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国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知是国土资源部发布施行的通知。发文号为国土资发(1999)222号。

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知基本信息

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知简介

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知

国土资发(1999)222号

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团土地管理局:

近年来,一些地方土地管理部门深化土地使用制度改革,完善土地有偿使用方式,开展了国有土地租赁试点,取得了一定的经验。新颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》(以下简称《条例》)已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式。为贯彻实施《条例》,规范国有土地租赁行为,现将《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)印发给你们,请结合本地实际认真贯彻执行。

规范国有土地租赁若干意见

一、严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,确定国有土地租赁的适用范围。

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主,稳妥地推行国有土地租赁。

对原有建设用地,法律规定可以划拨使用的仍维持划拨,不实行有偿使用,也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对于新增建设用地,重点仍应是推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地,无论是利用原有建设用地,还是利用新增建设用地,都必须实行出让,不实行租赁。

二、国有土地租赁,可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式,有条件的,必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金,不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准,协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案,并向社会公开披露,接受上级土地行政主管部门和社会监督。

三、国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的,租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的,租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

采用短期租赁的,一般按年度或季度支付租金;采用长期租赁的,应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

五、租赁期限六个月以上的国有土地租赁,应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。

六、国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法登记。

承租人将承租土地转租或分租给第三人的,承租土地使用权仍由原承租人持有,承租人与第三人建立了附加租赁关系,第三人取得土地的他项权利。

承租人转让土地租赁合同的,租赁合同约定的权利义务随之转给第三人,承租土地使用权由第三人取得,租赁合同经更名后继续有效。

地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的,承租土地使用权可随之抵押,但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价,抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

在使用年期内,承租人有优先受让权,租赁土地在办理出让手续后,终止租赁关系。

七、国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权,在租赁合同约定的使用年限届满前不收回;因社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,应对承租人给予合理补偿。

承租土地使用权期满,承租人可申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,承租土地使用权由国家依法无偿收回,并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物,恢复土地原状。

承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的,土地行政主管部门可以解除合同,依法收回承租土地使用权。

八、各级土地行政主管部门要切实加强国有土地租金的征收工作,协助财政部门作好土地租金的使用管理。收取的土地租金应当参照国有土地出让金的管理办法进行管理,按规定纳入当地国有土地有偿使用收入,专项用于城市基础设施建设和土地开发。

九、各省、市在本《意见》下发前对国有土地租赁适用范围已有规定或各地已签订《国有土地租赁合同》的,暂按已有规定及《国有土地租赁合同》的约定执行,并在今后工作中逐步规范;本《意见》下发后实施国有土地租赁的,一律按本《意见》要求规范办理。

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国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知造价信息

  • 市场价
  • 信息价
  • 询价

扣件租赁

  • 品种:扣件租赁;规格:十字、接头、扣件;说明:3个月起,不足3个月按3个月计算,超过3个月按实际天数计算;
  • 套/天
  • 华鑫润泰
  • 13%
  • 北京华鑫润泰机电设备有限公司
  • 2022-12-07
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模板租赁

  • 品种:模板租赁
  • m2
  • 标晟
  • 13%
  • 河北标晟铝合金模板有限公司杭州办事处
  • 2022-12-07
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电视机租赁

  • 品种:电视机租赁;说明:电视机租赁;
  • 天雅
  • 13%
  • 东莞市天雅火乡文化传播有限公司
  • 2022-12-07
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塔机租赁

  • 品种:自升式塔式起重机;塔机型号:ST5015;最大幅度/起重量(m/t):55/1.5;最大起重量/幅度(t/m):6/15.67;规格:起重量55t
  • 月/台
  • 13%
  • 抚顺永茂建筑机械有限公司浙江分公司
  • 2022-12-07
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塔机租赁

  • 品种:自升式塔式起重机;塔机型号:ST7030(塔头);最大幅度/起重量(m/t):70/3.0;最大起重量/幅度(t/m):12/25.2;规格:起重量70t
  • 月/台
  • 13%
  • 抚顺永茂建筑机械有限公司浙江分公司
  • 2022-12-07
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租赁木塑围挡

