建设用地容积率管理办法

第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；

（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；

（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；

（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；

（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第九条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；

（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；

专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；

（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；

（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第十条城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。

第十一条城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。

对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。

对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第十二条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

第十四条建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。

第十五条违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。

第十六条本办法自2012年3月1日起施行。

1．建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家或集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。2、取得方式：建设用地取得可以采取出让、租赁或划拨方式。

2021年8月26日上午，自然资源部召开新闻发布会，公布第三次全国国土调查主要数据成果。三调全面查清了我国国土利用状况，建立了覆盖国家、省、地、县四级的国土调查数据库。

2021年“三调”结果显示，全国建设用地总量6.13亿亩，较“二调”时增加1.28亿亩，增幅26.5%，同期国内生产总值增长109.4%，常住人口城镇化率从48.34%提高到62.71%，建设用地的增加与经济社会发展的用地需求总体相适应。但从“三调”数据看，城镇建设用地总规模达到1.55亿亩，节约集约程度不够问题依然突出，一些地方存在大量低效和闲置土地。全国村庄用地规模达3.29亿亩，总量较大，布局不尽合理。城乡建设用地盘活利用具有较大潜力。

建设用地一般分为居住用地、公共设施用地、工业用地、商服用地、物流仓储用地、交通设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿地、特殊用地。

建设用地按其使用土地性质的不同，可分为农业建设用地和非农业建设用地；按其土地权属、建设内容不同，又分为国家建设用地、乡（镇）建设用地、外商投资企业用地和其他建设用地；按其工程投资和用地规模不同，还分为大型建设项目用地、中型建设项目用地和小型建设项目用地。

中国的建设用地供应，分为存量和增量两部分。增量部分，主要通过农地转为建设用地的供应，即所谓“一级市场”；存量部分即通过现有土地使用者之间的交易的供应，即所谓“二级市场”。

存量土地实际被现有土地使用者控制。

为实施城市规划在城市建设范围内占用土地的一般程序为：

①市、县人民政府按照土地利用年度计划拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批逐级上报有批准权的人民政府。

②有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。

③农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体项目分别供地。

建设用地管理制度包括建设用地的管理、定额、审批、和许可等几方面的规定。政府职能部门运用行政的、法律的、经济的和技术的综合手段，来配置协调各部门、各单位、各用地单元的用地关系，保证一要吃饭，二要建设的基本需要，严格控制农业用地向非农业用地转变而采取的各项管理措施，是土地管理工作中的重要组成部分。

其中建设用地管理的主要工作是：

①研究编制各类建设用地的中长期用地规划和年度用地计划指标，并监督实施；

②依法办理土地的征用、划拨，城镇国有土地的出让工作和土地使用权转让的监督管理；

③清查处理违法用地和违章用地；

④制定、完善建设用地管理的法律、法规和各类规章制度；

⑤组织制定国家建设项目和乡镇用地定额指标的编制和实施。建设用地的审批权限一般由县级以上人民政府的土地管理部门来执行。

建设用地批准书应提交的全部申请材料目录

A类：划拨用地（增量）

1．建设用地批准书申请表；

2．《建设项目用地预审报告》（仅限于单独项目选址）、《选址意见书》及《建设用地规划许可证》；

3．属政府资金项目，提交项目建议书或可行性研究报告及其批复文件、经批准的投资计划文件；属于非政府资金的，提交项目申请报告及核准文件；

4．初步设计或者其他有关批准文件（仅限于单独项目选址）；

5．有勘测资质的单位出具的勘测定界技术报告书、勘测定界图以及位置示意图；

6．土地使用权证、房屋所有权证原件及复印件和安置补偿协议；

7．外环线以内项目需附1：2000或1：10000（中心城区外）现势地形图2份（其中一份用铅笔标注建设项目用地范围）及土地利用现状图（1：10000）（标注位置）；

