各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局：

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《国土资源部关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标（试行）〉的通知》（国土资发[2004]232号）要求，规范国有土地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局在《国有土地使用权出让合同》示范文本的基础上，组织制订了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行），现予印发，自2006年7月1日起试行。

请各地将试行中的情况、经验和问题及时报国土资源部和国家工商行政管理总局。根据试行情况，国土资源部和国家工商行政管理总局将适时修订《国有土地使用权出让合同》示范文本。

二00六年四月十九日

国有土地使用权出让合同补充协议

根据 市（县）国让（合）字（200 ）第 号《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）第四十五条的约定，出让人中华人民共和国__省（自治区、直辖市）__市（县）　局，与受让人____　，双方就合同中有关土地开发利用等未尽事宜，约定如下：

第一条　受让人除按照《出让合同》第十三条第一款约定日期动工建设外，同意在 年 月 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。

受让人按照《出让合同》第十三条第二款约定提出延建申请，并经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。

第二条　受让人同意《出让合同》项下受让宗地的投资总额不低于 万元人民币。属于工业建设项目的，受让人同意《出让合同》项下受让宗地的项目固定资产投资额不低于经批准或登记备案的 万元人民币，单位用地面积投资强度不低于每公顷 万元人民币，项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和地价款等。

第三条　受让人除按照《出让合同》第十一条各项约定履行外，同意该受让宗地容积率不低于 ，建筑系数不低于 %。

第四条　属于工业建设项目的，受让人同意该受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的 %，即不超过 公顷。受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。

第五条　受让人按照《出让合同》第十三条约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，也视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。

第六条　出让人、受让人双方同意将《出让合同》第三十三条约定的土地闲置费标准定为相当于出让宗地土地使用权出让金总额的 %，即人民币 元。

第七条　受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行《出让合同》并申请退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府或机关批准后，区分情况分别按以下约定退还除《出让合同》第八条约定的定金以外的全部或部分土地使用权出让金（不计利息），收回土地使用权，但该宗地范围内已建的建筑物、构筑物不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物，恢复场地平整。

（一）受让人在《出让合同》约定的动工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的土地使用权出让金；

（二）受让人在合同约定的动工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除《出让合同》第八条约定的定金，并按照本补充协议第六条约定征收土地闲置费后，将剩余的已付土地使用权出让金退还受让人。

第八条　因自身原因减少项目投资规模，而导致部分建设用地空闲，且具备分割条件，并能重新用于开发建设的，受让人须在项目完成建设前90日向出让人提出退还相应面积建设用地申请。经市、县人民政府批准后，出让人与受让人签订土地使用权出让合同变更协议，由出让方收回相应部分的土地使用权，将所收回土地对应的土地出让金在扣除相应比例的定金后，退还给受让人。

第九条　受让人未能按照《出让合同》第十三条第一款约定日期或第二款同意延建所另行约定日期动工建设的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额__‰的违约金；造成土地闲置的，还应当按照本补充协议第六条的约定支付土地闲置费。

第十条　受让人未能按照本补充协议第一条第一款约定日期或第二款同意延建所另行约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额 ‰的违约金。

第十一条　在项目竣工验收后60日内，受让人应向出让人提供工程竣工验收资料及项目竣工决算审计报告等有关资料，由出让人按照《出让合同》第十一条及本补充协议第二条、第三条、第四条约定的投资额、投资强度、土地利用强度等指标，对该宗地的实际投资强度、土地利用强度等进行复核。

受让人实际投资强度、土地利用强度不能满足双方约定的指标的，属于违约，出让人有权收取违约金，并可要求受让人继续履约。

第十二条　项目投资总额、固定资产投资额和单位用地面积投资强度未达到本补充协议第二条约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金。

第十三条　项目建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于《出让合同》第十一条和本补充协议第三条约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金。

第十四条　工业建设项目的绿化比例以及企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例等任何一项指标超过《出让合同》第十一条和本补充协议第四条约定标准的，受让人应当向出让人支付相当于土地使用权出让金总额__%的违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。

第十五条　在出让期限内,受让人要求改变《出让合同》规定的土地用途等土地使用条件的，双方同意按照本条第__款规定办理：

（一）由出让人收回土地使用权后，依法重新出让。

（二）按照《出让合同》第十七条的约定办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。

第十六条 [其他事项]

