房屋预售预售弊端

房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。

而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。

国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方，如21世纪初的大华府地区。一般开发商要求1万-2万美金的预售款，占总房价的比例一般都不大(如与30万-50万的房价相比)。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房子(户型、质量等原因)不满意或者其它不可控制因素(如失业、变换工作地点等)想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。

房屋预售保障房预售机制

2011年12月上旬，住建部有关负责人表示，根据各方面对来年经济运行放缓的预期，保障房建设在2012年仍需承担“促增长、保民生”的关键性角色，若下调建设计划并不合时宜。面对种种困难，当前以保障房的建设资金筹措和管理监督创新来推动保障房系统建设，就显得十分必要。其中，在资金筹措方面，对中低收入居民开放以公积金支持的保障房预售制度，将是一个能维系保障房资金运营的长效方法。只要地方政府严格按照中央要求确保保障房供地，那么以城市中等收入和低收入人口的个人公积金和公积金贷款预售制度，就可以很大程度上解决保障房建设的资金来源。中低收入人口的住房公积金是当前闲置最严重的公积金，因为被投资引向严重泡沫化的一手和二手房价，让这部分居民不可能有机会利用公积金和公积金贷款，进入市场购置住房来满足居住需求。在严格执行国务院规定的保障房中公租廉租房单套不超过40平米、经济适用和限价房单套不超过60平米的条件下，让各大城市保障房建设采取预售制度，把资金提前分摊到中低收入的申请人那里，这一群体的个人公基金结合公积金个人贷款，就可以基本满足大部分的保障房建设所需资金。

“预售制度”、“期楼售楼花”的资金筹措模式，曾经在商业房地产步步扩展的多年间，替早期资本金不足的各类所有制的房地产企业完成了资本原始积累。当前引入保障房期楼预售制度，将把中低收入居民的公积金调动起来，既让建设资金得到补充，也让地方政府难以资金不足来拖延建设。此外，租赁类保障房和非租赁类保障房两种保障房，预售制下以公积金预缴租金和预缴购房资金的比例和操作会有较大差别，还需有关方面从细规划，既让保障房把中低收入居民的公积金利用起来，也确保保障房申请人退出保障房时公积金会及时退还。

2020年6月，为全面落实《海南自由贸易港建设总体方案》，高质量高标准推进海南自由贸易港建设，海南省作出30项决定。其中，第14项提出，坚持“房住不炒”，推动房地产市场平稳健康发展。海南省要求，以壮士断腕的决心坚决破除“房地产依赖症”，继续严格执行全域限购等政策，进一步强化城市主体责任，实施重点城市“一城一策”，稳地价、稳房价、稳预期，建立健全房地产调控长效机制和调控评价考核查处机制，坚决做到任何项目不附带商品房用地。改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

房屋预售预售条件

我国《城市房地产管理法》 第45条规定，商品房 预售应符合下列条件：

(1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

(2) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

(3) 持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房 并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

(4) 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

(5) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 ，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

(6)法律、法规规定的其他条件 。

房屋预售预售特征

(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

房屋预售预售合同

(1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。

(2)标的，即预售商品的位置、编号。

(3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。

(4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价；我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。