8．新增费和耕地占用税缴纳凭证；

9．申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书；

10．规划设计成果或经规划部门批准的建设项目总平面布置图。

B类：出让用地（增量）

1．出让合同；

2．《建设用地规划许可证》验原件留复印件；

3．提供新增建设用地土地有偿使用费缴费凭证、耕地占用税或减免税凭证；

4．申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书；

5．法律、法规、规章规定的其他材料。

C类：出让用地（存量）

1．出让合同

2．《建设用地规划许可证》验原件留复印件；

办理程序

第一步：申请人到市行政许可服务中心036、037号窗口报送相关材料；

第二步：国土房管局驻中心首席代表按照法律法规的要求进行审查。符合条件的出具《行政许可决定书》，不符合条件的出具《不予行政许可决定书》；

第三步：国土房管局驻中心036、037号窗口向申请人出具《行政许可决定书》或《不予行政许可决定书》。

这里以江西省上栗县为例，展示办理《建设用地许可证》的相关手续和注意事项。

建设用地办事依据

1．《中华人民共和国土地管理法》

2．《中华人民共和国土地管理法实施条例》

3．《山东实施<中华人民共和国土地管理法>的办法》

建设用地适应范围

国家建设用地、集体建设用地、临时用地。

建设用地办事条件

1．符合上栗县土地利用总体规划和土地利用年度计划。

2．符合城市建设规划和集镇建设规划。

3．资料齐全，手续齐备。

四、办事所需要的手续、材料及相关文件

（一）报省审批的单独选址建设项目用地报批材料

1．县、市级人民政府建设用地请示文件；

2．建设用地申请表；

3．市级国土资源行政主管部门审查意见；

4．建设用地项目“一书四方案”（呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案）；

5．建设用地项目预审意见；

6．可行性研究报告批复文件或其它立项批准文件；

7．初步设计批准文件或其它立项批准文件；

8．有关部门意见（涉及地质、环保、规划、水利、林业、消防、公路等）；

9．以有偿方式供地的，提供：

（1）出让合同；

（2）土地评估报告；

10．建设用地规划批准文件；

11．企业营业执照和外贸部门颁布的《批准证书》；

12．若有收回国有土地使用权的，应提供处置情况说明；

13．征用土地协议书或征地公告；

14．建设用地勘测定界报告和勘测定界图；

15．1：10000分幅的土地利用现状图；

16．建设项目总平面图或线型工程平面图；

17．补充耕地协议书和补充耕地位置图或开垦耕地验收报告。

18．征地地形图

（二）农村村民宅基地报批审查程序

村民建房报告

↓

村民小组讨论通过

↓

村委会审查意见

↓

乡镇人民政府审查意见

↓

县级国土资源行政主管部门审批意见

↓

县级人民政府批准意见

↓

市级国土资源行政主管部门农地转用并备案

建设用地收费标准

（一）报省审批建设用地项目收费标准：

1．新增建设用地有偿使用费：8元/平方米

2．防洪保安基金：1000元/亩

3．征地管理费：征地总费用的4%

4．出让金业务费：基准地价×用地面积×1%

5．耕地开垦费：年产值（1500元）（三年年平均产值）×9倍=13500元/亩

（二）为认真贯彻落实省委、省政府致全省农民朋友第二封公开信精神，巩固农村税费改革成果，切实减轻农民负担，根据栗府字[2002]72号文件精神，上栗县农民自用房占用耕地建房收费标准如下：

