【发布单位】81703

【发布文号】湘建经[1987]67号

【生效日期】1987-01-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

湖南省商品房价格和土地开发转让费管理试行办法

（湘建经67号）

第一条为了贯彻执行国务院《关于建筑业和基本建设管理体制改革的暂行规定》，促进城市建设综合开发业务的发展，特制定本办法。

第二条城市建设综合开发公司（以下简称开发公司）经营城市土地开发和房地产业务，实行预算价格编制办法，由物价局和建委共同管理。

第三条开发公司的商品房价格和土地开发转让费，要根据不同的开发深度，不同的地域，质量好坏和市场供求关系的原则制定。

第四条开发公司的商品房价格和土地开发转让费，由开发公司根据国家有关概、预算定额、材料预算价格等政策规定制度；报市基建主管部门和物价部门批准，抄送税务部门，建设银行备案。

第五条商品房价格按下列费用组成：（计算式附表一）

一、土地征用及拆迁费：包括土地征用补偿，劳动力安置，房屋拆迁重建、平整土地工程等费用。

二、菜田建设费。

三、开发区内市政公用设施建设费：

1．供水设施；

2．排水设施；

3．煤气设施；

4．供热设施；

5．道路、桥梁设施：包括开发区各种级别的道路、桥梁隧道、涵洞、地下通道，交通指挥所、城市广场、停车场；

6．防洪排渍工程；

7．电力、电讯、路灯工程费；

8．环境卫生设施费；

9．园林绿化费；

10、其他公用设施费。

四、房屋建设工程费：

1．勘察设计费；

2．建筑安装工程费：按国家规定的预算定额，材料预算价格和取费标准进行编制。

五、综合开发管理费：按上述一至四项所列费用之和的3%计列。

六、贷款利息：上述一至五项所列费用之和的50%乘开发期银行贷款利率。

七、利润率：商品住宅按上述一、四、五、六所列费用之和的3－5%计列，其他商品房（工业、商业、仓库等）为5－8%计列。

八、土地级差费：根据不同开发地域，以上述一至七项所列费用之和为基础，城市中心繁华地区加级差费最高不超过6%，一般市区最高不超过3%。

九、营业税：城市维护建设税，教育附加费：上述一、二、三、四、五、六、七、八项组成计税价格乘国家规定税率。

第六条开发公司在销售商品房给应交纳建筑税的购房单位时，按销售总值扣除第五条二、三项所列费用后的余额作为计税投资额，按规定代收建筑税，并定期汇总向当地税务机关缴纳。

