房屋租赁管理部门根据相关法规和税务部门的委托，对房屋租赁征收租赁管理费，代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。租赁管理费和房屋租赁税都是以租金为基础，按照一定的标准组织征收 。

1、房屋租金收入的认定

（1）房屋租金收入的认定原则

房屋租金收入的认定是房屋租赁税费计征的核心问题。房屋租金收入的认定主要有两个原则：一是合同租金与指导租金孰高原则，二是核定租金原则。

①合同租金与指导租金孰高原则

《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条规定：“税务部门和区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数”。

②核定租金收入原则

以宝安区为例，《宝安区私人房屋租赁税费征收管理暂行办法》把宝安区私人房屋分为居民自建房和居民非自建房、集资房三类进行分类管理。居民非自建房、集资房采用合同租金与指导租金孰高原则确定租金收入。除对需要按实际租金收入开具发票的居民自建出租房按合同租金与指导租金孰高原则确定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式确定租金收入。这种采用核定方式认定的租金称为核定租金。

（2）居民自建房租金收入核定的方法和程序

①核定租金收入的计算公式

核定租金收入=住宅租金收入 商业租金收入

住宅租金收入=可出租住宅面积×住宅指导租金×住宅出租率

商业租金收入=商铺面积×商业指导租金×商铺出租率

可出租住宅面积=（整栋房屋层数—业主自用层数）×每层平均建筑面积

商铺面积=商铺租赁双方合同约定实际面积

居民自建房建筑面积是征收税费的计算依据。居民自建房税费征收以栋为单位计算总建筑面积。如房地产权利证书或者有效材料表明同一栋楼房的合法所有权或使用权分属两位或两位以上业主的，可对业主分别计算总建筑面积。

住宅指导租金和商业指导租金为市租赁管理办每年度公布的房屋租赁指导租金，特殊情况下也可采用租赁管理所上报区、市租赁管理办批准的指导租金。

住宅出租率和商铺出租率为该房屋所属区域的已出租房屋面积占可出租房屋面积的比例。

应缴房屋租赁管理费=核定租金收入×租赁管理费率

②核定租金收入的方法和程序

a、申报登记。

b、核定出租率。

c、核实出租面积。

d、确定租赁面积、计算租金收入。

e、文书送达。

f、租金调整。

g、检查复核。

h、申报停租或变更。

2、房屋租赁管理费征收管理

（1）房屋租赁管理费的概念

房屋租赁管理费是房屋租赁管理部门依法对房屋租赁行为征收的一种行政性收费。房屋租赁管理费的概念有以下涵义：

①房屋租赁管理费是一种行政性收费；

②房屋租赁管理费征收主体是房屋租赁管理部门 ；

④房屋租赁管理费的征收对象是房屋租赁行为；

⑤房屋租赁管理费交纳人是房屋收益人，包括出租人和转租人等。

（2）房屋租赁管理费征收标准和依据

• 房屋租赁管理费征收标准

根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条规定：

①出租房屋办理房屋租赁合同登记的，出租人应当按月租金的百分之二，向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。

②出租房屋办理备案手续的，出租人应当按月租金的百分之三向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。

③房屋转租的，转租租金高于原租金的差额部分，应当按上述规定的标准，由转租人缴纳房屋租赁管理费。

房屋租赁管理费计费依据

• 房屋租赁管理费计费依据是房屋租金，租金收入按下列规定认定：

①根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条的规定，区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。

