第二十一条违反本办法规定，有下列行为之一的，由有关行政主管部门按照相关职能予以处罚：

（一）分包工程发包人未签订合同、签订合同后未备案或者合同变更后未备案的，责令限期改正，并处5000元以下罚款；

（二）分包工程发包人未在工程项目上设立合同管理人员，责令限期改正，并处5000元以下罚款；

（三）分包工程承包人未取得建筑业企业资质承接分包工程的，责令改正，没收非法所得，并处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；

（四）在施工分包活动中，有本办法规定所列转包、违法分包行为之一的，处工程合同价款0"para" label-module="para">

第二十二条违反本办法规定，利用建设工程施工分包合同危害国家利益和社会公共利益的，由工商行政管理部门依法予以处罚。

第二十三条违反本办法有关劳务用工管理规定的，由劳动和社会保障行政主管部门依法予以处罚。

第二十四条违反本办法规定，除按上述有关条款处罚外，有关行政主管部门应当将有关分包工程发包人、分包工程承包人的建筑业不良行为予以记录和向社会公示。

第二十五条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，或者直接向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第二十六条有关行政管理人员在建设工程施工分包管理活动中玩忽职守、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十七条劳务分包企业应当依法和与其建立劳动关系的劳动者签订书面劳动合同。劳动合同中应当对劳动合同期限、工作岗位、劳动报酬、劳动保护、劳动条件，以及违反劳动合同的责任等内容做出明确的约定。

第十八条劳务分包企业应当对劳务人员进行安全知识、法律法规等内容的引导性培训和职业技能培训。在技术岗位作业的劳务人员，应当持有“职业资格证书”或“职业技能岗位证书”。

第十九条劳务分包企业应当依法为与其建立劳动关系的劳动者办理养老、工伤、医疗等社会保险，缴纳社会保险费。

第二十条劳务分包企业应当按时足额支付劳务人员的工资，不得克扣或者拖欠劳务人员的工资。

第十一条分包工程承包人应当具有相应的资质，并在其资质等级许可的范围内承揽分包工程业务。

严禁个人承揽分包工程业务。

第十二条专业工程分包除在施工总承包合同中另有约定外，应当经建设单位的认可；专业承包企业应当自行完成所承包的专业工程。劳务分包企业应当自行完成所承包的劳务作业。

第十三条分包工程发包人义务：

（一）负责施工现场的组织协调工作，负责分包工程质量、施工现场安全管理工作；

（二）负责对分包工程承包人的业绩、市场行为进行考核评定；

（三）负责提供施工条件，及时结算工程款和劳务工资，并对分包工程承包人的劳务工资发放进行监督；

（四）负责施工合同和分包合同的备案工作。

第十四条分包工程承包人义务：

（一）服从分包工程发包人对施工现场的组织协调，接受分包工程发包人对分包工程质量、施工现场安全生产的管理；

（二）分包工程的施工组织设计和施工安全方案报分包工程发包人备案。

第十五条分包工程发包人应当设立项目管理机构，组织管理所承包工程的施工活动。

项目管理机构的组成人员应当与招标文件相符，其中项目经理、项目工程师、技术员、项目工长、核算负责人、质量管理人员、安全管理人员、水暖和电气技术负责人应当是与本单位有合法的劳动合同和社会保险关系的人员。

工程监理人员负责对项目管理机构的组成人员进行监督考核。

第十六条在建设工程施工分包活动中，禁止下列转包、违法分包行为：

（一）分包工程发包人未履行施工总承包合同约定，将其承包的全部工程发包给他人的；

（二）分包工程发包人将其承包的工程肢解后以分包的名义发包给他人的；

（三）分包工程发包人将主体结构工程使用的钢材、木材、水泥、商品混凝土等建筑材料、建筑构配件由分包单位采购的；

（四）在主体结构工程施工中，施工总承包企业未使用自行购置或租赁的塔吊、升降机等大型机具和主要施工设备的；

（五）分包工程发包人将工程分包后，未在施工现场设立项目管理机构和派驻相应人员，并未对该工程的施工活动进行组织管理的；

（六）分包工程发包人虽然未将其承包的工程进行分包，但其施工现场的项目管理机构的组成人员，是与本单位没有合法劳动和社会保险关系的人员的；

（七）分包工程发包人将专业工程或者劳务作业分包给不具备相应资质条件的分包工程承包人的；

（八）施工总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，分包工程发包人将承包工程中部分专业工程分包给他人的；

