桂林市民李先生购买了一商品房，自从住进去以后，就一直被外墙漏水的问题困扰。向小区物业公司报修了几次，但对方一直没有回应。李先生耗不起，干脆自己请来施工队伍对房屋外墙进行了维修。

维修好后，李先生觉得这笔维修费本该是物业公司承担的，现在自己出了，就应该从其他地方弥补回来。他觉得，用维修费来抵消物业费是合理的，于是从2015年至2017年期间，他没有再向物业公司交物业费。2017年7月，物业公司将李先生告上法庭，要求他支付拖欠物业公司2015年至2017年物业费共计2800余元以及滞纳金760元。

据法院查明，在李先生与这家物业公司所签订的协议中，约定房屋共用部位小修、养护、维修费用、大中修费用、更新费用等费用在保修期后，经业主大会同意均从公共维修基金中开支。也就是说，还在保修期内的房屋问题，应由开发商负责维修，物业公司对外墙没有维修义务。而根据《建设工程质量管理条例》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期为5年。

最后，物业公司主动减免了李先生的部分物业费并免除滞纳金，李先生遂支付了2000元所欠物业费，物业公司撤诉结案。

法官说案

由于很多小区存在类似问题，本案法官提醒业主，自行修理费用不能抵扣物业费。

据了解，市区新楼盘交付时提供给业主的住宅质量保证书上约定的小区外墙保修期一般为5年，超出保修期的大修需要通过小区业委会相关决议方能动用大修基金，因此，业主如果觉得建筑设施需修补，在保修期内应及时联系开发商进行维修；若超过保修期，就要根据和物业公司签订的合同决定是否需要物业公司负责维修。

律师答疑

Q：在5年保修期内房屋出现问题，如果开发商不予处理怎么办？

广西丛中建律师事务所曾律师：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

Q：已过保修期的房屋应由物业公司负责维修，物业公司如果推脱责任呢？

广西丛中建律师事务所曾律师：物业是否负责保修期后的维修，需视业主与物业公司签订的相关服务合同而定，若合同中约定了已过保修期的房屋应由物业公司负责维修，而物业公司推脱责任的，那么业主可以去法院提起诉讼，要求物业公司履行合同约定的维修义务，对于由此给业主造成的损失，也可以依法要求赔偿。

Hello，伙伴们

编辑/黎月华　　执行主编/潘文亮

资料来源：桂林乐居网

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设备更新方案的必选

新设备原始费用高，营运费和维修费低；旧设备目前净残值低，营运费货物维修费高。

设备更新即便在经济上是有利的，却也未必应该立即更新。

（1）如果旧设备继续使用1年的平均使用成本低于新设备的年平均使用成本，此时，不更新旧设备，继续使用旧设备1年。

（2）当新旧设备方案出现旧设备年平均使用陈本高于新设备的年平均使用成本时，应更新现有设备，这即是设备更新的时机。

总之，以经济寿命为依据的更新方案比较，使设备都使用到最有利的年限来进行分析。