第一章 建设项目决策

第二章 建设项目前期

第三章 建设项目实施

第四章 建设单位的项目管理

第五章 法律法规对建设方的有关要求

第六章 建设工程造价的有关规定

第七章 建设工程报建资料

第八章 房地产项目工程管理制度

第九章 建设单位业主代表现场管理实际操作

第十章 房地产开发流程2100433B

《建筑工程项目业主代表入门》作者李燕在建筑 工程施工一线工作多年。从施工单位项目现场技术员 做起，历经施工项目经理、施工单位技术负责人、施 工单位副经理、项目总监、监理公司技术负责人、业 主方代表等多项关键岗位磨炼。

本书从另一个角度讲述了如何做好一个建筑工程 项目业主代表，并且讨论了项目业主代表在工作中应 该注意的问题等内容。

全书共分为十章内容，包括：建设项目决策，建 设项目前期，建设项目实施，建设单位的项目管理， 法律法规对建设方的有关要求，建设工程造价的有关 规定，建设工程报建资料，房地产项目工程管理制度 ，建设单位业主代表现场管理实际操作，房地产开发 流程等内容。

本书的实用性和可读性都很强，适合广大建筑工 程管理人员阅读使用。

第七条新建住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时，由市房产管理部门按以下程序，组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会：

（一）向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。

（二）拟定业主委员会候选人名单，确定开会时间。

（三）组织召开第一次业主代表大会，选举产生业主委员会。

第八条业主代表大会由住宅小区的业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户比例推选。

业主代表大会必须有持过半数以上投票权的业主代表出席才能举行。

第九条业主代表大会可以邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门的人员列席会议。

第十条业主代表大会由业主委员会负责如集，每年召开一次。

业主代表大会召开7日前，业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。

业主代表大会闭会期间，经30%以上业主代表提议，可以召开临时业主代表大会，业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主代表大会。

第十一条业主代表大会形成的决定，必须由出席会议的业主代表所投票数的过半数通过方有效。

业主代表大会的决定不得与法律、法规、汇款单及相关政策抵触。

第十二条业主代表大会行使下列是权力：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）听取和审查业主委员会的工作报告；

（三）听取物业管理企业的工作报告；

（四）批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定；

（五）制定、修改业主公约 及住宅区物业管理办法；

（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（七）批准或修改业主委员会章程；

（八）批准物业管理的其他重大事项。

第十三条业主委员会由3到15名委员组成，每届任期三年。

第十四条业主委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员一般为兼职，可以连选连任。

下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：

（一）身体及精神状况不适宜履行业主委员会委员职责的；

（二）丧失业主资格的；

（三）有违法犯罪行为的；

（四）经业主代表大会罢免的。

第十五条业主委员会设主任、副主任秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生，并报市房产管理部门备案。

秘书长专职，负责处理业主委员会日常事务。

第十六条业主委员会根据工作需要定期召开会议，会议由业主委员会主任召集，会议讨论决定问题执行少数和服从多数的原则。

第十七条业主委员会享有下列职权：

（一）召集和主持业主代表大会；

（二）起草业主委员会章程和业主公约；

（三）选聘物业管理企业，签订物业管理合同；

（四）监督住宅小区物业管理工作的实施及规章制度的执行；

（五）审议物业管理企业制定的年度管理计划和为住宅小区管理服务的重大措施；

（六）协助物业管理企业进行管理工作。

第十八条业主委员会章程必须经业主委员会2/3委员同意，并经业主代表大会批准。

业主委员会章程的内容不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。

第十九条业主委员会在成立后15日内持下列文件到市房产管理局办理登记备案：

（一）业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会组成人员名单；

（三）业主委员会章程。

社会意义

代理业主起诉发展商的社会意义。

1、对发展商的惩罚和促进。

发展商将房屋出售给业主，收取了购房款以后，对于交付房屋和办理《房地产证》通常是不积极的。业主向发展商追索迟延交房迟延办证的违约金，法院在业主有理而发展商违约时，多数情况下，还是判决发展商承担违约责任。这对发展商有较大的触动，为了减少损失，发展商一般都委派专人办理交房和办证事宜。以前是业主通过私人关系，央求发展商办理《房地产证》，而现在，发展商主动催促业主尽快配合办证。发展商因违约而受到了经济惩罚，同时也改进了工作，从整体而言，对发展商是有促进作用的。

2、对政府机关有一定的监督作用，使其行政效率大大提高。

发展商为了免除责任，一般都举证证明自己无过错，错在政府机关，是政府机关行政效率低下才导致迟延交房迟延办证的。在部分案件中，也确实存在政府行政效率低下导致发展商违约的情形。这在法院的判决书中有明确的记载，甚至有少数发展商对政府机关提起了行政诉讼，这些都对政府相关部门有很大的触动。政府机关因此而改进了工作作风，提高了行政效率。

3、对业主自己的触动和提高。

在诉前，按揭付款的业主，普遍认为按揭款没有付清时，尚欠发展商的购房款，是不能办理《房地产证》的，部分发展商也持此观点。通过诉讼，业主和发展商基本纠正了上述的错误观点，认识到按揭款未付清时，也应当办理《房地产证》。业主通过诉讼，取得了迟延交房迟延办证的违约金，经济上得到一定的补偿，认识到诉讼是保护自己利益的有效途径，增强了依法办事的观念。使很多百姓对法律的信仰和法律与自己的关联性有了更深刻的认识。推动了法律的普及和法制的健全，使依法治国的理念更加深入人心。2100433B