(5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。

(6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。

(7)房屋产权转移的方式、期限。

(8)违约责任。

(9)双方约定的其它条款。

商品房买卖篇

慧眼看广告

案例1 雾里花，水中月——透视虚假房地产广告

认购书的法律性质和效力

案例2 可行回头路——房屋买卖签订认购书后还能反悔吗？

案例3 认购书具备合同主要条款时应视为合同

预售合同与预售许可证

案例4 因开发商自身原因不能办理银行按揭贷款，能解除房屋预售合同吗？

案例5 预售合同要有效，备案、许可证一样不能少？

定金问题如何处理

案例6 定金能否定心？——定金的法律性质

签约要三思

案例7 白纸黑字，一语千金——签订购房合同时应注意的几个问题

案例8 红花还要绿叶扶——谨慎签订补充协议

交房与办证过程中涉及的法律问题

案例9 盛气凌人的房贷保险合同

案例10 何时成主人——如何认定商品房已经交付？

案例11 房屋交付后，所有权转移前，房屋损毁的风险由谁承担？

案例12 寸土必争——面积存在误差时怎么办？

案例13 究竟是不是承诺？——交付的房屋与样板间不一样，怎么办？

案例14 朝夕亦须争——房屋交接过程中的时效与违约问题

案例15 开发商在购房人办理产权证过程中应承担的义务

案例16 你办事，我能否放心？——全装修房的风险与防范

案例17 绿地怎么成了配电房？——开发商违约与购房人利益冲突之法律适用

“验收合格”也要留神

案例18 一声合格，万事大吉？——验收合格不能绝对抗辩房屋质量缺陷主张

二手房交易与中介篇

如何签订一份有效的房屋买卖协议

案例1 老婆越俎代庖卖房，老公不买账

案例2 纸包不住火——不该隐瞒的夫妻共同财产

案例3 君子协议能代替书面合同吗？

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案例5 一女二嫁，谁是合法婆家？

案例6 凶案现场——“凶宅”是否构成退房的理由？

案例7 有多少诱惑值得相信？——买别墅，送白搭建筑

何为承租人的优先购买权

案例8 想卖房，先问房客

案例9 承租人的优先权有多大？

怎样办理按揭贷款

案例10 炒房人难当——二手房贷如何办？

案例11 不好玩的转按揭

房屋中介

案例12 买卖不成，仁义是否还在？——交易未促成中介能否要报酬？

案例13 黑中介瞒天过海吃差价

案例14 吃水不忘挖井人——中介居间成功，下家须付佣金

房改房篇

案例1 谁的房子？——该房改房的归属

案例2 想辞职先交房——不在原单位工作了，单位就可以收回已出售的公房吗？

案例3 不退房就扣工资——买了集资房不退原房改房，单位可以扣发职工的工资吗？

集资房篇

案例1 覆水能收吗？——该集资房款是否该退？

案例2 是房屋买卖纠纷还是集资资格纠纷？

案例3 偷梁换柱买集资房，按揭贷款遇麻烦

经济适用房篇

案例1 花商品房的钱，却买了经济适用住房

案例2 经济适用房二手交易需交哪些税？

拆迁安置房篇

拆迁安置房的取得

案例1 被拆迁房的所有权人或承租人如何确定？

案例2 只有摊位买卖协议，没有产权证的商场摊位能否获得拆迁补偿？

案例3 被拆迁房屋性质和面积应怎样认定？房屋价值如何确定？

案例4 拆迁安置房的质量通常会出现哪些问题？

案例5 拆迁安置房的产权证办理通常会出现哪些问题？

案例6 老张咋成了“不当得利”？——房屋承租人被视为被拆迁人但非产权人

案例7 共有人如何在拆迁安置房办理权证时保护自己的利益？

拆迁安置房的处分

案例8 未办理产权证的拆迁安置房可否作为遗产继承？

案例9 拆迁安置房屋买卖时尚未领取权属证书，可否进行买卖？

案例10 拆迁安置房屋作为夫妻的共同财产，可否由其中一人单独处置？

案例11 父母能否代理成年子女的民事行为，卖出子女的拆迁安置房？

其他

案例1 一女岂可许两家——“一房多卖”损害第一买受人权利时怎么办？

案例2 君子一言、驷马难追——成本上涨，开发商是否有权单方涨价了

案例3 已经抵押的房屋售后解除抵押权是否影响房屋买卖合同效力？

案例4 谁来承担营业税和个人所得税

案例5 城市梦——二手房的户门问题

案例6 房屋交付后发生火灾，损失由谁承担？

案例7 乡宅这块香馍馍有多“香”？

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房地产开发企业动作法律实务内容简介

《房地产开发企业运作法律实务》由中国法制出版社出版。《房地产开发企业运作法律实务》分为七章，分别为房地产开发土地取得、房地产项目的审批、房地产项目工程施工、房屋预售与销售、物业管理、商业地产法律问题、房地产企业内部运作法律问题。

房地产开发企业动作法律实务作者简介

宋安成，北京盈科（上海）律师事务所房地产法律事务部主任，高级合伙人，上海市政府采购评标专家，国家二级建造师，国家物业管理师，中国人民大学律师学院客座教授，中华全国律师协会民事专业委员会委员上海市律师协会房地产法律专业委员会委员，上海市法学会会员，2011年度上海市十大优秀房地产专业青年律师，《住宅与房地产》、《上海物业管理》特约撰稿人。宋律师现担任万科地产、金地物业、中铁置业、长业建设、中企物业、保利地产等多家房地产及施工单位法律顾问。对有关建筑、房地产方面的法律、法规熟悉，对房地产法律风险规避和风险防范有执业经验，为多家房地产开发企业拟定房地产开发全流程法律风险防范体系。宋律师在执业过程中，重视理论学习和研究，著有《业主权利疑难对策》（中国法制出版社），《物业管理运作与法律风险防范》（中国法制出版社），《房地产法律实务》（法律出版社），发表论文及案例100余篇。

第五条　依法取得房屋所有权和有效使用期内的土地使用权的企业法人、个人和其他经济组织均可依照本办法规定，以其房地产设定抵押，成为抵押人。

依照本办法接受房地产抵押的企业法人、个人和其他经济组织，均可成为抵押权人。

第六条　下列房地产或权益可以设定抵押：

（一）城镇国有土地使用权；

（二）依法取得所有权的房屋及其座落地的土地使用权；

（三）依法生效的房屋预售（购）合同。

以土地使用权设定抵押的，不得违背土地使用权出让合同的规定。

第七条　下列房地产或权益不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗等公共福利性质和文物古建筑的房地产；

（三）被依法查封、扣押或施以其他司法保全措施的房地产；

（四）已书面承诺不作抵押或其他依法不得抵押的房地产。

第八条　以房屋设定抵押，应连同该房屋座落地土地使用权同时抵押。

第九条　以土地使用权设定抵押应连同地上房屋及其他附着物同时抵押；抵押合同签订后，地上新增的房屋或其他附着物，均为抵押物的一部分。

第十条　以按份共有的房地产设定抵押的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有人书面同意，所有共有人均为抵押人。

第十一条　以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应将租赁情况如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。

第十二条　以房地产中未设置抵押的部分设定抵押时，抵押人应事先将已作抵押的状况告知拟接收抵押的当事人。

以已作抵押的房地产再作抵押的，须征得原抵押权人书面同意。

第十三条　外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押的，须经企业董事会或联合管理机构书面批准，所设定的抵押期不应超过企业的营业期限和土地使用的年限。