  • 木塑立柱:100×100 木塑围板:1980×200 冒盖:100×100 立柱底座:160×160 镀锌钢管斜撑:Φ32×1.2×1600(高度2.5米)
  • 年/m²
  • 惠州市2022年6月信息价
  • 建筑工程
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租赁木塑围挡

  • 木塑立柱:100×100 木塑围板:1980×200 冒盖:100×100 立柱底座:160×160 镀锌钢管斜撑:Φ32×1.2×1600(高度2.5米)
  • 年/m²
  • 惠州市2022年3月信息价
  • 建筑工程
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租赁木塑围挡

  • 木塑立柱:100×100 木塑围板:1980×200 冒盖:100×100 立柱底座:160×160 镀锌钢管斜撑:Φ32×1.2×1600(高度2.5米)
  • 年/m²
  • 惠州市2022年2月信息价
  • 建筑工程
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租赁木塑围挡

  • 木塑立柱:100×100 木塑围板:1980×200 冒盖:100×100 立柱底座:160×160 镀锌钢管斜撑:Φ32×1.2×1600(高度2.5米)
  • 年/m²
  • 惠州市2022年1月信息价
  • 建筑工程
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租赁木塑围挡

  • 木塑立柱:100×100 木塑围板:1980×200 冒盖:100×100 立柱底座:160×160 镀锌钢管斜撑:Φ32×1.2×1600(高度2.5米)
  • 年/m²
  • 惠州市2021年8月信息价
  • 建筑工程
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人力资源部

  • 1、尺寸:450×1502、材质:10mm磨砂亚克力,内容UV3、安装工艺:夹扣吊装天花
  • 1套
  • 3
  • 中高档
  • 含税费 | 含运费
  • 2022-11-30
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人力资源部

  • 3mm亚克力,28×11cm
  • 1块
  • 1
  • /
  • 中高档
  • 含税费 | 含运费
  • 2022-01-10
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贝雷架租赁

  • 贝雷架租赁
  • 400m²
  • 1
  • 中档
  • 含税费 | 含运费
  • 2015-06-19
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通知私信

  • 1.支持校长、年级主任、学科组长等发布通知信息给下面的老师和学生;2.支持班主任和任课老师发布通知信息给下面的学生;3.支持任课老师和学生进行私信交流.
  • 11
  • 1
  • 中档
  • 不含税费 | 含运费
  • 2021-07-23
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新闻、通知、公告模块

  • 1.名称 :新闻、通知、公告模块2.功能:展示园区发布通知、通告、新闻动态资讯等多种类型资讯信息,支持收藏和分享到第三方社交平台.用户可对资讯信息留言评论
  • 1套
  • 1
  • 浪潮;中国
  • 中高档
  • 含税费 | 含运费
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国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知常见问题

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国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知文献

国土资源部关于印发《国土资源部地质灾害应急专家管理暂行办法》的通知 国土资源部关于印发《国土资源部地质灾害应急专家管理暂行办法》的通知

国土资源部关于印发《国土资源部地质灾害应急专家管理暂行办法》的通知

格式:pdf

大小:32KB

页数: 7页

为了充分发挥地质灾害应急专家在突发地质灾害事件处置和应急管理咨询工作中的作用,规范地质灾害应急专家的遴选和管理,提高地质灾害应急响应能力,国土资源部进一步增补了地质灾害防治应急专家,加强地质灾害应急力量,制定了本《办法》。《办法》规定,地质灾害应急专家由工程地质、水文地质、环境地质、应急管理、基础地质、岩土工程、地基与基础工程及其相关专业等领域的国内知名学者组成。与本《办法》同时印发的还有《国土资源部地质灾害防治应急专家名单》、《国土资源部地质灾害应急专家组2010年工作要点》和《七个区片及专家组安排》。《办法》全文共二十条,自发布之日起施行。

国有土地租赁租赁办法

四川省国有土地租赁办法

第一条 为了盘活国有土地资产,规范国有土地租赁行为,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》,结合四川实际,制定本办法。

第二条 本办法所称国有土地租赁,是指县级以上人民政府将国有土地在一定期限内出租给土地使用者,由土地使用者支付租赁金的行为。

第三条 在本省行政区域内从事国有土地租赁活动,必须遵守本办法。

第四条 县级以上人民政府授权所属国土资源行政主管部门按照土地登记管辖级次具体负责国有土地租赁工作。上级人民政府及其国土资源行政主管部门应当采取措施,加强对下级人民政府及其国土资源行政主管部门的国有土地租赁工作的指导与监督。

