一、 全面推行国有建设用地使用权“净地”出让

“净地”是指已完成地块内征地、拆迁等工作，处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发的地块。

全市范围内以招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权的地块原则上须达到“净地”出让条件。土地出让合同中应明确开、竣工时间及违约责任，要合理控制单宗土地供应规模，原则上每宗土地开发建设周期不超过三年。

二、 加强领导，统一认识

组建贵阳市土地资产管理委员会，由市政府主要领导担任主任，分管领导担任副主任。成员由市政府分管副秘书长、市国土资源局、市监察局、市审计局、市财政局、市规划管理局、市发展和改革委员会、市建设局、市住房保障和房产管理局、市林业绿化局、市环境保护局、市经济贸易委员会、市国有资产管理委员会、中国人民银行贵阳中心支行等部门及各区人民政府主要负责人组成，负责决定、协调全市土地资产管理及土地储备、土地一级开发、土地出让工作中的重大事项。委员会下设办公室，办公室设在市国土资源局，由市国土资源局分管领导担任办公室主任，办公室成员由市土地资产管理委员会成员单位相关处室负责人组成。办公室主要负责贯彻执行土地资产管理委员会的各项决议、决定和组织实施具体工作。各区人民政府及其各职能部门要统一认识，形成合力，建立联动机制，积极推进我市国有建设用地使用权“净地”出让工作。

三、 加大土地储备力度，多种形式实施土地一级开发

土地储备实行计划管理，各区人民政府应根据当地经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划和产业布局规划等，科学合理地制定并上报年度土地储备计划。市国土资源局、市财政局、人民银行贵阳中心支行应根据各区上报的土地储备年度计划共同编制全市年度土地储备计划，报市人民政府批准，并报省国土资源厅备案。土地储备除考虑使用新增建设用地外还应积极通过挖潜和盘活存量国有建设用地。鼓励中心城区企事业单位外迁后将其土地纳入储备。

纳入市年度土地储备计划的土地，市土地矿产资源储备中心原则上应进行土地一级开发达到“净地”条件后方可上市交易。为积极开展储备土地一级开发工作，可采取多种方式实施。

（一）市土地矿产资源储备中心负责实施。纳入年度土地储备计划的土地，市土地矿产资源储备中心实施一级开发的, 由市土地矿产资源储备中心负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施，进行土地一级开发。

（二）区属国有独资地产公司或区土地开发整理机构负责实施。充分发挥、调动各区人民政府在土地一级开发中的作用和积极性，各区人民政府可成立区属国有独资地产公司或区土地开发整理机构，具体负责本行政辖区内土地一级开发工作。纳入年度土地储备计划的土地，由市土地矿产资源储备中心委托相应区属国有独资地产公司或区土地开发整理机构依法按程序组织完成地块征地、拆迁安置补偿等土地一级开发工作。

委托相应区属国有独资地产公司或区土地开发整理机构实施土地一级开发的，市土地矿产资源储备中心与相应区属国有独资地产公司或区土地开发整理机构签订《土地一级开发委托合同》，并参照2008年2月27日《中共贵阳市委办公厅、贵阳市人民政府办公厅关于转发贵阳环城高速公路指挥部〈贵阳市环城高速公路南环线沿线储备土地资金财务管理办法〉、〈贵阳市环城高速公路南环线沿线储备土地一级开发管理暂行办法〉、〈贵阳市环城高速公路南环线沿线储备土地一级开发招投标管理暂行办法〉的通知》（筑党办发〔2008〕7号）（以下简称筑党办发〔2008〕7号文）中的三个办法进行储备土地一级开发。

（三）原土地使用权人负责实施。土地使用权人可向市土地矿产资源储备中心申请将其土地使用权纳入土地储备，市土地矿产资源储备中心依法按程序进行土地储备并与土地使用权人签订《贵阳市国有建设土地使用权收购补偿合同》，收回其土地使用权。纳入储备的土地，市土地矿产资源储备中心可直接对储备的土地进行一级开发，也可委托原土地使用权人实施一级开发。