（九）施工总承包、专业承包企业直接雇用劳务人员，未签订劳动合同的或者未办理养老、工伤、医疗等社会保险的；

（十）施工总承包、专业承包企业直接与个人签订劳务作业承包合同的；

（十一）在施工总承包合同中已经明确由分包工程发包人承建的工程项目，建设单位直接与分包工程承包人签订分包合同的；

（十二）建设单位虽未与分包工程承包人签订分包合同，但直接与其结算工程款的；

（十三）法律、法规规定的其他违法行为。

第六条分包工程发包人和建设单位应当依法签订施工合同，并按照合同约定的施工范围、工程量履行义务。合同文本应当使用国家有关部门统一制发的示范文本。

第七条分包工程发包人和分包工程承包人应当依法签订分包合同。分包合同应当明确约定分包工程名称、承包范围、合同价款、工期、质量标准、支付工程款和劳务工资的时间、结算方式及保证按期支付的相应措施。

第八条分包工程发包人应当在签订施工合同和签订分包合同后7个工作日内，按规定将合同文本报送建设行政主管部门备案。合同内容发生价格、工期、支付方式等重大变更的，应当在签订变更协议后7个工作日内报送原备案机关备案。

第九条分包工程发包人应当在工程项目上设立合同管理人员，负责合同档案管理和工程量结算，合同管理人员应当持有《全国建设工程造价员资格证书》。

第十条分包工程承包人应当按照合同的约定对其承包的工程向分包工程发包人负责。分包工程承包人就分包工程对建设单位承担连带责任

第一条为了维护建筑市场秩序，规范建设工程施工分包活动，保证工程质量和施工安全，保障农民工和其他劳动者的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国劳动合同法》等相关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内，从事建设工程施工分包活动，实施对建设工程施工分包的监督管理，适用本办法。

第三条市建设行政主管部门负责全市的建设工程施工分包的监督管理工作，受其委托，其所属的建设工程分包管理机构具体实施全市建设工程施工分包的日常监督管理工作；城市建设管理行政主管部门负责市政基础设施工程施工分包的监督管理工作

区、县（市）建设行政主管部门负责本辖区内的建设工程施工分包的监督管理工作。

市劳动和社会保障、工商管理、安全监督、城市管理行政执法等有关行政管理部门应当配合做好建设工程施工分包管理工作

第四条本办法所称建设工程施工分包，是指建筑业企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的非主体结构工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。建设工程施工分包分为专业工程分包和劳务作业分包。

本办法所称专业工程分包，是指施工总承包企业将其所承包工程中的非主体结构工程发包给具有相应资质的专业承包企业完成的活动。在专业工程分包活动中，施工总承包企业是分包工程发包人，专业承包企业是分包工程承包人。

本办法所称劳务作业分包，是指施工总承包企业或者专业承包企业将其所承包工程中的劳务作业发包给劳务分包企业完成的活动。在劳务作业分包活动中，施工总承包企业或者专业承包企业是分包工程发包人，劳务分包企业是分包工程承包人

本办法所称劳务作业，是指砌筑、抹灰、木工、钢筋、混凝土、脚手架、油漆、石制作、模板、焊接、水暖电安装、钣金、架线等类别的施工作业

第五条建设工程施工专业分包和劳务分包活动，应当进入建设工程交易市场公开交易。沈阳建设工程信息网应当及时发布建设工程施工专业分包和劳务分包的有关信息，为建设工程施工分包活动和施工企业服务。

文件原文

第一条 为了规范建设工程施工分包招标投标活动，维护建筑市场秩序，保证工程质量和施工安全，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》、《北京市建设工程招标投标监督管理规定》等有关法律法规，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内进行建设工程施工分包招标投标活动及实施监督管理，适用本办法。

本办法所称建设工程，是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备的安装工程、室内外装修工程，以及市政基础设施工程。