第五条 国有土地租赁必须符合城市规划和土地利用总体规划。

第六条 公民、法人和其他组织可以通过租赁方式取得国有土地使用权,但从事房地产开发经营的除外。通过租赁方式取得的国有土地使用权,不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。

第七条 国有土地租赁可以采取协议方式。但商业、旅游、娱乐等经营性用地的租赁,必须采取招标、拍卖或者挂牌的方式。

采取招标、拍卖、挂牌方式租赁国有土地的,参照国有土地使用权出让招标、拍卖、挂牌的有关规定进行。

第八条 县级以上国土资源行政主管部门应当会同规划、财政等部门提出国有土地租赁实施方案,报本级人民政府批准。

租赁国有土地应当按照自愿、有偿的原则签订国有土地租赁合同。国有土地租赁合同由县级以上国土资源行政主管部门(以下简称出租人)与土地使用者(以下简称承租人)依照本级人民政府批准的国有土地租赁实施方案签订。

国有土地租赁合同正式签订后,按照规定每季度逐级报省国土资源行政主管部门备案。

第九条 国有土地租赁合同应当包括租赁宗地的位置、面积、用途、租赁期限、租赁金标准、缴款时间、缴款方式、违约责任等主要内容。具体格式由省国土资源行政主管部门规定。

第十条 国有土地租赁期限不得超过法律、法规规定的出让同类用途国有土地使用权的最高期限,商业、旅游、娱乐等经营性用地的租赁期限应与建设投资规模相衔接。

第十一条 以招标、拍卖、挂牌方式租赁国有土地的,租赁金按实际成交结果确定。以协议方式租赁国有土地的,租赁金由县级以上国土资源行政主管部门会同财政、物价行政主管部门根据当地基准地价,结合用地性质、租赁期限、地块区位等因素确定,报本级人民政府批准后执行。

第十二条 出租人应当按照国有土地租赁合同约定的期限和条件交付土地。

承租人应当按照国有土地租赁合同约定的金额、期限和方式支付租赁金,并遵守国有土地租赁合同约定的其他义务。

第十三条 承租人需要改变国有土地租赁合同约定的土地用途的,必须符合城市规划和土地利用总体规划的要求,经出租人同意,按照改变后的土地用途重新签订国有土地租赁合同。

第十四条 在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下,承租人投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以后,经出租人同意,承租人可以转让租赁的国有土地使用权。国有土地使用权转让后,原承租人的权利与义务转移给新承租人,并重新向出租人登记。承租人可以将租赁的国有土地及其地上建筑物、构筑物、附着物按照国家有关规定转租。承租人可以将租赁的国有土地连同地上建筑物、构筑物、附着物依法抵押。

第十五条 国有土地租赁期限届满前,出租人不得擅自收回租赁的国有土地。因社会公共利益需要或者根据城市规划的调整变化必须提前收回的,须经出租人本级人民政府批准,并向社会公告。

租赁的国有土地被提前收回的,实施社会公共利益或者调整城市规划的人民政府应当根据承租人使用国有土地的期限和开发利用国有土地的实际情况予以适当补偿。

第十六条 国有土地租赁期限届满前,承租人与出租人协商一致,可以停止租赁国有土地,解除国有土地租赁合同。

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国有土地租赁定义

土地租赁合同经出租方同意后可以转让,改变原合同规定的使用条件,应当重新签订土地租赁合同。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押,抵押实现时,土地租赁合同同时转让。

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关于印发《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范》的通知

各区县(自治县)住房城乡建委,两江新区、重庆高新区、重庆经开区、万盛经开区、双桥经开区建设局,相关房屋征收部门,市国土资源房屋评估和经纪协会:

为进一步规范全市国有土地上房屋征收评估活动,保障被征收人合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》和《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》规定,经我委2022年第6次主任办公会议审议通过,现将《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范》印发给你们,请认真贯彻执行。