1．耕地开垦费：水田25元/平方米，旱地9元/平方米

2．耕地占用税：2.75元/平方米

（三）土地证工本费：10元

建设用地办事程序

资料收齐受理→经办人员实地踏勘→用地预审→征求相关部门意见→局务会审核→县人民政府审批→经办人员核发证件

建设用地办事时限

7个工作日

(1)建设用地是生活场所、操作空间和工程的载体，不是直接利用土壤，与土壤肥力没有关系。

(2)可逆性差。农用地要变为建设用地较为容易，建设用地变为农用地却较为困难。

(3)土地利用价值高。可以产生更高的经济效益。

(4)区域选择性强，在地域上选择性很强。

GB 50180—93

3.0.1居住区规划总用地，应包括居住区用地和其他用地两类。

3.0.2.1 参与居住区用地平衡的用地应为构成居住区用地的四项用地，其他用地不参与平衡，《村镇规划标准》GB 50188—93

3.1.3 村镇用地的分类和代号应符合表3.1.3的规定。

类别代号 类别名称 范 围

大类 小类

R

居住建筑用地

各类居住建筑及其间距和内部小路场地绿化等用地不包括中面宽度

等于和大于3.5m的道路用地

R1

R2

R3

村民住宅用地

居民住宅用地

其他居住用地

村民户独家使用的住房和附属设施及其户间间距用地进户小路用地

不包括自留地及其他生产性用地

居民户的住宅庭院及其间距用地

属于R1、R2以外的居住用地如单身宿舍敬老院等用地

C

C1

C2

C3

C4

C5

C6

公共建筑用地

行政管理用地

教育机构用地

文体科技用地

医疗保健用地

商业金融用地

集贸设施用地

各类公共建筑物及其附属设施内部道路场地绿化等用地

政府团体经济贸易管理机构等用地

幼儿园托儿所小学中学及各类高中级专业学校成人学校等用地

文化图书科技展览娱乐体育文物宗教等用地

医疗防疫保健休养和疗养等机构用地

各类商业服务业的店铺银行信用保险等机构及其附属设施用地

集市贸易的专用建筑和场地不包括临时占用街道广场等设摊用地

M

生产建筑用地

独立设置的各种所有制的生产性建筑及其设施和内部道路场地绿化

等用地

M1

M2

M3

M4

一类工业用地

二类工业用地

三类工业用地

农业生产设施用地

对居住和公共环境基本无干扰和污染的工业如缝纫电子工艺品等工

业用地

对居住和公共环境有一定干扰和污染的工业如纺织食品小型机械等

工业用地

对居住和公共环境有严重干扰和污染的工业如采矿冶金化学造纸

制革建材大中型机械制造等工业用地

各类农业建筑如打谷场饲养场农机站育秧房兽医站等及其附属设

施用地不包括农林种植地牧草地养殖水域

W 仓储用地

物资的中转仓库专业收购和储存建筑及其附属道路场地绿化等用地

W1

W2 普通仓储用地

危险品仓储用地

存放一般物品的仓储用地

存放易燃易爆剧毒等危险品的仓储用地

T

对外交通用地

村镇对外交通的各种设施用地

T1

T2 普通仓储用地

危险品仓储用地

存放一般物品的仓储用地

存放易燃易爆剧毒等危险品的仓储用地

S道路广场用地

规划范围内的道路广场停车场等设施用地

S1 道路用地

规划范围内宽度等于和大于3.5m以上的各种道路及交叉口等用地

S2

广场用地

公共活动广场停车场用地不包括各类用地内部的场地

U 公用工程设施用地

各类公用工程和环卫设施用地包括其建筑物构筑物及管理维修设施

等用地

U1

U2 公用工程用地

环卫设施用地

给水排水供电邮电供气供热殡葬防灾和能源等工程设施用地

公厕垃圾站粪便和垃圾处理设施等用地

类别代号 类别名称 范 围

大类 小类

G 绿化用地

各类公共绿地生产防护绿地不包括各类用地内部的绿地

G1

G2

公共绿地

生产防护绿地

面向公众有一定游憩设施的绿地如公园街巷中的绿地路旁或临水

宽度等于和大于5m的绿地

提供苗木草皮花卉的圃地以及用于安全卫生防风等的防护林带和

绿地

E

水域和其他用地

规划范围内的水域农林种植地牧草地闲置地和特殊用地

E1

E2 水域

农林种植地

江河湖泊水库沟渠池塘滩涂等水域不包括公园绿地中的水面

以生产为目的农林种植地如农田菜地园地林地等

E

E3

E4

E5

牧草地

闲置地

特殊用地

生长各种牧草的土地

尚未使用的土地

军事外事保安等设施用地不包括部队家属生活区公安消防机构等用地

5.0.1 村民宅基地和居民住宅用地的规模，应根据所在省、自治区、直辖市政府规定的用地面积指标进行确定。

7.0.1.3 三类工业用地应按环境保护的要求进行选址，并严禁在该地段内布置居住建筑。