第三条 本办法所称建设工程施工分包，是指建筑业企业将其所承包的建设工程施工中的专业工程或者劳务作业依法发包给其它建筑业企业完成的活动。

第四条 建设工程施工分包分为专业工程分包和劳务作业分包。

专业工程分包是指施工总承包企业将其所承包工程中的专业工程发包给具有相应专业承包资质企业完成的活动。

劳务作业分包是指施工总承包企业或者专业承包企业将其承包工程中的劳务作业发包给具有相应资质的劳务作业分包企业完成的活动。

第五条 建设工程施工分包招标的招标范围和规模标准，参照《北京市工程建设项目招标范围和规模标准规定》（市政府89号令）的有关规定执行。

建设工程施工总承包进行招标的，其施工分包达到下列规模标准的，应当进行招标：

（一）专业工程分包施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；

（二）专业工程分包施工单项合同估算价在200万元人民币以下，但工程项目中政府投资或者融资在100万元人民币以上的；

（三）劳务作业分包施工单项合同估算价在50万元人民币以上的。

第六条 任何单位和个人不得将应当进行施工分包招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

第七条 北京市建设委员会（以下简称市建委）负责本市建设工程施工分包招标投标活动的监督管理。

区、县建设委员会（以下简称区、县建委）依据职责，负责对本行政区域内的相关建设工程施工分包招标投标活动进行监督管理。

市建委或者区、县建委可以依据建设部和本市有关规章规定，委托建设工程招标投标管理机构负责建设工程施工分包招标投标的日常监督工作。

第八条 建设单位不得直接指定施工分包工程的承包人，任何单位和个人不得对依法实施的分包工程招标投标活动进行干预。

第九条 专业工程分包招标应当在施工总承包中标后进行。专业工程分包应当在施工总承包合同中进行约定，未约定的必须经建设单位书面认可。

劳务作业分包招标应当在施工总承包或专业工程承包中标后进行。

第十条 建设工程施工分包招标投标活动应当在有形建筑市场内进行。

第十一条 建设工程施工分包招标方式分为公开招标和邀请招标。

专业工程分包的招标方式应当与施工总承包招标方式一致。

劳务作业分包的招标方式由招标人自行确定。

招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书5个工作日前将招标方式抄报市建委或者区、县建委。

第十二条 建设工程施工分包招标组织形式分为自行招标和委托招标。建设工程施工分包的招标人可以自行办理招标事宜，也可以委托具有相应资质等级的招标代理机构办理招标事宜。专业工程分包招标人自行办理招标事宜的，应当办理自行招标备案。劳务作业分包招标人自行办理招标事宜的，可以不办理自行招标备案。

第十三条 建设工程施工分包招标公告应当在国家或者本市指定的媒介发布。

第十四条 建设工程施工分包投标人必须具有相应的专业承包企业资质或者劳务分包企业资质，并在其资质等级许可的范围内参加投标。

禁止个人承揽劳务分包作业。

第十五条 招标人对投标人进行资格预审的，应当根据建设工程的性质、特点和要求，编制资格预审的条件和方法，并在招标公告或者资格预审公告中载明。

招标人拟限制投标人数量的，应当在招标公告或者资格预审公告中载明预审后投标人的数量，并按照招标公告或者资格预审公告中载明的资格预审的条件和方法选择投标人。招标公告或者资格预审公告中没有载明预审后投标人数量的，招标人不得限制符合资格预审条件的投标人投标。

第十六条 资格审查应当主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列资格条件：

（一）具有独立订立合同的权利；

（二）具有履行合同的能力，包括资质等级、安全生产许可证，专业、技术资格和能力，资金、设备和其它物质设施状况，管理能力，经验、信誉和相应的从业人员，来京施工企业已办理资质监督备案；

（三）没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结，破产状态；

（四）在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题；

（五）法律、法规、规章规定的其他资格条件。

第十七条 施工分包招标人应当依据有关法律、法规及招标项目的特点和需要编制招标文件。招标人应当在招标文件发出的同时向市建委或者区、县建委备案。招标人对己发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当以书面形式通知所有招标文件的收受人，并同时向市建委或者区、县建委备案。

第十八条 专业工程分包评标委员会由招标人依法组建。评标委员会由招标人熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数。评标专家应从市评标专家库中抽取，人数不得少于评标委员会成员的三分之二。

劳务作业分包评标委员会由招标人组建。评标委员会由招标人熟悉相关业务的代表和劳务作业分包评标专家组成，成员人数为5人以上单数，劳务作业分包评标专家人数不得少于评标委员会成员的三分之二。劳务作业分包评标专家纳入市建委评标专家库，实行备案管理。

评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统的评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。

第十九条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审意见，并按照招标文件中规定的评标方法推荐一至三名中标候选人，并标明排列顺序。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。

应当进行施工分包招标的项目，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定的中标人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以依序确定其它中标候选人为中标人。

