文昌市土地征收制度改革试点暂行办法（2021年修订）
第一章 总 则
第一条 为审慎稳妥、扎实有序推进文昌市土地征收制度改革试点工作，根据《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）和《海南省农村土地征收试点办法》（琼自然资改〔2019〕8号）制定本办法。
第二条 本办法所称土地征收，系指为公共利益需要，依据法律规定的程序和批准的权限将农民集体所有土地征收为国有土地，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿和安置的行为。
公共利益指的是政府组织实施的基础设施、公共事业建设、扶贫搬迁、保障性安居工程，以及政府在城镇建设用地范围内（开发边界范围内）实施成片开发建设的项目等。
对在总体规划确定的城镇建设用地范围外，且不属于省人民政府批准实施的成片开发用地，符合入市条件的农村集体经营性建设用地可不予征收，允许农村集体经济组织经营开发或者直接入市，但能源、交通、水利、通信、供水、供气、邮政等基础设施项目建设需要征收土地的除外。
第三条 在文昌市行政区域内实施土地征收行为，适用本办法。
第四条 土地征收工作应兼顾国家、集体和个人利益，科学合理地确定土地增值收益分配比例。
第五条 土地征收工作在市委、市人民政府统一领导下，由征地实施单位负责组织实施，相关职能部门按照各自职责做好相关工作。征地实施单位为所在地镇人民政府或者市人民政府批准成立的项目征地实施机构。
第六条 建立征地工作联审制度，由市人民政府分管领导牵头，相关单位参加，负责协调推动全市征地工作。
第二章 土地征收程序
第七条 根据文昌市总体规划、经济社会发展规划、城镇建设规划和新型城镇化建设的需要，对经政府审查同意用地的项目，由市自然资源和规划部门会同征地实施单位对项目拟选址地块的现状进行调查摸底，初步摸清土地权属、面积、地类、青苗及地上附着物、土地使用者或者承包经营者意愿和补偿安置诉求等情况，做好土地征收前期准备工作。
征地实施单位在实施征地前，应组织开展社会稳定风险评估和拟征收土地现状调查，社会稳定风险评估结果经市自然资源和规划部门审核，报市人民政府认定。
第八条 土地征收应按照以下程序进行：
（一）确定征收地块，发布征地启动公告。依据项目用地选址和规划确定征收地块，由市人民政府发布土地征收启动公告，由市自然资源和规划局出具征收地块的征地界线图、土地权属图、总体规划图和土地利用现状图等征地图纸交给征地实施单位，在征地前期开展土地现状调查和社会稳定风险评估工作。
（二）征地现状调查和社会稳定风险评估。市人民政府发布土地征收启动公告后，由征地实施单位（属地镇人民政府）组织开展征收土地现状调查和社会稳定风险评估工作，并登记拟征收土地的权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等信息。属地镇人民政府需依据征收土地现状调查结果，从合法性、合理性、可行性、可控性等方面对征收土地进行社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点，提出风险防范措施和处置预案等，并形成土地征收社会稳定风险评估报告，经市自然资源和规划局审核后，上报市人民政府认定。
（三）制订征地补偿安置方案并公告。市自然资源和规划局应当依据市人民政府认定的征地社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查情况，组织市财政、农业农村、人力资源和社会保障、住建、属地镇人民政府等有关部门拟订征地补偿安置方案，征地补偿安置方案包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等内容。征地补偿安置方案拟定后，由市人民政府在拟征收土地所在的镇和村委会、村民小组范围内发布征地补偿安置公告，公告时间不少于三十日。多数被征地农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，市人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案