重庆市住房和城乡建设委员会

2022年4月26日

重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范

第一章 总则

第一条为规范本市国有土地上房屋征收评估活动,维护房屋征收当事人合法权益,保障房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)《房地产估价规范》(GB/T 50291—2015)《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013),以及《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》(以下简称《实施细则》)等有关规定,制定本技术规范。

第二条本市范围内国有土地上房屋征收涉及的被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋类似房地产市场平均交易价格(以下简称市场价格)测算、被征收房屋室内装饰装修价值评估、设备及构筑物价值评估等,以及相关复核评估与鉴定,适用本技术规范。

第三条国有土地上房屋征收涉及的评估工作应当合法、独立、客观、公正。

被征收房屋价值评估目的应当表述为“为区县(自治县,以下简称区县)房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为区县房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条被征收房屋的预评估价值测算时点为注册房地产估价师进入实地查勘之日;整体评估报告、分户评估报告的价值时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、机器设备及地上构筑物价值评估等的价值时点应当与被征收房屋价值评估的价值时点一致。

第五条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响,用于产权调换房屋价值应是在价值时点的市场价值。

第六条被征收房屋价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权,不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。

第七条房屋征收评估价值评估结果应当以人民币为计价单位,评估结果精确到人民币元。

第八条被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,由征收当事人按相关标准协商确定;协商不成的,可以委托按《实施细则》规定确定的房地产价格评估机构(以下简称评估机构)进行评估确定。

第二章  评估程序

第九条房屋征收评估的一般程序:

(一)受理估价委托;

(二)确定估价基本事项;

(三)编制估价作业方案;

(四)收集估价所需资料;

(五)实地查勘评估对象:

(六)选用估价方法进行测算;

(七)预评估;

(八)评估被征收房屋的价值;

(九)初步分户估价结果公示;

(十)撰写被征收房屋整体评估报告和分户评估报告;

(十一)审核评估报告;

(十二)交付评估报告;

(十三)保存估价资料。

第十条实施征收评估工作前,评估机构应确认已收到区县房屋征收部门送达的评估委托书和评估委托合同。

涉及超出评估机构执业范围或者评估机构无法胜任的计量、认定等专业性较强等评估事宜的,经区县房屋征收部门同意,评估机构可以聘请委托相关专业机构及专业人员,提供盖有专业机构公章和专业人员签名的相关专业评估成果;相关专业评估成果应纳入分户评估报告,并注明成果信息来源。聘请委托费用按房屋征收评估委托合同的约定方式支付,委托合同没有约定的,由区县房屋征收部门与评估机构协商确定。

第十一条区县房屋征收部门应当向评估机构提供征收范围内与被征收房屋相关的资料,包括已经登记的房屋情况,未经不动产登记的建筑、土地和房屋登记信息不一致的房屋的认定结果情况等。

评估所需资料主要有:

(一)征收范围用地红线图;

(二)征收范围内的房屋权属资料,包括但不限于:不动产权属证书、权属登记信息资料、在建工程规划建设资料及工程图纸等;

(三)征收范围内经公示后的房屋调查摸底表;

(四)未经不动产登记的建筑,或者土地使用权证与房屋产权证记载用途不一致的被征收房屋的调查、认定和处理结果资料;

(五)必要的第三方专业意见资料;

(六)其他评估相关资料。

评估机构应当安排负责评估项目的注册房地产估价师与区县房屋征收部门交接评估对象的相关资料,区县房屋征收部门应当对其所提供资料的真实性承担责任,评估机构应当对区县房屋征收部门提供的资料进行必要的复核。

第十二条评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或协助收集被征收房屋价值评估所必需的信息资料。被征收人应当对提供资料的真实性负责。

区县房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由区县房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证签字,有关情况应当在评估报告中说明。

因被征收人原因不能实地查勘被征收房屋内部状况的,经区县房屋征收部门、评估机构和无利害关系的第三人见证,可以参照同类建筑中与被征收房屋位置相近、户型结构相似、建筑面积大小相近的房屋进行评估,并在评估报告中说明。

评估机构在实地查勘完成后,应及时、准确地向区县房屋征收部门书面反馈在实地查勘中发现的问题,包括且不限于:与摸底调查资料不符的情形,特别是对房屋用途、结构等不符的情形;摸底调查资料有遗漏的情形;未经登记建筑的相关问题等。

