洼地效应背景分析

在中国，房地产物业作为主要的投资手段，不仅是保值增值的载体，还是规避通货膨胀的主要手段。对房地产来说，“价格洼地”是促进房地产销售的主要因素之一。所以说，只要洼地存在，房地产就有上涨的空间。既然有“洼地效应”，就一定有“标杆效应”。所谓的“标杆”效应，就是指在某一区域内，知名开发商的项目影响着整个区域房价的走势。由于购房者对其品牌认知度较高，导致楼盘价格往往要比同一区域其他楼盘高出一大截。

“洼地效应”与“标杆效应”，两者是相辅相成的。

2007年，由于深圳房地产价格高企，其“标杆效应”直接使广州房价提升了一个台阶，佛山、东莞、清远马上形成了“价格洼地”，成了投资者的乐土，房价水涨船高。可谓“一人得道，鸡犬升天”，这些城市的商品房价格也扶摇直上。

2008年，随着金融危机的蔓延，深圳经济遭遇前所未有的冲击。房地产价格出现回落，价格标杆下降了一个台阶。自然，价格“洼地效应”也没有那么明显了，于是，佛山、东莞、清远等周边城市房价也出现了大幅度的下滑，投资者基本销声匿迹。

2009年，随着货币的流动性增加，在刚性需求释放和经济转好的背景下，深圳房价企稳，并稳步提升，“价格标杆”重新竖起，佛山、东莞、清远楼价也随之复苏，已经接近2007年最高价格水平。

洼地效应形成原因

“洼地效应”和“标杆效应”在房地产市场屡见不鲜。

一、地价不是推动房价走高的主要原因，而是房价推动地价走高。客观世界有自身规律，房地产市场也如此。行内人士都应该清楚，地价是随着房价起落的，房价升高导致地价增值，房价下跌导致地价萎靡。

二、“洼地”和“标杆”两个效应是同时存在的，也无处不在。不论是一线城市，还是二三线城市，甚至更小的县城，“洼地”和“标杆”两个效应都同时存在，也无处不在。这两个效应是左右房地产价格起落的两个因素。

洼地效应解决方案

政府制定的房地产政策有几个方面是值得商榷的：

一、希望通过廉租房与经济适用房来降低房价

刚才分析了“洼地”和“标杆”两个效应，高价房上涨带动低价房的上涨，而不是低价房制约高价房的上涨。因此，希望通过廉租房与经济适用房来制约房价，从目前来看，效果并不明显。这已经说明了问题。更何况，各地的廉租房与经济适用房招标结果很不理想，很多地方出现了无人应标的局面。这虽然与开发商利润的薄厚有很大关系，但“标杆”效应也在起作用。更何况，国内廉租房与经济适用房的相关法制还不完善，公开、公正与公平很难做到。

二、希望通过控制地价来控制房价

土地是面粉，房子是面包，指望通过面粉价格来调节面包价格，往往会背道而驰。从前两年来看，房价上涨反而刺激了地价上涨，地价上涨又刺激了房价上涨。控制地价上涨的措施并没有起到实际效果，治标不治本。

三、希望通过抑制购买力来控制房价

前段时间，国家通过提高贷款成数、银行利息等措施来调节房价。这确实起到了一定的效果，但并不明显。实际上，还是由于个别区域房价的“标杆效应”引起“洼地效应”，导致房价轮番上涨。

因此，还是应从“标杆效应”入手，利用平衡“洼地效应”来调控房价。以抑制最高房价来限制整体房价的上涨。 2100433B

A股的牛市周期来了吗？宽幅震荡之后市场狂热情绪有所冷却，对这个问题的思考也开始有所松动，究竟该如何判断这轮行情的性质呢？

从一个浅显的层面上来看，美元走弱是这一轮全球范围内非贸易资产得到追捧的最根本原因，美国这个经济“火车头”马力趋缓导致停留在其国内的资本要寻求新的获利机会，流动性充足的状况下泡沫开始泛滥。第一个泡沫也是最大的一个泡沫是在商品市场，计价货币———美元的贬值直接导致其价格的提高，这样的背景下投机资金的加入更是放大和制造了这个泡沫。同样的道理存在于房地产市场，全球地产的上涨动力很大程度上也来自于这种资本流动性过剩的冲击。泡沫在全球范围内大面积泛滥已经被接纳和视为合理。

那么，A股在熊市中沉寂了较长时间之后作为一个资产品种被看中也完全合情合理。这里有两层原因：第一层是A股较长时间的熊市本身就积聚了反抗的动力，和中国经济强劲增长极其不协调的是A股根本没有发挥“晴雨表”的功能，年在全球股市一片红火的氛围下A股还跌破了千点的铁底，这种背离本身就已经蕴含着纠错的力量准备绝地反击；第二层是人民币升值的大背景和A股大门的禁闭使得这个市场成为一个众多资本虎视眈眈的“洼地”，外资在地产上追逐的力道其实已经显示出对人民币长期升值趋势的认可。一边是热钱高涨的冲动，而另一边却又是A股大门的有限开启，矛盾夹击下更加突出A股市场的这种“洼地”地位，制造泡沫的冲动非常强烈。所以，在中国资本市场的大门渐渐对外开启的时候，全球资本涌向这个“洼地”是非常正常的举动。从长期来看资本过剩带来的泡沫膨胀过程将在A股上演，A股作为泡沫开始发酵的初期还有膨胀的空间。

