第一章 总则

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条

物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

第三条

省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。

街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会，指导、协调、监督物业管理工作。

第四条

县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

第二章　前期物业管理

第五条

物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

第六条

新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。

已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

第七条

原物业管理区域分立或者合并的，应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50%以上的业主同意，由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。

第八条

城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计，应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。

第九条

住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

在物业管理区域内，共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任，服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。

第十条

新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。

第十一条

物业管理用房应当按照下列标准配置：

〔一) 建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米；

〔二) 地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋；没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层、低于1层。

市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准，结合当地实际情况确定具体标准。

第十二条

物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。

车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。

车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

第十三条

建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

第十四条

住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

有下列情形之一的，经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

(一) 投标人少于3人；

(二) 多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

第十五条

鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

第十六条

分期开发的物业，前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。

物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

物业承接查验的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三章　业主及业主大会

第十七条

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有法定权利，履行法定义务。

在物业管理区域内，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。

第十八条

同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

〔一) 交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

〔二) 首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十九条　物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

第二十条

业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。

业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

第二十一条

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。

首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。

第二十二条

业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

〔一) 业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

〔二) 业主大会决议；

〔三) 管理规约和业主大会议事规则；

〔四) 业主委员会委员名单。

业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

前款第〔二)、〔三)、〔四)项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。

第二十三条

业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责，按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。

第二十四条

业主委员会委员从全体业主中选举产生，但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员侯选人。

业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：

〔一) 任职期限届满或者以书面方式提出辞职的；

〔二) 因房屋权属变更，不再是业主的；

〔三) 丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的；

〔四) 业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作

第二十五条

业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：

〔一) 经业主委员会决定或者20%以上的业主提议；

〔二) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

(三) 业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开；逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。

第二十六条

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。

业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。

第二十七条

业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，按照业主户数计算，一户计算为1票；建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。

第二十八条

业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见；需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。

第四章 物业管理服务

第二十九条

物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。

第三十条

物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。

第三十一条

业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。

第三十二条

物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。

物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三十三条

从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

第三十四条

业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：

〔一) 物业服务事项；

〔二) 物业服务质量及服务费用；

〔三) 物业管理区域内秩序维护；

〔四) 合同期限；

〔五) 违约责任。

第三十五条

物业服务主要包括下列事项：

〔一) 物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

〔二) 物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护；

〔三) 车辆停放管理；

〔四) 物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护；

〔五) 物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

〔六) 物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；

〔七) 物业服务档案和物业档案资料保管；

〔八) 业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

第三十六条

物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。

制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。

业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。

第三十七条

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。

第三十八条

物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第三十九条

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原 合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。

第四十条

物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：

〔一) 移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料；

〔二) 移交物业共用部位；

〔三) 结清相关费用；

〔四) 法律、法规、规章规定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四十一条 建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：

〔一) 业主委员会不依法履行职责；

〔二) 业主委员会换届；

〔三) 履行物业服务合同的重大争议；

〔四) 物业服务企业变更交接；

〔五) 其他需要协调解决的物业管理事项。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第五章 物业的使用和维护

第四十二条

在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

第四十三条

业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

第四十四条

建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。

第四十五条

建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。

第四十六条

业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。

对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。

第六章 附 则

第四十七条

业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

第四十八条

本办法自2013年1月1日起施行。

主题词:服务业 物业管理 办法 令

分送：各市州、县市区人民政府，省政府各厅委、各直属机构。

省委各部门，省军区司令部，省人大常委会办公厅，

省政协办公厅，省高级人民法院，省人民检察院。

湖南省人民政府办公厅

2012年11月28日印发

《湖南省实施<物业管理条例)办法》已经2012年9月11日省人民政府第114次常务会议通过，现予公布，自2013年1月1日起施行。

第262号

省长

二O一二年十一月二十七日

全文

湘潭市实施《湖南省物业管理条例》办法

第一章总 则

第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人居环境品质，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等法律、法规规定，结合湘潭实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第三条物业管理应当坚持政府主导、部门监管、基层治理、行业自律、业主自治、多方参与、协商共建的原则。

第四条市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入社区建设治理体系，推进物业管理科学发展，实现新旧小区、安置区、保障性住房等的物业管理全覆盖，建立健全物业管理工作领导机制、联席会议制度和考核评价制度，制定物业管理具体措施，协调解决辖区内物业管理的重大问题，组织联合执法行动，集中整治物业管理区域内的违法行为。

