1、多样性
住宅需求的多样性首先是由于住宅本身的多样性造成的。住宅商品属于特征商品,即由于位置的不同、楼层、朝向、户型、功能等差异,使得住宅具有多样性。其次,由于不同的消费者收入水平不同,文化程度、职业、年龄、生活习惯等都不同,形成了不同的兴趣、偏好,对住宅的需求进一步形成了多样性。住宅需求的多样性要求住宅市场研究者必须重视这一特点,进行市场细分。
2、区域性
住宅具有不可移动性,不可能像其他商品那样从一个地区调往另一个地区。一个地区(如一个城市)的住宅需求基本上来自于这个地区(城市)的工商企业及居民,中小城市的住宅需求的区域性则更加明显。住宅需求的区域性还表现在同一城市的不同地段,其住宅需求的差异性很大,特别是商业用房和服务业用房,在城市黄金地段,即使价格较高,需求仍然不减;在偏远地段,即使价格较低,其需求仍然不旺。不了解住宅需求的区域性,开发商品房就会出现盲目性。
3、层次性
住宅需求的层次性包含以下两层含义。一是从消费者偏好角度讲,不同的消费者由于经济实力和其他条件的不同,对住宅的需求层次也不同。换句话说,住宅对于不同的消费者来说可以满足其生存资料、发展资料、享乐资料等不同层次的需求。这主要是对住宅需求而言,因此也有人称为居民住宅的基本需求、标准需求和舒适需求。二是从住宅社会需求总量即宏观需求的角度看,一般分为住宅现实需求和潜在需求两个层次。住宅现实需求也即上面所讲的住宅有效需求,这种有效需求直接参与当前住宅市场的交易活动。住宅潜在需求是一定时期内该地区住宅需求的最大可能值,也称住宅的边界需求,它随社会经济发展水平的变动而变动。
4、消费和投资的双重性
住宅需求的双重性是指住宅既可作为消费品也可作为投资品的特点,即可以分为住宅消费需求和投资需求两大类。前者是以自住为主,即作为消费者购买的是居住空间;后者则是以投资(租赁或买卖)为主,作为投资者购买的是资本品,要么出租以获得未来连续不断的租金收入,要么等未来住宅价格上升后出售以获得增值收益。
5、一定的可替代性
首先,在一定区域内,在同一供需圈内,尽管没有完全相同的两个住宅,不同的住宅在一定程度上是可以相互替代的,当然,这种替代性与其他普通商品相比要有限得多。
其次,从住宅消费的角度看,买房与租房之间存在着一定的替代。当购买力不足或者不需购买(如短期暂时居住)时,可以考虑租房而不是购房。成熟的市场经济中,住宅的买卖价格和租赁价格之间有一个合适的比例。
最后,从住宅投资的角度看,如果住宅投资的收益下降,那么投资者可以转向股票、债券、期货等其他投资品,这样作为投资品的住宅与其他投资品之间也存在着替代性。