市土地矿产资源储备中心委托原土地使用权人实施土地一级开发的，双方签订《土地一级开发委托合同》，并约定按成交价的一定比例作为收购储备补偿费。约定的收购储备补偿费须结合实际情况认真测算，科学预测。原土地使用权人按批准的土地一级开发实施方案对所在地块（含规划红线范围内其他用地）进行土地一级开发，开发成本一并列入收购储备成本，开发资金原则上由原土地使用权人负责筹措，市土地矿产资源储备中心视情况给予一定的资金支持，缓解土地一级开发资金压力。土地一级开发完成后，成交总价款全额缴入市级金库，按《土地一级开发委托合同》确定的比例作为收购储备补偿费返还给原土地使用权人，剩余部分为土地出让净收入。

（四）通过招标方式选择土地一级开发单位负责实施。参照筑党办发〔2008〕7号文件，可通过招标方式选择有相应资质的企业对储备土地进行一级开发，市土地矿产资源储备中心与中标人签订《土地一级开发委托合同》，由中标人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁等手续并组织实施。土地一级开发完成后纳入市土地储备库，由市国土资源局依法组织实施“净地”出让，出让成交总价款全额缴入市级金库后由市财政局返还储备成本，市土地矿产资源储备中心按《土地一级开发委托合同》约定支付中标人开发成本、管理费、利润以及增值收益。

（五）工业用地“净地”出让。根据工业项目用地的特殊性，土地出让合同中要明确投资强度、建筑密度、建筑容积率等控制指标。规划用途为工业用地的储备地块可按当年土地供应计划，由市国土资源局编制工业地块出让方案，经市土地资产管理委员会审议，市政府行文批复后组织实施。

工业地块出让方案中应明确：一是用地预申请者需缴纳不低于该地块最低工业地价50%的意向保证金（全额缴入市级财政专户）并明确其不参与竞买的违约责任；二是地块所在区人民政府指定区属国有独资地产公司或区土地开发整理机构组织实施土地一级开发，并由实施单位书面承诺不按期完成土地一级开发的违约责任。

四、各部门密切配合，顺利实施土地一级开发。

（一）土地一级开发实施方案的编制和批准。储备土地一级开发实施方案由市土地矿产资源储备中心负责编制，市土地矿产资源储备中心在编制土地一级开发实施方案前应向市规划局征询储备地块的规划红线和规划指标，涉及林地、绿地的应向林业绿化部门征询意见，涉及环境敏感区的应向环保部门征询意见。储备土地一级开发实施方案主要包括待储备开发地块的范围、土地面积、规划指标、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等内容。

储备土地涉及集体土地征收的，储备土地一级开发实施方案可包括货币补偿、留地安置等多种安置形式，确需留地安置的可按当地产业发展导向，由市规划局确定规划技术指标，划一定比例的土地协议出让给被征地集体经济组织，用于对失地农民进行多途径安置，安置地块的土地出让金等相关费用由土地一级开发实施单位承担，列入土地一级开发成本。

储备土地涉及企事业单位外迁的，储备土地一级开发实施方案可包括货币补偿、土地异地置换等多种安置形式，确需异地置换的可按贵阳市产业发展导向，市国土资源局会同市规划局、市发展和改革委员会、市环保局等相关部门以及当地人民政府（开发区管委会）共同选址，划拨选定的土地给外迁的企事业单位进行土地异地置换。外迁的企事业单位原土地为出让方式取得的，异地置换的土地应补缴土地出让金，补缴的土地出让金由土地一级开发实施单位承担，列入土地一级开发成本。

储备土地涉及房屋拆迁安置的，储备土地开发实施方案应包括货币补偿、集中安置等多种安置形式，确需集中安置的可根据被拆迁房屋量划拨一定比例的土地给储备土地一级开发实施单位，参照经济适用房建设政策修建与被拆迁房屋用途相同的安置房，土地一级开发实施单位建设的经济适用型安置房只能用于土地一级开发拆迁安置，不得对外销售，土地一级开发项目结束后所剩的经济适用型安置房必须登记造册无偿移交给市土地储备矿产资源储备中心用做其他地块安置房源或移交给市住房保障和房产管理局作为廉租房。土地一级开发实施单位用经济适用型安置房安置私有住房的应补缴土地。储备土地涉及大市政基础设施建设的，由储备土地一级开发实施单位办理相关手续，并组织实施建设，项目验收后市政基础设施建设项目无偿移交给市政基础设施管理部门，费用由土地一级开发实施单位承担，列入土地一级开发成本。

