任何人都不能无偿享受他人劳动成果。公元前约450年的古罗马<十二表法>第六表第7条规定：“出卖的物品纵经交付，非在买受人付清价款或提供担保以满足出卖人的要求后，其所有权并不移转。”这与中国《合同法》第286条不谋而合，也是古罗马工匠、供料人留置权的依据。即使工程已经交付，但在付清价款之前，债权人仍然有权保留(拒绝给付)所创造的不动产所有权，以阻止任何人不当得利和对抗“欺诈”，如工程采购人不付款赎回其所有权，留置权人将变成不动产的“共有人”并可申请法院依法拍卖清偿。随着商品经济的发展，为保护交易安全和避免大量诉讼，后来出现了动产的“善意取得制度”，但这只是人们制订的世俗制度，而不是财产法学的基本原理，并且不适用于不动产，否则，承租人、施工人等“无权处分人”将可以卖掉所占有的不动产，而业主却无权向“善意”买受人主张权利，这就会发生大量的欺诈。不动产物权采用登记制意味着只有合法权利人才有权处置不动产，至于登记错误而导致“无权处分人”处置不动产，则与“善意取得制度”无关，而弄虚作假的恶意登记行为属于刑事罪行。美国最早期的Mechanic’sLien采用“先诉讼，后登记”方式，这与古罗马工匠、供料人留置权的行使方式类似。而拿破仑法典的优先权制度使失去占有的债权人仍然财产拥有优先权，而不是沦为普通债权人，这体现了衡平法的原理。2100433B

如果业主已按合同付足工程款给承包商，而承包商拖欠款时，业主就有可能要支付第二次工程款以清偿分包商、供应商、工人登记的留置权。这样，承包商付款担保制度应运而生。承包商付款担保提交给业主在不动产登记机关登记备案，以免业主遭受不合理的留置。如果业主已按合同付足了工程款给承包商，分包商、供应商、工人的留置权登记将转为对承包商付款担保的索赔。由于债权人通常搞不清楚到底是谁在拖欠款，因此往往“双管齐下”：既登记留置权，又同时向承包商付款担保人索赔。

承包商付款担保人实际上是保证：(1)承包商的投标价不低于成本；(2)承包商的财政状况能够满足履约的需要；(3)承包商不会挪用工程款，并保证支付工资、材料款和分包款。这些其实也是履约担保人应该保证的内容，因此付款担保是履约担保的附加担保，不另加收保费，也不会增加社会成本。为避免支付两次分包款，承包商还会要求分包商提交付款担保，而分包商也会要求下级分包商提交付款担保，这样就会形成一个严密的付款保护系统。分包商工人的工资至少有六个保障：分包商、分包商付款担保人、承包商、承包商付款担保人、业主、业主的付款担保——不动产。此外，不动产抵押贷款人也会赎买留置权。 各国法律赋予不动产承揽人的担保物权主要有以下类型：(1)不动产留置权。例如美国的Mechanic’sLien，(2)不动产优先权。例如法国拿破仑法典第三编第十八章（优先权及抵押权），(3)不动产抵押权。例如德国民法典第648条（建筑承揽人的担保抵押权），以上就是《合同法》第286条的三种学术观点的来源。其中，不动产抵押权只保护合同承包商，而不动产留置权的保护范围最广，历史也最悠久，并且有专门的成文法，其规则、程序相当详尽。理论上所有向不动产施工提供了直接劳动、服务、材料、设备的人都拥有留置权，因而可以一揽子解决工程拖欠款、分包拖欠款、材料设备拖欠款、工人欠薪等一系列问题。法国拿破仑法典没有留置权，也没有动产抵押权，但有优先权制度，其中不动产优先权采用登记制。

不动产拍卖清偿时，所有担保物权按登记生效日期排定优先受偿次序。但是，如果业主开工前办理了工程抵押贷款，并将贷款挪为它用，则会损害施工留置权人的合法利益。另一方面，如果不能保护贷款人的合法利益，也就没有人愿意提供在建工程抵押贷款给业主清偿工程债务，因此有以下例外规则：

(1)开工前已登记的工程抵押贷款，其中用于支付工程款的部分优先于留置权，其余部分劣于留置权。(2)开工后新登记的工程抵押贷款用于支付工程款或者清偿已登记的留置权时，优先于其后登记的留置权，否则劣于留置权。

