第一章 房地产和房地产价格

第一节 房地产的概念

第二节 房地产的特性

第三节 房地产的类型

第四节 房地产价格的概念和形成条件

第五节 房地产价格的特征

第六节 房地产价格的类型

第二章 房地产估价

第一节 房地产估价的概念

第二节 房地产估价的必要性

第三节 房地产估价原则

第四节 我国房地产估价的现状与问题

第三章 市场比较法

第一节 市场比较法的基本原理

第二节 交易实例的搜集

第三节 可比实例的选取

第四节 建立价格可比基础

第五节 交易情况修正

第六节 交易日期修正

第七节 房地产状况修正

第八节 求取比准价格

第九节 应用举例

本章小结

第四章 收益法

第一节 收益法的基本原理

第二节 收益法的计算公式

第三节 收益法的净收益

第四节 资本化率

第五节 收益还原法运用综合实例

第五章 成本法

第一节 成本法的基本原理

第二节 成本法估价的基本公式

第三节 建筑物的重新购建价格

第四节 建筑物的折旧

第五节 成本法估价案例

第六章 假设开发法

第一节 假设开发法的一般理论

第二节 假设开发法估价的公式

第三节 假设开发法的操作过程

第四节 假设开发法运用举例

第七章 路线价估价法

第一节 路线价估价法基础知识

第二节 路线价估价法的步骤

第三节 欧美路线价估价法

第四节 台湾路线价估价法

第八章 房地产价格影响因素及估价风险性

第一节 房地产价格影响因素

第二节 房地产估价风险性

第九章 房地产估价程序与估价报告

第一节 房地产估价程序

第二节 房地产估价报告

附录房地产估价报告规范格式

第十章 各种类型的房地产估价

第一节 居住房地产估价

第二节 商业房地产估价

第三节 商务办公房地产估价

第四节 旅馆房地产的估价

第五节 餐饮房地产的估价

第六节 娱乐房地产的估价

第七节 工业房地产的估价

第八节 农业房地产的估价

第九节 特殊用途房地产的估价

第十一章 各种目的的房地产估价

第一节 国有土地使用权出让价格评估

第二节 房地产转让价格评估

第三节 房屋租赁价格评估

第四节 房地产抵押价值评估

第五节 房地产保险估价

第六节 房地产课税估价

第七节 征地和城市房屋拆迁补偿估价

第八节 房地产分割、合并估价

第九节 房地产纠纷估价

第十节 房地产拍卖保留价评估

第十一节 企业各种经济活动中涉及的房地产估价

第十二章 房地产估价案例

案例一：漯河市城市区段基准地价评估报告

案例二：大连金州湾小区地价评估报告书

案例三：××开发项目地价评估报告

案例四：河北AK装饰有限公司房地产评估报告

案例五：关于深圳市收容站拥有的部分资产价值的评估报告

案例六：“紫玉山庄”用地地上物估价报告

案例七：某房地产管理局直管公房出售价格综合性评估报告

案例八：北京朝阳区某街住宅楼物业评估报告 2100433B

本书将对房地产估价的概念、理论和常用方法作系统的介绍。本书拟定十二章，由基本理论、主要方法和估计案例三大板块组成。在基本理论板块，主要阐述房地产、房地产价格、房地产估价等概念；在主要方法板块，主要介绍房地产估价的常用方法市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法等估价方法及应用案例；在估价案例板块，将收集、归纳、整理估价实务中较为综合的典型案例，让读者了解估价方法的综合应用。