第十三条经不动产登记的房屋,其权属、结构、年代、性质、用途和建筑面积,以不动产权属证书和不动产登记簿的记载为准;不动产权属证书与不动产登记簿的记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿有错误外,以不动产登记簿为准。

未经不动产登记的建筑,或者被征收房屋土地使用权证与房屋产权证记载用途不一致的,或者房屋土地使用权证与房屋产权证记载用途均不明确的,应当按照区县人民政府的调查认定结果进行评估。

第十四条评估机构根据本技术规范测算被征收房屋分户的初步结果,按照房屋征收评估委托书或者委托合同约定,向区县房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

分户初步评估结果公示期间,评估机构应当安排负责本评估项目的注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,评估机构应当修正。

第十五条分户初步评估结果公示期满后,评估机构应当向区县房屋征收部门提供受委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

整体评估报告、分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的2名及以上注册房地产估价师签字,并加盖评估机构公章。估价师不得以印章代替签字。

第十六条被征收人或者区县房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,书面向出具评估报告的评估机构申请复核评估。

出具评估报告的评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;未改变原评估结果的,应当书面告知复核评估申请人,并说明原因。

被征收人或者区县房屋征收部门,对评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,书面向重庆市国有土地上房屋征收与补偿评估专家委员会(以下简称市评估专家委员会)申请鉴定。

第十七条房屋征收评估业务完成后,评估机构应将下列资料整理立卷归档, 并按有关规定存档。

(一)整体评估报告和分户评估报告;

(二)房屋征收评估委托书和委托合同;

(三)房屋征收补偿方案;

(四)房屋征收决定及公告;

(五)评估对象权属资料;

(六)评估对象的实地查勘记录;

(七)评估对象位置示意图及照片;

(八)评估对象有关征收片区房屋、区位等影像材料;

(九)市场调查的评估相关资料;

(十)征收项目结果备案表;

(十一)涉及复核鉴定的资料;

(十二)其他需要保存的资料。

第三章  被征收房屋价值评估方法

第十八条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况等客观条件,对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中1种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。适用性分析过程和内容应当在提供给区县房屋征收部门的整体评估报告中予以阐述和说明。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用比较法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

被征收房屋为非住宅的,宜采用2种及以上方法进行评估,只选用1种评估方法的须说明充足理由。

第十九条被征收房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似房地产的市场价格。

与被征收房屋类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

与被征收房屋类似房地产市场价格可以依次采取以下方式测算:

(一)根据区县(自治县)不动产登记机构提供的被征收房屋周边或类似区域新建商品房的市场交易平均价格,经必要修正后予以确定。

(二)前款方式难以确定的,可以选择比较法、收益法、成本法、假设开发法等合适的评估方法进行测算、修正后确定,并在报告中充分说明原因。

第二十条采用比较法评估的,按以下规定进行:

可以将周边或类似区域新近成交的新建商品房、新近成交的类似房地产,以及新近实施征收补偿的类似房屋作为比较法评估的可比实例。

可比实例的交易时间或可比实例的征收决定公告时间距本项目价值时点相差不宜超过1年,最长不得超过2年。

对可比实例进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时,单项对可比实例建立比较基础后的价格的修正或调整幅度不宜超过20%,共同对可比实例建立比较基础后的价格的修正和调整幅度不宜超过30%,经修正和调整后的各个可比实例的比较价格中,最高价与最低价的比值不宜大于1.2。

第二十一条采用收益法评估的,按以下规定进行:

对被征收项目中的房屋进行分组或者分类,在同组中选取1个具有代表性的房屋,设定新建完成时的状态,包括用途、土地性质、土地使用年限、建筑结构、设施设备、建筑档次等,测算出新房价值,被征收房屋价值在新房价值基础上通过因素状况调整(详见附表)取得。

新房土地使用权剩余年限按照对应土地用途最高出让年限减去合理的建设期确定(建设期一般不超过2年),建筑物剩余经济寿命参照同类结构房屋的经济耐用年限确定。收益年期按照新房土地使用权剩余年限和建筑物经济寿命两者孰短原则确定。

