建筑物价值是建筑业产品的价值。包括房屋和构筑物价值。在保险业务中，建筑物仅指构筑物而不包括房屋，建筑物价值专指构筑物 (如高炉、矿井、桥梁、水塔、烟囱、上下水道等) 的价值，主要由所耗费的全部生产资料价值和支付给劳动者的劳动报酬等构成，如材料设备费、设计费、施工费、保险费、税收款等。

建筑物更新保险是日本举办的一种长期总返还性保险。保险期满，被保险人可以从保险人那里领到返还金，其数额相当于投保时所约定建筑物或动产的经年递减额。保险责任包括： 一般损害保险，如火灾、雷击、爆炸、暴力行为的破坏等; 保险标的被盗或因盗窃造成房屋的污损或毁损;风灾、水灾、雪灾等所致之损失; 由于上述自然灾害或意外事故造成的人身伤亡、残疾和医疗费用; 损害防止费用; 个人赔偿责任等。2100433B

作为一类评估对象，从评估的特殊性角度来说，建筑物评估具有以下特点：

1．房地分估建筑物作为土地的地上主导“产品”，是不可脱离土地而独立存在的。尽管我们在概念上划分了土地和建筑物，而实际上建筑物永远是与其所占用的土地在一起的。但是，从资产评估的角度，通常要把建筑物(主要是建筑物中的房屋)与其所占用的土地分开。分别评估土地资产和建筑物，以便准确合理地评价地产价值和建筑物价值，避免出现由于地用性质不合理，以及占地面积不合理造成地产价值估价失实和建筑物估价失真等情况。例如对市中心商业繁华区内的非商业性建筑物进行评估，假如不采取房地分估的方式，极易导致低评该建筑物所占地块的价值。又如，评估3 000 m^2厂区的唯一一幢300 m^2生产用厂房，假如不采用房地分估的方式，极易高评厂房的价值。

2．建筑物产权受土地使用权年限的制约

建筑物一经建成，其寿命可达几十年甚至上百年。由于我国城镇土地使用权是有限期的，且政府规定土地使用权期满土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这样，在评估建筑物的时候，我们不仅要注意房地分估的一面，同时又必须注意建筑物的耐用年限与土地使用年限的吻合程度，并且只能以土地使用权剩余年限为准来评估建筑物的价值。即使建筑物的坐落位置、建筑结构、建筑风格都很好，但如果建筑物所占地的使用权剩余年限极其有限，该建筑物的市场价值也要大打折扣。

3．单独评估建筑物一般宜采用成本法

单独评估建筑物一般宜采用成本法的理由是：

(1)建筑物是劳动产品，从构建劳动产品的投资角度及建造费用的角度评估建筑物的市场价值，在理论上是说得通的，在实际中也是可行的；

(2)建筑物不能脱离土地而独立存在，但在房地产评估中往往采取房地分估的原则，影响房和地的市场价值的一些共同因素，在地产估价时大都已经考虑了，如地理位置、用途、环境等，那么在建筑物评估时就不应重复考虑。这样，就为采用重置成本法评估建筑物创造了条件。基于上述理由，在单独评估建筑物时，通常选用重置成本法。

4．建筑物评估应在合法的前提下进行 政府关于房地产方面的法令和政策是比较多的。如：

(1)政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，如包括规定建筑用途、容积率、覆盖率等。

(2)政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。因此，建筑物评估应充分考虑政府法规政策因素，要在适法的前提下进行。

以上对建筑物评估的特点所作归纳只是一种原则性的，而不是绝对意义上的。这里主要是从建筑物作为一个独立存在对象的角度来说的。其实现实中并不排除建筑物与其占用的土地一并评估，以及建筑物随同整体企业一并评估的可能。另外，建筑物产权受土地使用权年限的限制，也不能排除土地使用权出让年限续展的可能。最后，采用成本法评估建筑物只是一种比较普遍的选择。在有条件的情况下，选择市场法、收益法等其他方法进行评估也是正常的。

建筑物的贬值同样可以分为实体性、功能性和经济性贬值。

(1)实体性贬值。实体性贬值是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失，是由于使用、年限、天气、无人看管、失修，甚至故意破坏等原因引起的。

实体性贬值可以分为可修复贬值和不可修复贬值。可修复贬值是指在经济上可以修复的贬值，即通过对建筑缺陷的修补而使其市场价值增加应至少相当于修补的成本。不可修复贬值是修复建筑的成本很可能大于修补后建筑所增加的价值，这种修复在经济上是不可行的。如对建筑地基或建筑框架的轻微破坏常常被认为是不可修复的贬值。这是因为修复成本将非常大，而增加的市场价值却相对较小。