7.0.1.4 对已造成污染的二类、三类工业，必须治理或调整。

4.0.1 城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不应包括水域和其他用地。

4.0.2 在计算建设用地标准时，人口计算范围必须与用地计算范围相一致。

4.1.1 规划人均建设用地指标的分级应符合表4.1.1的规定。

规划人均建设用地指标分级　表4.1.1

指标级别 用地指标人（m2/人）

I 60.1～75.0

II 75.1～90.0

III 90.1～105.0

IV 105.1～120.0

4.1.3 现有城市的规划人均建设用地指标，应根据现状人均建设用地水平，按表4.1.3的规定确定。所采用的规划人均建设用地指标应同时符合表中指标级别和允许调整幅度双因子的限制要求。调整幅度是指规划人均建设用地比现状人均建设用地增加或减少的数值。

现有城市的规划人均建设用地指标　表4.1.3

现状人均建设用地

水平人(vm2/人） 允许采用的规划指标 允许调整幅度

人（m2/人)

指标级别 规划人均建设用地指标

人(m2/人)

≤60.0 I 60.1～75.0 0.1～ 25.0

60.1～75.0 I 60.1～75.0 >0

II 75.1～90.0 0.1～ 20.0

75.1～90.0 II 75.1～90.0 不限

III 90.1～105.0 0.1～ 15.0

90.1～105.0 II 75～1～90.0 -15.0～0

III 90.1～105.0 不限

IV 105.1～120.0 0.1～ 15.0

105.1～120.0 III 90.1～105.0 -20.0～0

IV 105.1～120.0 不限

≥120.0 III 90.1～105.0 <0

IV 105.1～120.0 <0

4.1.5 远地区和少数民族地区中地多人少的城市，规划人均建设用地指标不得大于人150.m2/人。

4.2.1 编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地的规划人均单项用地指标应符合表4.2.1的规定。

规划人均单项建设用地指标　4．2．1

类别名称 用地指标人（m2/人）

居住用地 18～28.0

工业用地 10～25.0

道路广场用地 7.0～15.0

绿地

其中：公共绿地 ≥9.0

≥7.0

4.3.1 编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合表4.3.1的规定。

规划建设用地结构　表4.3.1

类别名称 占建设用地的比例（%）

居住用地 20～32

工业用地 15～25

道路广场用地 8～15

绿地 8～15

《城市居住区规划设计规范》GB 50180 - 93

3.0.2.2 居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符合表3.0.2规定。

居住区用地平衡控制指标（%）　表3.0.2

用地构成 居住区 小区 组团

1．住宅用地（R01） 4～60 55～65 60～75

2．公建用地（R02） 20～32 18～27 6～18

3．道路用地（R03） 8～15 7～13 5～12

4．公共绿地（R04） 7.5～15 5～12 3～8

居住区用地（R） 100 100 100

3.0.3 人均居住区用地控制指标，应符合表3.0.3规定。

人均居住区用地控制指标（m2/人）

居住规模 层数 大城市中等城市小城市

居住区 多层 16～21 16～22 16～25

多层、中高层 14～18 15～20 15～20

多、中高、高层 12.5～17 13～17 13～17

多层、高层 12.5～16 13～16 13～16

小区 低层 20～25 20～25 20～30

多层 15～19 15～20 15～22

多层、中高层 14～18 10～24 14～20

中高层 13～14 13～15 13～15

多层、高层 11～14 12.5～15 —

高层 10～12 10～13 —

组团 低层 18～20 20～23 20～25

多层 14～15 14～16 14～20

多层、中高层 12.5～15 12.5～15 12.5～15

中高层 12.5～14 12.5～14 12.5～15

多层、高层 10～13 10～13 —

高层 7～10 8～13 —

注：本表各项指标按每户3.5人计算.

