出，目前中国85%家庭没有能力购买住宅，全国城镇居民的房价收入比是8.76，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。

蓝皮书肯定了中央政府对房地产的调控成效，房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%，比上年下降10个百分点。蓝皮书还预测，2011年如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。

同时，蓝皮书也指出，2010年房价上涨速度虽然放慢，但仍高于城乡居民收入增长速度。根据计算，2010年城镇居民房价收入比为8.76，比2009年的8.3上升0.46，也就是说普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。

而事实上，8.76的平均值完全无法代表房价上涨过快的大中城市，业内预计，上海等大城市房价收入比都已达到20以上，也就意味着20多年不吃不喝才能买一套房。

推保障房，但尚未体现到市场上

“借鉴新加坡模式，扩大保障房覆盖面。”采访中，地产评论员沈晓杰提出自己的建议。他认为，要解决大部分人的住房问题，1000万套还太少，要扩大保障房的供应量和覆盖面。一般来说，保障房在面积、容积率等方面会有特殊规定，政府出让70%的保障房用地却可以解决80%人的住房问题。

陈晟一直强调，结构性调整应当成为调控的关键所在。所谓的结构性调整，也就是要增加保障房在内的低价楼盘的供应比例，一旦比重大了，即使高低端楼盘均在涨价，市场总体价格还是稳定的。

上海社科院房地产研究中心顾建发和复旦大学陈杰教授均认为，保障房和商品房都必须增加供应。两者的诉求对象不同，也要保障那些商品房买不起、保障房买不到的中产阶级“夹心层”的购房权利。陈杰指出，当前政府推保障房力度很大，但尚未体现到市场上，要谨防“雷声大雨点小”。

中国社会科学院昨日发布的《中国房地产蓝皮书（2010）》指出，尽管我国房地产调控政策已实施数年，但2009年之所以房价、地价大幅上涨，还是与房地产调控措施未及时到位有关。

由于2009年房价已上升至高位，部分城市特别是一二线城市房价已触及甚至超过普通购房者的承受上限。如果2010年出台更为猛烈的房地产调控，2010年全国房地产价格会受到遏制，重点城市房价在下半年缓慢下调。二三线城市房价上涨速度减缓并出现调整。

在昨日上午的发布会上，蓝皮书主编、中国社科院管理研究所土地与房地产研究室主任李景国表示，如果2010年收紧货币，且加大房地产的调控力度，出台更为猛烈的房地产措施，2010年全国房地产价格会受到遏制，热点城市房价在下半年会下调。此外，二三线城市房价上涨的速度将减慢。

中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞分析，房价下行的幅度不会太大，时间不可能持久。房地产市场供不应求的矛盾可能至少还会持续20年。

社科院房产蓝皮书指出，房价过高、上涨过快，已经成为影响中国房地产市场持续稳定发展最突出的问题，使房地产泡沫不断加大。