第七条土地开发转让费按下列费用组成：（计算式附表二）

一、土地征用及拆迁费：按本规定第五条中的第一项所列费用。

二、菜田建设费。

三、开发区内市政公用设施建设费：按本规定第三条的第三项所列费用。

四、综合开发管理费：上述一至三项所列费用之和的3%。

五、贷款利息：上述一至四项所列费用之和的50%乘开发期银行贷款利率。

六、利润率：按上述一、四、五项之和的5%计列。

七、土地级差费：根据不同开发区域。以上述一至六项所列费用之和为基础，繁华地区加级差费，最高不超过6%，一般市区最高不超过3%。

八、营业税，城市维护建设税、教育附加费：按上述一、二、三、四、五、六、七项组成计税价格乘国家规定税率。

第八条按上述作价办法确定的售价为最高限价，各开发公司可根据市场销售情况向下浮动。

第九条第五条第三项市政公用设施建设费，单独列帐，专款专用，节余抵作下一个开发区市政建设费用。没有开发的土地，不得收取土地转让费。

第十条国营综合开发公司都必须按本办法执行。

第十一条本办法从1987年1月1日起实行。

商品房价格计算程序及计算方式

（表一）

代号 项 目 计 算 式

一 土地征用拆迁费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

二 菜田建设费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

三 市政公用设施建设费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

四 房屋建设工程费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

五 综合开发管理费 （一 二 三 四）×3%

六 贷款利息 （一 二 三 四 五）×50%×月贷款利率

×开发时间

七 利润率 （一 四 五 六）×3－5%（或5－8%）八 土地级差费 （一 二 三 四 五 六 七）×（3－6%）

九 营业税、城市维护建设税、

教育附加费 （一 二 三 四 五 六 七 八）× 规定

税率

十 建筑税 （一 四 五 六 七 八 九）×建筑税率

销售总值 （一 二 三 四 五 六 七 八 九 十）

注：九项中，营业税以销售收入为计税基础，城市维护建设税和教育附加费以营业税为计税基础。

土地开发转让费计算和计算公式

（表二）

代号 项 目 计 算 式

1 土地征用及拆迁费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）

算计算

2 菜田 建筑费 同上

3 市政公用设施建设费 同上

4 综合开发管理费 （1 2 3）×3%

5 贷款利息 （1 2 3 4）×50%×月贷款利率×

开发时间

6 利润率 （1 4 5）×5%

7 土地级差费 （1 2 3 4 5 6）×（3－6%）

8 营业税、城市维护建设税、教育附加费

（1 2 3 4 5 6 7）×规定税率总 计 （1 2 3 4 5 6 7 8）

注：八项中，营业税以销售收入为计税基础、城市维护建设税和教育附加费以营业税为计税基础。

【发布单位】81402

【发布文号】赣府发[1985]120号

【生效日期】1985-01-01

【失效日期】2010-12-31（赣府厅发[2010]91号宣布废止）

【所属类别】地方法规

【文件来源】

江西省商品房价格管理试行办法

（赣府发120号）

第一章 总则

第一条为了加强商品房价格管理，加速住宅商品化进程，推动城市住宅制度的改革，特制订本办法。

第二条住宅商品化涉及城市经济体制改革各个方面。商品房价格政策性很强，必须纳入价格管理范围。凡是经营商品房的单位，都必须依照本办法的程序申报价格。

第三条制定商品房价格必须遵循以下原则：

（一）考虑价值规律的要求，使商品房的生产、经营单位成为独立的商品生产者和经营者，以促使其不断改善经营管理，加强经济核算，提高经济效益。

（二）从实际出发，与当前住宅制度改革的总体规划相适应，在考虑房租水平和人民群众的支付能力的前提下，以“保本微利”的原则核定价格水平。

（三）贯彻“按质论价，分等定价”的原则，综合考虑房屋的质量、结构、层次、朝向、自然环境、所处地段、交通条件等多方面的因素，正确制订质量标准、等级标准，按质分等核定商品房价格。

（四）防止垄断价格形式，建立竞争型价格模式，允许商品房生产、经营单位以国家定价为最高限价，自行向下浮动，以确保建成适用、经济、美观的商品房。

第二章 价格的制定

第四条可计入商品房价格的因素包括以下项目：

（一）房屋本身的建筑造价。包括土建造价和室内水电安装费。

（二）土地开发费。包括土地征用费、青苗补偿费或拆迁安置费。

（三）三通一平费。包括通水、通电、通路和平整场地。

（四）室外配套费。包括路灯、水箱、给排水、污水处理、煤气管道、环卫设施和绿化等。

（五）利息。（一般以一年利率为限，计算基数由各地根据当地资金占用情况确定）。

（六）公共设施费。包括幼儿园、中小学校舍、公安派出所和街道办事处等。（原则上由地方财政投资，如地方财政无力承担，可进入价格）。

（七）其他费用。包括三材差价，不可预见费、基础加固费差价和勘探设计费等。

（八）税金。（目前只有建筑税一种）。

（九）管理费。包括工资、旅差费、办公费、广告费等。

（十）利润。

以上各项仅限小区范围内实际发生的费用，城市干线、干道不得计入价格。

第五条售给个人的商品房（包括补贴出售的商品房）价格，按房屋本身的建筑造价、土地开发费和三通一平费等三项因素计价。旧房折价出售给个人也可比照本办法计算。

第六条营业性用房价格可在第四条规定的费用基础上再考虑级差地租因素由各地确定。

第七条成片开发的商品房价格原则上以小区为单位核定。土地开发费、三通一平费、室外配套费、公共设施费、其他费用均按小区住宅总面积分摊；房屋本身的建筑造价、利息、税金、管理费和利润则直接计入每栋房屋的价格。

零星开发的商品房价格以栋为单位，按其所发生的上述费用直接计入价格。

第八条房屋本身的建筑造价、三通一平费、室外配套费、公共设施费均按工程预算数计入价格；利息按当地定额计入价格；土地开发费、税金、其他费用按实际发生数计入价格；管理费按工程预算成本的3%计提；利润按售价的2%计提。

第九条 商品房价格计算公式：

工程预算成本=房屋本身的建筑造价 三通一平费 室外配套费 公共设施费

售价=×（1 利润率）

第十条商品房地段差价划分由各地根据城市的具体情况及供求关系确定。为了保持在一个城市内同类型、同标准、同地段的房屋价格基本一致，可通过当地房管（城建）和物价部门进行综合平衡。

第四章 价格的监督与检查

第十六条省物价局、省城乡建设环境保护厅负责指导各地认真贯彻执行本办法，对违反本办法规定的计价原则、计价范围，更改计价办法的，有权予以修正。

第十七条各经营单位必须严格执行本办法，凡不按规定办理，自行订价，擅自提价，各级物价检查所可按《对违反物价纪律实行经济制裁的暂行规定》查处。

第五章 附则

第十八条商品房经营单位与买房单位已签订购销合同或已交纳定金，其价格条款如高于或低于当地物价部门定价，在履行期间或交付使用前均应按物价部门定价执行。

第十九条本办法自1986年1月1日起实行，凡与本办法相抵触的文件和规定即行废止。

第二十条本办法解释权属省物价局、省城乡建设环境保护厅。

附 则

商品住宅性能认定管理办法（试行）第三十三条

商品住宅性能评定方法和标准另行制定。

商品住宅性能认定管理办法（试行）第三十四条

本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

商品住宅性能认定管理办法（试行）第三十五条

本办法自1999年7月1日起试行。

第一章　总则

第一条　为了加强商品房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》和国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　商品房价格管理是国家价格管理体系的组成部分，必须严格执行国家价格管理的有关法规和政策。