《村镇规划标准》GB50188—93

4.1.3 村镇人均建设用地指标应为规划范围内的建设用地面积除以常住人口数量的平均数值，人口统计应与用地统计的范围相一致。

4.2.1 人均建设用地指标应按表4.2.1的规定分为五级。

人均建设用地指标分级　表4.3.1

级别 一 二 三 四 五

人均建设用地指标（m2/人） >50

≤60 >60

≤80 >80

≤100 >100

≤120 >120

≤150

4.2.3 对已有的村镇进行规划时，其人均建设用地指标应以现状建设用地的人均水平为基础，根据人均建设用地指标级别和允许调整幅度确定，并应符合表4.2.3的规定。

人均建设用地指标　表4.2.3

现状人均建设用地水平（m2/人） 人均建设用地指标级别 允许调整幅度（m2/人）

≤50 一、二 应增5～120

50.1～60 一、二 可增0～50

60.1～80 二、三 可增0～10

80.1～100 二、三、四 可增、减0～10

100.1～120 三、四 可减0～15

120.1～150 四、五 可减0～20

>150 五 应减至150以内

4.2.3.2 地多人少的边远地区的村镇，应根据所在省、自治区政府规定的建设用地指标确定。

[2 楼] | Posted: 2007-01-24 17:562100433B

城市用地分类和代号必须符合表2.0.5的规定：

城市用地分类和代号 表2.0.5

类别代号 类别名称 范 围

大类 中类 小类

R 居住用地

居住小区居住街坊居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地

R1 一类居住用

R11　住宅用地

R12公共服务设施用地

R13 道路用地

R14 绿地

市政公用设施齐全布局完整环境良好以低层住宅为主的用地

住宅建筑用地

居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地

居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地

居住小区及小区级以下的小游园等用地

R2二类居住用地

R21 住宅用地

R22 公共服务设施用地

R23 道路用地

R24 绿地

市政公用设施齐全布局完整环境较好以多中高层住宅为主的用地

住宅建筑用地

居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地

居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地

居住小区及小区级以下的小游园等用地

R3三类居住用地

R31 住宅用地

R32 公共服务用地

市政公用设施比较齐全布局不完整环境一般或住宅与工业等用地有

混合交叉的用地

住宅建筑用地

居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地如托儿所幼儿园

小学中学粮店菜店副食店服务站储蓄所邮政所居委会派出所等用地

类别代号 类别名称 范 围

大类 中类 小类

R R33

R34

道路用地

绿地

居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地

居住小区及小区级以下的小游园等用地

R4四类居住用地

R41 住宅用地

R42 公共服务设施用地

R43 道路用地

R44 绿地

以简陋住宅为主的用地

住宅建筑用地

居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地如托儿所幼儿园

小学中学粮店菜店副食店服务站储蓄所邮政所居委会派出所等用地

居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地

居住小区及小区级以下的小游园等用地

公共设施用地

居住区及居住区级以上的行政经济文化教育卫生体育以及科研设

计等机构和设施的用地不包括居住用地中的公共服务设施用地

C1 行政办公用地

C11 市属办公用地

C12非市属办公用地

行政党派和团体等机构用地

市属机关如人大政协人民政府法院检察院各党派和团体以及企

事业管理机构等办公用地

在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地

C2 商业金融业用地

C21商业用地

C22金融保险业用地

C23贸易咨询用地

C24服务业用地

C25旅馆业用地

C26市场用地