既然“洼地效应”是驱动经济发展的重要动力,那么本着发展区域经济的目的我们应如何创造“洼地效应”

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首先,领导必须重视,在尊重市场客观规律的基础上制定出一系列的有利于营造“洼地效应”的政策制度。

政策制度环境对于经济发展来讲是一个非常重要的软性环境(香港的成功就是一个典型的例证),而政策优势

是一个地区最大的比较优势之一。只要我们牢牢把握住了这点,就抓住了营造“洼地效应”的大方向。

其次,在综合分析、对比本地资源、人才、技术的基础上,找出本地的比较优势,优先发展优势行业。比如

湖南省竹业资源居全国之首,就可考虑发展竹子的深加工、精加工产业,把政策扶持、资金和本地的独有资源

结合起来往往是经济上出奇制胜的一大法宝。株洲是几大铁路交汇处,交通方便,又毗邻长沙、湘潭,可优先

发展商品流通业。而旅游业作为全世界的一个相对新兴产业,被誉为“无烟工业”,它对经济的带动因素以及

抗经济衰退的能力受到了各国越来越高的注意,旅游业资源作为一种相对稀缺资源,是一个地区非常重要的

比较优势。作为国家森林公园的张家界在这一点上拥有得天独厚的条件,是促进湘西经济发展并拥有巨大潜

力的经济发动机。一旦这个发动机运转起来,就会带动当地其他相关产业的发展,扩大需求,提高市场容量,

从而形成比较优势。这些对于其他地区区域经济发展亦有着同样的启示。

最后,也要注意交通、能源供应、通讯等硬件的建设,这些也是现代社会大生产所必不可少的。这些硬件

和政策制度环境等软环境的建设是相辅相成的,最好的软环境最终也得靠硬件表现出来,硬件和软件就像驱

动经济的两个轮子,缺一不可。在现代社会下,我们根本不能想象在一个交通闭塞、能源匮乏、通讯不便的环

境下如何发展经济。只有当一个地方内在的资源优势、外部创造的政策优势与交通等硬件有效地结合起来时

才能创造最大的“洼地效应”。

1.“洼地效应”是区域经济发展的加速器。

大多数的“洼地效应”是人们创造出来的,其中最明显的例子就是深圳。在划作特区前,深圳只不过

是南海边无数个贫穷落后的小渔村之一,在六、七十年代还发生过严重的饥荒并导致了不少人的外逃。和其

他南海边的村落比,尽管它临近香港,可是囿于当时政治形势,并没有使它得到比较优势,相反因它是与资本

主义地区接壤的边界地区而形成了比较劣势。但是中国改革开放政策的做出尤其是深圳划作经济特区的决

定改变了一切,政策的优势成了深圳最大的比较优势,并由此带动形成了地缘优势,比较优势的形成最后造就

了“洼地效应”。

“洼地效应”无疑对深圳经济的发展起到了加速作用。如果没有这种效应,深圳就会和沿海许

多小村镇一样处于同一起跑线,同一竞争地位,发展程度也会相差不大,而不会成为今天的国际性大都市。与

此类似,各地星罗棋布的经济开发区也正是利用了“洼地效应”的这种加速作用,从而获得了远高于开发区之

外的发展速度。

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2.“洼地效应”是区域经济健康发展的重要因素。

区域比较优势为基础。

比如深圳,它拥有国家所给予的巨大的政策优势、沿海并与香港毗邻的地缘优势,

吸引了来自全球各地的资金、技术和人才,以致在短短的二十年里就从一个偏僻落后的小渔村发展成了一个

繁华兴盛的国际大都市。在这个过程中,深圳之所以能吸引各地的资金、技术,靠的就是政策优势和地缘优势

所带来的“洼地效应”,而这种效应的产生完全是诱导性的,当某地和其他地方相比不具有任何比较优势时,就

会形成一片吸引力上的高地,抬高资金和技术的进入门槛,其发展前景也就不会乐观。

产生的内在机制是资本等对利润的追求

这一条符合资本的天性,资本寻求扩张是一种本

能的需求,而通过扩张来获得利润是它的一种天性,我们现在搞市场便不能忌言资本,而谈资本却遮掩它的天

性无异于掩耳盗铃。从纯经济学上来讲,资本也是由以前的资金、劳动力、技术和资源相结合而产生的,作为

生产要素之一,它分得利润也是天经地义的。尤其是在技术、专利也能参股的今天,按劳分配和按资分配相结

