改善居民的居住条件，最终应增加居住面积，而居住面积的增加，首先取决于建筑面积，在一定时期内建筑面积增多，则居住面积也将会相应地有所增加，同时，居住面积的多少还与设计技术因素有关。在建筑面积为一定数量的条件下，结构面积和辅助面积安排合理，在美观、坚固、适用条件下，减少结构面积和辅助面积，就可相对地增加居住面积。 2100433B

各区县住房城乡建设委（房管局），经济技术开发区房地局，各区县公安局（分局），流管办，规划分局，卫生局，各有关单位：

为进一步规范本市出租房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障出租房屋使用安全，根据《北京市房屋租赁管理若干规定》（北京市人民政府令第194号、第231号）等相关规定，现就本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题通知如下：

一、本市出租住房的，应当以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按照床位出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

出租住房的每个房间居住的人数不得超过2人；人均居住面积不得低于5平方米（有法定赡养抚养义务关系的除外）。法律法规另有规定的，从其规定。

出租住房的居住面积，是指规划设计为居住空间的房间的使用面积。居住面积以房屋租赁合同载明的面积为准；当事人不提供房屋租赁合同，房屋租赁合同没有载明居住面积，或者房屋租赁合同载明的居住面积明显不符合实际情况的，以实际测量面积为准；实际测量有困难的，对于出租成套住房，可以按照房屋产权证记载建筑面积的0.5倍折算居住面积；对于出租非成套住房，可以按照房屋产权证记载建筑面积的0.75倍折算居住面积。

二、房屋出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。属于住房的，房屋租赁合同应当载明承租房屋间数、居住面积等情况，并且明确约定居住人数及相应的违约责任等内容。

三、业主大会、业主委员会应当加强业主自我管理。住宅物业小区业主大会应根据本规定及时召开业主大会会议，修订和完善管理规约，增加人均居住面积标准等相关租赁限制条款，明确违反管理规约出租、转租房屋并严重影响相邻房屋业主正常居住的，业主委员会可书面责成出租人立即终止租赁行为，业主对侵害自己合法权益的租赁行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

四、物业服务企业和公房管理单位要强化服务意识，积极配合基层管理服务站和相关行政主管部门做好住房出租登记和租赁合同备案工作，对发现的违规租赁行为要及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。

五、基层管理服务站要落实属地监管职责。协助相关行政部门做好房屋租赁政策宣传、租赁信息登记、房屋租赁行为日常巡查等工作。发现有违反本规定行为的，应当立即予以劝阻，劝阻无效的，及时报告相关行政主管部门进行处理。

六、出租房屋应符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。租赁当事人和房地产经纪机构应当配合执法检查。房屋承租人应对其使用行为负责。出租人应对承租人使用房屋的情况进行监督，发现承租人违反约定的，应及时纠正，并报告相关行政主管部门。经纪机构违反本规定的，由房屋行政主管部门责令限期改正；逾期未整改的，依法予以处罚，并记入信用档案、向社会公示。

七、市、区县两级房屋、公安、规划、卫生等行政主管部门应各负其责，协调配合，形成部门联动机制，加大综合执法检查力度。对于违反建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件的行为，应当按照有关规定依法予以查处。

八、单位根据《北京市房屋租赁管理若干规定》第二十一条规定，承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，不适用本通知。

九、本通知自年 月 日起施行。

北京市住建委、市公安局、市规划委会同市卫生局等部门近日联合印发《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(以下简称《通知》)，对群租进行了界定，明确了群租相关各方责任，并强调建立群租综合治理机制，强化属地监管责任。

据介绍，北京市法制办、市流管办、市住建委、市公安局、市规划委、市卫生局等部门深入调研，于2011年9月形成《通知》草稿。2012年5月，北京市住房城乡建设委会同相关部门就《通知》向社会公开征求意见，共收到各方面意见和建议131件，90.1%的市民对此通知总体持肯定态度。结合社会各方意见，《通知》做了多次修改与完善，经报请北京市政府同意后发布施行。

《通知》明确规定，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。《通知》要求，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

《通知》强调，出租房屋的安全由房屋所有人负责，出租人应当确保所出租房屋符合规定的安全条件，对承租人使用房屋的情况进行监督，发现承租人违反相关规定和合同约定的，应当及时纠正，并报告相关行政主管部门。房屋承租人对其使用行为负责，未按照相关规定和合同约定使用房屋的，应当承担相应法律责任。

《通知》还要求，将面积标准、居住人数、限制条件等写入租赁合同示范文本和《物业管理规约》，住宅物业小区业主大会、业主委员会应当加强自我管理。物业服务企业和房屋管理单位对发现的违规租赁行为要及时书面报告业主委员会和相关行政主管部门并存档备查。

此外，《通知》要求房地产经纪机构及经纪人员不得为违反本规定的房屋租赁当事人提供经纪服务，不得参与或者教唆他人参与违反本规定的租赁行为。《通知》还规定了群租综合治理机制，强化属地监管责任，由乡镇、街道办事处牵头，派出所、基层管理服务站、居(村)民委员会等共同参与，加强市区协作、部门联动，实现对群租的联合动态监管，用“组合拳”严厉打击群租行为。

据北京市住建委相关负责人介绍说，近年来，随着经济社会快速发展和外来人口的不断增加，群租住房现象已成为一个较为突出的社会问题。群租带来的治安、消防、安全隐患等问题倍受各方关注，引发了大量信访投诉，扰乱了租赁市场秩序。但是，群租又因其低廉的租金和较高的收益在社会上客观存在，相当一部分城市中低收入人群迫于生活压力无奈选择了群租住房。群租已成为一个百姓关心、媒体关注的问题。

相关负责人表示，这一标准的明确，将有利于群租综合治理工作的推进。但同时，政策出台后，将面临群租治理过程中“进门难、认定难、执行难”的问题，尤其是对个人或“二房东”打隔断分割出租行为。群租治理有赖于属地监管力量，市级有关部门将建立重案要案联合查处机制，震慑市场违规行为。《通知》正式实施，既是保障百姓居住权益，引导有序合租，也是呼吁各方民事主体能切实担负起相应责任，爱护家园，保护生命安全。[1]

这个系数可以作为房地产商设计任务书的依据，例如：你需要起居室30M²，家庭室25M²，餐厅30M²，主卧25M²，两间次卧或客房15M²，即30 25 30 25 15 15=140M²，系数是50%,建筑面积应该是280M²，依次一般能设计出比较合理而理想的住宅。