序

前言

单元1 房地产估价平台知识

1．1 认识房地产和房地产估价

1．1．1 房地产的概念、类型和特性

1．1．2 房地产价格

1．1．3 房地产估价的概念和重要性

1．2 熟悉房地产估价原则

1．3 熟悉房地产估价机构

1．3．1 房地产估价机构的内涵

1．3．2 房地产估价机构的设立

1．3．3 房地产估价机构的变更和注销

1．3．4 房地产估价机构的资质管理

1．3．5 房地产估价机构的构成与组建

1．3．6 专业房地产估价人员

小结

思考与练习

单元2 地价评估

2．1 运用路线价法评估地价

2．1．1 路线价法的概念

2．1．2 理论依据

2．1．3 适用范围和条件

2．1．4 操作程序

2．2 运用基准地价系数修正法评估地价

2．2．1 基准地价系数修正法的概念及特点

2．2．2 基准地价评估的基本原理

2．2．3 基准地价修正系数法的适用范围

2．2．4 基准地价系数修正法的操作过程

2．3 运用假设开发法评估地价

2．3．1 假设开发法概述

2．3．2 假设开发法的计算公式

2．3．3 现金流量折现法和传统方法

2．3．4 假设开发法评估土地的操作过程

小结

思考与练习

单元3 拆迁房屋评估

3．1 运用成本法进行拆迁价格评估

3．1．1 拆迁评估概述

3．1．2 成本法概述

3．1．3 房地产价格的构成

3．1．4 成本法的计算公式

3．1．5 重新购建价格的求取

3．1．6 建筑物折旧

3．2 运用市场比较法评估城市拆迁房屋

3．2．1 市场比较法的概念

3．2．2 市场比较法的基本原理

3．2．3 市场法的适用对象和条件

3．2．4 市场法评估城市拆迁房屋价值的操作过程

小结

思考与练习

单元4 期房评估

4．1 运用市场法评估期房

4．1．1 期房概述

4．1．2 市场法评估期房价值的操作过程

4．2 运用收益法进行期房价格评估

4．2．1 收益法的概念

4．2．2 收益法的理论依据

4．2．3 收益法的适用范围

4．2．4 收益法的计算公式

4．2．5 资本化率的确定

4．2．6 收益法评估期房的操作过程

小结，

思考与练习

单元5 在建工程价格评估

5．1 运用成本法评估在建工程

5．1．1 在建工程的概念及分类

5．1．2 在建工程的特点

5．1．3 在建工程价格评估的特点

5．1．4 在建工程抵押价值评估范围的界定

5．1．5 在建工程建筑面积的测算

5．1．6 运用成本法评估在建工程的操作过程

5．2 运用假设开发法评估在建工程

5．2．1 假设开发法评估在建工程的公式

5．2．2 假设开发法评估在建工程的操作过程

小结

思考与练习

单元6 现房评估

6．1 运用市场法评估现房

6．2 运用成本法进行评估现房

6．3 运用收益法进行现房价格评估

6．3．1 净收益

6．3．2 收益年限的确定

6．3．3 收益法评估现房的操作过程

小结

思考与练习

单元7房地产估价报告

7．1 撰写房地产估价报告

7．1．1 房地产估价报告的概念

7．1．2 房地产估价报告内容组成

7．1．3 房地产估价报告的要求

7．1．4 房地产估价报告格式

7．2 修改房地产估价报告常见的错误

小结

思考与练习

主要参考文献2100433B

房地产估价（第2版）基本信息

书名：房地产估价（第2版）

作者：张红日

定价：39元

印次：2-1

ISBN：9787302441977

出版日期：2016.09.01

印刷日期：2016.08.22

房地产估价（第2版）内容简介

《房地产估价（第2版）》以中华人民共和国新国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》和《中国房地产估价师执业资格考试大纲》为依据，吸收了作者多年从事教学的经验和研究成果，系统地阐述了房地产估价的理论、方法及具体应用。

本书共分十六章：首章至第四章，主要阐述与房地产估价有关的基础知识；第五章至第九章，重点介绍常用的房地产估价方法，如比较法、收益法、成本法、假设开发法和长期趋势法等；第十章至第十二章，主要介绍地价评估的一些独特方法，如路线价法，城镇土地定级、基准地价修正法等：第十三章至第十六章，介绍房地产评估的相关实务。

本书可作为普通高等院校房地产经营管理、土地资源管理、工程管理、工商管理、人文地理与城乡规划等专业本科生的教材使用，也可作为房地产估价师考试的参考教材及从业者的工作参考书。