（四）现场勘测定界，召开村集体征地会议。征地补偿安置方案确定后，征地工作人员要组织现场进行征地范围实地测量放线、定界，实地标明拟征收地块的四至范围，且组织召开被征地村集体成员会议，介绍当前社会发展形势和征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等内容，明确被征地单位的征地范围和面积，解答群众提出的有关问题，安排农户耕作地面积、青苗及附着物清点登记等征地工作时间节点。
（五）核定土地权属和面积，签订征地补偿安置协议。市人民政府依法确定征地补偿安置方案后，征地工作人员要组织被征地村集体代表核定征收的土地面积和土地权属，填写征地搬迁补偿统计表和《征地补偿安置协议书》，并组织被征地单位在《征地补偿安置协议书》上签字盖章确认。
（六）土地征收申请审批，发布土地征收公告。市自然资源和规划局应当依据市人民政府依法确定征地补偿安置方案，以及市人民政府认定的征地社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查情况，会同市财政、农业农村、人力资源和社会保障、住建、属地镇人民政府等有关部门组织征收地块的农用地转用及土地征收报批材料，并经市人民政府审核同意后，由市人民政府向省人民政府申请审批。土地征收申请经依法批准后，市人民政府应当发布土地征收公告，并组织实施。
（七）青苗、附着物清点确认公示，拨付征地补偿款。青苗和地上附着物清点确认工作，有时可以安排在签订《征地补偿安置协议书》之前，根据实际情况而定。清点时必须核实青苗、附着物的业主（补偿对象），原则上谁种植谁受益，也就是业主受益。涉及特殊苗木及建筑物、构筑物补偿的，可采取评估方式确定其补偿标准，或者与产权人按照议价方式确定其补偿标准。采取评估方式确定补偿标准的，估价机构由征地实施单位与特殊苗木的产权人协商选定。青苗、地上附着物清点和估价完毕后，要及时出具《青苗、附着物点验清单》，由征地工作人员与被征地农村集体经济组织、农民和其他权利人共同签字确认。清点登记结果经确认后，应在被征地所在村、组公共场所进行公示，期限不得少于5天，公示内容包括青苗及地上附着物的数量、规格、权利人及投诉电话等。
青苗及地上附着清点确认登记结果公示无异议后，征地工作组要出具征地补偿费公示结果确认书，征地工作人员要填写好《土地、青苗及附着物补偿费清册》等相关表格。征地实施单位要出具完成征地补偿工作确认书，并一起将征地相关的表格和《征地补偿安置协议书》报送市自然资源和规划局进行审核、审签《征地补偿安置协议书》，以及落实征地补偿款申请和拨付工作。
（八）征地补偿结果公告，征收地块清表和储备。待完成征地补偿款拨付后，市自然资源和规划局应将征地补偿结果信息（包括征地批复、征地范围、补偿标准、补偿金额）在市人民政府网站（或者政府部门网站）上进行公告，并将一份《征地补偿安置协议书》原件返交给被征地村集体，同时告知被征地集体持其原集体土地所有权证到市自然资源和规划局核减被征地面积进行变更登记。市自然资源和规划局应发布征收地块清表公告或者通知，征地实施单位应组织征收地块范围内青苗及地上附着物清表和建设简易围栏工作，将没有征地补偿遗留问题的征收地块交付市人民政府进行储备，征地工作结束。
第九条 被征地的村集体经济组织（或者村民小组）须有三分之二以上的成员同意征收土地，并在《征地补偿意见书》上签名盖手印确认土地征收补偿安置协议事项，方可认定为经集体表决同意征收土地。经集体表决同意征收土地后，仍有少部分村民小组成员（被征地农户）或者被征地单位法定代表人，对补偿标准或者安置办法有异议、达不成协议的，由征地实施单位、所在地镇人民政府会同所在地村民委员会进行协调解决。
协调不成的，征地实施单位应以书面形式告知被征地单位法定代表人，要求其履行法定代表人职责，代表被征地单位与市自然资源和规划部门、征地实施单位签订《征收土地补偿协议书》；法定代表人不愿履行职责或者执行三分之二以上成员集体表决意愿诉求的，可以三分之二以上成员所确认的《征地意见书》为依据，由市自然资源和规划部门、征地实施单位签订《征收土地补偿协议书》，所在地村民委员会对《征收土地补偿协议书》作签字确认被征地单位已同意征收土地，直至执行该协议约定。
