内容解读
汉中市棚户区改造管理办法
第一章 总 则
第一条 为切实推进和规范全市棚户区改造工作，不断完善城市功能，改善人居环境，维护公共利益，提升城市综合承载力，促进经济社会协调发展，依据省政府《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（陕政发〔2015〕28号）等规范性文件和政策法规，结合汉中实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市行政区域内的棚户区改造。
第三条 本办法所称棚户区，是指在城市规划区、国有工矿区、国有林区、国有垦区范围内房屋建筑密度较大，结构简陋，使用年限久，房屋质量差，安全隐患多，使用功能不完善，配套基础设施不健全，环境条件差的住宅区域。分为四种类型：城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房。
本办法所称棚户区改造是指按照中省有关棚户区改造政策法规，根据本市城市总体规划和社会经济发展计划，对棚户区进行综合改造的行为。
第四条 棚户区改造应当按照“科学规划、分步实施，政府主导、市场运作，因地制宜、注重实效，统筹兼顾、配套建设，依法征收、公平补偿”的原则进行。
第五条 市、县级人民政府负责本行政区域的棚户区改造工作。
市政府成立由市长任总指挥，分管副市长、市政府分管副秘书长、市住管局局长任副总指挥，市住管局、发改委、财政局、国土资源局、规划局、环保局、公安局，汉台区政府、南郑区政府、市国有土地房屋征收办公室主要负责同志组成的汉中市棚户区改造指挥部（以下简称市棚改指挥部）。
第六条 市棚改指挥部加挂汉中市旧城改造指挥部牌子，主要负责贯彻落实中省有关棚户区改造政策法规精神，组织相关成员单位核定棚户区改造规划和年度计划，协调研究处理棚户区改造过程中的重大问题。
第七条 市棚改指挥部下设办公室（以下简称市棚改办），设在汉中市人民政府国有土地房屋征收办公室（以下简称市征收办），实行“一套人马，两块牌子”，由市征收办主任兼任市棚改办主任，设专职副主任1名。市棚改办依据中省棚改政策法规，结合汉中实际，制订全市棚户区改造相关规定，负责全市棚户区改造规划编制、棚改年度目标任务分解、下达和考核，棚改年度计划的审查确认、制定和申报，对相关业务人员进行培训，完成市棚改指挥部交办的各项任务等工作。
汉中市城市发展投资有限责任公司（以下简称市发投公司）与市棚改办合署办公。市发投公司负责编制年度棚改项目申报贷款计划，作为用款人承接国家开发银行棚户区改造专项贷款等工作，负责配合市财政局做好棚改项目专项债券的申报和管理等工作。市政府另行授权的市城投公司等作为融资主体，在授权范围内履行融资职责。
第八条 市棚改指挥部各成员单位应当按照各自职责分工，切实做好房屋征收前后棚改项目的相关工作。
市住管局负责监督检查和指导全市棚户区改造工作，分管市棚改办工作，衔接省住建厅、市发改委和市财政局等部门有关棚户区改造的工作，负责管理上级下达我市的棚户区改造项目，对中央专项资金及中省基础设施配套资金提出分配意见和建议，牵头组织筹备棚改工作中的各类会议，配合市财政局做好棚改项目的资金绩效评价工作，负责住房保障和棚改工作信息汇总上报等工作。
市发改委负责市本级棚户区改造项目立项、可行性研究报告、初步设计审批，国有工矿棚户区改造补助资金和中央配套基础设施资金申报等工作；负责指导县区发改部门做好棚改项目审批等相关工作。
市财政局会同市住管局负责棚改补助资金申报，负责中央专项资金及中省基础设施配套资金的下达和监督管理，协调落实棚户区改造项目涉及的税费优惠政策，加强对棚改专项贷款（债券）的跟踪管理，组织开展棚改财政资金绩效评价。
市国土资源局负责房屋征收前，依申请对棚改项目是否符合土地利用总体规划、专项规划和供地政策提出预审意见，待房屋征收完毕后，就棚改项目用地的整理、征用和供地工作，出具建设用地批准文件；负责做好异地安置用地调剂供应和集体土地上房屋征收与拆迁工作；指导县区国土部门做好相应工作。
市规划局负责房屋征收前，依申请对棚改项目是否符合城市规划及主要规划控制指标要求提出预审意见，并在项目建设时，及时办理规划、施工相关手续；指导棚户区改造项目规划建设方案的制定；指导县区规划部门做好项目建设规划相关审批工作。
市环保局负责房屋征收前，依申请提出建设项目环境影响登记备案意见，待房屋征收完毕后，办理棚改建设项目环境影响评价批复。
其它部门应按照各自职责，协同做好棚户区改造工作。
第九条 各县区政府、汉中经济技术开发区、滨江新区、兴汉新区、航空智慧新城管委会是辖区内棚户区改造工作的责任主体，对本辖区棚户区改造工作负总责，结合工作实际，设立相应的棚户区改造工作机构，负责棚户区改造工作的推进和落实；同时，应明确相关部门在棚户区改造中的工作职责。