储备土地一级开发实施方案经市国土资源局审核后报市土地资产管理委员会审议，市人民政府行文批复，作为办理相关审批手续的依据。

(二)土地一级开发程序。通过直接指定或者招标方式选择土地一级开发实施单位的，由一级开发实施单位负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。通过直接指定或者招标方式确定一级开发实施单位后，市土地矿产资源储备中心应当与一级开发实施单位签订《土地一级开发委托合同》，合同价款包括储备土地开发的预计总成本、管理费（不高于审定成本的2%）、利润（不高于审定成本的8%）以及储备土地开发地块出让收入中一定比例的增值收益。利润以及增值收益必须用在与土地储备有关的项目上，不得挪作他用。

通过直接指定方式确定一级开发实施单位的，由市土地矿产资源储备中心核发《一级开发确定通知书》，《一级开发确定通知书》加盖市土地资产管理委员会办公室印章；通过招标方式确定一级开发实施单位的，根据评标委员会的书面评标意见由市土地矿产资源储备中心核发《土地一级开发中标通知书》，《土地一级开发中标通知书》加盖市土地资产管理委员会办公室印章。

储备土地一级开发实施单位凭市人民政府《关于储备地块一级开发实施方案的批复》、《一级开发确定通知书》（或《土地一级开发中标通知书》）及《土地一级开发委托合同》向市规划局申办土地一级开发《建设用地规划许可证》（用途为土地一级开发，下同），向市国土资源局申办规划红线内《建设用地定址通知书》，向市住房保障和房产管理局申办规划红线内《房屋拆迁许可证》。涉及建设、交通、林业绿化、文物、环保和市政等部门的，储备土地一级开发实施单位应按照有关规定办理相应手续。

储备土地开发涉及征收集体土地或农用地转用的，由储备土地一级开发实施单位依法办理相关手续，相关区政府完成土地征用转用相关资料制作及上报工作，所需费用由储备土地一级开发实施单位承担。

土地储备涉及集中安置经济适用房建设的，储备土地一级开发实施单位凭《市人民政府关于储备地块一级开发实施方案的批复》、《一级开发确定通知书》（或《土地一级开发中标通知书》）及《土地一级开发委托合同》到市规划局、市国土资源局、市住房保障和房产管理局、市建设局、市环保局、市林业绿化局、市人防办等部门办理土地一级开发集中安置经济适用房建设相关手续。

土地一级开发实施单位按批准的土地一级开发实施方案组织实施。储备土地开发完成后，由市国土资源局会同有关部门对储备土地开发工作进行验收入库。

(三)土地一级开发管理。储备土地一级开发实施单位在组织实施拆迁和市政基础设施建设过程中，应按照有关规定通过招标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位。市国土资源局、市监察局、市审计局、市财政局应加强对储备土地资金的成本监督和管理，严格审核储备土地开发成本，确保储备土地开发资金安全。

五、加大土地储备资金投入，多途径筹集土地储备资金

土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）的规定，实行专户管理、专款专用、滚动使用。采取灵活机制多途径筹集土地储备资金，从资金上保证储备土地一级开发工作的正常开展，为我市国有建设用地使用权“净地”出让提供资金保障。

（一）市财政部门应在预算安排中逐年加大土地储备资金额度。

（二）科学合理调配现有资源，建立土地储备资金融资平台。对产权清晰、资料齐全的储备土地，土地登记机关在储备地块出让前向市土地矿产资源储备中心核发《国有土地使用证》，市土地矿产资源储备中心凭此证到金融机构进行抵押贷款，以充实土地储备资金。