第三条　本办法所称的商品房是指从事房地产开发经营的单位（以下简称商品房经营者）为销售而建设的房屋（包括住宅和非住宅）。

第四条　凡是在本市城市规划区内（不含市属市、县）从事商品房经营活动的，都必须遵守本办法。

第五条　商品房价格的确定，应本着有利于推进住房制度的改革，有利于经营者加强经济核算、降低成本、提高效益的原则，以计划成本为主要依据，并考虑商品房的楼层、朝向、环境地段等因素，按质定价。

第二章　商品房价格的组成及其他费用

第六条　商品房价格的构成：

（一）计划成本1．征地费：系指国家规定的征用土地补偿费、安置补助费、造地费、菜地建设费以及耕地占用税；2．拆迁补偿费：系指拆除房屋（包括构筑物）按规定支付的补偿费、临时安置过渡费、搬家费、停业损失费等；3．勘察设计及前期工程费；4．房屋建筑安装工程费；5．开发建设区内基础设施建设费：系指室外接水、接电工程费，雨水和污水管道费，道路工程费等（不包括属于开发建设区之外的或属配套费列支的设施工程费）；6．管理费：以上述4—5项为基数，住宅商品房提取2%，非住宅商品房提取3%；7．贷款及预收款利息。

（二）材料差价：系指实际发生的钢材、水泥等主要建筑材料的预算价格和市场供应价格的差额。凡向购房者收取建筑材料的，不再计收材料差价。

（三）计划利润：以计划成本的3—5项为基数，提取3．5%。

（四）税费：包括营业税、城市维护建设税和教育附加费。

（五）商品房的楼层差价、朝向差价

楼层差价：根据多层或高层房屋的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率，各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

朝向差价：依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。

第七条　商品房销售价格的计算：

商品房的销售价格，以实际开发建设房屋的总计划成本、计划利润、税金、材料差价之和，除以商品房建筑面积后，再增减楼层差价、朝向差价进行计算。

商品房销售价格=（计划成本 计划利润 税费 材料差价）÷商品房建筑面积±（楼层差价、朝向差价）

商品房建筑面积=开发建设房屋的总建筑面积－安置拆迁户的房屋总建筑面积

第八条　商品房经营者在销售商品房时向购房者代收以下费用，并上缴指定部门，由市人民政府专款专用：

（一）地段差价：按照市土地管理局会同市房地产管理局根据城市土地级差情况制定的标准征收。

（二）商品房附加费，系指市政府统一规定征收的下列费用：

1．配套费；

2．旧城改造补贴费（只收征地建设部份）；

3．人防工程费（根据国家规定应当同时建设地下防空设施的建筑因故未建防空设施的，按应建防空设施征收相应的费用）；

4．绿化费；

5．经市人民政府批准的其他应征收的费用。

（三）建筑税：按照《中华人民共和国建筑税条例》的有关规定征收。

第三章　商品房价格的确定和管理

第九条　商品房价格由市物价局会同市房地产管理局管理。

第十条　市物价局会同市房地产管理局依据本办法规定的商品房价格的构成和计算方法，以及建筑结构、建筑标准、建筑安装定额，制定不同地区、不同类型的商品房预定价格，并对外公布。

第十一条　商品房竣工后，商品房经营者应按市物价局会同市房地产管理局公布的商品房预定价格出售商品房。同时根据市建设银行审定的工程结算及其它发生的实际建设费用，编制商品房成本，连同有关定价资料，报送市物价局和市房地产管理局。如其实际结算价格高于以预定价格3%的，可经市物价局会同市房地产管理局审核批准，根据合理超支因素，适当调整其商品房的出售价格。

第十二条　对个人购买住宅商品房，可根据国家有关规定实行优惠价格。

第十三条　商品房经营者可以在商品房建设开始“三通一平”（通水、通电、通路和平整场地）工作后向购房者预收定金，预收款在商品房建成销售前不得超过全部工作量的70%，其中，开工建设时预收款不得超过40%；房屋建设工作量完成一半后再预收30%，并按中国人民银行规定的存款利率计息（代收的费用不计息）。

第十四条　市物价局、房地产管理局、建设银行等部门均有权对商品房经营活动进行监督和检查。凡违反本办法越权定价、擅自提价或变相涨价的，市建设银行不得办理购房款收付手续，市房地产管理局不得办理房产交易过户手续，并由市物价检查部门按《中华人民共和国价格管理条例》进行处罚。

第四章　附则

第十五条　通过有偿出让、转让方式获得土地使用权建设的商品房和侨汇商品房，其价格管理办法另定。

第十六条　各县（市）的商品房价格管理，可由各县（市）人民政府根据当地实际情况，参照本办法执行。

第十七条　市物价局会同市房地产管理局可根据本办法制定具体的实施细则。

第十八条　本办法自发布之日起施行，以前本市有关商品房价格管理的规定同时废止。本办法发布之前已经签订售（购）房合同的，房屋已经竣工的，可按原合同执行。