商业金融业服务业旅馆业和市场等用地

综合百货商店商场和经营各种食品服装纺织品医药日用杂货五

金交电文化体育工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场车间和仓库等用地

银行及分理处信用社信托投资公司证券交易所和保险公司以及外

国驻本市的金融和保险机构等用地

各种贸易公司商社及其咨询机构等用地

饮食照相理发浴室洗染日用修理和交通售票等用地

旅馆招待所度假村及其附属设施等用地

独立地段的农贸市场小商品市场工业品市场和综合市场等用地

C3 文化娱乐用地

C31新闻出版用地

C32文化艺术团体用地

C33广播电视用地

C34图书展览用地

C35影剧院用地

新闻出版文化艺术团体广播电视图书展览游乐等设施用地

各种通讯社报社和出版社等用地

各种文化艺术团体等用地

各级广播电台电视台和转播台差转台等用地

公共图书馆博物馆科技馆展览馆和纪念馆等用地

电影院剧场音乐厅杂技场等演出场所包括各单位对外营业的同类

用地

类别代号 类别名称 范 围

大类 中类 小类

C C36

游乐用地

独立地段的游乐场舞厅俱乐部文化宫青少年宫老年活动中心等用地

C4 体育用地

C41体育场馆用地

C42体育训练用地

体育场馆和体育训练基地等用地不包括学校等单位内的体育用地

室内外体育运动用地如体育场馆游泳场馆各类球场溜冰场赛马

场跳伞场摩托车场射击场以及水上运动的陆域部分等用地包括附属的

业余体校用地

为各类体育运动专设的训练基地用地

C5 医疗卫生用地

C51 医院用地

C52 卫生防疫用地

C53 休疗养用地

医疗保健卫生防疫康复和急救设施等用地

综合医院和各类专科医院等用地如妇幼保健院儿童医院精神病院

肿瘤医院等

卫生防疫站专科防治所检验中心急救中心血库等用地

休养所和疗养院等用地不包括以居住为主的干休所用地该用地应归

入居住用地(R)

C6 教育科研设计用地

C61 高等学校用地

C62中等专业学校用地

C63 成人与业余学校用地

C64 特殊学校用地

C65 科研设计用地

高等院校中等专业学校科学研究和勘测设计机构等用地不包括中

学小学和幼托用地该用地应归入居住用地(R)

大学学院专科学校和独立地段的研究生院等用地包括军事院校用地

中等专业学校技工学校职业学校等用地不包括附属于普通中学内的职业高中用地

独立地段的电视大学夜大学教育学院党校干校业余学校和培训中心等用地

聋哑盲人学校及工读学校等用地

科学研究勘测设计观察测试科技信息和科技咨询等机构用地不包

括附设于其他单位内的研究室和设计室等用地

C7文物古迹用地

具有保护价值的古遗址古墓葬古建筑革命遗址等用地不包括已

其他用途的文物古迹用地该用地应分别归入相应的用地类别

C8 其他公共设施用地

除以上之外的公共设施用地如宗教活动场所社会福利院等用地

M 工业用地

工矿企业的生产车间库房及其附属设施等用地包括专用的铁路码头

和道路等用地不包括露天矿用地该用地应归入水域和其他用地(E)

M1一类工业用地

对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业

缝纫工业工艺品制造工业等用地

M2二类工业用地

对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业

医药制造工业纺织工业等用地

M3三类工业用地

对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业

冶金工业大中型机械制造工业化学工业造纸工业制革工业建材工业等

用地

类别代号 类别名称 范 围

大类 中类 小类

W 仓储用地

仓储企业的库房堆场和包装加工车间及其附属设施等用地

W1

普通仓库用地

以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地

W2

危险品仓库用地

存放易燃易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地

W3

堆场用地

露天堆放货物为主的仓库用地

T 对外交通用地

铁路公路管道运输港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等

用地

T1 铁路用地 铁路站场和线路等用地

T2 公路用地

T21 高速公路用地

T22 一二三级公路用地

T23 长途客运站用地

高速公路和一二三级公路线路及长途客运站等用地不包括村镇公路

用地该用地应归入水域和其他用地(E)