出让人（章）： 受让人（章）：

法定代表人（委托代理人） 法定代表人(委托代理人)：（签字）： （签字）：

《国有土地使用权出让规范》是土地利用管理人员的必备工具书和操作指南，是土地招标拍卖挂牌主持人考试用书和操作手册，是土地使用者了解政府土地出让政策和运作程序的窗口。全书在逻辑结构上分为两个部分。1-7为国有土地使用权出让的操作规范，主要包括招标拍卖挂牌和协议出让国有土地使用权规范及其说明、国有土地使用权出让合同和出让合同补充协议示范文本及其说明。8-17为国有土地有偿使用的政策规定，包括国务院、中央纪委和国土资源部发布的涉及国有土地有偿使用特别是招标拍卖挂牌出让、协议出让、国有土地租赁等方面的政策性文件和纪律规定。

国有土地使用权出让国有土地使用权出让的主体

市、县人民政府为土地使用权出让方，市、县人民政府土地管理部门为国家和本级人民政府的代表，境内外法人、非法人组织和自然人可以依法取得所出让土地的使用权。

国有土地使用权出让国有土地使用权出让的范围

（1）出让的土地一般是城镇国有土地；（2）出让的土地分为商业用地、住宅用地、工业用地等，不包括应由行政划拨的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源和交通等基础设施用地等。

国有土地使用权出让国有土地使用权出让的批准

国有土地使用权出让的批准权在国务院及各级地方人民政府，批准的目的是土地的统筹、规划、利用，通过对土地使用权出让的管理，使土地使用权出让有计划、有步骤地进行。

政府对国有土地使用权出让的批准，涉及土地使用权地块位置、面积、土地规划和用途、使用年限和其他条件，土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划部门、城市建设部门和房产管理部门共同拟定，以使土地使用权出让符合总体规划和详细规划，得以发挥土地的经济效益、社会效益和环境效益。政府审批国有土地使用权出让，应当贯彻集中管理、价格管制、总量控制、保护耕地等原则。

国有土地使用权出让国有土地使用权出让的方式

国有土地使用权通过订立合同的方式出让，订立合同的具体方式包括拍卖、招标和协议等。

1.协议出让

协议出让是指出让方和受让方通过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的行为。具体而言，须由拟使用土地者向政府提出用地申请，经批准后，再由双方协商地价、用地年限、付款方式和时间以及用地的其他条件等。

土地使用权协议出让的程序为申请——协商——签约——履约。首先，由有意受让人根据生产经营的需要向土地所有者的代表提出使用土地的申请，并提交用地意向书。其次，出让方和拟受让方就土地使用权出让的条件及双方权利义务进行协商，讨价还价，政府一方可以基于公共利益、公共政策提出合同条件和条款，但双方在协商过程中的地位是平等的。再次，通过协商如果达成一致，即可签署合同，合同经双方签署而成立。最后，受让方按合同的约定支付土地使用权出让金，出让方按合同约定提供出让的土地使用权，并依法办理登记，国有土地使用权登记是国有土地使用权出让合同生效的要件。

2.招标出让

招标出让国有土地使用权是指通过招标、投标和定标的竞争程序出让国有土地使用权的方式。具体而言，招标出让是指在规定期限内，由符合规定条件的人以书面投标方式，向出让方竞投某块土地的使用权，出让方选择出价和条件最优者与之签订土地使用权出让合同，并向其出让土地使用权。

土地使用权招标出让的程序需要经过以下几个阶段，即招标、投标、定标、签约、履约。

3.拍卖出让

拍卖出让是出让人在众多的买方中，选定最高报价者作为受让方并与之签订合同、向其出让国有土地使用权。拍卖出让是按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人，一般适用于商业用地、高档住宅楼用地、高档娱乐设施用地。