第十条 被征地的村集体经济组织（或者村民小组）已签订《征收土地补偿协议书》，并有三分之二以上成员已确认青苗、地上附着物清点作价补偿结果后，征地实施单位应对不配合征地的个别青苗户进行约谈，宣传征地补偿安置相关政策，要求其配合清点确认青苗，并做好约谈书面记录和约谈现场拍摄相片材料。经两次以上约谈，仍不配合开展青苗清点确认的，可启动青苗、地上附着物（住宅房屋除外）行政征收补偿工作程序，实施公证清点核定补偿。在核定青苗、地上附着物补偿费后，由市自然资源和规划部门以书面形式通知其领取补偿款。如在通知期限内仍未领取补偿款的，由所在地镇人民政府或者市自然资源和规划部门妥善保管其补偿款。具体青苗、地上附着物行政征收补偿工作程序，由市人民政府另行研究制定并公布施行。
住宅房屋行政征收补偿工作程序可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）组织实施，由市人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋行政征收与补偿工作。
第三章 土地征收补偿安置
第十一条 征收集体所有农用地及未利用地的土地补偿费、安置补助费以及征地青苗及地上附着物补偿费按照省人民政府规定的标准执行。
征收农村集体建设用地的土地补偿费和安置补助费，按照实际建设用途，进行评估补偿。
征收农民集体所有农用地的，一般按以下办法实施：
（一）征收农民使用的自留山（自留地）和以家庭承包方式使用的责任田、耕地、园地、林地，土地补偿费和安置补助费按照省人民政府出台的现行征地补偿规定标准执行，并按照《文昌市实施土地征收工作的指导意见》（文府办〔2015〕70号）规定向被征地农民拨付保持被征地农民原有生活水平补贴资金。
（二）征收以其他方式承包的集体土地或者没有明确使用权人的集体土地，土地补偿费和安置补助费按照省人民政府出台的现行征地补偿规定标准执行，并按照文府办〔2015〕70号规定向被征地农村集体经济组织拨付保持被征地农民原有生活水平补贴资金，由其根据实际情况自行公开分配。
被征地农民或者被征地农村集体经济组织，在征收地块范围内有抢种、抢建行为的，不得向其拨付该地块相应的被征地农民原有生活水平补贴资金。依法有偿收回国有农用地土地使用权的，其补偿标准参照文府办〔2015〕70号和文府办〔2015〕140号文件规定执行。
第十二条 地上附着物及青苗补偿费按照省人民政府出台的现行征地补偿规定标准实际清点、丈量作价方式确定，青苗补偿费的亩均标准按照《文昌市实施土地征收工作的指导意见》规定设定补偿款额度。征地公告后，突击抢种的作物、抢建的建筑物或者构筑物，依法不予补偿。
对于株数密度超过省人民政府出台的现行征地补偿文件所规定合理株数密度的，如属在征地公告发布之前种植的，应视种植年限和实际收获情况进行清点，并按照文府办〔2015〕70号文件规定设定补偿款额度。对合理株数以外的青苗，仅给予产权人搬迁费，具体实施方式可参照《违背科学合理株数密度种植青苗的征收补偿指导意见》（文府办〔2016〕237号）有关规定执行。
第十三条 涉及特殊苗木及建筑物、构筑物补偿的，可采取评估方式确定其补偿标准或者与产权人按照议价方式确定其补偿标准。采取评估方式确定补偿标准的，由征地实施单位与产权人协商选定有资质估价机构，并共同委托其进行评估。在委托评估确定特殊苗木或者附着物补偿标准时，需提供其现场拍摄相片、经清点丈量工作人员签名确认的登记结果，以及经委托人确认的评估结果报告，作为拨付补偿款凭证。
第十四条 征收农村住宅房屋的补偿，由产权人从货币补偿、按统建房造价给产权人兜底补助、政府统建安置房进行产权调换等三种方式中，自主选定一种。选择以评估方式确定房屋及地上附着设施补偿标准的，由征地实施单位与产权人协商选定有资质估价机构，并共同委托其依照重置价格结合成新率，对房屋及地上附着设施进行评估补偿，评估价格由委托人确认。
对搬迁房屋评估补偿费不足以重建新房屋，且搬迁房屋属产权人唯一居住地的前提下，由产权人提出书面申请，经房屋所在地镇人民政府核准后，可按搬迁房屋建筑面积乘以政府公布的统建房造价计算，给予产权人货币补助自行建房安置；对于搬迁房屋评估价格高于政府公布统建房造价的，仍应按评估结果综合确定补偿金额。
