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本书运用制度分析和政府过程等方法论，从住房包括保障房和商住房的两板块结构出发，就如何构建两房协调的住房新体制进行了跨学科的统分式解读，在此基础上，也阐述了房价回归、高层次人才保障房、国企参与保障房发展和低收入阶层住房权维护等促进两房协调的重要问题。所构建的住房新体制，对促进中国住有所居目标的实现、城市化进程的健康发展，乃至促进社会和谐稳定和经济社会协调发展，具有重要的理论价值和现实意义。
第一章绪论1
第一节问题提出的背景1
第二节研究的基本架构12
第三节本书的创新之处14
第二章建立契合国情的保障房新体制16
第一节保障房体制相关概念的重新界定16
第二节保障房体制研究的回顾21
第三节现有保障房体制的弊端30
第四节建立保障房新体制34
第三章构建高效率的商品房新体制42
第一节商品房生产方面的突出问题与原因分析42
第二节商品房交易方面的突出问题及原因47
第三节商品房消费方面的突出问题与原因分析47
第四节商品房新体制构建49
第四章建立“两房协调”的住房新体制56
第一节问题的缘起与解读结构56
第二节住房体制核心概念框架的构建59
第三节“一次房改”历程回顾63
第四节“二次房改前期”新住房体制的探索与推进69
第五节“二次房改中后期”的改革目标与原则75
第五章高层次人才保障房促进“两房协调”83
第一节高层次人才居住困难及其危害83
第二节高层次人才保障房的含义与研究现状87
第三节高层次人才保障房的体制构建94
第六章房价合理回归促进“两房协调”99
第一节住房价格回归合理水平的内涵与意义100
第二节住房价格回归合理水平的目标分析105
第三节住房价格回归调控的既有政策分析108
第四节基于行为主体利益协调的政策框架110
第七章国企参与保障房发展促进“两房协调”118
第一节问题的缘起与解读进路118
第二节国企参与保障房发...
第二节国企参与保障房发展的基本概念框架120
第三节国企参与保障房发展的义理性问题127
第四节国企参与保障房发展的现状135
第五节结论与政策建议139
第八章低收入公民住房权维护促进“两房协调”143
第一节公租房和公民住房权143
第二节2011年公租房的建设概况145
第三节低收入公民住房权得到保障的直接体现153
第四节公租房保障住房权方面的不足与展望156
第九章关于“两房协调”的研究结论160
附录一国务院颁发的相关房改文件166
附录二国务院办公厅和国家部委关于房改的相关政策186
附录三与房改相关的法律200
参考文献222
后记230
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对建立水利国有资产管理新体制的认识
对建立水利国有资产管理新体制的认识
加强国有资产监督管理,改革现有管理体制,是社会主义市场经济发展的需要,也是我国深化改革的重要内容。如何建立起水利国有资产监督管理、运营新体制是各级水利部门、单位面临的一项全新的课题,本人拟就这个问题谈一些粗浅的认识。 一、建立水利国有资产管理新体制需要重新认识的几个问题 我国正处于计划经济体制向社会主义市场经济转变的重要时期,改
截至目前，我省建设公共租赁住房（含廉租住房）27.2万套，基本建成26.4万套，入住18.7万套。按照改革的安排部署，我省各地廉租住房已全部纳入公共租赁住房管理，实现了“七统一”，即统一规划、统一年度建设计划、统一财政补助标准、统一资金渠道、统一定价机制、统一申请受理、统一运营管理。
一是加强顶层制度设计。2014年3月，我厅报请省政府印发了《青海省保障性住房准入分配退出和运营管理实施细则》，明确提出从2014年起，我省廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房建设计划，并统一按照公共租赁住房建设标准安排中央和省级补助资金，补助资金的额度一致。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。同时，明确了保障性住房准入、分配、退出、运营管理的原则和责任主体，对保障性住房的准入条件、租金定价机制及收缴办法、产权登记、物业服务等方面作出了规定。