②根据《宝安区私人房屋租赁税费征收管理暂行办法》规定，一般情况下，居民自建房出租屋以核定租金收入为依据计征租赁管理费。

（3）房屋租赁管理费的计算公式

根据上述规定，可以得到如下基本计算公式：

出租人月缴租赁管理费=租金收入×租赁管理费费率

具体情况如下：

①非居民自建房办理合同登记手续的房屋租赁管理费计算公式

出租人月应缴租赁管理费=月租金收入×2%

（租金收入采用合同租金与指导租金孰高原则确定）

转租人月应缴租赁管理费=（转租租金收入－原合同租金支出）×2%

②非居民自建房屋出租办理合同备案手续的房屋租赁管理费计算公式

出租人月缴租赁管理费=月租金收入×3%

（租金收入采用合同租金与指导租金孰高原则确定）

转租人月应缴租赁管理费=（月转租租金收入－原合同月租金支出）×3%

③居民自建房屋出租办理合同登记手续的房屋租赁管理费的计算公式

月应缴租赁管理费=核定月租金收入×2%

④居民自建房屋出租办理备案登记手续的房屋租赁管理费的计算公式

月应缴租赁管理费=核定月租金收入×3%

（4）房屋租赁管理费征收管理程序

①电脑员根据出租人合同登记或备案的房屋租赁情况，于每个季度最后一个月或每月的15日前输出《房屋租赁管理费核查表》一式2份，出租人、租赁管理员各一份。

②租赁管理员核对后，对变更的房屋租赁情况进行调查核实。经所长签字，由电脑员输出《房屋租赁管理明细表》一式3份，所长、管理员、收费员各一份；《房屋租赁管理通知单》一式2份，业主（出租人）、管理员各一份。

③收款后，开票人员开具省财政统一印制的行政事业收费收据。如当事人约定，由承租人代交管理费的，收据上的交款人仍应填写出租人的姓名。

④收款人应及时向租赁管理所所长，管理员通报租赁管理费收取情况。对拖延交付管理费的出租人，管理员应填发《限期缴纳房屋租赁管理费通知书》进行催缴。

⑤各租赁管理所于每月的28日前填写《房屋租赁管理情况统计表》，报市、区租赁管理办。

⑥房屋租赁管理费须及时存入市、区财政部门指定的专户，不得截留、挪用，严格实行收支两条线管理。

（5）法律责任

①出租人或者转租人不缴纳或者迟延缴纳房屋租赁管理费，主管机关可责令其缴纳，每迟延一日，按应交管理费的数额收取千分之三的滞纳金。

②当事人不服有关行政机关处罚的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

③主管机关的管理人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者其上级主管部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、房屋租赁税征收管理

房屋租赁税并不是一种独立的税种，它是对出租房屋应缴纳的几种税种的统称，包括了因出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等税种。营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税和所得税的法定征收机关是税务部门。房屋租赁管理部门受地税部门的委托，代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。

（1）代征房屋租赁税的范围

私人房屋指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集资房等。外地驻深企业是指注册地在深圳市外的企业，包括国内企业及境外企业。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第二十一条规定，从事生产、经营的纳税人到外县（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。

（2）代征房屋租赁税的税种

房屋租赁管理部门代征房屋租赁税税种包括出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等。其中私人房屋出租应缴纳的所得税为个人所得税，外地驻深企业出租房屋应缴纳的所得税为企业所得税。

（3）私房租赁税纳税标准

为了方便纳税，减轻纳税人负担，深圳市地方税务局2004年印发的《关于私房租赁税收征管问题的通知》（深地税发[2004]937号），决定从2005年起，简化私人房屋租赁税计征办法，适当降低纳税标准。其具体规定是：

私房租赁营业税起征点为营业额1000元不变，私房租赁的个人所得税采用核定征收，核定征收率暂定为1%，未达营业税起征点的私房租赁不征收个人所得税，并采用私房租赁税收综合征收率简化计征手续。具体计征标准如下：

①私房租赁月租金1000元（不含1000元）以下的，税收综合征收率为4.1%（房产税4%、印花税0.1%）。

②月租金1000元（含1000元）以上的，税收综合征收率为8.22%（营业税3%、房产税4%、城市维护建设税0.03%、教育费附加0.09%、印花税0.1%、个人所得税1%）。