还有其他类型的损坏被认为是不可修复的贬值，其中包括那些在若干年后需更新但目前还很“不错”而无须更新的某个特别的建筑部分，如一个在五六年内需要更新但还有很多使用寿命而无须现在更换的半旧空调系统。这种情况下的价值损失属于短期不可修复贬值(也称为延迟可修复贬值)。在五年后，当空调剩余的经济寿命已经结束时，我们就可以认为价值损失是可以修复的。因为作为建筑组成部分的空调在这个时候更换在经济匕是可行的。

当引起建筑主要部分的价值损失主要是由于年限的缘故，这时的损失就称为长期不可修复贬值。这种情况下修补或更新的费用几乎总是大于由于修补而带来的价值增加。由于年限而逐渐减少价值的地基、框架管道、设施或电线就是长期不可修复贬值的例子。

(2)功能性贬值。功能性贬值是一种由于建筑效用相对损失而引起的贬值。

效用损失是指有些建筑特征不如其成本所显示的那么有用。效用损失可能是由于建筑设计不完善、设备过时或建筑内其他方面的设计瑕疵所引起的。如拙劣的楼层平面布置和没有边院的房屋。

功能性贬值也常常是由于原建筑设计特征与位置不符引起的，如建筑的类型或用途与位置不符(是建筑不适合，属于某种程度的功能损失，被称为建筑错位)。

如果建筑对于邻区来说过大或过于豪华，那么也会有功能损失而被称为建筑过度。如建筑对于邻区来说过小或质量太差，那么由此引起的功能损失被称为建筑不足。

功能性贬值可以是可修复的或不可修复的，这主要取决于修复成本是小于还是大于在价值方面所得到的好处。但建筑错位或建筑过度所引起的价值损失通常被认为是不可修复的。

(3)经济性贬值。经济性贬值是指由于委估房地产以外的原因引起的价值损失。造成经济价值损失的情况有环境污染、房产区划的变化、附近土地用途的不适合、灰尘、高速公路或机场噪音等。一般来说，经济陛贬值是由于一些自房产兴建以后在邻区发生或已确认的事件引起的。

经济性贬值与实体性贬值和功能性贬值一样可以分为可修复贬值和不可修复贬值。但问题是经济性贬值引起的原因是房产业主所不能控制的，补救的成本也非常大。如为减少高速公路的噪音给房产价值带来的影响，就需要兴建一个非常昂贵的隔音墙。因此经济性贬值几乎总是不可修复的。

有时很难确定建筑价值的某种特定损失是功能性的还是经济性的。随着市场需求、愿望和需要的变化，一度被认为适合市场需求的建筑可能不再能符合当前的市场品味。如在某些地区，那些没有浴室的房屋如今被认为是过时的，由于这种贬值与外部因素(市场需求变化)明显相关，人们可能会认为其价值损失应归于经济性贬值，但通常的做法是将其归为功能性贬值，就好像建筑的缺陷在兴建时就已存在。为解决公众一般需求而发生的公共管制措施(如提高区划的密度)的变化则会引起经济性贬值，而同一人口群的特别愿望变化(如没有浴室的房屋)则通常会引起功能性贬值。这两者之间并没有明确的界限，评估人员要注意不要将同一价值损失既当作功能性的又当作经济性的，避免重复计算价值损失。

建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则，还因为建筑物价格本身的特点及产业性质，必须遵循特定的经济性原则和专业性原则。

替代原则

建筑物价格也同样遵循替代规律。特别是商品化建筑物，如商品化住宅、别墅、写字楼等，其价格受其他具有相同使用价值的同类型建筑物价格所牵制。即具有相同使用价值、有替代可能的建筑物，其价格是相互影响和作用的，会经过价格的市场竞争而趋于一致。

根据建筑物评估的替代原则，在对商品化建筑物进行评估时就可通过对同功能和类型的建筑物市场价格比较进行，即采用市场法进行评估。

最有效使用原则

由于建筑物具有一定的功能变异性的特点，不同的利用方式能为权利人带来差异很大的收益，且随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化。因此，按照这一原则，在对建筑物进行评估时，就要相应考虑建筑物是否具有功能变异性且是否能够实现功能转化，如果具备这样的条件，就可以按潜在的可能的最有效利用途径来评估。但应当注意，应用这一原则时，必须要符合国家法律、法规和政策的规定。

供需原则

房屋建筑物在实现商品化后，如同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高;反之，供给超过需求，价格随之下降。如北京市，2008年以来随着住房制度的改革及政府采取一系列措施鼓励建设安居工程和经济适用房建设，使商品住宅价格呈现稳中有降的态势。而写字楼随着市场供应数量的增加，其售价或租金价格下降的趋势最为明显。但是，我们还应注意到，由于建筑物具有不可位移性的特点，在特定区域内供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，因此，其具有一定的价格独占性。

房地合一原则

尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现在以下两个方面。

1.房屋建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值之中，土地使用价值此时可通过房产来反映。

2.建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。环境质量的好坏不取决于房屋建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。2100433B