近年来

文化旅游地产在贵阳发展迅速

多个新项目开建。

但不少市民对文旅地产并不了解究竟什么是文旅地产？

文旅地产在贵阳走过了怎样的历程？

贵阳有哪些具有代表性的文旅地产项目？

其产品有哪些利弊？

普通消费者应该如何选择？

小编带您全面了解贵阳的文旅地产。

贵阳发展得天独厚

房地产界认为，所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，文旅房地产的特点在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

据中国房协的统计数据显示，我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%；最近几年，西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速；六大区域占到全国文旅地产总数的78%，不同区域有其各自的特色标签特征。西南地区呈现后发赶超态势，近邻昆明、成都等城市也已经作出了很多有益的探索。如昆明的旅游小镇开发，成都的城乡一体化开发。

2008年，贵阳市委、市政府推出“爽爽的贵阳，避暑的天堂”品牌营销，房开商对文旅地产发展开始了早期规划，在全省地州市以及一些县域城市一些本土开发企业进行了尝试。在当时国家宏观调控背景下，文旅地产受到土地、金融、生态环保和自然文化遗产保护等相关政策的制约下，贵州的文旅地产发展缓慢。

当时的旅游地产在贵州开发散、规模小，零星的分布在各地、州、市有旅游资源的部分县域城市。其中典型的是荔波“樟江·部落”项目的开发，他们的开发和营销模式吸引着其他开发商的眼球，而乌当的泉天下和保利国际温泉等以其天然的水资源优势，把商品房结合旅游，形成半旅游式的地产开发模式，以此赢取市场认可。

2012年7月下旬，贵州省政府发布《贵州生态文化旅游产业发展规划》，将在10年内通过投资数百个项目打造旅游强省，投资总额约3万亿元。从此，贵州旅游地产发展有了目标和方向。

近年来，贵阳市大力发展旅游产业，陆续打造了大量精彩纷呈的旅游产品，已经形成春季赏花、夏季避暑、秋季观景、冬季养生的贵阳旅游资源特色。从2005年开始，贵阳不少房企开始进入旅游地产领域，众多高端项目陆续亮相。

伴随着“爽爽贵阳”以及贵阳生态旅游名片的输出，多条高铁线路的开通，交通条件的改善，让更多外地人来到并了解贵阳，恒大、碧桂园、万科等全国大型房企在贵阳重点投资布局，房企结合贵阳特色，找到了一个新的发力点——文化旅游，贵阳旅游地产迎来了前所未有的发展机遇。

购房者看中度假投资价值

纵观成功的旅游地产项目，依托传统旅游景区成为不二的成功法门。从海南到云南，开发商均是清一色的抢占景观，涌现出海景系，雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的旅游地产项目。利用外部旅游资源，将房地产物业升值，能够更快的形成消费吸引力。因此，旅游地产的本质还是离不开“旅游”二字。总之，如果开发商打算进入旅游地产，首先要考虑能否潜下心来做旅游，如何达成旅游和地产的平衡，如何实现“依靠旅游拉动地产，凭借地产反哺旅游”的良性循环。

贵阳楼市网

记者调查发现，购买旅游地产的客户多持有度假兼投资的置业理念。购房的出发点是房价不会下跌，最注重产品是否有升值潜力，旅游地产“被承担”了资产保值增值的功能。究其原因，是由于居民投资渠道有限，银行存款量不断刷新历史纪录。因此旅游地产逐渐呈现平民化特征，更多的普通中产阶级加入到旅游地产消费群体中，二十万左右的首付对于贵阳的购房者来说并不是遥不可及的门槛，特别是对于房产升值的普遍预期，加速催使更多的中产阶级成为来旅游地产的业主。

旅游地产产品需求逐渐呈现两级化，两头大、中间小的“哑铃式需求分布”特征越来越明显。从贵阳近期多个旅游地产项目的市场反应来看，最受市场欢迎的是低总价的小户型产品，次之是200平米以上的大型别墅，而处于中间位置的大三居、大四居的产品反而少人问津。

从置业目的分析，面积60-70平米、总价30-40万左右的中小型公寓最适宜投资，也可以兼顾家庭度假功能，因而成为客户首选。大型别墅多用于长期度假居所或改建为会所等商务功能，也受到市场的欢迎。

体验兴趣多，观光兴趣少。旅游消费正处于由观光游向休闲度假游转变的过渡时期。虽然观光型旅游仍然是主流，但这已不能满足高端财富人群的休闲需求。趋势总是由少数人引领的，而旅游地产置业的财富人群多属于引领度假趋势的这少部分人。在见多识广之后，不再满足于观光，进而追求更高层次的体验需求。因此，配置娱乐体验、健康体验、购物体验、特色休闲体验等复合功能的旅游地产产品更受客户青睐。