根据上述规定，应纳私房租赁税额的计算公式为：

当月应纳租赁税额=当月租金收入×税收综合征收率。具体计算公式和方法如下：

①私房租赁月租金1000元（不含1000元）以下的

私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率（4.1%）

②私房租赁月租金1000元（含1000元）以上的

私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率（8.22%）

（4）外地驻深企业房屋租赁税纳税标准和纳税期限

外地驻深企业房屋租赁税包括营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税等税种。

①深圳市外国内企业房屋租赁税纳税标准

根据有关税法规定，深圳本市外国内企业房屋租赁税的税种和纳税标准如下：

印花税：合同租金总额×0.1%

营业税：租金×5%

城市维护建设税：营业税额×1%（外国企业、港澳台地区企业除外）

教育费附加：营业税额×3%（外国企业、港澳台地区企业除外）

企业所得税：租金×20%×15%

房产税：房产原值×70%×1.2%

根据《深圳经济特区房产税实施办法》规定，企业房产税依照房产原值的百分之七十计算缴纳，按年计征，分季缴纳。纳税单位新建或购置的新建房屋（不包括违章建造的房屋），自建成或购置之月起免纳房产税三年。

②外国企业房屋租赁税的纳税标准

根据国家税务总局国税发[1994]038号文规定，对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加。根据《深圳市地方税务局关于印发〈涉外税收若干政策问题解答〉的通知》（深地税发[1999]319号）规定，从1999年6月1日起对外国企业暂不征收城市维护建设税。据此，外国企业在深圳出租房屋不用缴纳教育费附加和城市维护建设税。

外国企业（包括港澳台地区企业）房屋租赁税税种和纳税标准如下：

印花税：合同租金总额×0.1%

营业税：租金×5%

企业所得税：租金×20%×15%

注意，深圳市税务征收机关，对持有注册地税务机关开具的《外出经营税收管理证明》（验原件）的企业，不征收企业所得税。

（5）代征房屋租赁税征收管理

a、代征房屋租赁税的要求

深圳市地税局对代征房屋租赁税的具体要求是：严格按税务部门委托的代征税种、范围、税率和时限依法征收；严格按税务部门的票证管理规定领取、使用、保管、报缴票证，并按有关税务规定办理税收、票款结报手续。

b、代征房屋租赁税的管理程序

①按照居民自建房、私人商品房、本市外企业房三种类型，做好房屋基本情况的调查核实工作，制定《纳税底册》。

②居民自建房的基本情况、《纳税底册》须公开告知。

③代征员根据《纳税底册》填写《交纳房屋租赁税费通知》送达出租人签收。

④税款收取后，向纳税人开付税务机关规定的完税凭证。

⑤代征的房屋租赁税款须及时存入区办税务专户，不得截留、挪用。

⑥代征税征收情况于每月的28日前填写《房屋租赁管理情况统计表》上报。

c、纳税申报

①注册地在深圳本市外的企业办理房地产租赁合同后，应到房屋租赁管理所办理纳税手续。个人房屋租赁出租人按规定到房屋租赁管理部门办理房地产租赁合同登记，同时申报缴纳各税，并领取《纳税申报卡》。

②出租人持《房地产租赁合同》、完税凭证（验原件留复印件）到代征部门开具税务部门统一印制的发票。

③出租人在房屋出租期间如发生合同变更或解除，应于变更或解除之日起，十天内向租赁所申报并办理有关手续。未按规定报停的，视同出租。

d、纳税期限

出租人应于每月或每季末月（3、6、9、12月）20号前申报缴纳当月或当季税款。

（6）法律责任

①出租人未按规定期限缴纳税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，税务机关除责令限期缴纳外，并从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

②出租人未按照规定期限办理纳税申报的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定，由税务机关责令限期改正，可处以二千元以下罚款，逾期不改正的，可处以二千元以上一万元以下的罚款。

③出租人故意隐匿房产和有租金收入不报或申报不实的，以偷税论处，情节严重的，移交司法机关处理。

问：租赁价格是2000元，出租方应该缴纳的税费是咋算的？最后是多少？

答：出租方每月出租该套房产应缴纳的税费包括（以下等号后数字单位均为元），

（1）营业税：月租金收入×3%/2，即2000×3%/2=30；

（2）城建税：营业税×（1%或5%或7%）（在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%；外籍和港澳台人员不征），按照在市区标准计算即30×7%=2.1；