被征收房屋价值=新房价值×(1±各项因素调整幅度之和)。

第二十二条采用成本法对现房评估的,按以下规定进行:

对征收项目中的房屋进行分组或者分类,在同组中选取1个具有代表性的房屋,设定新建完成时的状态,包括用途、土地性质、土地使用年限、建筑结构、设施设备、建筑档次等,测算出新房价值,被征收房屋价值在新房价值基础上通过因素状况调整(详见附表)取得。

采用成本法评估时,优先选择房地合估路径。

被征收房屋价值=新房价值×(1±各项因素调整幅度之和)。

第二十三条采用假设开发法评估的,按以下规定进行:

假设开发完成后的房地产价值测算应当以有关部门批准的用途、规划参数或规划设计方案等为准,工程建设进度以房屋征收决定公告之日的状态为准。不考虑发包人拖欠承包人建设工程款等法定优先受偿款对在建工程价值的影响。

当被征收房屋为正常开发建设的待开发房地产或因征收已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法评估时,应选用业主自行开发前提进行评估。

当被征收房屋为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法评估时,应选择自愿转让开发前提进行评估。

第四章 房屋价值预评估

第二十四条被征收房屋价值预评估目的为编制征收补偿方案提供预评估单价。

第二十五条被征收房屋价值预评估应采取以下技术路径:

(一)将同一征收项目范围内被征收房屋中按照房屋的区位、用途、类型、土地性质、土地使用年限、建筑结构、设施设备、装修标准、建筑档次等因素分组。

(二)在每组拟被征收房屋中选择1套最具有代表性的房屋。

(三)选用适用的方法评估每组中被选择房屋的价格,作为该组被征收房屋的预评估结果,向区县房屋征收部门提供。

第五章  用于产权调换房屋价值评估

第二十六条用于产权调换房屋价值评估所需资料,包括但不限于:

(一)用于产权调换房屋为现房时,区县房屋征收部门应提供不动产权属证书、测绘报告等评估相关资料。

(二)用于产权调换房屋为期房时,区县房屋征收部门应提供土地使用权相关证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、测绘报告、交房条件等评估相关资料。

第二十七条用于产权调换房屋为现房的,应遵循征收评估程序,选择适宜的评估方法进行评估。对尚未办理产权的,评估其完善产权条件下的市场价值,不扣除完善产权需追加的税、费。

第二十八条用于产权调换房屋为期房的,应明确交房条件、交房时间等,选择比较法、收益法、成本法等适宜的估价方法,对未来开发完成的房地产基于价值时点达到交房条件的市场价值进行评估,不扣除价值时点欠付的费用以及价值时点至达到交付条件时需追加的税、费等,不考虑交付时间对价值的影响。

第六章 其他价值评估

第二十九条征收当事人协商不成,需要对被征收房屋室内装饰装修价值评估的,应当由被征收人提出书面申请并提供评估所需资料(包括但不限于装修合同、装修图纸、付款票据等资料)。

被征收房屋室内装饰装修价值评估通常采用成本法,耐用年限自装修竣工起一般为10年,每年折旧率为10%(直线折旧),不计算残值。

第三十条机器设备评估应符合相关的评估技术标准,根据被征收人提供的设备清单、购置时间、规格型号、购置合同发票、付款凭据等资料进行评估。

第三十一条评估中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的评估技术问题时,可以寻求专业机构或专业人员协助评估,并在评估报告中说明。

第三十二条构筑物价值评估通常采用成本法,应根据被征收人提供的构筑物清单和必要的工程量(材质、规格、数量等)、修建年份、竣工图纸、建设手续等资料进行评估。

第七章 附则

第三十三条本技术规范自印发之日起实施。

附件:房地产状况调整幅度表

房地产状况调整幅度表

序号

调整内容及调整幅度

1

新旧程度

每年调整0.5%,被征收同类房屋同一年代房屋调整幅度应控制在2.5%以内;最高不超过15%。

2

设施设备

通气±0.5%

3

建筑结构

以钢混(框架)为基准,砖混、混合-1%,砖木、砖柱砖墙-2%,简易、土墙-3%。

4

成套与非成套

±1%

5

出让与划拨

±0.5%

6

区位状况

±6%以内

7

其他因素

±6%以内

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