二是整合政府资金渠道。廉租住房并入公共租赁住房后，地方政府原用于廉租住房建设的资金包括基本建设投资安排的资金、住房公积金增值收益安排的资金、土地出让收益安排的资金等，均整合用于公共租赁住房建设。2014年，省财政厅会同省住房城乡建设厅根据并轨后的公共租赁住房任务，统一下达补助资金，共安排资金8.63亿元（中央补助资金4.18亿元，省级补助资金4.45亿元），2015年共安排资金12.55亿元（中央补助资金7.3亿元，省级补助资金5.25亿元）。按照“两房并轨”后的要求，省财政厅、省住房城乡建设厅印发了《青海省省级财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》（青财综字〔2014〕705号），加强了中央和省级专项资金管理，提高了财政资金使用效率。
三是实行差别化租金。对于政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金，实行政府定价，按照配租面积和政府规定的租金标准缴纳租金。并根据保障对象的支付能力实行差别化租金，其中：城镇最低收入和低收入住房困难家庭租金标准根据家庭经济承受能力确定，并随着家庭收入水平的提高，逐步达到由房屋维修费和管理费两项因素构成的租金水平；城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员租住公共租赁住房，按照政府公布的租金标准缴纳租金。
四是健全分配管理体制。整合了原廉租住房和公共租赁住房受理窗口，进一步完善公共租赁住房的申请受理渠道、审核准入程序、方便群众申请。确定轮候排序规则，统一轮候配租。明确了并轨后公共租赁住房保障对象收入审核部门职责及协调机制，建立了申请人对申请材料真实性负责的承诺和授权审核制度。
五是开展公共租赁住房配售改革。采取“先租后售、共有产权、租售并举”的方式，逐步实行“两并轨一转换”，即廉租住房与公共租赁住房的并轨、租赁型住房与产权式住房的并轨，并在群众自愿的基础上，实现公有产权或共有产权到个人完全产权的转换。2014年在贵德、门源和互助县2262套公租房中，开展保障性住房配售试点工作。2015年，给共和、兴海和黄南州州本级及四县下达7332套公共租赁住房开展配售工作。
六是创新保障性住房共有产权管理机制。针对两房并轨运行过程中出现的保障性住房配售价格、产权份额、上市交易的条件和收益分配规定不明确，计算标准不统一的问题，目前，正在起草《青海省保障性住房共有产权管理办法》。该办法明确保障性住房实行共有产权的适用范围和原则，规定了省直相关部门、市县人民政府及相关职能部门推行保障性住房共有产权工作的职责；并对保障性住房出售价格实行政府定价和出售价格构成、产权比例的计算方法、首购比例及增购管理、配售审批和购买程序、等做出了明确规定。
建立和完善中国住房政策体系的思考
大家知道，在上世纪90年代中期，随着社会主义市场经济体制的确立，我们对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物分配，推进住房商品化。最近几年，在总结改革经验的基础上，借鉴其他国家好的做法，我们对城镇低收入家庭实行了住房保障政策。应当说，经过多年探索，中国已经初步建立了比较适合中国国情的城镇住房政策框架。
但从总体上看，我国住房政策体系和住房保障体系还不健全，中低收入家庭住房支付能力相对不足的问题比较突出；房地产市场机制还不完善，商品住房价格上涨过快，住房供应结构不合理；住宅建设还不适应人口资源环境状况，科技贡献率低，资源消耗高。为了从根本上解决这些问题，必须进一步深化改革，建立和完善符合中国国情的住房政策体系。对此，我们有以下三点思考：
第一，坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学合理的住房建设和消费模式。目前，中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但资源承载力相对不足。因此，制定住房政策必须坚决贯彻节约资源、保护环境的原则，减少住宅发展的资源环境代价。一要合理规划，主要建设中小套型住房。按照节约用地的要求，确定适当的住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。优化空间布局，充分利用每一寸土地、每一寸空间。在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。二要科学建设，提高住房的节能环保水平和住房品质。加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境保护技术。三要引导居民适度消费。既要支持和保护居民住房消费的积极性，改善居住条件。同时也要加强国情教育和政策引导，反对超前消费，树立经济适用、理性适度的住房观念，形成节约资源、健康文明的消费理念。