第十五条 征收农村宅基地的安置，由产权人从货币补偿安置、重新安排宅基地自建房安置、政府统建安置房安置等三种方式中，自主选定一种。依法取得的农村宅基地，按照所在区片的集体建设用地基准地价进行评估补偿；具备异地安排宅基地条件的，权利人可申请按城乡规划异地重新安排宅基地自建房安置。
选择异地重新安排宅基地自建房安置的，政府应按城乡规划条件集中选址规划建设安置区，并负责安置区“三通一平”建设费用，以及对青苗及地上附着物进行补偿。
具体征收农村宅基地和住宅房屋的补偿安置办法，由市人民政府另行研究制定并公布施行。
第十六条 征收农村集体公共设施和公益事业等非经营性建设用地的，按所在区片的集体拨用建设用地使用权进行评估补偿；征收农村集体经营性建设用地的，按照所在区片的集体建设用地基准地价进行评估补偿。
第十七条 市自然资源和规划部门应在《征收土地补偿协议书》签订之日起3个月内，将征地补偿费和保持被征地农民原有生活水平补贴资金足额支付给被征地单位和相关权利人。
第十八条 国务院或者省人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目，跨市、县、自治县的建设项目，以及国家、本省确定的其他重点建设项目等由省人民政府自然资源和规划部门组织实施土地征收的建设项目，其补偿标准另有规定的，从其规定。
第四章 多元化补偿安置途径
第十九条 根据被征地单位及农民的意愿，可以结合当地实际情况，通过安排补贴资金、留用地、留物业及其他政策支持等多元化安置方式，让被征地村集体和农民分享土地增值收益。具体补贴资金、留用地、留物业方案，根据政府土地收益、土地征收面积、土地规划用途等情况，与被征地单位和农民协商确定。
新安排的留用地选址应当符合省和市总体规划确定的用途进行开发利用，不得安排商品住宅用地作为留用地。已安排的非住宅性质留用地不得改变用途用于建设商品住宅。
第二十条 集体留用地或者留物业所形成的资产，应主要用于增加农民收入和发展集体公益性事业，确保被征地农民长远稳定收益。
第二十一条 留用地在本村集体所有土地范围内选址的，可以保留集体土地性质，或者根据群众意愿及留用地选址等情况将集体土地征收为国有土地。留用地在本村集体所有土地范围外选址的，应当征收为国有土地。
国有土地性质留用地以划拨方式供地的，涉及的征地补偿安置费用由农村集体经济组织承担，农用地转用和土地征收报批费用由市人民政府承担；以出让方式供地的，由农村集体经济组织按该宗地经确认的评估价格40%补交土地使用权出让金。集体土地性质留用地涉及的农用地转用报批费用由市人民政府承担，其他费用由农村集体经济组织承担。
第二十二条 土地征收试点项目，市人民政府可按试点项目被征地面积给予该农村集体经济组织安排征地安置留用地，留用地面积原则上不超过被征地总面积的8%，留用地在被征地总面积外另行安排。除土地征收试点项目外的土地征收项目，农村集体土地被征收面积累计达到农村集体土地或者耕地累计面积60%以上的，征地时间在2007年7月1日后的，市人民政府应当按省人民政府征地安置留用地有关规定安排征地安置留用地；征地时间在1993年9月16日至2007年6月30日间的，按《文昌县人民政府关于开发区土地征用暂行办法》（文府〔1993〕191号）规定安排征地安置留用地。
第五章 被征地农民社会保障
第二十三条 为确保被征地农民年老时的基本生活，将被征地农民按规定纳入城乡居民养老保险或者从业人员基本养老保险制度管理，政府为被征地农民参加上述养老保险提供一次性缴费补贴，缴费补贴计入征地成本。在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，将缴费补贴资金按标准足额划入相应的养老保险基金财政专户，由农保经办机构按规定办理缴费补贴手续。
第二十四条 享受缴费补贴对象以家庭为单位核定。凡在文昌市行政区域内政府统一征收农村家庭承包的土地时（集体经济组织根据其失地面积重新调剂分配土地的除外），不论征地面积多少，其家庭成员中16周岁以上的在册农业人口（不含在校生、已列入机关事业编制管理的人员、享受财政供养的离退休（职）人员）均应纳入缴费补贴范围。