第二十条 依法必须进行招标的施工分包，招标人应当在确定中标人之日起15日内，向市建委或区、县建委提交招标投标情况书面报告。书面报告应包括下列内容：

（一）招标投标的基本情况。包括：招标范围、招标方式、资格审查情况、开标、评标过程和确定中标人的理由等。

（二）相关的文件材料。包括：招标公告或者投标邀请书、投标报名表、资格预审文件和资格预审结果、招标文件、评标委员会成员名单和评标报告、中标结果及中标人的投标文件。

前款第（二）项中己按照本规定办理备案的文件材料，不再重复提交。

第二十一条 招标人应当在市建委或者区、县建委收到招标投标书面情况报告之日起5个工作日内在有形建筑市场对中标结果进行公告。在招标投标活动中没有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。

第二十二条 建设工程施工分包的招标人和中标人应当在中标通知书发出之日起30日内依法订立书面合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人应当在订立合同后7个工作日内，将合同送市建委或者区、县建委备案。

第二十三条 招标文件要求中标人提交履约担保的，中标人应当提交。招标人应当同时向中标人提交工程款支付担保。

第二十四条 施工分包招标投标投诉，由市建委或者区县建委受理，并依据《工程建设项目招标投标活动投诉处理办法》（国家发改委等七部委11号令）处理。

第二十五条 工程项目监理单位发现应当进行招标而未招标的专业分包和劳务作业分包工程，应当告知工程总承包企业或者专业承包企业办理施工分包工程招标投标手续。对仍不履行分包工程招标投标手续的企业，监理单位应将该情况向市建委或者区、县建委报告。

第二十六条 违反本规定应当予以处罚的，由市建委或者区、县建委按照《中华人民共和国招标投标法》、《北京市招标投标条例》等法规、规章的规定处理，并将违法行为记入招标投标活动违法行为记录系统。

第二十七条 本办法《北京市建设工程施工分包招标投标管理办法 》自2005年3月1日起施行。《北京市建设工程专业与劳务发包承包交易管理规定》（京建法[2000]606号）中有关施工分包招标投标规定与本办法不一致的，以本办法为准。

沈阳市住宅小区管理办法

（沈阳市人民政府关于印发沈阳市住宅小区管理办法的通知，沈政发[1994]35号， 各县（市）、区人民政府，市政府各部门：现将《沈阳市住宅小区管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。沈阳市人民政府，一九九四年九月八日。）

第一章　总则

第一条　为加强住宅小区的管理，保障房屋和公用设施的合理使用，维护住宅小区的公共秩序，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主体，具备相应的配套设施，建筑面积在2万平方米以上的居民生活区（含区域内的非住宅房屋）。

第三条　住宅小区的管理以居民自治与专业服务相结合为原则，实行社会化、专业化管理。

第四条　产权人和使用人有参与住宅小区管理的权利和遵守住宅小区公共秩序的义务。

第五条　市房产管理部门是本市住宅小区管理工作的行政主管部门，负责全市住宅小区管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅小区管理的具体政策及管理标准，并对住宅小区管理委员会和物业管理企业的管理和服务工作进行监督检查。各区房产管理部门是本区住宅小区管理工作的业务管理部门，对住宅小区管理工作进行协调、指导和检查。

市规划、城建、交通、卫生、公安、城管、邮电、供水、供电、煤气等部门和单位按各自职责分工，加强对住宅小区的管理、监督与指导。

各区人民政府依据国家的法律法规及有关规定，对住宅小区进行综合治理，并对住宅小区管理工作实施监督检查。

第六条　住宅小区成立小区管理委员会（以下简称管委会），代表产权人和使用人的利益，负责任宅小区的日常管理工作。管委会可委托物业管理企业具体实施小区管理工作。

第二章　住宅小区管理机构与职责

第七条　住宅小区管理委员会由市、区房产管理部门负责组建。管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会成员及有关管理部门、服务单位派出的代表组成。

第八条　管委会的职责：

（一）制定管委会章程，维护产权人和使用人的合法权益；

（二）接受住宅小区内产权人和使用人的监督，并接受住宅小K所在地街道办事处及各有关部门的监督、检杏和指导；

（三）通过订立合同方式、决定选聘或续聘物业管理企业；

（四）审议物业管理企业制定的住宅小区年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施；

（五）根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理企业的日常工作和小区管理经费的使用情况，进行检查、监督；