第十条 棚户区改造项目主要采取政府投资、市场化运作两种模式实施。
采取政府投资模式的，由市、县区政府指定的发投公司、城投公司等国有企业或部门（单位）作为承接主体（实施主体），按照《汉中市政府购买棚户区改造服务实施办法》（汉政办发〔2016〕25号）规定，通过政府购买服务的形式实施。政府购买棚改服务的范围严格限定在政府应当承担的棚户区改造项目的征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面。购买服务预算应按照汉中市人民政府《关于加强政府投资建设项目投资控制管理的意见》（汉政发〔2015〕30号）规定的程序执行，并报同级财政部门审核下达。
采取市场化运作模式的，由市、县区政府通过公开招标、邀请招标、招商引资、竞争性谈判等方式确定的具备相应资金实力、资信和资质等级的企业作为改造实施主体，实施主体要与市、县区政府签订协议，明确改造目标、改造范围、改造要求、启动资金、监管账户、工程进度时限和双方权利、义务关系及违约责任等。
鼓励社会资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与上述两种模式确定的实施主体的棚户区改造项目，具体事项按照双方的协议执行。
第十一条 棚户区（危旧房）改造项目应当纳入市、县级国民经济与社会发展年度计划。
第二章 棚户区改造范围及界定标准
第十二条 棚户区改造范围主要包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造。
城市棚户区范围包含城镇规划区内的集中成片棚户区、非集中成片棚户区、城中村、旧住宅区。
集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以上或者房屋建筑面积在2000平方米以上的居住区域。
非集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以下或者房屋建筑面积在2000平方米以下的居住区域或住所。
城中村是指在城市（县城）建成区内，土地未被征收或部分征收，原农村居民未转为城镇户籍或部分转为城镇，仍然实行乡村行政建制管理的区域。
旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、存在消防等安全隐患、环境脏乱差的住宅区。
第十三条 申报棚户区改造项目应当符合以下界定标准。
（一）城市棚户区界定标准。
被专业机构鉴定为C级、D级的城市危房优先纳入棚户区改造范围，或在城市规划区范围内同时满足下列五个条件以上的住宅区域，可认定为棚户区，宜纳入棚户区改造范围。
1. 建筑结构：以简易结构、土木结构、砖木结构、砖混结构为主，影响城市规划实施。
2. 建筑密度：原则上在50%以上。
3. 使用年限：房屋建成年限较长，原则上旧住宅区（危旧房）以30年以上的房屋为主，城中村以15年以上的为主。
4. 安全隐患：建筑抗震不符合《建筑工程抗震设防分类标准》(GB_50223-2008 )确定的抗震设防类别及其抗震设防标准的；建筑消防安全不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2012）的要求，区域内无消防通道和消防设施等，存在较大消防安全隐患；或者存在地质灾害、内涝等其它安全隐患。
5. 房屋使用功能不完善，包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求（如无集中供水、无分户厨卫等）。
6. 市政基础设施不健全，污水和垃圾处理、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修，内涝现象突出，严重影响居民生活。
7. 公共服务设施薄弱，无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，不符合《城市居住区规划设计规范》（GB 50180）的要求。
（二）国有工矿区棚户区、林区棚户区、垦区危房界定标准。
国有工矿区、林区、垦区中供职工使用的结构简陋、建筑密度大、使用年限较长、房屋质量较差、房屋使用功能不完善、基础设施不健全、安全隐患较大的居住区。
第十四条 严格控制棚改项目范围。
（一）严禁将旧城改造、房地产开发、城市基础设施建设等项目打包纳入棚改项目范围；
（二）严禁将因道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入棚改项目范围；