第二，坚持正确发挥政府和市场的作用，建立和完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系。随着住房市场化改革的深入，目前中国城镇80%左右的住房交易，已经通过市场进行配置。国内外经验表明，市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位，必须毫不动摇地坚持市场化改革的基本方向。同时，要继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控。一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期仍然是发展中国家，财政能力总体有限，要坚持适度保障的原则。随着经济发展，逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。二要从中国未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。考虑到地区之间发展程度有较大差异，要更多地发挥地方政府的积极性。中央政府确定大的原则、大的政策，具体做法允许各地区因地制宜。例如发展政策性租赁住房，发展限价商品住房等。三要多种途径改善困难群体的住房条件。建立多渠道的投融资机制。进一步完善住房公积金制度，逐步向中低收入家庭倾斜。加快棚户区改造步伐。积极推进旧住宅区环境整治。
第三，坚持城乡统筹原则，加强对农民住房的政策研究和引导。要根据农村人口向城镇迁移的情况和严格保护耕地的要求，按照统筹城乡建设的原则，深入研究进城定居农民享受城市住房政策和农村宅基地政策的衔接。积极探索改善农民工居住条件的措施。要强化规划管理，治理农村人居环境，按照集约和节约使用农村建设用地的要求，加强对旧村改造的规划指导。要加强对农村住房建设的设计、施工、材料等技术服务，提高建筑质量。重视解决农村困难群众的住房安全问题。
住有所居、安居乐业，是中国人民的美好愿望，也是世界各国人民共同追求的目标。我们愿意继续加强与世界各国、各地区的交流与合作，与大家分享住房发展和住房政策的经验教训，共同为实现“人人享有适当的住房”做出不懈的努力。
第一，围绕住房公积金制度运行实践，关注民生福祉和社会公平正义。该书立足中国住房制度实践和住房市场现状，紧扣建立公开规范的住房公积金制度研究这一研究主线，充分挖掘住房市场上的中国故事，尤其注重研究无房群体、农民工等新市民群体的住房问题，把解决社会相对弱势群体的住房矛盾摆在十分突出的位置，寻求住房公积金制度在促进城镇居民住有所居和住有宜居、增进民生福祉、提高社会公平正义等方面的作用路径。既体现了作者对于当前住房公积金制度问题和住房市场矛盾精准定位，又彰显了作者关心民生和社会公正的朴素情怀。从全面的市场化改革至今，中国住房市场经历了二十余年的快速发展，城镇居民的住房自有率和居住条件都发生了质的提升，但住房市场发展的不平衡不充分矛盾却也随之快速凸显。特别是随着住房价格的持续攀升，一方面，住房市场俨然成了家庭财富差距不断拉大的重要因素，不同地区和不同家庭的财富值积累呈现出持续分化的态势；另一方面，过高的房价给无房群体、流动人口等实现住房梦设置了无形的门槛和障碍，实现“让群体人民住有所居”的政策目标亟须破解这一难题。在这样的背景下，通过严谨的理论分析和量化实证，该书不仅积极评价了住房公积金制度在助力城镇居民解决住房问题上发挥的作用，但同时也明确指出了现行的住房公积金制度仍然存在福利分配不平等、对社会相对弱势群体的住房支持力度有限等问题，并对这一问题的内在机理和政策逻辑进行了深刻剖析，从而为下一步改革住房公积金制度提供理论依据。旨在通过政策调整和完善，提高居民的获得感、幸福感、安全感，让住房制度和市场更加公平正义。