辩证看待旅游地产利弊

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全国旅游地产研究专家胡华认为：

文旅地产开发过程中的两大难点：一是必须要有大的资金投入，这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出”的领域；二是商业模式的设计和品牌的塑造，一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品，塑造获取优惠资源的企业和产品品牌，形成可持续发展的运营模式。旅游地产开发先期通常需要大量的资金，收益主要来自旅游项目收益、酒店收益和商业地产租金收益，而这些资金回笼周期都比较长。这对开发商的考验很大。

“为了资金快速回笼，一些开发商都会配套建设一部分住宅项目。由于依附所在地的旅游资源，有旅游地产的概念，这些住宅项目的价格都不菲，这也是开发商的重要利润来源。”贵阳著名地产策划人罗方方说。

他说，目前在海南购置旅游住宅项目的业主中，有60%至70%为投资需求，而用来休闲自住的仅为10%至20%。“海南的气候条件，决定了它一年四季都可以居住，加上开发时间较早，配套设施相对较为完善，具有一定的投资价值。但这在全国其他地方，要具体问题具体分析。”

消费者购买旅游地产首先要谨防“旅游地产”成卖房噱头。为了尽快卖房回笼资金，不少旅游地产开发商卖房之初便打出各种承诺，甚至人为拔高项目配套设施，夸大项目规划。然而，由于旅游地产大多开发周期较长，配套到位严重滞后。更有甚者，卖完房之后便一走了之，最初的承诺则成泡影。这在全国一些城市出现过这样的例子。

购买旅游地产产品首先要考虑配套是否成熟的问题。大多旅游地产主打观光旅居，流动人口较多，过了旅游高峰期，缺少人气的旅游地产项目难免让居住者时常感觉心里“空落落”的，如所购小区入住率较低，那么物业管理、安全问题都会一一暴露。业主入住率太低，物业费难以收取，物业服务，安保服务常会管理不到位。旅游地产的小区内外配套注定不能和常住人口的城市相比，人们正常的生活需求配套难以得到满足。观光景点附近的物价一般会较高，造成生活成本上升。另外，工作问题、子女上学问题等都是购房者需要考虑的重点。

有的旅游地产项目开发规模很大，所处的位置一般比较偏远，如果要自住，相应的交通成本会较高。开发规模大还可能造成相应的配套设施建成到位的周期会比较长，这不仅降低了旅游住宅地产的投资价值，也使得消费者的自住需求得不到很好的保障和满足。

置业旅游地产另外一个问题就是闲置。全国工商联房地产商会副秘书长黄岚表示，旅游地产面临的现实问题，是目前整体开发量较高、库存高。尤其是在沿海的资源和风景较好的地方有大量的闲置。

贵阳的李先生2013年在海南省澄迈一个小区里买了两套房子，一方面想着退休后去养老用。另一方面也是投资。但房子交房三年了，他和家人总共住了不到四个月。

“本来想让退休后的父母每年去住一段时间，但小区入住的业主不多，没什么人气，而且谁也不认识，父母就不愿意去住。”李先生如是说，所以房子只能先闲置了。

在贵阳一事业单位工作的刘女士的情况和李先生很相似，她对记者说：“我在海口买房子有三年了，我才去了两次，一次去买房交钱，一次是去收房。我对房子还是很满意的，但目前还在上班状态，真没有时间去住。”

第三，投资回报有不确定性。国内对旅游地产政策的监管尚处于相对空白的阶段，对旅游地产开发的限制政策较少，不像住宅地产那样政策经常变化，相对来说政策风险较低。但对购房者来说，出手还是要谨慎考虑。如果已退休的老人，买套海南或贵阳的旅游地产的房子，冬天来海南避寒，夏天来贵阳避暑，使用率还会高些。如果是正值上有老下有小的中年购房者，旅游地产项目不一定是很好的选择。由于不少城市中的旅游地产项目开发供过于求，自然出售时的投资回报率不会很高。其次由于旅游城市淡旺季明显，出租房屋也无法取得预想中的回报。当然大型的商业类项目除外，其有自身的商业价值。

大潮刚起，遍地都是游泳者，潮水退去方知谁在裸泳。目前，贵阳的旅游地产正处于发展初期的投资高潮阶段，众多参与者的分食，让市场鱼龙混杂。对于有旅游地产投资置业需求者来说，最需要做的就是擦亮双眼，拨开雾霾，选择真正能满足自身需求的项目。