（三）严禁将农村危房改造项目纳入棚改项目范围；
（四）严禁将房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入棚改项目范围；
（五）严禁将棚改政策覆盖到非国家重点镇；
（六）严禁将对小区配套设施进行维修养护、美化亮化，以及仅对居民房屋进行外立面整治、节能改造等项目纳入棚改项目范围；
（七）严禁将补偿面积过大、改造成本过高的城郊村、城边村改造纳入棚改项目范围。
第三章 棚户区改造项目申报程序
第十五条 棚户区改造项目应做好入户调查摸底工作，由市、县区征收部门组织实施或由征收部门委托棚改项目所在辖区办事处、国家重点镇组织实施。主要采取三种方式，第一种是在实施主体申请棚改项目时间充足的情况下主要采取逐户走访的方式进行调查摸底；第二种是在实施主体申请棚改项目时间较短的情况下，主要采取利用新闻媒体和现场公告的方式进行调查摸底；第三种是主要采取以上两种方式相结合的方式进行调查摸底。棚户区改造项目调查摸底期间产生的相关费用由申请调查摸底的项目实施主体承担。
对未确定实施主体的棚改项目，可由市、县区征收部门牵头组织或委托棚改项目所在街道办事处、国家重点镇提前进行调查摸底工作，调查摸底方式参照上述三种方式进行，摸底结果报同级棚改部门列入棚户区改造项目库，调查摸底期间产生的相关费用由市、县区财政予以保障。
房屋所有权人对棚户区改造意愿达到90%以上的，且符合前款第十三条规定标准的棚改项目，由棚改项目实施主体根据调查摸底情况填写《汉中市棚户区改造 年项目计划预审批表》，并附上项目简介、1:2000棚改项目现状图和由指定银行出具的房屋征收拆迁总投资50%以上自有资本金的证明材料等，经同级棚改办审核通过后，以书面形式向棚改项目实施主体下达预列入棚户区改造计划的批复，作出房屋征收决定前，征收拆迁资金需足额到位。
第十六条 棚改项目实施主体持同级棚改办下达的预列入棚户区改造计划的批复到以下有关部门办理项目相关审批手续。
发改部门负责在7个工作日内对项目实施主体提交的项目建议书办理批复手续。
国土资源部门负责在7个工作日内对项目是否符合土地利用总体规划、专项规划和供地政策提出预审意见。
规划部门负责在7个工作日内对项目是否符合城市总体规划和专项规划及主要规划控制指标要求提出意见。
环保部门负责在7个工作日内对建设项目环境影响登记内容提出备案意见。
第十七条 市、县区发改、国土、规划、环保等部门要建立棚户区改造项目行政审批快速通道，简化审批程序，安排专人办理，提高工作效率，改善服务方式，对符合相关规定的项目，限期完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。
第十八条 每年9月1日前，凡申报次年中省棚改项目计划的，各县区棚改部门需正式向市棚改办提交由本辖区棚改项目实施主体提供的以下资料（市本级项目由实施主体直接向市棚改办提交）：
（一）棚改部门的预批复文件及《汉中市棚户区改造 年项目申报计划表》；
（二）发改部门办理的对项目建议书或可行性研究报告的批复；
（三）国土部门办理的对项目是否符合土地利用总体规划、专项规划和供地政策提出的预审意见；
（四）规划部门办理的对项目是否符合城市建设规划的预审意见；
（五）环保部门办理的建设项目环境影响登记备案意见；
（六）市、县区政府对征收补偿安置方案的批复文件及对国有土地上房屋的征收决定或集体土地征地公告；
（七）入户调查摸底登记资料及征收补偿安置协议样本；
（八）建筑工程施工许可证（异地安置的需提供）；
（九）棚改部门认可的房屋征收拆迁资金到位凭证；
（十）材料真实性承诺书或声明书；
（十一）其它需要提供的资料。
第十九条 市棚改办对各县区棚改办及本级实施主体提交的棚户区申报资料进行审核后，由市棚改指挥部组织棚户区改造相关成员单位对市棚改办审核后的资料进行集中会审，经会审符合条件的项目，按规定程序报批。
第二十条 严格审查棚改项目计划：
（一）严禁将土地、规划、征收补偿方案等相关手续不全的项目列入当年棚改项目计划；
（二）严禁将房屋征收拆迁自有资本金达不到50%以上的项目列入当年棚改项目计划；
（三）严禁将当年6月底前不能开工、9月底前不能全面开工的项目列入棚改项目计划；
（四）严禁将房屋所有权人对棚户区改造意愿达不到90%以上的项目列入当年棚改项目计划；
（五）严禁有不良行为记录的企业（单位）及法人代表、股东和个人申报棚改项目计划。
第四章 规划建设