（3）教育费附加：营业税×3%（外籍和港澳台人员不征），即30×3%=0.9；

（4）地方教育附加：营业税×1%，即30×1%=0.3；

（5）房产税：月租金收入×4%，即2000×4%=80；

（6）土地使用税：免征土地使用税

（7）印花税：月租金收入×0.001，即2000×0.001=2。上述（1）－（7）项合计税费为：115.3。

（8）个人所得税=（2000－115.3－800）×10%=108.47。

以月租5000元为例计算各税额？

个人出租计算：

（1）营业税=5000*3%/2=75元

（2）城建税=75*7%=5.25元

（3）教育费附加=75*3%=2.25元

（4）房产税=5000*4%=200元

单位出租计算：

（1）营业税=5000*5%=250元

（2）城建税=250*7%=17.5元

（3）教育费附加=250*3%=7.5元

（4）房产税=5000*12%=600元

1、根据《中华人民共和国营业税条例实施细则》（2009年1月1日起施行）规定第二十三条条例第十条所称营业税起征点，是指纳税人营业额合计达到起征点 。

营业税起征点的适用范围限于个人。

营业税起征点的幅度规定如下：

（1）按期纳税的，为月营业额1000－5000元；

（2）按次纳税的，为每次（日）营业额100元。

省、自治区、直辖市财政厅（局）、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。

2、房租收入涉及缴纳个人所得税。

境外个人或企业在沪购买商品房，若对外出租的话应当依法纳税。所谓“境外个人”指的是外籍人员(港澳台胞暂归入此范围)。

所谓“境外企业”指的是外商在国内投资的企业(港澳台胞投资企业暂归入此范围)。

境外个人和境外企业私房纳税有所区别。

境外个人在沪购得产权房时外出租，若用收入在2000元以下的按综合税15%减半缴纳;2000元以上按综合税21%减半缴纳。这同国内个人私房出租所缴的税是一致的。

境外公司在沪购得产权房对外出租，若境内有常设机构的，应当缴纳营业税和企业所得税。营业税为租金收入的5%、企业所得税为30%。如果该机构不能提供准确的成本和费用凭证的话，原则按租金收入30%缴纳。

对于境外个人和公司在沪购得产权房自住的也应缴一项房产税，按居住者入住使用第二个月起扣除总房价20%所剩的余款一次性缴付。

如果涉外房子是通过中介对外出租的话，即房子主人要付一笔中介费给公司，这笔钞票不管付与不付，税收仍按租金原收入缴纳，不能扣除这笔费用后再缴税。如果涉外房子连同室内家具一同对外出租，税收仍按租金总收入计算，不能扣除这笔所谓“家具使用费”后再缴税。 2100433B

审计要点：

慎重地选择应交税费审计的切人点，确保应交税费审计目标的实现。

具体包括：

1、应交税费内容真实性的审计：

①增值税内容是否真实；

②营业税内容是否真实；

③消费税内容是否真实；

④所得税内容是否真实；

⑤城市维护建设税是否真实。

2、应交税费计税依据的合规性审计：

①增值税是根据《增值税暂行条例》规定，对我国境内销售货物或者提供加工、修理修备劳务，以及进口货物的单位和个人收取的一种流转税。应审查其是否以向购买方收取的全部价款和价外费用作为计税依据；

②营业税是根据《营业税暂行条例》规定，对提供劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人征收的一种流转税，应审计其是否以营业额作为计税依据；

③消费税是根据《消费税暂行条例》规定，对中国境内从事生产、委托加工和进口的单位和个人征收的一种流转税，应审计其是否以销售额或销售量作为计税依据；

④所得税是根据《企业所得税暂行条例》规定，对中国境内企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，应审计其是否以应纳税所得额作为计税依据；

⑤城市维护建设税是否以增值税、营业税和消费税的实际纳税额作为计税依据。

3、应交税费适从税率的合法性审计：

①增值税税率是否界定清晰，除另有规定外是否适从于基本税率17%，国家扶持政策的货物是否适从于低税率13%，出口货物是否适从于优惠率0%，小规模纳税人是否适用于通用税率3%；

