房地产税改革是当代中国税制改革的重要任务之一，受到了国内学者和政府的密切关注。在众多专家学者的探讨和政府的推动下，中国房地产税改革和立法的进程不断加快。2011年上海市和重庆市率先开展了房产税试点工作，为在全国范围内推进房地产税改革奠定了基础。2013年11月党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，明确了要加快房地产税立法并适时推进改革的任务。2018年9月《房地产税法》被列入《十三届全国人大常委会立法规划》，并被列为“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。2020年5月发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中再次提出，要稳妥推进房地产税立法。在“营改增”及新冠肺炎疫情对社会经济发展产生巨大冲击的背景下，中国地方政府的财政压力进一步加大。因此，加快推进房地产税立法与实施，对于完善地方税制体系和缓解地方政府的财政压力具有重要意义。然而中国现阶段房地产税制体系还不够完善，在税收制度上还存在征税范围过窄、税率设置不合理等诸多问题。此外，中国还存在住房价值与居民收入水平不相称的实际问题。基于此，《房地产税制设计的国际比较与政策启示》探索了中国房地产税的税制设计的具体路径。

该书对中国房地产税的征税对象、纳税人、计税依据、税率、税收优惠及减免、税收征管及用途等方面提出了具体可行的政策建议，具体归纳如下。

（1）在房地产税纳税人与征税对象的确定方面，由于中国房屋产权情况复杂，因此对于完全产权的房产应将房产所有人作为纳税人；对于非完全产权房产应将房产使用人作为纳税人；对于仅拥有使用权的房产则应按照受益原则灵活规定。对于房地产税的征税对象，中国应当尽量扩宽范围，既包括存量房，也包括增量房；既有城镇房产，也有郊区和农村房产；既对商品房征税，也对小产权房和房改房征税。

（2）在房地产税计税依据与评估方面，由于中国房产类型复杂多样，为保证计税依据公平合理，应针对不同类型住房实行不同形式的计税依据并采用不同的评估方法。例如，对于产权明晰的普通商品房以房地产市场评估价值为计税依据，选择“市场比较法”进行评估；对于房改房、棚改房和小产权房则以评估租金收益为计税依据，采用“收入分析法”或“重置成本法”进行评估。同时，中国房地产税的税基评估机构应独立于税务部门，不同地区可根据实际情况确定计税依据的评估周期，一般以1—3年较为合适。此外，中国还应完善房地产评估配套措施，如建立房地产信息平台以及建立健全房产评估争议机制。

（3）在房地产税税率设计方面，房地产税税率的决定权应由中央和地方合理分配，由中央统一立法决定税率范围，各省、自治区、直辖市政府根据本地实际情况确定具体的法定税率水平。对于税率形式，中国应配套使用差别比例税率和幅度比例税率，即对不同住房类型实行差别税率，同时针对地区差异可采用幅度比例税率，即由中央政府或者省级政府规定税率浮动范围，地方政府结合地方房地产发展程度和财政支出水平决定具体税率。税率水平则应基于地方财政预算填补和纳税能力确定，在0.5%—1.5%左右较为合理。

（4）在房地产税减免政策方面，中国可以考虑设置居民住宅减免额度，且减免额度应随房产数量增加而依次递减，增加多套房持有成本。同时，中国应基于纳税人特征、房产特征与地域特征三个方面设置多样化的减免政策，并规定地震、疫情等特殊情形下的税收减免。此外，中国还应积极建立与加强房地产税配套设施以保证减免政策的落实，如建立健全房地产产权登记制度以保证免税面积或免税金额信息的获取，以及加强建设社区人口排查制度以保障针对老年人、残疾人、退伍军人等不同纳税人群的减免政策能够顺利实行。

（5）在房地产税的纳税信息获取与税收征管方面，中国首先应在房地产税全面推行之初尽快建立高效的房地产信息收集和处理系统，从而税务部门可以更好地把握税源。其次也应发展多样化的税收申报与缴税渠道，利用互联网提高税收征管效率。最后对于房地产税申报过程中出现的瞒报和不报以及故意拖欠税款拒不缴纳的情况，应制定严格的处罚标准，并对税款的征纳和使用尽量做到公开透明，从而提高居民的房地产税纳税遵从度。