第二十一条 棚户区改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目，项目用地符合城市规划用地性质，且具备建设条件的，应当优先列入城市建设年度计划，与棚户区改造同步进行；棚户区改造安置项目配套设施应当与安置项目同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。
第二十二条 棚户区改造项目实施主体应当编制工程设计方案或修建性详细规划，严格控制项目容积率，居住区高层一般不超过3.5，多层不超过1.5。棚户区改造所形成的建设用地，用于绿化和广场建设的用地面积不得低于30%。机动车停车位配置标准不低于《陕西省城市规划管理技术规定》要求。
第二十三条 棚户区改造项目安置房以及基础设施、公共服务设施应严格按照法定程序进行建设，实行项目法人制、招投标制、合同管理制和工程监理制，执行国家工程建设的强制性标准和施工技术规范。
第二十四条 安置房小区应保证供电、供水、排水、通讯等基础设施配套齐全，并做好小区内道路硬化、绿化、亮化，确保功能完善、环境整洁。
第五章 征收补偿安置
第二十五条 作出房屋征收决定或征地公告前，征收补偿费用或征地拆迁费用应当足额到位、专户储存、专款专用。
第二十六条 符合国有土地上房屋征收补偿安置的，根据《汉中市国有土地上房屋征收与补偿办法》（汉政发〔2017〕23号）规定，制定相应实施方案。
第二十七条 符合集体土地上房屋征收补偿安置的，对所征收土地及房屋地面附着物进行征收补偿的，根据《汉中市征地拆迁补偿安置办法》（汉政发〔2015〕45号）制定相应实施方案。
集体土地征收及房屋征收拆迁由市、县统一征地拆迁办公室负责组织实施。
棚户区改造范围内涉及到集体所有土地的，由市、县统一征地拆迁办公室依法向国土部门申请办理土地征用、转用手续。
第二十八条 对既有集体土地又有国有土地的棚户区改造项目的房屋征收工作，由征收办和统征办按照各自职责分别实施或分别委托不以营利为目的的工作机构组织实施。
第二十九条 棚户区改造实行实物安置和货币化安置两种方式，由棚户区范围内符合安置条件的居民自愿选择。
实行实物安置的，统计口径按照住建部办公厅《关于进一步明确城镇保障性安居工程开工统计口径有关事项的通知》（建办保函〔2015〕1153号）规定执行。
实行货币化安置的，统计口径按照住建部、财政部《关于明确棚改货币化安置统计口径及有关事项的通知》（建保〔2016〕262号）规定执行。
对经济困难、无法实施产权调换、无力购买安置住房的棚户区符合条件的安置居民，在符合保障性住房政策规定的前提下，纳入住房保障体系统筹解决，可以优先安排保障性租赁住房。
第三十条 为了促进房地产市场健康发展，各县区商品房消化周期在12个月（含12个月）以下的，引导和鼓励棚户区改造住户选择实物安置，且实物安置比例不低于50%；商品房消化周期超过15个月（含15个月）的，引导和鼓励棚户区改造住户选择货币安置，且货币化安置比例不低于50%。
第三十一条 安置房分配应按照房屋征收补偿协议签订先后时间顺序进行分配。被征收人安置多套房屋的，应当在公示房源内按照高、中、低搭配的原则选取。
第三十二条 不动产登记部门应当优先为棚改安置房屋办理不动产登记手续。以划拨方式供地的安置住房参照经济适用住房确权登记，以出让方式供地的安置住房按照普通商品房确权登记。
第六章 优惠政策
第三十三条 土地供应政策：
（一）棚户区改造项目用地（含安置住房建设用地、配套公建及基础设施建设用地及腾空开发用地）纳入年度土地收储与供应计划，优先安排。安置住房中涉及的经济适用住房、保障性租赁住房，配套公共建筑及基础设施建设用地纳入年度保障性住房建设用地计划，以划拨方式供应，并予以优先保障。涉及商业、服务业等经营性用地以公开方式出让供地。
（二）房屋征收拆迁后的土地可以根据城镇路网、规划道路或现有道路分割形成的自然地块分期分批供应，在符合城市规划条件下，成熟一块供应一块。棚户区改造项目腾空后的建设用地直接以净地价格出让，土地出让收入全部返还用于棚户区改造和配套基础设施建设。
（三）城市规划区外国有独立工矿企业棚户区改造后，在异地建设安置住房的，可享受经济适用住房相关政策，其原土地使用权由所在地人民政府依法收回。
第三十四条 财政扶持及税费优惠政策：
（一）凡列入省、市、县区棚改计划的项目，按项目建设规定程序，并经同级棚户区改造办公室审核签字盖章后，各有关部门应严格按照财政部《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》（财综〔2015〕57号）、《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）、财政部和国家税务总局《关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2013〕65号）等文件规定，做好棚改项目防空地下室易地建设费、白蚁防治费、城市基础设施配套费、新型墙体材料专项基金、教育费附加、地方教育附加、城镇公用事业附加、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、个人所得税等各项行政事业性收费、政府性基金和税费减免优惠工作。电力、通讯、广电、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。