②营业税税率是否定位定率，有无故意选用低税率问题，有无擅自调整税率行为，兼营不同税目应税行为的是否从高确定适用税率；

③消费税税率是否具有针对性，不同的应税对象是否适用于不同的税率，有无故意采用低税率的行为；

④所得税税率使用是否正确，除政府政策扶持外是否适从于25%；

⑤城市维护建设税税率是否根据企业所在地视市区、县城、镇的情况分别确定为7%、5%和1%。

4、应交税费减、免税合理性的审计：

①增值税的减免是否合理，有无任意扩大增值税减免范围的情况；

②所得税减免是否合理，有无超范围、超期限、超审批权限任意减免所得税情况。

5、应交税费纳税时效性的审计：

①增值税有无采用延迟确认纳税义务时间、推迟纳税的行为。如采用直接收款方式下，是否确认纳税时间为收到销售款项或取得收取款项凭证，并将把提货单交给买方的当天。采用托收承付方式下，是否确认纳税时间为发出货物并办妥托收手续的当天。采用分期收款方式下，是否确认纳税时间为合同约定收款法定日的当天。采用代销方式下，是否确认纳税时间为收到代销清单的当天。采用预收贷款方式下，是否确认纳税时间为发出货物的当天等；

②营业税有无延迟确认纳税义务时间、推迟纳税的行为。如转移不动产时是否确认纳税时间为转移不动产产权的当天。销售自建建筑物时是否确认纳税时间为销售建筑物并收到营业额或取得索取营业额凭证的当天。转让土地使用权预收款时是否确认纳税时间为收到预收款的当天；

③消费税有无延迟确认纳税义务时间、推迟纳税行为。如自产自用的消费品是否确认纳税时间为使用消费品的当天。委托加工的消费品是否确认纳税时间为提货的当天；

④所得税有无延迟确认纳税义务时间、推迟纳税行为。如所得税是否按月预缴、年终多退少补；

⑤城市维护建设税有无延迟确认纳税义务时间、推迟纳税行为。如城市维护建设税是否确认纳税时间为增值税、营业税和消费税实现的当天；

6、应交税费报表列示恰当性的审计：

应交税费是否根据“应交税费”期末贷方余额填列，如“应交税费”期末为借方余额时，是否以“一”号填列。

审计应交税费应注意的特殊情况：

注册会计师在审计应交税费时，要特别关注应交增值税的一些特殊情况：

一是增值税与其他账户的勾稽关系，如增值税销项税额与主营业务收入、其他业务收入中相关项目的配比、增值税进项税额转出与处理财产损失、在建工程领用生产用原材料等。

二是视同销售行为是否少交增值税。根据税法规定，对于企业将货物交付他人代销；销售代销货物将自产或委托加工的货物用于非应税项目；将自产或委托加工货物作为投资提供给其他单位或个人将自产或委托加工的货物用于分配给股东或投资者；将自产或委托加工货物用于集体福利或个人销售；设有两个以上机构且不在同一地区但实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构送到另一个机构用于销售；将自产或委托加工的或购买的货物无偿赠送他人等行为视同销售，应计交增值税。

三是不予抵扣项目有没有转出进项税额。根据税法规定，不予抵扣项目包括：购进固定资产；用于非应税项目的购进货物或应税劳务；用于免税项目的购进货物或应税劳务；用于集体福利或个人消费的购进货物或应税劳务非正常损失的购进货物；非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或应税劳务。

四是对于同时生产应税产品与免税产品时，外购货物的进项税额同时发生的，是否将应税产品允许抵扣的进项税额与免税产品不得抵扣的进项税额混淆在一起，少计交增值税。注册会计师在审计时，应利用正确的方法分清应税产品允许抵扣的进项税额与免税产品不得抵扣的进项税额，并提请被审计单位予以调整。

注册会计师对销货退回、销售折让、销售折扣的审计是产品销售收入审计程序的一个补充。实务操作中应当注意收集有关审计证据，包括销售合同、退货处理单、折让协议、销售发票等。事实上，审计过程中有时会遇到没有书面证据的销售冲减的会计处理，对此，注册会计师须保持相应的警觉，并检查销售过程及销售冲销过程的所有单据，严防借销售折扣、退回与折让之名，行转移收入或侵吞货款之实的舞弊行为。