贵阳文旅地产项目，多点开花

贵阳恒大文化旅游城

贵阳恒大文化旅游城是目前贵阳最热门的一个旅游地产项目，项目位于花溪区，由恒大旅游集团倾力打造，该项目包括恒大童世界、恒大养生谷、恒大足球世界、恒大温泉小镇等产业配套集群，将成为全球规模最大、档次最高、配套最全的世界级文化旅游胜地。目前，项目认筹火爆，推出的有公寓、洋房、高层住宅等产品。

碧桂园·茶马古镇

“碧桂园·茶马古镇”以清镇为辐射，延伸至观山湖西周边各区域，共筑贵州省西线旅游门户接待区。项目距离贵阳20余公里，距离贵安新区核心区10公里，距离清镇核心商圈3公里。

前期，碧桂园·茶马古镇主推建面约107-270㎡精装洋房、建面约151-192㎡联排别墅、建面约257-765㎡双拼别墅。

目前，碧桂园·茶马古镇主推建筑面积107-270平米大平层以及建面153平和192平米纳诺精墅，纳诺精墅均价约12800元/㎡，有55亩凤凰湖湿地公园，135亩四季花海配套，同时还配有茶马君澜温泉酒店。

云栖谷·双龙镇

云栖谷·双龙镇项目位于贵州省贵阳市双龙航空港经济区中铁国际生态城，双龙镇打造的是一个中国院落式民族风情旅游小镇，由依山而建的中国式院落组成，国家级旅游景区8公里巫山大峡谷与双龙镇相连。

云栖谷·双龙镇共分为四期开发。其中，一期双龙镇是一个中国院落式民族风情旅游小镇，由依山而建的中国式院落组成，占地约400亩，绿化率达到34%，规划有民族风情旅游小镇、中国式山地院落住宅区、跑马场、露天影院、山地湖泊景观区、山地花海景观区等。主要产品为前店后院式、单独沿街铺面及带院子的铺面等，面积有15平米到千余平米。建成后的小镇将囊括民俗主题餐饮、咖啡酒吧、国内外名优餐饮、特色小吃等上百种旅游休闲业态。

双龙镇二期“龙院”主要以独栋别墅产品为主，面积区间为110-300平米。独特设计复刻经典的合院别墅，三面采光视野通透，层层退台自成一派，实属贵阳首创。整个组团首先推出的中式玲珑别墅，标准户型面积约106平米，不仅送露台，而且还送90㎡左右的院子，部分房源送地下室、送私家车库或者车位，二层还做了6米的挑高、相当于再送一层。

“贵州”系列

谈起贵阳的旅游地产项目，首先要提到的是“四个贵州”即乡愁贵州、时光贵州、四季贵州、寻味贵州，这成了清镇向全国推出的组合特色品牌名片。

2016年底开建的“寻味贵州”项目，位于清镇市卫城镇，涉及“卫城·味城”、“农科城”、“雁栖城”、“皇仓坡文化公园”、“古镇修复”、“滨湖养老”、“旅游大道”、“荆州湖水利风景名胜区”八个重点项目。

乡愁贵州文化园位于清镇职教城，是清镇市以贵州民俗文化、农耕文化建设的新项目。项目以“贵山秀水忆乡愁”为主题,围绕“意境”、“心境”、“悟境”、“梦境”布置项目分区，融入乡愁坝上、乡愁田间、乡愁建筑、乡愁粮作、名人驿站等富有贵州特色的乡愁资源。

由尚湖城团队倾力打造的时光贵州于2013年亮相。

其以讲述“贵州故事”展现“海派生活”为主题，打造成集休闲、商贸、艺术、欧式婚庆、西式节日等特色旅游为一体的新型度假旅游胜地。时光贵州从2015年商铺就开盘，当时商铺均价为28000元/㎡，去年底交房。

四季贵州作为多主题共存、多业态互动、多文化共荣的贵州山地旅游变革之作，本着全天候多业态经营的思路，依托高端前沿的规划理念，设计有运动、娱乐、康养、酒店、商业、居住六大功能板块。

去年，8月19日，该项目推出315套景区商铺、252套度假公寓、54席温泉别墅，全部售完。目前，项目洋人街商铺在售，在售楼层有3层，面积区间10㎡-200㎡，主打20—50㎡。目前一楼均价35000元/㎡，二楼均价22000元/㎡，三楼均价15000元/㎡。

来源： 贵阳晚报、 贵阳楼市网综合整理

监制：苏舟

编辑：明月

审核：高哥