拍卖出让土地使用权的程序为拍卖委托、拍卖公告与察看、拍卖实施、履约。

无论以何种方式订立国有土地使用权出让合同，双方当事人都应全面、诚信地履行所作的承诺及合同义务。

国有土地使用权出让国有土地使用权出让的年限

国有土地使用权出让的年限是指国家法律法规规定的土地使用者一次取得土地使用权的最长期限。规定出让年限，有利于国家根据经济社会发展形势、规划和产业政策等调整土地的开发利用。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：a.居住用地七十年；b.工业用地五十年；c.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；d.商业、旅游、娱乐用地四十年；e.综合或者其他用地五十年。总的来说，土地收益较高的商业、旅游、娱乐用地，因其投资成本回收快、土地增值功能强，不应使其长期为某一市场主体占用、收益，故而规定了较短的年限；对于居住用地，出于民生安定和民生保障的考量，规定了较长的最高年限；而工业用地、教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地、综合用地或者其他用地等情形介于以上两者之间，故规定了居中的年限。

国有土地使用权出让合同约定的出让年限不得超过法律规定的该类型土地的使用权出让最高年限，在法律规定的土地使用权出让最高年限内，出让方和受让方可以自由约定土地使用权出让的年限。国有土地使用权出让年限以领取土地使用证之日为期间的起算点，划拨土地使用权补办国有土地使用权出让合同的出让年限按合同双方当事人约定的时间计算，通过转让方式取得土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

国有土地使用权出让的年限届满，该幅国有土地的使用权及出让的效力归于终止，土地所有权自动恢复至所有权人完全圆满的支配状态。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准续期的，重新签订国有土地使用权出让合同，受让人依法支付土地使用权出让金。

国有土地使用权出让国有土地使用权收回制度

国有土地使用权的收回，是指国家将国有土地使用权以出让方式确定给土地使用者开发利用后，由于发生法定事由，收回土地使用权而致土地使用者不再享有土地使用权的行为。国家收回土地使用权一般有以下情形：（1）土地使用者违反法律、规划或土地使用权出让合同的约定使用土地；（2）土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准；（3）土地使用权年限届满前国家因公共利益需要收回土地，包括规划变更、旧城改造等而调整土地使用。

国有土地使用权出让基本概念

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第8条的规定，国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。具体而言，按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，国家依法授权市、县人民政府作为本行政区域内国家土地所有者的代表，将城镇中指定地块以一定年限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理，并一次性收取土地使用权出让金。

作为一项制度，国有土地使用权出让是我国土地制度和土地国家所有权制度的重要组成部分。

国有土地使用权出让沿革和意义

国有土地使用权出让借鉴自香港特别行政区回归前就一直实行的土地批租制度。主要依靠“土地批租”，香港打造了一个举世公认的轻税薄赋的优良营商环境。1987年，深圳市首次拍卖一幅地块50年的使用权，敲响了新中国“土地拍卖第一槌”。随着该做法的推广，逐渐形成制度，从根本上解决了制约我国城市基础建设和市政发展的资金匮乏问题，更从体制层面解决了行政划拨土地的低效、土地资源浪费及其与市场经济不匹配的问题，对于整个经济社会发展、民生改善乃至中国崛起功不可没。

国有土地使用权出让相关概念辨析

1.与国有土地使用权“出租”的区别

a.土地使用权出让是土地一级市场的行为；土地使用权出租是土地二级市场的行为。

b.土地使用权出让是处分行为，出让一方只能是土地所有权人；土地使用权出租是负担行为或债的行为，是在保留土地使用权的前提下将土地有偿让与承租人使用。

c.土地使用权出让的结果是土地使用权从土地所有权中分离为一种他物权；土地使用权出租的结果是出租人将其土地租给承租人使用一定年限，出租人仍保有土地使用权，承租方享有的只是一种债权，土地使用权出让合同中的权利义务并不随土地使用权出租而转移给土地使用权承租人。

2.与国有土地使用权“转让”的区别

a.土地使用权转让是土地使用权出让后，受让方按照土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发后，通过出售、入股等方式，将自己享有的期限未届满的土地使用权转让给受让人，受让人在转让人的土地使用权有效年限内受让土地使用权，也属于土地二级市场的行为。

b.土地使用权出让使土地使用权从国家土地所有权中分离成为一项独立的权利，是土地所有者行使土地所有权的结果；土地使用权转让则是使用权人将作为他物权的土地使用权再依法转移给其他公民或法人，是土地使用权人行使土地使用权的结果。

c.土地使用权出让是国家作为土地所有权人和监督管理者与土地使用者之间的关系；土地使用权转让则是土地使用者与土地使用者之间的关系，同时国家对土地使用者仍保留着所有权人的权利和作为政权的监管权力。