第二，构建清晰的研究脉络和完备的研究体系，对住房公积金制度进行了系统性研究。作者通过“移步换景”的方式，根据相对应的研究目标，切换不同的研究视角和分析维度，从宏观到微观、从客观到主观、从国内到国际、从历史到现实、从监管部门到社会公众、从制度设计到运行实际，全景式展现了住房公积金制度的运行状况和利弊得失。书中指出，中国住房公积金制度需要重点完善更加公平公开与更加规范高效两个方面。公平公开强调在公积金制度的覆盖面上持续扩大到城市中低收入群体和农民工群体，规范高效突出住房公积金在使用及监管等流程上持续改进。该书正是聚焦于这两个方面，对住房公积金制度的现状、评价及其改革方向进行了深入研究。具体而言，该书一共涵盖了八个方面的内容：即梳理了住房公积金制度背景与功能定位；讨论了住房公积金作用发挥与“扩面”需求；论证了住房公积金制度公平与保障差异；分析了住房公积金运行机制与公众评价；阐释了住房公积金管理体制与机构效能；研究了住房公积金风险研判与系统防控；总结了政策性住房金融国际模式与经验借鉴；提出了建立公开规范住房公积金制度的改革路径。对于上述八个方面的研究内容，该书都逐一对其进行了内容再剥离再分类，从而进行细致论述，逻辑链条环环相扣，内容扎实透彻，对住房公积金制度的制度设计和绩效评价研究尽可能地做到了科学、严谨。
第三，搜集丰富的数据资料，采用多样化的研究方法，加深了对于住房公积金制度的理解和论证。该书由于内容丰富、体系完备，因而包含了大量的政策文本资料和数据分析资料。研究团队在2015年12月和2016年6月进行了两次专项问卷调查，深入多个省份和城市的公积金管理中心，共收回住房公积金社会调查有效问卷2661份，覆盖了全国70余个市县。课题组主要使用的数据还包括各年度各省市住房公积金年度报告数据、部分省市住房公积金管理中心数据库、国内家庭调查数据库等。这些丰富的宏微观数据资源奠定了本课题的研究基础。与此同时，研究团队还开展了大量的实地走访，深入住建部门、公积金监管部门、商业银行、企事业单位、居民家庭等，获取了很多一手宝贵资料，进一步充实了该书的内容。除此之外，该书中还融合了大量的政策文件资料、国内案例资料、国际政策资料等，这些都使得该书的论证更加翔实更为全面透彻。而且，为了充分吸收监管部门和学术界专家的意见，课题组先后组织召开了3次研讨会，听取各位专家意见。正是基于上述不同形式的研究资料和多方建议，作者综合采用了多种分析方法，将理论研究和实证研究有机结合。概括而言，书中主要涉及的研究方法主要包括理论建模、多元统计、计量实证、政策文本分析、预测模拟以及案例分析等。这些方法的综合使用，不仅加强了研究的深度，同时也提高了研究结果的科学性，更加深了我们对于住房公积金制度的理解，厘清了住房公积金对于居民家庭、住房市场等的影响效应和作用机制。
第四，为改革住房公积金制度，完善中国政策性住房金融体系做了大量前瞻性探索。该书着眼于完善中国政策性住房金融制度，深刻归纳了住房公积金制度的本质与特征，评价了住房公积金制度的优势与短板，厘清了住房公积金制度的逻辑与机理，探究了住房公积金制度的未来与出路。书中指出，住房公积金制度应该朝着建立中国特色的政策性住宅金融机构进行转型。而在现阶段，着眼于深化改革，立足现实情况，以“解决中低收入群体的住房问题”和“增强公积金的金融功能”两个基本问题为依据，应该采取“强化金融功能的公积金模式”。该模式的主要内容是：在管理体制上，在国家层面进行统一领导和监管，设立统一的省（区、市）住房公积金管理机构，构建一体化信息管理共享平台；在资金归集上，以强制储蓄为基础，以政策优惠为手段，扩大公积金的覆盖范围；在资金使用上，依据收入级别，采取差别化利率调节，扩大资金使用的项目；在资金管理及收益分配上，以利率招标来选择商业银行，在资金保值增值的基础上，进行资金的跨地调动；在监管机制上，设立专业化监管机构，协调多部门的监管资源进行专业监管。不论是近期还是远期的改革，都是建立在提升住房公积金政策性金融功能的基础之上，因而该书从资金归集、管理、使用、风控四个层面提出了相应政策建议。一是健全资金供给机制。坚持居住优先、民生优先的政策导向，重塑住房公积金互助本质，有序推进公积金制度扩面改革，化解公积金发展不平衡、不充分的结构性矛盾。二是优化资金管理模式。破除住房公积金属地化经营壁垒，疏通公积金跨区域流动通道，全面谋划各地区资金时间维度调整和空间维度布局，促进公积金区域间协调发展。三是改进资金使用方式。整合住房公积金存量资源，调整增量配置，重点支持住房刚性需求和住房租赁市场发展，拓宽公积金投融资渠道，提高公积金保值增值能力。四是完善资金风控体系。建立住房公积金运行风险监测、评估、预警、防控四级响应机制，有效应对公积金金融创新中的各类风险，守住不发生系统性金融风险的底线。
[青海]推进“两房并轨” 实行“七个统一” 我省保障性住房改革工作深入推进