享受缴费补贴对象的具体名单，由被征地农村家庭提出，经所在农村集体经济组织确认且公示无异议，送镇人民政府审核且再次公示无异议后，上报市人社部门核准。享受缴费补贴对象的年龄计算，以国务院、省人民政府、市人民政府下达批准征地文件的时间为基准日。
第二十五条 缴费补贴标准为被征地农村家庭享受缴费补贴对象的人均被征收非建设用地亩数×征地当期当地农村居民月最低生活保障标准×180个月×50%；低于居民养老保险最低年缴费档次×15年额度的，按该额度给予补贴。
第二十六条 建立文昌市被征地农民养老保障统筹准备金，市人民政府按年度土地出让总价款的5%计提资金作为被征地农民养老保障统筹准备金，专款用于解决被征地农民当期缴费补贴不足或者《海南省被征地农民参加社会养老保险办法》下发前被征地农民的生活保障及缴费补贴问题，缓解缴费补贴基金支付风险。
第二十七条 建立被征地农民服务机构、劳动技能培训制度和就业保障制度，把被征地农民纳入再就业保障体系。对被征地农民分类登记，建档立册，有针对性地进行实用技能培训，组织被征地农民参加各类就业应聘。用地企业新增岗位应优先录用被征地农民，支持劳务派遣服务公司派遣有条件的被征地农民异地就业。
第六章 征地资金管理
第二十八条 实行征地补偿资金预存制度。在市人民政府批准征地搬迁工作方案和征地补偿安置方案后，由市自然资源和规划部门向市财政部门提出用款申请，市财政部门应将征地各项补偿费用、社保费用拨给市自然资源和规划部门，市自然资源和规划部门应将社保费用划入市社保专户；用地报批费用由市财政部门根据有关规定划入专户。
第二十九条 土地补偿费和安置补助费拨付给被征地集体经济组织指定账户，地上附着物补偿费、青苗补偿费直接拨付给所有权人指定账户。青苗及地上附着物补偿费、补贴资金的具体数额经镇人民政府审核确认后，应当按照有关规定在被征地农村集体经济组织范围内进行公示，公示期不得少于5日。
第三十条 征收争议土地的，市自然资源和规划部门应会同镇人民政府先进行调解，调解不成的，可考虑在征求争议各方同意意见并确认争议范围界线后，要求先搁置土地争议，并实施青苗及地上附着物清点作价补偿，将征收争议土地的补偿款提存指定账户妥善保管，待协商或者依法确定土地权属后再对应拨付。
征收共有宗地的，镇人民政府应先组织各方代表现场走界，并会同市自然资源和规划部门核定各方土地权属界线，再按核定的土地权属界线实施征地补偿。如共有各方无法达成一致意见的，可考虑在征求各方同意意见后，要求先按共有宗地签订征地补偿协议，并实施青苗及地上附着物清点作价补偿，将共有宗地的土地补偿款提存指定账户妥善保管，待协商或者依法确定土地权属或者补偿款的分配比例后再按约定拨付土地补偿款。
第三十一条 土地征收补偿安置费用应纳入村务公开内容，向全体村民公布支付和使用情况，接受农民群众和社会监督。市审计部门应根据年度审计工作计划联合市财政、监察、自然资源和规划等部门对全市征地补偿资金使用情况开展专项审计，跟踪监督。
第三十二条 对违反本办法规定情形，滥用职权、玩忽职守、弄虚作假、徇私舞弊的，由相关部门按照管理权限，予以严肃查处；构成犯罪的，依法追究相关责任人的法律责任。
第三十三条 对以非法手段克扣、挪用、截留征地补偿资金的，由市自然资源和规划部门责令退赔，依法对主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分；涉及刑事犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十四条 在土地征收中涉及市自然资源和规划、人社、财政、住建等有关部门工作职责的，按照《文昌市实施土地征收工作的指导意见》规定执行。
第三十五条 本办法自2021年6月14日起施行，在海南省实施改革试点期限内有效，施行期间，文昌市其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准，本办法与新颁布上位法及政策等不一致的，以新颁布上位法及政策为准。
第三十六条 本办法由市自然资源和规划部门负责解释。
目标价格改革试点政策系列解读(一)——棉花、大豆目标价格改革试点的主要内容
文昌市规划会
关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见具体意见