梦想终究没能照进现实，“以房养老”市场反应不尽如人意。

7月1日起，北京、上海、广州和武汉四地启动老年人住房反向抵押养老保险 (即以房养老保险)试点工作，至今已足月有余，但市场上尚无一家保险公司推出以房养老保险产品，而完成了产品开发且上报了“以房养老”方案的险企，也只有幸福人寿一家。

“试点遇冷是预料之中的事情，因为‘以房养老’原本就属于小众产品，加上至今并无房屋评估等具体的操作细则出台，市场大都处于观望状态。”8月12日，某大型险企的专业人士崔鹏接受《华夏时报》记者采访时表示。

随后，记者电话采访了幸福人寿相关工作人员获悉，产品由于正处于上报期，因此暂时无法进行实质性的操作，也就是说“以房养老”试点至今尚无具体案例。

险企反应冷淡

早在2003年，幸福人寿的董事长孟晓苏就开始致力于推广“以房养老”，同时，孟晓苏也一直试图说服各大险企参与其中，但保险公司尤其是大型险企纷纷表示这个新鲜出炉的产品是“不能承受之轻”，加之内地当时的金融监管体制将混业经营视为禁区，此事便一直处于搁置状态。直到2010年，“以房养老”概念得到法律的承认，加之人口老龄化问题日趋严重，情况终于有所转变。

2013年11月下旬，保监会终于针对“以房养老”召开了内部会议，被争议了10年的“以房养老”终于正式上升到国家战略层面，但参与课题组的只有幸福人寿、平安、泰康、新华、合众、中宏等7家中小型保险公司，之后的几个月，表示准备提交产品方案的只剩幸福、平安、泰康和合众4家险企，如今再看，真的提交方案的却只有幸福人寿孤身一家。

“首先，按照试点的相关规定来看，产品的规模太小了，服务的人群也确实不多，即便按照我国业务规模最大的险企来计算，4个试点城市加起来最多也就服务5000个老人，中小险企的市场份额就更少了，因此险企参与的积极性不高;其次，房产评估等具体操作细则一直没有出台，又没有太多的经验可借鉴，因此险企都比较谨慎;最后，近年的险企面临大量退保和满期给付的保单，日子都不太好过，无暇顾及这么小众的一个产品。”崔鹏总结道。

据记者了解，由于近两年的保险投资业绩不尽如人意，加上银行推出了具有竞争力的理财产品，出现了大量未满期客户退保的现象。

由此看来，险企的自顾不暇加上“以房养老”产品吸引力的缺失，市场反应冷淡也就确属意料之中了。记者同时了解到，市场层面除了险企反应冷淡外，老人对此产品也大都是一笑了之，很多老人宁肯选择以出租房屋获得养老保障也不愿将房屋抵押给银行或者保险公司。

释放积极信号

试点满月虽然遇冷，但事实上，无论是正向还是反向的声音，似乎都未影响“以房养老”向前踉跄地迈步。

“我愿意选择‘以房养老’这种方式，前提是保险公司给我的钱要远远高于将房产出租所获得的租金。但是，由于住房市场的走势不企稳，前景难预测，因此险企无法做保险精算，也就无法保证一直给付我那么多的钱，而这种不确定性不光增加了险企的风险，同样也影响了我对这个产品的选择。”8月12日，中国社科院社会政策研究中心秘书长唐钧接受《华夏时报》记者采访时强调，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，必须具备两个前提条件，一是老人的住房必须是可以由他们自由支配的，二是住房市场的价格是稳定且可持续的。

而对于第一条，城镇房产由于存在大量不同性质的房屋，比如公租房，此类房屋的主人虽然拥有居住权但无法实现自由支配，同时，农村老人因宅基地无法确权而一直被置于遗忘的角落。不过，就在8月10日，国土资源部公布五部门《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程，强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。

而这也被视为“以房养老”进程中的一个积极信号。

“此次不动产登记是对农村房产的一次摸底，房产的拥有分布状况将更加透明，有利于今后‘以房养老’的推进，但是，登记仅是不动产确权过程的最初环节，农民对宅基地依然没有处置和抵押的权利，这中间还要涉及好几个环节。”崔鹏强调，农民的房屋并不值钱，值钱的恰恰是土地。

即便如此，在推进“以房养老”的艰难进程中能够出现这样一个信号，对于试水的险企而言也已算得上是一个“喜大普奔”的期待。

“就目前来看，‘以房养老’风险最大的一方就是险企。”唐钧强调，将房屋抵押获得的养老金一定要高于租金才有市场，但针对我国的情况而言，几十年以后的房子会成什么样子了很难说，加上70年产权的限制，险企显然是承受风险最大的一方。