对于大额销售以及大额退货的书面证据，注册会计师应采取复印并保留于审计档案的方法，以表示在审计中对此项内容的关注。当然，这并不能规避审计风险。

北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：

①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）

②契税

③增值税

④城市建设维护税、教育费附加

⑤个人所得税

⑥土地增值税

二手房税费税费判断

第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房

第二步：看房产证年限，是否超过2年；

第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。

北京市二手房交易各个税种的详解

二手房税费印花税

A、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税

B、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证

C、纳税人：买卖双方

D、税率：0.05%

E、征收范围：所有二手房交易

F、缴纳印花税的计算方式及案例

案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50万元，高先生及李阿姨需要分别缴纳印

花税250元（500000×0.05%=250）

★房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。

二手房税费契税

A、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

B、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋

C、纳税人：买方

D、税率：3%

E、契税优惠政策

（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价

格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）

（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；

（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；

（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房

成交价的差额计征契税；

（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；

（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税

（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。

二手房税费个人所得税

1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一

2、征税对象：财产转让所得

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的1%或差额的20%

5、优惠政策：

（1）对个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所

缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额

的关系，全部或部分退还纳税保证金

二手房税费土地增值税

1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税

2、征收对象：增值部分

3、纳税人：卖方

4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收

5、优惠政策：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征

（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满

5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征

（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税

（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税

二手房税费土地出让金

1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人，并向受

让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使

用权的交易价款。

2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房

3、纳税人：

——买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要 按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）；

——卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金）

4、征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳；优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳

5、征收范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变为商品房）

二手房税费综合地价款

1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地

是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同

2、征收对象：再上市交易经济适用房

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的10%

5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、并以市场价出售的经济适用房

审计方法：

（一）制定合理的应交税费审计目标，为实现应交税费审计指明方向。应交税费审计目标具体包括：1、明确应交税费内容的真实性；2、明确应交税费计税依据的合规性；3、明确应交税费适从税率的合法性； 4、明确应交税费减、免的合理性；5、明确应交税费纳税的时效性；6、明确应交税费会计报表列示的恰当性。

（二）确定科学的应交税费审计程序，使应交税费审计不偏离审计目标并有条不紊地进行，从而提高审计工作质量。具体程序如下：

1、应交税费业务控制制度审计；

2、应交税费业务处理流程审计；

3、应交税费会计信息审计。

（三）及时对应交税费业务控制审计，为实现应交税费审计目标打下坚实的基础。具体包括：

1、对应交税费核算范围控制。应交税费核算范畴包括增值税、营业税、消费税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、个人所得税等。印花税、耕地占用税以及其他不需要预计应交数据税费，不记在本项目中；

2、对应交税费设置的明细科目控制。应交税费应设置与应交税费范围相协调的明细科目，具体设置“应交增值税”、“应交消费税”、“应交营业税”、“应交所得税”、“应交资源税”、“应交土地增值税”、“应交城市维护建设税”、“应交房产税”、“应交土地使用税”、“应交车船使用税”、“应交个人所得税”；

3、对应交税费的征收方式控制。通常是先征后还。对于收到返还的所得税、消费税、营业税、要及时进行账务处理。

（四）重视对应交税费业务处理流程审计，最大限度地降低审计风险。应交税费业务处理流程是：明细表→纳税鉴定/纳税通知→汇算清缴文件→计算税额。具体包括：

1、获取或编制明细表，查其内容是否真实可靠，是否与总账数、报表数相等；

2、了解是否按纳税鉴定或纳税通知的税种、计税依据、税率来确定应纳税内容，减免税的范围和期限核实；

3、对税务部门的汇总清缴文件进行有效性分析，并与明细表进行核对；

4、检查各种应交税费计算的正确性。

（五）慎重地选择应交税费审计的切入点，确保应交税费审计目标的实现。2100433B