高速公路用地

一级二级和三级公路用地

长途客运站用地

T3 管道运输用地

运输煤炭石油和天然气等地面管道运输用地

T4 港口用地

T41海港用地

T42河港用地

海港和河港的陆域部分包括码头作业区辅助生产区和客运站等用地

海港港口用地

河港港口用地

T5 机场用地

民用及军民合用的机场用地包括飞行区航站区等用地不包括净空控

制范围用地

S 道路广场用地

市级区级和居住区级的道路广场和停车场等用地

S1 道路用地

S11主干路用地

S12次干路用地

S13支路用地

S19其他道路用地

主干路次干路和支路用地包括其交叉路口用地不包括居住用地工

业用地等内部的道路用地

快速干路和主干路用地

次干路用地

主次干路间的联系道路用地

除主次干路和支路外的道路用地如步行街自行车专用道等用地

S2

S1

S2

广场用地

交通广场用地

游憩集会广场

用地

公共活动广场用地不包括单位内的广场用地

交通集散为主的广场用地

游憩纪念和集会等为主的广场用地

S3 社会停车场库

用地

公共使用的停车场和停车库用地不包括其他各类用地配建的停车场库

用地

类别代号 类别名称 范 围

大类 中类 小类

S

S31

S32

机动车停车场库用地

非机动车停车场库用地

机动车停车场库用地

非机动车停车场库用地

U 市政公用设施用地

市级区级和居住区级的市政公用设施用地包括其建筑物构筑物及管

理维修设施等用地

U1

U11

U12

U13

U14

供应设施用地

供水用地

供电用地

供燃气用地

供热用地

供水供电供燃气和供热等设施用地

独立地段的水厂及其附属构筑物用地包括泵房和调压站等用地

变电站所高压塔基等用地不包括电厂用地该用地应归入工业用地(M)

高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类

储气站调压站罐装站和地面输气管廊等用地不包括煤气厂用地该

用地应归入工业用地(M)

大型锅炉房调压调温站和地面输热管廊等用地

U2

U21

U22

U29

交通设施用地

公共交通用地

货运交通用地

其他交通设施用地

公共交通和货运交通等设施用地

公共汽车出租汽车有轨电车无轨电车轻轨和地下铁道地面部分

的停车场保养场车辆段和首末站等用地以及轮渡陆上部分用地

货运公司车队的站场等用地

除以上之外的交通设施用地如交通指挥中心交通队教练场加油站

汽车维修站等用地

U3

邮电设施用地

邮政电信和电话等设施用地

U4

U41

U42

环境卫生设施用地

雨水污水处理用地

粪便垃圾处理用地

环境卫生设施用地

雨水污水泵站排渍站处理厂地面专用排水管廊等用地不包括排水

河渠用地该用地应归入水域和其他用地(E)