第五条市、县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，指导物业管理和服务质量评价，加大物业管理相关法律、法规宣传力度。

第六条市、县(市、区)相关行政主管部门或管理机构根据各自法定职责和本级物业管理联席会议制度的规定，负责物业管理相关执法工作，在市、县(市、区)人民政府领导下开展联合执法行动，重点对违法搭建、占用消防通道、违法饲养动物、污染环境等违法行为予以查处。

第七条乡镇人民政府或街道办事处应当明确分管负责人及工作人员，负责辖区内物业管理活动的日常监管，主要职责如下：

（一）监督、指导业主大会的筹备、成立，业主委员会和业主监督委员会的选举、换届工作，并进行备案；

（二）监督业主大会、业主委员会和业主监督委员会的履职行为；

（三）协调物业管理与社区建设的关系，调解物业管理纠纷，处理相关投诉和举报；

（四）法律、法规、规章规定的其他职责。

第八条村（居）民委员会应当明确物业管理工作人员，协助乡镇人民政府或街道办事处开展下列物业管理工作：

（一）督促业主大会和业主委员会依法履行职责，参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷；

（二）指导筹备、召开业主大会，指导业主大会、业主委员会和业主监督委员会的日常工作。

（三）指导、监督物业服务企业落实安全防范措施；

（四）指导无物业管理的居民小区、安置区等健全物业管理自治组织，实施业主自治；

（五）配合相关行政主管部门或管理机构在本村（居）开展执法活动。

第二章业主与业主大会

第九条房屋所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。

新建物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时，一并报自然资源和规划行政主管部门核定。自然资源和规划行政主管部门在受理核定规划设计方案时，对物业管理区域划分资料不齐全的，依法不予受理。

第十条业主大会在制定管理规约中，可依法对业主违法搭建、占用消防通道、违法饲养动物、污染环境、拒付物业服务费等行为予以规范和约束，维护全体业主合法权益。

业主大会决定事项中表决通过的具体业主人数、专有部分建筑面积数，按法律、法规的规定执行。

业主大会进行投票表决的，遵循一户一票的原则，由具有完全民事行为能力的业主本人表决或其配偶、同住直系亲属代为表决；物业使用人根据与业主的书面约定在物业使用期限内代为表决。

鼓励业主大会优先选择电子投票系统进行表决，提倡物业服务企业利用信息技术为业主提供智慧物业服务。

第十一条业主委员会由委员和候补委员组成，具体人数和任期由业主大会依法确定。任期内，如出现委员资格被终止情形时，候补委员可按照选举时得票多少依次递补为委员。

委员和候补委员候选人在村（居）民委员会组织下，由业主自荐、业主联名推荐产生。候选人名单确定后，应报乡镇人民政府或街道办事处备案。候选人的选举材料中应当载明其交纳物业服务费、专项维修资金或其他需要业主共同分担费用的情况，若欠费，需注明欠费的金额、期限等信息，并向业主公开。

经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。候补委员和专职执行秘书可列席业主委员会会议，但无投票权和发言权。

第十二条业主委员会自选举产生之日起三十日内，应将委员和候补委员名单、得票数、业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则等材料报物业所在地的县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构，以及乡镇人民政府或街道办事处备案，并书面告知村（居）民委员会。

业主及业主委员会应严格执行管理规约、业主大会议事规则和业主大会决定的事项，对违反法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则和业主大会决定的行为，有权予以劝阻、制止，或向有关行政主管部门举报。

第十三条业主大会可以设立业主监督委员会，业主监督委员会由三人以上的单数组成。物业管理区域内业主不足五百人的，可只设一名业主监督委员。

业主监督委员会负责监督业主委员会的工作，在业主委员会未按规定召开业主大会时，经业主大会授权可组织召开业主大会，并履行业主大会赋予的其他职责。

业主监督委员会的选举、任期和委员任职资格等参照业主委员会的相关规定执行。

第十四条业主大会有权决定业主委员会和业主监督委员会的工作经费、委员的津贴标准和专职执行秘书的薪酬标准。前述费用从物业管理区域内的经营性收益中列支或根据业主大会决定由全体业主共同分摊。