对此，孟晓苏一直希望政府可以出台相关政策降低保险机构有关税负，同时，建立对长寿保户的政府补贴机制以化解所谓“长寿风险”等等，但是，对商业保险实施补贴一直是个具有争议的话题。

不过，记者采访获悉，试点满月虽然尚无具体案例，但咨询相关事宜的老人较试点之前增加了很多，其中，大多数均为无子女家庭和“失独家庭”的老人，而这部分老人已占老龄人口比重的10%左右。

7月起北京上海等4城市开始试点以房养老

        保监会人身保险监管部主任袁序成在发布会上对政策做出解读，并宣布自2014年7月1日起至2016年6月30日止，在北京、上海、广州、武汉四城市开展试点。

        保险版“以房养老”如何养

        “老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权。

        之前有公众质疑，倡导“以房养老”是把居民养老问题完全个人化、市场化，政府推卸保障责任。袁序成认为，这是对“以房养老”政策的误读。“反向抵押养老保险属于商业保险范畴，在不影响老年人既有养老福利的前提下，鼓励老人用反按揭方式提前消费，提高晚年的生活质量，这与社保体系的建设和完善并行不悖。对于失独家庭等特殊老年人群体来说，这是很好的养老依托。”他说。

        据了解，住房反按揭养老在发达国家已非常普遍。上世纪70年代美国逐渐进入老龄化社会后，很多老年人退休以后生活清苦。在美国政府、国会的介入和相关政策的支持下，住房反按揭贷款逐步发展起来。到了90年代以后，住房反按揭贷款加速发展，年均签订住房反按揭贷款合约1.5万笔。

        我国居民同样面临退休后如何维持现有生活水平的问题。数据显示，我国城镇职工养老保险替代率由2002年的72.9%下降到2011年为50.3%。而根据世界银行的建议，要维持退休前的生活水平不下降，养老金替代率需不低于70%。虽然近年来国家不断上调养老金水平，但真正提高居民养老生活质量，还有赖于建立多层次、可持续的养老保障制度。鉴于此，去年9月《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点，并由保监会作为此项工作的牵头部门。

        “此次保监会试点‘以房养老’，是盘活老年人的房产，实现个人经济资源优化配置的积极探索。”袁序成表示，国外的以房养老以银行发放反向按揭贷款或房主用银行反按揭贷款购买保险年金等方式为主，而此次保监会试点的“以房换保险”不涉及其他行业金融机构的合作，在国际上属于首创。

7月起北京上海等4城市开始试点以房养老

        抵押给银行和交给保险公司有何不同

        都是把房子交给机构，按月拿钱，“百年之后”房子归对方。抵押给银行和交给保险公司，有何不同？袁序成解释，保险“以房养老”有两个特点：

        一是，保险公司承担长寿风险。保险公司必须依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。之前国内银行推出的“反按揭”多为定期产品，能“养老”不能“送终”。

        二是，保险公司承担房产价值波动风险。老年人过世后，保险公司对于房产处置所得，偿还保险公司已支付的养老金本息后，剩余部分依然归房主的法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老金本息，保险公司将承担房屋价值不足的风险，不可再向老年人的家属追偿。而之前国内银行的“反按揭”，房主家人不能参与房屋处置后的“剩余”收益。

        据了解，目前国内男性平均寿命78.6岁、女性较男性高出3至5年。按照“投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人”的要求，保险公司支付养老金的“余命”将近20年。袁序成认为，保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率、房价波动、长寿、现金流等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。因此目前业界对此非常慎重，保监会决定仅在四城市开展为期两年的试点，待积累经验后再稳步推进。与此同时将积极争取该项业务税收优惠政策。

7月起北京上海等4城市开始试点以房养老

        保险公司靠谱吗

        把辛苦半辈子挣下的房子抵押给保险公司，这“买卖”靠谱不？袁序成表示，“老年人住房反向抵押养老保险”牵涉房地产估值、抵押、年金发放等多个环节，法律关系和业务内容较为复杂，且客户群体为老年人，因此，做好老年消费者权益保护，是顺利推进试点的关键和基础。中国保监会高度关注此问题，并在《指导意见》中，对经营资质、业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等方面做出了规定：

        申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。

       在销售环节，《指导意见》明确提出：宣传材料应由总公司统一制作并严格管理；保监会将指导中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度，保险公司须主动建立销售人员管理、培训及考核制度；销售人员如存在误导行为立即取消资格；保险公司应对消费者进行签约前辅导，并通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性；产品犹豫期为30个自然日；保险公司定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息。