（6）在房地产税收入及用途方面，中国房地产税的征税主体以县级行政区（包括市辖区、县、自治县及县级市等）为单位较为合适，并采用“宽税基、低税率”的模式来保证房地产税的收入规模。同时，中国可以考虑将房地产税的税收收入以公共服务的形式返还给纳税人，如用于教育、社会保障、环境保护、社区安全等。此外，中国也应注意保证房地产税用途信息的公开透明，从而使纳税人明确其缴纳的房地产税最终仍可以使自身获益，从而自愿自觉纳税。

该书通过梳理现有研究成果和查阅西方（美国、英国、德国、澳大利亚）及东亚（日本、韩国）主要代表性国家的房地产税法及相关文件，对各国房地产税的纳税人、征税对象、计税依据、税率、税收减免、纳税信息获取、税收征管、税收收入及用途等内容进行了比较分析，总结了值得中国房地产税制借鉴的要点，并在此基础上结合中国国情与沪渝房产税试点现状探讨了中国房地产税制度设计的完善与优化，为中国房地产税制度设计提供经验借鉴与政策启示。

刘华，男，1967年生，湖北钟祥人，华中科技大学管理学院教授、博士生导师，先后主持“基于治理结构变化的企业逃税机理与治理研究”“有限理性行为与个人纳税遵从”“税收凸显性对居民行为的影响研究”“开放性背景下房产税改革对居民的影响研究”和“房屋价值与居民收入不相称条件下的房地产税纳税能力评估与税制设计研究”五项国家自然科学基金项目，并在《中国软科学》《财贸经济》《财政研究》《税务研究》等国内外期刊发表论文百余篇。 2100433B

房地产税制的国际比较研究与借鉴

中美房产税制的比较研究

美国房地产税制对中国房地产税收改革的启示

房地产税制的国际比较研究

——德国的借鉴与研究

房地产税制的国际比较研究

——英国的经验与启示

借鉴日本房产税收制度促进我国房地产税制改革

韩国不动产税制对我国不动产税制改革的若干启示

房价上涨：税收原因及其治理

台海两岸房地产税制比较研究

香港差饷税制及借鉴

我国内地与香港地区房地产税制比较研究

房地产税税基评估机制的国际借鉴研究

从立法的角度看房地产税制建设的几个难点问题

民国时期房地产税收制度的变革、特点与问题

一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合匹配，并将国家的宏观经 济政策及其意图贯穿其中的完善、高效的房地产税收制度。它的有效运行，不仅可以增加财政收入，为城市建设积累资金，而且可以调整土地等资源的配置，通过对房地产市场的干预，调节国民经济运行及收入分配。本文通过对各国房地产税制比较研究，总结国外房地产税制的成功经验，吸取相关教训，以期完善我国房地产税制，促进我国房地产市场的健康、持续、稳定发展。

与国外房地产税制的比较：国外对房地产的课税主要分3大类别。一是对保有房地产进行课税。二是对转让房地产的收益（或所得）征税。三是对取得土地、房屋所有权课税。

主要差别：

1、房地产税制的结构的差异

国外房地产税收体系较完整，且以房地产保有税类为主。中国的明显特点是：房地产开发流通环节税费多，负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。

2、税率差异

对税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准 ）设计的，也有地方政府根据本地需要自行确定的具体税率。如澳大利亚各州征收的土地税。

3、计税依据差异

大多数国家选择了以房地产的价值 为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。

中国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：从价计税和从租计征。前者的计税依据是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；后者是以房产出租租金收入为计税依据。城镇土地使用税则以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

4、房地产税收管理制度

各国都非常重视房地产税收的立法，一般都规定了规范、严谨可行的房地产税法体系。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确、可操作性很强。大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。中国还缺乏严密的财产登记制度。2100433B