1房地产估价概述1

1.1房地产的概念与特性1

1.1.1房地产的概念1

1.1.2房地产特征3

1.1.3房地产分类6

1.2房地产估价概念与特征9

1.2.1房地产估价的概念9

1.2.2房地产估价的特征11

1.2.3房地产估价的必要性12

1.3房地产估价原则14

1.3.1合法原则15

1.3.2预期收益原则16

1.3.3最有效使用原则17

1.3.4替代原则17

1.3.5动态原则18

1.3.6供需原则19

1.3.7贡献原则19

1.4房地产价格影响因素20

1.4.1宏观因素20

1.4.2区域因素22

1.4.3个别因素22

1.5房地产估价行业的发展情况23

1.5.1国外发展状况23

1.5.2我国大陆房地产估价行业发展状况24

思考题27

2房地产估价理论基础28

2.1区位理论28

2.1.1区位理论的形成与发展28

2.1.2农业区位论29

2.1.3工业区位论31

2.1.4中心地理论32

2.1.5影响房地产区位的主要因素35

2.1.6区位理论在房地产估价中的

作用36

2.2地租理论37

2.2.1地租的概念38

2.2.2地租形态38

2.2.3竞租原理42

2.2.4地租理论在房地产估价中的

指导作用43

2.3地价理论43

2.3.1马克思地价理论43

2.3.2现代西方地价理论44

2.3.3房地产价格形成45

2.3.4房地产价格特点45

2.4产权理论47

2.4.1产权47

2.4.2物权47

2.4.3所有权49

2.4.4我国房地产产权类型50

思考题55

3市场比较法56

3.1市场比较法的基本原理56

3.1.1基本概念56

3.1.2理论依据56

3.1.3基本公式57

3.1.4特点与适用范围58

3.2市场比较法的估价步骤59

3.2.1搜集交易案例59

3.2.2选择比较案例60

3.2.3比较项目修正61

3.2.4计算比准价格63

3.3应用案例64

思考题74

4收益还原法75

4.1收益还原法的基本原理75

4.1.1概念75

4.1.2理论依据75

4.1.3基本公式76

4.1.4方法特点与适用范围77

4.2收益还原法的估价步骤77

4.2.1应用收益还原法的房地产估价

步骤77

4.2.2应用收益还原法的土地估价

步骤83

4.3应用案例86

思考题92

5成本法93

5.1成本法的基本原理93

5.1.1概念93

5.1.2理论依据93

5.1.3基本公式93

5.1.4特点与适用范围94

5.2应用成本法的房地产估价步骤95

5.2.1房地产价格构成95

5.2.2重新购建价格的确定96

5.2.3建筑物折旧97

5.2.4房屋完损等级评定与建筑物的

耐用年限101

5.3成本逼近法评估地价的步骤102

5.3.1计算土地取得的费用102

5.3.2计算土地开发费用103

5.3.3税费的计算104

5.3.4计算投资利息104

5.3.5计算投资利润104

5.3.6土地增值收益确定105

5.3.7计算、修正和确定估价结果105

5.4应用案例106

思考题113

6假设开发法（剩余法）114

6.1假设开发法的基本原理114

6.1.1概念114

6.1.2理论依据114

6.1.3基本公式115

6.1.4特点与适用范围115

6.2假设开发法的估价步骤116

6.2.1调查并掌握待估房地产基本

情况116

6.2.2确定最佳开发利用方式116

6.2.3估算开发周期117

6.2.4预测房地产开发完成后的

场价值117

6.2.5估算开发成本和开发利润117

6.2.6计算试算价格、确定估价额118

6.3应用案例118

思考题123

7基准地价系数修正法124

7.1基准地价系数修正法的基本原理124

7.1.1概念124

7.1.2理论依据124

7.1.3基本公式124

7.1.4特点与适用范围125

7.2基准地价系数修正法的估价步骤125

7.3应用案例126

思考题136

8其他估价方法137

8.1路线价法137

8.1.1路线价法的基本原理137

8.1.2路线价法的估价步骤139

8.2补地价141

8.2.1补地价的基本理论141

8.2.2补地价方法的实例计算141