（六）根据住宅小区实际情况，制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。

第九亲　物业管理企业是指具备相应资质条件。依法成立，具有法人资格，经营物业管理业务的经济实体。物业管理企业实行自主经营、独立核算、自负盈亏。

第十条　住宅小区物业管理实行公平竞争，优胜劣汰，放开发展的原则。

第十一条　市房产管理部门统"对全市物业管理企业进行资质审查。物业管理企业必须到工商、税务等部门办理证照后，方可从事经营活动。

第十二条　物业管理企业应履行下列职责：

（一）依据物业管理合同，具体实施对小区的管理；

（二）接受管委会和产权人及使用人的监督，接受房产管理部门、住宅小区所在地街道办事处及其它有关部门的监督、指导；

（三）年度管理计划和重大的管理、维修、服务措施应提交管委会审议，并经管委会认可后实施；

（四）可以委托专营公司进行专项管理；

（五）可以实行多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。

第十三条　开展住宅小区管理业务的物业管理企业，必须与小区管委会签订承包管理合同。承包管理合同应报市、区房产管理部门备案。

第十四条　物业管理企业开展住宅小区管理业务，在小区内负责下列事项：

（一）房屋及附属设施的维修、养护；

（二）路灯、景点、园林绿化、害井、化粪池、道路、停车场、书报箱等公用公共设施的维修、养护；

（三）环境卫生保洁，窖井、化粪池的清掏清运；

（四）维护文化娱乐活动场所秩序；

（五）便民服务网点及车库的管理；

（六）维护治安及交通秩序；

（七）住宅小区各类档案的管理；

（八）承包管理合同规定的其他事项。

第十五条　物业管理企业可开展多种有偿便民服务。

第十六条　住宅小区内房屋及配套设施的维修养护，物业管理企业与各专业管理部门按下列分工划分职责：

（一）供电设施：进户线以内的，由物业管理企业或房屋产权单位负责；以外的，由电业部门负责。

（二）煤气管道：煤气部门负责供气安全工作。煤气管网干线引向庭院的支线、室内管线及附属设施（煤气表除外）由煤气部门负责，产权单位承担费用。

（三）自来水管线：用户进户管道总水门以内用水设施（不含水表）'由产权单位负责；以外的，由自来水公司负责。

（四）下水管道：小区红线内化粪池及管线（不合市政管线），由物业管理企业负责；以外的，由市政部门负责。

（五）电信管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信部门负责。

（六）供暖管线：由供暖部门负责。

（七）环卫设施及垃圾清运由环卫部门负责。

小区管委会可直接或委托物业管理企业组织协调专业单位及时进行维修养护。专业单位也可委托物业管理企业有偿代行维修养护（煤气设施除外）。

第三章　住宅小区房屋及设施的使用与维护

第十七条　居民使用房屋，应遵守下列规定：

（一）未经市、区房产管理部门批准，不得改变房屋格局、外貌和用途

（二）不得对房屋的内外墙、梁柱、楼板、阳台、屋面及楼梯间凿、拆、搭、占；

（三）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。

第十八条　住宅小区内禁止下列行为：

（一）擅自占用、挖掘道路和绿地，攀折花木；

（二）占用公共场地，损坏住宅小区公共公益设施；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）违章建房，乱搭、乱贴、乱挂等；

（五）攀、划、涂、抹园林艺术雕塑；

（六）聚众喧闹；

（七）饲养禽畜；

（八）随意停放车辆；

（九）排放或堆放有毒有害物品等。

第十九条　住宅小区内的房屋维修责任，按下列规定划分：

（一）承租国有房屋的，由物业管理企业负责维修；

（二）单位产权房屋委托物业管理企业代为管理的，由物业管理企业组织维修，房屋发生大、中修项目，按实际结算，由产权单位另行支付；

（三）个人全价购买商品房的，公共部位及公共公益设施，由产权入委托物业管理企业负责维修，其余部门由个人负责维修；

（四）居民按住房制度改革政策购买的新、旧公有住房，公共部位及公共公益设施，由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修；

（五）动迁户以商品房价格购买的增加面积房屋，公共部位及公用设施由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修。凡物业管理企业负责维修的，其费用从房租和公共部位维修费中支出。个人负责维修部分，可有偿委托物业管理企业代为维修。