业主委员会应当对工作经费、委员津贴和专职执行秘书薪酬等各项财务收支建立账册，每半年公示一次，并接受业主和相关部门的监督。

第三章物业管理与服务

第十五条新建物业建筑总面积五万平方米以上的，建设单位须采用公开招标方式选聘前期物业服务企业；三万平方米至五万平方米的，采取邀请招标方式选聘；三万平方米以下或者投标人少于三人的，可采取协议方式选聘。采取协议方式的，应经市、县（市）住房和城乡建设行政主管部门批准。

分期开发的物业为一个物业管理区域的，建设单位须一次性整体选聘前期物业服务企业。

第十六条前期物业服务期内，建设单位或业主需解聘前期物业服务企业，已成立业主大会的，由业主大会按照法定程序进行表决；尚未成立业主大会的，由建设单位和已办理物业交付手续的业主共同表决。建设单位所持物业按一个业主计算。

前期物业服务合同解除的，建设单位应当向全体业主公示，并书面告知物业所在地的乡镇人民政府或街道办事处，以及县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构。

前期物业服务企业解聘后，业主大会仍未成立的，按照相关法律、法规规定重新选聘前期物业服务企业。

第十七条建设单位在组织竣工验收时，需通知前期物业服务企业参加，为物业承接查验工作进行前期准备。前期物业服务企业在参加竣工验收中，应当将物业共用部位、共用设施设备等存在的问题书面告知建设单位，建设单位应当及时解决并反馈给前期物业服务企业。

第十八条建设单位在建设工程竣工验收合格后交付使用前，应当与前期物业服务企业进行物业承接现场查验。

前期物业服务企业进行物业现场查验时，应当邀请三名以上业主代表和物业所在地的县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构、乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会参加，并可聘请两名以上相关专业技术人员予以协助。现场查验记录，应当经前期物业服务企业、建设单位和邀请参加的业主代表、其他单位及专业技术人员等签字或盖章。

分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业进行分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业在最后一期物业承接查验时，物业项目应全部满足物业承接查验条件。

建设单位和物业服务企业在物业承接现场查验中不得恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益。

物业承接现场查验的费用由建设单位承担，但建设单位和前期物业服务企业另有约定的除外。

第十九条物业未经现场查验或经现场查验不符合要求的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。经现场查验的物业符合《湖南省物业管理条例》第二十七条规定的承接查验要求的，建设单位与前期物业服务企业应当签订物业承接协议，并按照承接协议完成物业查验资料、物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备等的交接手续。

前期物业服务企业自签订物业承接协议起三日内，应当将承接查验情况和承接协议予以公示；物业交接后，前期物业服务企业应按照规定向物业所在地县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构办理物业承接查验备案手续。建设单位在办理建设工程竣工验收备案手续时，需提供物业承接查验相关资料。

第二十条建设单位应当按照规定配置并移交物业服务用房、基本公共活动用房、生活服务用房，配置的用房属于全体业主共有，不得擅自改变用房的规划、标准、位置、用途。建设单位在办理首次物业登记时申请登记为业主共有。

已投入使用但未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当利用闲置用房或提供等值资金等方式配置；建设单位和产权单位已不存在的，由县（市、区）人民政府组织有关部门协商研究，妥善处理。

第二十一条建设单位销售物业时，应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息。市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门应当加强监督管理。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

第二十二条物业服务企业应当遵守相关法律、法规、规章，严格履行物业服务合同，提高物业服务质量，加强安全管理，建立健全安全责任制，并将物业服务合同及企业基本信息、物业项目等内容报所在地县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构备案。县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构应当将其备案情况及时上报市住房和城乡建设行政主管部门。

物业服务行业组织应当加强行业诚信和自律建设，组织制定与物业服务收费相适应的物业服务规范和标准，按照法律、法规和行业标准组织开展物业服务评价，提升行业服务质量。鼓励物业服务企业加入物业服务行业组织。

第二十三条物业服务企业根据不同物业的定价规则，按照价格主管部门核定的政府指导价或物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务企业应将收费标准、收费项目等在物业管理区域内长期公示，不得擅立名目乱收费。物业服务企业可在物业服务合同中约定预收物业服务费，原则上预收期限不得超过十二个月。

