1、按不同经济规模分类

按不同经济规模分类。可以划分为个人(家庭)住宅需求和社会住宅需求。

个人(家庭)住宅需求是个人(家庭)有支付能力的住宅购买力。每个个人(家庭)的住宅需求总是具体的、现实的，体现着住宅需求的各个侧面和活动过程。这是从微观的角度进行考察。

社会住宅需求则是从宏观经济分析的全社会的有支付能力的住宅购买力。它表明全社会住宅需求水平，需求结构、需求方向，并可据此探索住宅需求发展的规律。

2、从住宅需求实现的角度分类

从住宅需求实现的角度分类，可以划分为现实的住宅需求和潜在的住宅需求。

现实的住宅需求是指在一定时期已经实现的住宅购买力，它表明住宅需求的实际数量。

潜在的住宅需求是指过去和现在未转变为实际的住宅购买的支付能力而在未来可能转变为住宅购买力的需求。

3、按形成住宅需求的资金来源分类

按形成住宅需求的资金来源分类，可以划分为自有资金和外来资金的住宅需求。由个人和家庭自己拥有的货币收人和储蓄等形成的住宅需求，是自有资金的住宅需求。

由国冢、企业、金融机构或他人提供的货币补贴、住宅信贷、捐助的货币等而形成的个人住宅需求是外来资金的住宅需求。

4、按住宅需求层次分类

按住宅需求层次分类，可划分为最低住宅需求、基本住宅需求和高层次住宅需求。

最低住宅需求是满足个人和家庭最低限度的居住需要所具有的住宅购买力。基本住宅需求是满足个人和家庭基本居住需要所具有的住宅购买力。全社会的平均住宅购买力代表了这种住宅需求。

高层次住宅需求是满足个人和家庭智力和体力发展及享受需要所具有的住宅购买力。收入高的家庭住宅需求强，往往愿意支付较多的货币取得质量高的高级住宅。

1、多样性

住宅需求的多样性首先是由于住宅本身的多样性造成的。住宅商品属于特征商品，即由于位置的不同、楼层、朝向、户型、功能等差异，使得住宅具有多样性。其次，由于不同的消费者收入水平不同，文化程度、职业、年龄、生活习惯等都不同，形成了不同的兴趣、偏好，对住宅的需求进一步形成了多样性。住宅需求的多样性要求住宅市场研究者必须重视这一特点，进行市场细分。

2、区域性

住宅具有不可移动性，不可能像其他商品那样从一个地区调往另一个地区。一个地区(如一个城市)的住宅需求基本上来自于这个地区(城市)的工商企业及居民，中小城市的住宅需求的区域性则更加明显。住宅需求的区域性还表现在同一城市的不同地段，其住宅需求的差异性很大，特别是商业用房和服务业用房，在城市黄金地段，即使价格较高，需求仍然不减；在偏远地段，即使价格较低，其需求仍然不旺。不了解住宅需求的区域性，开发商品房就会出现盲目性。

3、层次性

住宅需求的层次性包含以下两层含义。一是从消费者偏好角度讲，不同的消费者由于经济实力和其他条件的不同，对住宅的需求层次也不同。换句话说，住宅对于不同的消费者来说可以满足其生存资料、发展资料、享乐资料等不同层次的需求。这主要是对住宅需求而言，因此也有人称为居民住宅的基本需求、标准需求和舒适需求。二是从住宅社会需求总量即宏观需求的角度看，一般分为住宅现实需求和潜在需求两个层次。住宅现实需求也即上面所讲的住宅有效需求，这种有效需求直接参与当前住宅市场的交易活动。住宅潜在需求是一定时期内该地区住宅需求的最大可能值，也称住宅的边界需求，它随社会经济发展水平的变动而变动。

4、消费和投资的双重性

住宅需求的双重性是指住宅既可作为消费品也可作为投资品的特点，即可以分为住宅消费需求和投资需求两大类。前者是以自住为主，即作为消费者购买的是居住空间；后者则是以投资(租赁或买卖)为主，作为投资者购买的是资本品，要么出租以获得未来连续不断的租金收入，要么等未来住宅价格上升后出售以获得增值收益。

5、一定的可替代性

首先，在一定区域内，在同一供需圈内，尽管没有完全相同的两个住宅，不同的住宅在一定程度上是可以相互替代的，当然，这种替代性与其他普通商品相比要有限得多。

其次，从住宅消费的角度看，买房与租房之间存在着一定的替代。当购买力不足或者不需购买(如短期暂时居住)时，可以考虑租房而不是购房。成熟的市场经济中，住宅的买卖价格和租赁价格之间有一个合适的比例。

最后，从住宅投资的角度看，如果住宅投资的收益下降，那么投资者可以转向股票、债券、期货等其他投资品，这样作为投资品的住宅与其他投资品之间也存在着替代性。

多层住宅，在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点。

多层住宅与高层住宅对比：1、一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层，如居住在较高的楼层，则视野较开阔，空气质量较好，噪音低。2、高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。

3、高层的物业管理费比多层的物业管理费高 。