六、本实施意见自2009年1月1日起试行。

云岩区、花溪区按本实施意见自2009年1月1日起进行试点，总结经验后再向全市推开，其他区也可参照执行。

“三县一市”人民政府可参照本实施意见，根据本地实际制定国有建设用地使用权“净地”出让工作实施意见，并报市土地资产管理委员会备案。

为认真贯彻执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），落实国土资源部《关于贯彻落实〈国务院关于促进节约集约用地的通知〉的通知》（国土资发〔2008〕16号）和贵州省国土资源厅《关于转发国土资源部〈关于贯彻落实〈国务院关于促进节约集约用地的通知〉的通知〉的通知》（黔国土资发〔2008〕39号）等文件精神，进一步加强和改进我市国有建设用地使用权出让工作，促进土地有序、有效供给，加大政府对土地市场宏观调控的力度，推进我市储备土地一级开发，实现国有建设用地使用权“净地”出让。

产权和法律关系上看，二者有明显不同：

毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；

净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。2100433B

第一条 为进一步规范我县国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，结合我县实际，特制定如下操作细则：

第二条 严格依法确认国有建设用地权属，对处置的宗地必须权属合法、界址清楚、面积准确。

第三条 严格执行土地利用总体规划、城镇和集镇（村庄）建设规划，在拟定国有建设用地处置方案前，必须有建设规划部门出具的建设规划使用条件说明书。

第四条 国有建设用地处置方案必须将土地权属、具实出具处置宗地的位置、四址界线、宗地面积、规划设计条件、规划使用指标和规划用途、建筑密度、容积率、绿化率、楼层限高、处置方式、使用年限等内容描述清楚。

对原已经依法批准而县建设规划部门没有出具规划设计条件和规划指标的宗地，应认定为对原基准地价评估时设定的标准指标即六跃七层予以认定。在使用年期内加层不超过设定标准指标的，不追缴楼面地价。

第五条 国有建设用地处置方案报县级以上人民政府批准后须将有关内容向社会公告和在中国土地网上公布，公告时间不得少于20天。

第六条 严格依法按程序进行地价评估和严格实行集体会审制度。国有建设用地处置提交的土地评估报告须经有资质的土地评估中介机构进行评估，并将评估的土地价格一律实行集体会审确定底价。

第七条 建立完善的基准地价更新和土地评估机制

基准地价更新工作原则上二至三年调整一次。

严格依法按程序进行地价评估备案制和底价确定实行集体会审制度，保证土地处置价格的科学性、公正性、权威性和公开透明。

第八条 地价评估具备的条件

对一宗地的地价评估，必须同时具备以下条件：

1、有建设主管部门出具的规划设计条件和规划指标；

2、有委托评估单位的评估授权委托书。

第九条 地价评估的依据

以基准地价为依据，基准地价是分用途的土地使用权区域的平均价格，是对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果由上级人民政府土地管理部门组织验收，报县人大讨论通过后，由县人民政府公布执行，并作为地价评估的法定依据。

第十条 土地评估及法律责任

1、土地估价中介机构应当依据基准地价和土地估价规程进行地价评估，并确保地价评估的客观性和公正性。

2、评估机构应对其所出具的评估报告中的技术路线和评估结果负相应法律责任。

3、地价的确定由地价处置会审领导小组根据估价结果，国家产业政策和县人民政府国民经济发展计划以及土地市场状况综合确定底价，评估机构对地价处置结果不负法律责任。

4、土地估价机构应提交土地估价报告、评估技术报告。

第十一条 集体会审制度

中介机构根据委托评估方的委托，对宗地进行地价评估，并将土地估价报告交由委托方报送县国土资源局备案。

在处置国有建设用地时，由县国土资源局会审领导小组组织召开会议，将土地估价结果并结合国家政策、土地市场情况和县人民政府的国民经济发展计划、产业政策以及宗地实际情况会审结合确定出让底价。

第十二条 国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动，应当有计划地进行，县国土资源行政主管部门应根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报县人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第十三条 国有建设用地使用权出让的标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准，招标和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十四条 土地竞买者应按规定交竞买保证金，竞得后竞买保证金抵作土地出让价款，其他未竞得者交纳的竞买保证金必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第十五条 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或指定的场所、媒介公布，接受社会监督。

第十六条 以招标拍卖挂牌方式取得的土地竞得者，出让人要按规定向中标人发出中标通知书或签定成交确认书。

第十七条 受让人按照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，由土地行政主管部门依法办理用地手续或申请依法办理土地登记，未按出让合同约定缴清全部土地出让价款不得办理用地手续或发放国有建设用地使用权证书。