合也不再是一个陌生的话题。资本的拥有者正是看到了当地的比较优势,并从比较优势中看到了获取高额利

润的可能,才会把资本投向这个地方而不是另外的地方。能获取相对于其他地方高得多的利润,这就是“洼地

效应”形成的动力之源

洼地效应一个历史过程,有它自己产生、发展、壮大、消亡的客观规律

随着基础建设的完成,各项规章制度的完善,“洼地效应”才会慢慢显露出来,但是随着资金、技

术、劳动力的不间断流入,市场开始饱和起来,对外依赖开始加大,争水、争电、争地皮变得日益严重,比较优势

开始丧失,资金、技术等流入速度减缓,“洼地效应”渐渐消失,当地开始步入成熟发展期,这也跟水流随着位势

的消失而流速趋缓的原理一样。

“洼地”顾名思义即中间低四周高的自然地形，对于“洼地效应”最直观的解释是，当房地产围合一个湖泊中心发展之时，便形成了自湖心向四周土地递减的级差地租，大致出现“近贵远贱”的圈层分布，这其实就围合出湖心的价值洼地。一旦因某种特殊原因填湖开发，那么，湖心洼地的地价和房价就会突然井喷，创下区域地产的最大价值，甚至引发周边地产的价值飚升，即产生了洼地效应。当然在房地产实际开发中，所谓的洼地不一定就是湖心区，也可能是市政中心、城市广场或历史建筑区等等对于区域价值有提升作用的区域。

“洼地效应”是近两年比较流行的词，从经济学的财经分析中我们常会看到。比如，中国市场的巨大投资潜力和发展空间，吸引到越来越多的国际投资者的目光，使外资投入持续增加，这样就说中国在全球经济中产生了洼地效应；也可以形容江浙一带对人才的吸引，说其民间资本的持续发展产生了洼地效应；而当解释蓝筹股在弱市中的井喷行情时，就会比较其动态市盈率和平均市盈率，说其产生了价值洼地。

涝洼地治理方法是对低洼易涝地区治理开发的方法。涝洼地的自然条件虽不尽相同，但往往表现为易洪、易涝、易旱，土壤存在不同程度的沼泽化、盐碱化。治理时应全面规划，采取水利与农业综合措施。水利措施。1)减少坡水汇集。应与河流上游及坡面治理相结合，在坡地边缘开挖截流沟，拦截坡水下流，同时在洼地围筑圩堤，防止外水入侵。2)排除积水，降低地下水位。为此，要修建排水系统。在排水较畅的洼地或地势较平坦的缓坡地，开挖浅而密的田间沟，把田块分成条状，规格按地形、土壤条件及除涝、灌溉要求而定，称沟洫条田;在地势特别低洼、受下游水位顶托、排水不畅的易涝、易碱地区，开挖深而密的田间沟，利用挖沟的土抬高地面，相对降低地下水位。称沟洫台田。台田高应稍高于常年积滞水深，一般抬高0.2m，有治碱任务的可抬高0.3～0.5m，无论是条田沟或台田沟都要与排水系统相衔接，使排水有出路。

农业措施。1)深耕、晒垡、促进风化，氧化土壤中有毒的还原物质，熟化土壤。2)增施有机肥料，种植绿肥作物，逐步改善不良的物理性质。3)因地制宜，合理利用，根据涝、碱治理情况，可以种植粮食作物，也可以发展藕、芦苇等水生植物，还可进行水产养殖。 2100433B

怀洪新河水系洼地治理工程，是《淮河流域重点平原洼地除涝规划》确定的重点治理洼地之一，也是国务院进一步治淮重要骨干工程。

2018年10月2日，记者从安徽省发展改革委获悉，该省在建重大水利工程总投资高达1740余亿元，包括引调水工程、长江河势控制和河道整治、大型水库、大中型灌区续建配套等。

安徽省怀洪新河水系洼地治理工程可行性研究报告获批，这是安徽省2018年以来获批的第4个国务院172项节水供水重大水利工程。该工程是《淮河流域重点平原洼地除涝规划》确定的重点治理洼地之一，也是国务院进一步治淮重要骨干工程。

据安徽省发展改革委农村经济处有关负责人介绍，安徽纳入国务院172项重大水利工程的项目开工的有15个，总投资1200余亿元。目前，淮水北调、长江崩岸应急治理、西淝河等沿淮洼地治理、下浒山水库、田间高效节水灌溉5项工程已基本建成，引江济淮、淮河干流蚌埠—浮山段行洪区调整建设、江巷水库等10项工程正加快建设。 2100433B

壁效应是指各类化工设备器壁的影响。这种影响主要是指靠近器壁的空间结构与其他部分有很大差别，器壁处的流动状况、传质、传热状况与主流体中也有很大差别。当采用实验规模的小型设备研究传质、传热、反应的规律时，器壁的影响远比大型设备为大。

壁效应可根据对象分为：岸壁效应、斜壁效应、端壁效应、附壁效应等，其中岸壁效应最为常见。