8.3高层建筑地价分摊142

8.3.1高层建筑地价分摊的意义142

8.3.2高层建筑地价分摊的类型143

8.4房地产损害赔偿估价146

8.4.1房地产估价机构承担损害赔偿

估价的必然性146

8.4.2房地产损害赔偿估价的意义147

8.4.3房地产损害赔偿的种类及损失

分析147

8.4.4房地产损害赔偿估价的方法与

特点148

8.4.5房地产损害赔偿估价的特殊性149

8.4.6损害赔偿估价对估价人员多学科

知识及协调能力要求151

8.5应用案例151

思考题152

9国有土地上房屋征收评估153

9.1国有土地上房屋征收评估的含义153

9.2征收评估依据的法律、政策和评估

技术规范153

9.3房屋征收评估的内涵和特点155

9.3.1房屋征收评估的内涵155

9.3.2房屋征收评估的特点155

9.4房屋征收评估的原则156

9.5房屋征收评估的方法选用157

9.6房屋征收批量评估方法与模式159

9.6.1房屋征收评估方法159

9.6.2房屋征收评估模式162

9.7房屋征收评估程序162

9.8应用案例164

9.8.1案例一：基于市场比较法的基准价格

修正法评估住宅征收补偿价格164

9.8.2案例二：综合评估案例169

思考题173

10基准地价更新与地价动态监测174

10.1基准地价更新174

10.1.1基准地价更新的必要性174

10.1.2基准地价更新的原则175

10.1.3基准地价更新的技术路线175

10.1.4基准地价更新的思路176

10.1.5基准地价更新的方法176

10.2地价动态监测179

10.2.1地价动态监测技术路线179

10.2.2地价区段划分180

10.2.3地价监测点布设与审核181

10.2.4监测点地价评估182

10.2.5区段地价与级别地价的测算182

10.2.6地价指数的测算183

10.2.7基准地价体系的建立184

10.2.8地价动态监测成果整理185

思考题185

11房地产估价程序与估价报告

撰写186

11.1房地产估价程序186

11.1.1估价准备阶段186

11.1.2估价实施阶段189

11.1.3估价完成阶段191

11.2房地产估价报告撰写194

11.2.1估价报告的概念194

11.2.2编制房地产估价报告的目的194

11.2.3编写房地产估价报告的基本

要求195

11.2.4房地产估价报告的写作原则198

11.2.5房地产估价报告的构成要素199

11.2.6编写房地产估价报告的

形式与内容202

11.2.7估价报告常见错误分析205

思考题208

12房地产评税209

12.1房地产税的特性与地位209

12.1.1房地产税的特性209

12.1.2房地产税收地位210

12.1.3房地产税概览210

12.1.4房地产税制现状、问题及

改革方向210

12.1.5评税的目的和意义212

12.2房地产评税工作的特点及原则213

12.2.1房地产评税工作的特点213

12.2.2房地产评税基本原则215

12.2.3房地产评税与评估的联系与

区别217

12.3房地产评税的方法218

12.3.1成本法批量评税219

12.3.2市场法批量评税219

12.3.3收益法批量评税221

12.4房地产评税工作内容222

12.4.1评税的组织安排222

12.4.2评税的技术准备223

12.4.3评税的制度建设225

12.4.4评税工作基本流程225

12.5房地产模拟评税试点工作开展情况226

12.5.1房地产模拟评税试点工作概况226

12.5.2房地产模拟评税试点工作主要成果226

思考题227

13房地产估价制度228

13.1中国大陆房地产估价管理制度228

13.1.1房地产估价师考试和注册制度228

13.1.2房地产估价与土地估价管理229

13.1.3中国房地产估价师与房地产经纪人学会232

13.1.4中国土地估价师协会234

13.2香港地区房地产估价制度234

13.3英国房地产估价制度239

13.4美国房地产估价制度241

思考题244

附录1房地产估价规范245

附录2房地产估价规范条文说明261

附录3房地产估价机构管理办法276

参考文献282

2100433B