粪便垃圾的收集转运堆放处理等设施用地

U5 施工与维修设施用地

房屋建筑设备安装市政工程绿化和地下构筑物等施工及养护维修设

施等用地

U6 殡葬设施用地

殡仪馆火葬场骨灰存放处和墓地等设施用地

U9 其他市政公用

设施用地

除以上之外的市政公用设施用地如消防防洪等设施用地

建设用地绿地

市级区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地不包括专用绿地园

地和林地

G1

G11

G12

公共绿地

公园

街头绿地

向公众开放有一定游憩设施的绿化用地包括其范围内的水域

综合性公园纪念性公园儿童公园动物园植物园古典园林风景名

胜公园和居住区小公园等用地

沿道路河湖海岸和城墙等设有一定游憩设施或起装饰性作用的绿化

用地

类别代号 类别名称 范 围

大类 中类 小类

G G2

G21

G22

生产防护绿地

园林生产绿地

防护绿地

园林生产绿地和防护绿地

提供苗木草皮和花卉的圃地

用于隔离卫生和安全的防护林带及绿地

建设用地特殊用地

特殊性质的用地

D1

军事用地

直接用于军事目的的军事设施用地如指挥机关营区训练场试验场

军用机场港口码头军用洞库仓库军用通信侦察导航观测台站等用

地不包括部队家属生活区等用地

D2

外事用地

外国驻华使馆领事馆及其生活设施等用地

D3

保安用地

监狱拘留所劳改场所和安全保卫部门等用地不包括公安局和公安分

局该用地应归入公共设施用地（C）

集镇村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地

以农村住宅为主的用地包括住宅公共服务设施和道路等用地

村镇企业及其附属设施用地

村镇与城市村镇与村镇之间的公路用地

村镇其他用地 水域和其他用地

E 除以上各大类用地之外的用地

E1 水域

江河湖海水库苇地滩涂和渠道等水域不包括公共绿地及单位内

的水域

E2

E21

E22

E29

耕地

菜地

灌溉水田

其他耕地

种植各种农作物的土地

种植蔬菜为主的耕地包括温室塑料大棚等用地

有水源保证和灌溉设施在一般年景能正常灌溉用以种植水稻莲藕

席草等水生作物的耕地

除以上之外的耕地

E3 园地

果园桑园茶园橡胶园等园地

E4 林地

生长乔木竹类灌木沿海红树林等林木的土地

E5牧草地

生长各种牧草的土地

E6

E61

E62

E63

E69

村镇建设用地

村镇居住用地

村镇企业用地

村镇公路用地

村镇其他用地

E7 弃置地

由于各种原因未使用或尚不能使用的土地如裸岩石砾地陡坡地塌

陷地盐碱地沙荒地沼泽地废窑坑等

R8 露天矿用地 各种矿藏的露天开采用地

建设用地整理是以提高土地集约利用为主要目的，采取一定措施和手段，对利用率不高的建设用地进行综合整理。 建设用地整理包括村镇用地、城镇用地（城市及建制镇）、独立工矿用地（包括采矿用地及其他独立建设用地）、交通用地和水利设施用地以及其他建设用地（风景名胜用地及特殊用地等）的整理。

定义：新增建设用地为规划期间农用地和未利用地转为建设用地的量；建设用地净增量为规划期间农用地和未利用地转为建设用地的量减去规划期间建设用地变为农用地和未利用地的量。

存在问题

而发改委指出，新增建设用地审查报批工作开展，发现6%的项目存在问题，问题主要表现在越权审批或核准、程序不符合要求、项目不符合国家标准三大问题。

发改委方面透露，从11月开始，国土资源部先后分7批就264个项目征求了发改委意见。截至4月底，已完成了214个建设项目的符合性审查工作，发现存在问题的项目13个，占项目总数的6%。

从存在的问题来看：

一是项目的审批、核准权限不符合国家有关规定，存在地方政府越权审批、核准的现象。

如中型水库的审批权限已上收中央，但个别地方政府仍在越权审批；还有一些高速公路项目，也存在着地方政府越权审批或核准的问题。

二是项目的审批、核准程序不符合要求。如按照发改委的有关规定，应该首先编制煤矿建设项目所在地的矿区总体规划并按程序报批后，才能审批或核准具体的煤矿建设项目，但个别地方未按程序报批矿区总体规划就擅自核准项目。

三是项目不符合国家规定的建设标准。如按照建设部门的有关规定，城市主要干道(包括绿化带)的红线宽度，小城市和镇不得超过40米，中等城市不得超过55米，大城市不得超过70米，但在审查中发现，个别中小城市的道路竟宽达80米，大大超过了国家规定的建设标准。

据了解，发改委主要从项目是否符合国务院和国家发展改革委发布的发展规划、产业政策和行业准入标准，项目的审批、核准权限是否符合国家有关规定，是否存在地方政府越权审批或核准的情况，是否存在采取备案方式回避审批或核准管理的问题等方面开展新增建设用地符合性审查工作。对于符合条件的，上报国务院；对项目必要性提出不同意见的，用地申请将退回省级政府。

发改委还表示，严格对新增建设用地的符合性审查将对抑制投资过快增长、调整和优化投资结构发挥积极作用。

2013年11月15日《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。