（二）争取中省资金支持。各级财政部门会同棚改主管部门要积极争取中、省财政对棚户区改造项目的补助资金和基础设施配套资金。
（三）加大信贷支持。各金融机构要积极支持地方经济，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款支持。创新金融产品，改善金融服务，根据棚改项目特点合理确定信贷条件，在信贷资金规模上给予保障。
（四）积极争取棚改专项债券。各级财政部门会同棚改主管部门要积极争取中省棚改债券，并做好发放工作；要优先考虑政府主导的项目，做好项目规划、信息披露、信用评级、资产评估等工作；棚改专项债发债额度不得挪作它用。
第三十五条 中心城区棚改项目涉及项目投资主体先行垫付房屋征收拆迁费用的，在足额缴纳土地出让金后，由政府认可的棚改项目办委托具有二级以上资质的会计事务所对征收拆迁成本费用进行核算并报审计部门备案确认后，区级项目由区征收办初审后将相关资料报市征收办复审，经市征收办复审后再报市财政局核定，市本级项目直接由市征收办审查后报市财政局核定，市财政局在土地出让结束后按规定办理房屋征收拆迁费用拨付手续。各县区结合实际，参照执行。
第七章 监督管理
第三十六条 对当年省住建厅下达棚户区改造项目计划之日起3个月未启动房屋征收补偿工作的，市、县区棚改办责令项目实施主体限期1个月开工。计划下达6个月未开工的，由市棚改指挥部以书面形式向棚改项目实施主体、县区政府下发督办函，并约谈相关负责人。对当年9月底前尚未开工的，将实施主体列入不良行为记录，并在相关媒体进行曝光，按相关程序调整项目实施主体，同时告知土地、规划、棚改等部门停止该实施主体其它项目的手续办理，对涉及棚改项目推进慢的县区、部门、单位主要负责人，将依法依纪追究其责任。
第三十七条 各棚改项目补助资金、征收拆迁补偿资金、专项贷款资金按照专项管理、分账核算的原则管理，依据指定的资金用途使用，不得截留、挤占、挪用资金，不得用于平衡本级财政预算。
第三十八条 对不按规定和指定用途使用棚户区改造项目专项贷款的，应提前收回贷款，并酌情扣减下一年度补助资金和贷款额度。
棚户区改造项目专项贷款偿还纳入诚信体系管理考核，对未按期偿还贷款本息的贷款资金实际使用人（开发企业），由市住管局列入不诚信企业；对无法按期偿还贷款本息或发生恶意欠贷行为的贷款资金实际使用人（开发企业），由市、县区相关职能部门暂停其在全市范围内的开发项目；情节恶劣的，直至吊销开发资质。
第三十九条 经批准的房屋征收补偿方案不得擅自更改，确需更改的报同级政府审定。
棚户区改造实施主体应当严格按照批准的房屋征收补偿方案实施改造，未按照房屋征收补偿方案进行的棚户区改造项目，或者补偿安置义务未履行到位的，除不得享受棚户区改造优惠政策外，按有关规定依法处理。
第四十条 市政府将棚户区改造工作完成情况纳入当年对县区政府及市级相关部门重点督查内容，实行月检查排名、季点评通报、年度考核奖惩。市考核办依据市政府督查通报结果在年度目标责任考核中予以运用。
第四十一条 通过市场化运作模式确定实施主体的棚户区改造项目，因实施主体自身原因，严重影响被征收人按期回迁，不能保证改造项目正常运行的，由市、县区政府、管委会按照协议约定另行选择实施主体。对变更棚改项目实施主体的棚改项目，市、县区政府、管委会要确保项目当年全面开工。
第四十二条 棚户区改造项目实施主体应当遵守相关法律政策规定，弄虚作假、侵占和私分集体资产、违反土地、建设、规划等规定的，应依法追究法律责任。
第四十三条 审计机关要加强对棚户区改造工作的监督。
第四十四条 棚户区改造管理工作人员要认真履行职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。
第八章 附 则
第四十五条 本办法自发布之日起施行，有效期五年，至2023年10月15日废止。
2014年7月19日汉中市人民政府印发的《关于进一步加快推进棚户区改造工作的实施意见》同时废止。 2100433B
赤峰市政府购买棚户区改造服务管理办法
棚户区改造中的项目管理策略研究
[陕西]汉中市委检查调研中心城区棚户区改造 解决现存难题