建设单位在销售物业时，承诺或者约定减免业主物业服务费的，应当向物业服务企业支付减免的物业服务费。

已交房但未实际使用或入住的业主，可与物业服务企业协商降低物业服务费，降低比例原则上不低于百分之七十。

第二十四条物业服务企业退出物业项目时，尚未选聘新物业服务企业的，业主委员会或十名以上业主联名可依法申请乡镇人民政府或街道办事处对物业项目进行应急管理。村(居)民委员会在乡镇人民政府或街道办事处的指导下，可自行组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务，也可通过选聘临时物业服务企业，提供与原物业服务企业相同的物业服务。服务费用由全体业主共同承担。

应急管理服务期间，乡镇人民政府或街道办事处应当组织业主选聘新物业服务企业或者由业主决定自行管理。

第四章物业使用与维护

第二十五条业主及其物业使用人应当遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则、业主大会决定等，按照规定或者约定交纳物业服务费等相关费用，不得损害公共利益和他人合法权益，保持物业的安全、整洁、美观。

物业管理区域内业主为公职人员的，应当带头依法履行义务。

第二十六条物业服务企业对业主及其物业使用人违反《湖南省物业管理条例》第四十八条规定的，应当予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应当及时向相关行政主管部门举报；相关行政主管部门接到举报后应当依法及时查处。

第二十七条业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业办理手续，物业服务企业应当告知装饰装修的禁止行为和注意事项。未办理手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第二十八条新建物业项目的供水、供电、供气等设施的设计、建设，必须满足抄表到户、计量到户、收费到户的要求。建设单位在物业承接查验后，应当根据相关法律、法规规定和合同约定将供水、供电、供气等设施，移交给专业经营单位进行维护管理。

尚未实现抄表到户、计量到户、收费到户的物业项目，县（市、区）人民政府应组织专业经营单位共同探索改造模式，逐步完成供水、供电、供气等设施改造，改造后的设施根据相关法律、法规规定和合同约定统一移交给专业经营单位进行维护管理。

第二十九条业主委员会或受业主委员会委托的物业服务企业利用业主共有部分、共用设施设备进行经营所得的公共收益，属于全体业主共有。业主委员会、物业服务企业应当将公共收益单独建账、独立核算、定期公示，并接受业主监督。

公共收益的收支情况至少每半年向业主公示一次，公示时应列明收支明细，公示时间不少于十五日。

第三十条业主交存的物业专项维修资金由物业所在地市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业专项维修资金管理机构管理。

湘潭市城区行政区域范围内物业专项维修资金使用预算超过三万元的由市住房和城乡建设行政主管部门管理；三万元以下的由区住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构管理。

湘潭县、湘乡市、韶山市的物业专项维修资金，由其县（市）住房和城乡建设行政主管部门管理。

物业专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。市住房和城乡建设行政主管部门应当加强对物业专项维修资金使用管理的指导和监督。

第三十一条市、县（市）住房和城乡建设行政主管部门可建立物业专项维修资金项目维修施工单位和工程造价咨询机构名录库，并实行动态管理，定期向社会公布，供业主委员会、物业服务企业或相关业主自愿选择。

第三十二条首期物业专项维修资金，由物业买受人按照国、省有关规定存入物业专项维修资金专户。

建设单位在竣工验收备案前，应将尚未出售和自留物业的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；《湖南省物业管理条例》施行后、本办法施行前，建设单位未在竣工验收备案前缴存的，应当自本办法施行之日起三年内补缴到位。未按规定补缴的，依法记入企业诚信档案。

第三十三条物业管理区域内发生应急维修情形时，物业服务企业或者业主委员会应当在必要的范围内先行采取临时性应急防范措施，及时消除安全隐患。排除险情所发生的费用可从物业专项维修资金中列支。

物业服务企业或者业主委员会没有采取应急防范措施的，为了保障安全的需要，村（居）民委员会可以代为采取措施予以紧急处置，排除险情。

第三十四条突发公共事件发生后，乡镇人民政府或街道办事处应落实上级人民政府依法采取的各项应急处置措施，组织村（居）民委员会和业主委员会、物业服务企业开展应对工作。

业主委员会、物业服务企业应当在乡镇人民政府或街道办事处领导下，积极配合村（居）民委员会依法落实应急预案和各项应急措施。

物业服务企业在突发事件应对期间，积极落实应急预案和各项应急措施，有突出贡献的，市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构可给予通报表扬。