第十八条 土地使用者在依法取得土地使用权后未及时按照批准的或土地使用权出让合同约定的用途加以利用。不按出让合同约定的用途使用土地的，必须补交土地出让金；擅自改变容积率和建筑密度、加层等，出让金的征收按相应地价的1.5倍追缴。改变出让合同约定用途的，出让金追交按改变用途的标定地价减除已缴地价的差额补交土地出让金，土地利用率未达到规定要求造成土地闲置且连续二年以上未使用的，县人民政府应依法无偿收回土地使用权。

土地总价款的征收实行收支两条线，严格执行收支管理的规定。

第十九条 在招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权活动中，工作人员不按招标拍卖挂牌有关法律规定和程序出让的或在出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条 土地竞买者在招标拍卖挂牌出让活动中提供虚假文件隐瞒事实的，采取行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得的中标，竞得结果无效，造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十一条 有关招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权具体处置程序操作方式由国土资源管理部门按国土资源部39号令和有关法律法规执行。

第二十二条 土地使用权协议出让

出让国有建设用地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖、挂牌方式外，可采取协议方式出让，但须严格界定和审核协议出让国有建设用地的范围。

第二十三条 协议出让国有建设用地使用权范围：

1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式出让供地，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

3、划拨土地使用权变更土地使用类型、转让申请办理协议出让，依照法律程序经依法批准，可以采取协议出让方式供地，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政的规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期；

5、原划拨土地使用权（个人）拆建住宅用地权属合法，按照法定程序和有关规定依法批准，可以采取协议出让方式供地，按比例征收收取出让金；

6、没有合法的证明属国有建设用地使用权的，严禁将集体土地使用权以招拍挂和协议出让方式供地；

7、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

第二十四条 经批准的国有建设用地协议出让计划、规划设计条件、地块信息、规划用途等相关内容及时向社会公告和在中国土地市场网上公布。

第二十五条 县国土资源管理部门会同建设规划部门，按照国有建设用地使用权出让计划、城市规划和需要使用土地的单位和个人申请的用地类型、规模等，编制国有建设用地使用权协议出让方案。

协议出让方案的内容包括：拟出让地块的位置、四至边界、用途、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。

第二十六条 对拟协议出让的土地，应当按照出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》由县国土资源管理部门委托具有土地估价资质的中介机构进行评估，评估结果经国土资源部门备案。特殊宗地和面积较大的宗地，协议出让价必须进行集体会审。

第二十七条 协议出让底价原则上不得低于拟出让地块所在区域县人民政府出台公布的基准地价。但根据政府的国民经济和社会发展计划，确需降低地价的，出让金原则上不低于标定地价的40%，含成本地价款不低于基准地价的70%。

第二十八条 协议出让供地方案报县人民政府批准后由县国土资源管理部门具体组织实施。

第二十九条 协议出让的具体操作程序由县国土资源管理部门按有关法律法规和政策规定执行。

第三十条 在协议出让国有建设用地活动中，相关责任人的责任追究按招标拍卖挂牌出让细则（国土资源部[2007]第39号令）第十四条、第十五条的规定执行。

第三十一条 对原以划拨方式取得国有建设用地使用权的企业，因改制、破产、兼并等原因，改变土地用途、转让土地使用权和变更土地使用权等行为的，县国土资源部门必须以有偿方式提供土地使用权。

第三十二条 县国土资源管理部门每季度应将全县国有建设用地出让情况及相关资料书面报送县“五项制度”监督检查组备案，县“五项制度”监督检查组每季度对国有建设用地使用权出让情况进行监督检查。

第三十三条 本细则由凤冈县国土资源局负责解释。

第三十四条 本细则自下发之日起施行，若与法律法规的规定相抵触的，从其规定执行。

土地使用权的出让方式是指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。关于土地使用权的出让方式，《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”国土资源部2002年7月7日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》 有明确了一种新的出让方式——挂牌出让。因此，我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。

土地使用权出让拍卖出让

拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。

土地使用权出让招标出让

招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。

土地使用权出让挂牌出让

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

土地使用权出让协议出让

协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。

协议、招标、拍卖、挂牌是法定的四种使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表根据法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，应当采用招标或拍卖方式；反之，可适当采用协议方式。