工程抵押贷款人支付工程款犹如赎买了工程债权人的留置权，并取代了这些留置权的优先位置，因而优先于其后登记的留置权。为保卫自己的优先受偿权，工程贷款人必然要严格监管业主的工程贷款账户，认真审核所有支出的用途，以保证“专款专用”。留置权人还要向已登记的工程抵押贷款人递送留置通知，催促贷款人监督业主及时清偿留置权。

(1)发生留置权登记后，业主有权向不动产登记机关提交一份第三方保证担保，从而解除留置权登记，以免友好协商期间影响不动产的销售或转让。留置权人取得业主同意书或法院判决书后，即可获得担保人的支付。(2)留置权人可通知工程抵押贷款人依法扣押部分贷款，因为工程贷款是业主以留置权人创造的财产为抵押。留置权人取得业主同意书或法院判决书后，即可获得贷款人的支付，例如美国新墨西哥州的《停止通知法案》(StopNoticeAct)。(3)对于法律禁止拍卖的政府工程，留置权可设于政府基建帐户上。例如美国纽约州留置权法律的“留置公共改良工程帐户的通知”(NoticeofLienonAccountofPublicImprovements)，当局收到这种通知后，必须造册登记，并冻结相应的政府基建资金。留置权人取得工程部门同意书或法院判决书后，即可获财政部门的支付。美国术语PublicImprovements指公共财产的新建、扩建、改建、维修等“改良”工程。(4)对于承租人的装修工程，留置权人一般不能拍卖业主的不动产，但可以拍卖租约，亦即拍卖承租人的承租权、装修财产和租约的押金。(5)对于收费公路，留置权可设于收费账户上。有些地区规定，对于拖欠工程款的开发商，由政府指定机构代售其商品房，销售收入优先偿还工程款，如同留置了业主收费账户中的资金。在英国法中，未来财产(例如未来收入)的担保称为“押记权”(Charge)，而美国法称为“浮动留置权”(FloatingLien)。

留置实现留置权的条件

1、债权人持续地占有债务人的动产。留置权的发生和存续以留置权人占有留置财产为条件。留置权成立后，留置权人丧失对留置财产的持续占有的，留置权归于消灭。但因侵权行为致使留置权人暂时丧失留置财产，留置权人回复占有而重新取得占有权的，不构成丧失占有，仍可实行留置权。

2、债务人在宽限期内仍未履行债务。留置权人在行使留置权前，应当在宽限期内通知债务人履行债务。留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人2个月以上履行债务的期间，但留置鲜活易腐等不易保管的动产除外。

3、不存在妨碍留置权实现的法定或约定情形。留置权人留置债务人后的财产后的权利行使应当符合法律规定及合同约定。如果债权人留置债务人的财产违反了公共秩序或善良风俗，或者与债务人交付动产前或交付动产时所为的指示相抵触，或者违反了债权人应承担的义务，则即使债务人迟延履行义务，债权人也不得行使留置权。

留置实现留置权的程序

1、留置权人应对债务人发出履行债务的通知

在当事人间已约定有宽限期的情况下，留置权人无须通知债务人履行债务。在当事人间没有约定宽限期的情况下，留置权人应向债务人发出通知，通知其在宽限期（不少于60日）内履行债务。此通知具有催告的性质。通知的内容，一是已将合同标的物留置，二是告知债务人宽限期，三是催告债务人在宽限期内履行债务。债权人未经通知债务人上述内容，不得实现留置权。债务人在宽限期内仍不履行债务的，留置权人即可实行留置权。

2、折价或变卖、拍卖留置财产必须经过一定期间

与抵押权、质权不同，留置权人并不能在债务人于债务履行期限届满未履行债务时即实现留置权。留置权人在留置财产后须再经过一定期间，才可实现留置权。这里的一定期间，也就是给予债务人履行债务的宽限期。债务人履行债务的宽限期，由当事人事先约定，如果未事先约定宽限期，则由债权人在留置财产后自行确定，但债权人确定的给予债务人的债务宽限期最短不得少于60日。

留置实现留置权的方法

留置权人实现留置权，主要有三种方法：

其一，以留置财产折价；

其二，拍卖留置财产；

其三，变卖留置财产。