第五章 监督管理

第三十五条县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构，以及发展改革、公安、城管执法、自然资源和规划、市场监管、生态环境、消防救援、卫生和健康等行政主管部门应当按照各自职责，加强物业管理区域相关事项的监督管理和行政执法工作，并在各物业管理区域内显著位置公布监督管理和行政执法的联系电话。

前款规定的各相关行政主管部门或管理机构，接到业主及业主委员会、物业服务企业的投诉举报后，除国、省另有规定外，应在两个工作日内到场核查；符合行政执法立案条件的，应当依法立案查处。

各相关行政主管部门或管理机构应加强对物业管理区域内的巡查，对在巡查过程中发现的违法行为应及时予以处理。

第三十六条县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构会同相关乡镇人民政府或街道办事处对辖区范围内物业服务质量进行综合评价，评价工作中应当征求村（居）民委员会、业主委员会、物业服务行业组织等的意见，综合评价结果应当向社会公布，接受社会的监督。

市住房和城乡建设行政主管部门应当加强对物业服务质量综合评价工作的指导监督。

第三十七条市、县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构应当加强对物业服务企业的监督管理，按照省住房和城乡建设行政主管部门的要求，及时将本区域内物业服务企业的信用信息录入全省统一的物业服务行业信用信息平台。业主及业主委员会、物业使用人有权对本物业管理区域内物业服务企业的信息依法进行监督。

第三十八条物业服务企业侵占业主公共收益的，业主或业主委员会可以依法主张权利；市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构，按照相关规定将其作为不良行为记入物业服务企业信用档案并予以通报。

第三十九条建设单位、物业服务企业对新建物业未经现场承接查验或查验不合格，擅自交接的，业主有权拒付物业服务费用；市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构按照相关规定将其作为不良行为记入建设单位、物业服务企业的信用档案并予以通报。

第四十条不良行为被信用信息平台记录，并被通报的物业服务企业，自通报之日起两年以内，参加政府物业服务采购或招标活动时，应将其不良行为纳入扣分事项予以扣分。

第四十一条市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构、乡镇人民政府或街道办事处、村(居)民委员会应当分级建立物业管理纠纷调解机构,组织人民调解员、律师或村(居)法律顾问、社会工作者等参加物业管理纠纷调解工作，建立人民调解、行政调解、司法调解联动工作机制，采取多元化调解方式化解矛盾。

第六章附 则

第四十二条湘潭高新区管委会、湘潭经开区管委会对本辖区内物业管理的指导和监管工作负责。

第四十三条本办法自2021年4月1日起施行。

【颁布单位】 湖南省人大常委会

【颁布日期】 19970604 　 【实施日期】 19931001 　1993年7月10日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 根据湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈湖南省水法实施办法〉的决定》修正

湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议审议了湖南省人民政府关于《湖南省水法实施办法修正案（草案）》的议案，按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定，决定对《湖南省水法实施办法》作如下修改： 　一、第三十三条修改为：“依照水法第四十五条的规定，有下列行为之一的，由水行政主管部门或者有关主管部门责令停止违法行为，限期清除障碍或者采取其他补救措施，可以并处10000元以下的罚款；对有关责任人员可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分： 　“（一）在江河、湖泊、水库、渠道内弃置、堆放阻碍行洪、航运物体的，种植阻碍行洪的林木、高杆作物的，在航道内弃置沉船、设置碍航渔具、种植水生植物的； 　“（二）未经批准在河床、河滩内修建建筑物的； 　“（三）未经批准或者不按照批准的范围和作业方式在河道、航道内开采砂石、砂金的； 　“（四）围垦湖泊或者擅自围垦河流的。” 　二、第三十七条修改为：“违反本办法规定，不按照获准的取水许可方式、数量、地点取水的，由水行政主管部门或者其委托发放取水许可证的部门责令限期纠正违法行为，情节严重的，报县级以上人民政府批准，吊销取水许可证。 　“违反本办法规定，转让取水许可证的，由水行政主管部门或者其委托发放取水许可证的部门吊销取水许可证，没收非法所得。” 　 本决定自公布之日起施行。 　《湖南省水法实施办法》根据本决定作相应的修正，重新公布。