第二十条　凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋安全及公共安全的，责任人应及时进行修缮。经物业管理企业通知后，在限期内未进行修缮的，由物业管理企业修缮，所发生的费用，由责任人承担。

第二十一条　确属为完善公共公益设施在小区内增建房屋的，须经管委会同意并由市规划部门审批后，方可建设。

第四章　住宅小区的验收与接管

第二十二条　住宅小区的房屋及公共公益配套设施必须统一规划，同步建设。

第二十三条　住宅小区工程竣工后，应严格按规定进行验收，验收合格后方可进住。

第二十四条　开发建设单位应在移交住宅小区时，向小区管委会提供小区总建筑面积o．2%以上的小区管理用房，其产权属国家所有。

第二十五条　移交住宅小区时，开发建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列住宅小区工程建设的有关资料：

（一）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；

（二）房屋设备和配套设施的竣工图；

（三）地下管网图；

（四）其它必要的资料。

第二十六条　住宅小区在居民进住至住宅小区管委会成立前，由市房产管理部门临时指定物业管理企业进行前期管理。管委会成立后，小区管理工作由前期管理单位移交管委会。管委会选聘物业管理企业时，可优先聘用进行前期管理的物业管理企业。

第五章　住宅小区管理经费的来源和使用

第二十七条　新建住宅小区的开发建设单位，应按建筑面积每平方米5元的标准，向市住宅建设管理部门交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，并及时划转到市房产管理部门。

第二十八条　住宅小区管理启动基金由市房产管理部门设专帐统一管理，统一安排使用。其中50%作为新建住宅小区管理启动经费，50%作为已交付使用住宅小区的管理启动经费。

第二十九条　房地产开发公司按住宅小区总建筑面积0.5%的比例并以成本价，向管委会提供商服用房，产权归国家所有，拨用给小区管委会经营使用，其经营收入全部用于住宅小区管理。

第三十条　住宅小区内单位白管房屋（含单位用房），按建筑面积每平方米每年1．50元的标准，向管委会交纳住宅小区管理费。

第三十一条　住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋，按租金实收额划出5%，作为住宅小区管理经费。

第三十二条　住宅小区管理经费可由小区管委会委托物业管理企业收取。

第三十三条　物业管理企业可按物业管理合同，向居民收取住宅小区管理服务费。其收费标准是：

（一）一室户每月交纳5元；

（二）二室户每月交纳6元；

（三）三室户每月交纳7元；

（四）四室户及四室以上户型每月交纳8元。

第三十四条　房屋租金、公用部分维修费、供水加压费、采暖费，仍按规定执行。

第三十五条　小区管理经费用于住宅小区公共公益设施的经常性维护、保养和住宅小区管理的日常支出，不得挪作他用。

第三十六条　住宅小区各项管理经费的收支情况，每半年向居民公布1次，接受居民的监督。

第六章　罚则

第三十七条　产权人和使用人违反本力、法第十七条、第十八条规定的，由小区管委会委托物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状并赔偿损失。

第三十八条　物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由管委会制止，并责令限期改正，情节严重的，由市、区房产管理部门予以警告、责令限期改正、赔偿损失，直至取消物业管理资格：

（一）房屋及公共公益设施修缮不及时的；

（二）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（三）私搭乱建，改变房屋和公共公益设施用途的；

（四）违反物业管理合同及违反本管理办法规定的。

第三十九条　开发建设单位末按规定移交工程、末向小区提供管理用房或划拨管理经费的，由市房产管理部门会同有关部门责令其限期履行。

第四十条　擅自将住宅小区管理经费挪作它用的，由市、区房产管理部门责令改正，对责任者予以行政处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十一条　对拒绝交纳各项应交费用的居民，物业管理企业可责令其限期交纳。逾期不交纳者，物业管理企业可采取停止供电、供水、供气等措施，但应提前5天书面通知当事人。

第七章　附则

第四十二条　城市规划区以外的县（市）、区居民生活区及2万平方米以下住宅组团的管理工作，可参照本办法执行。

第四十三条　本办法实施当中的具体问题，由市房产管理局负责解释。

第四十四条　本办法自发布之日起施行。原《沈阳市住宅小区管理暂行办法》（沈政发1990）62号）即行废止。

沈阳市人民政府令　第62号

《沈阳市直管公房管理办法》业经2016年10月13日市人民政府第38次常务会议讨论通过，现予以发布，自2017年1月1日起施行。

市长：潘利国

2016年10月21日