第一章物业与物业管理1

第一节物业的基础知识1

一、物业的含义1

二、物业的性质1

三、物业与房地产、不动产的区分3

第二节物业管理概述4

一、物业管理的内涵4

二、物业管理的主要特点6

三、物业管理的业务范围7

第三节物业管理的基本环节8

一、物业管理的早期参与8

二、物业管理部门的成立8

三、物业管理人员的选拔和培训9

四、规章制度的制定9

五、物业的验收与接管9

六、业主(用户)对物业的使用9

七、档案资料的建立10

八、日常管理和维修养护10

第四节物业管理的产生与发展10

一、物业管理的起源10

二、物业管理在我国的发展11

第五节物业管理市场12

一、物业管理市场的结构与功能12

二、物业管理市场与相关市场的关系15

三、政府在物业管理市场中的作用16

四、行业协会在物业管理市场中的作用16

复习思考题17

参考文献17

第二章物业管理机构19

第一节业主与业主大会19

一、业主19

二、业主大会22

三、业主委员会24

第二节物业管理企业27

一、物业管理企业概述27

二、物业管理企业的设立28

三、物业管理企业资质日常管理31

四、物业管理企业主要机构及其职能32

五、物业管理企业的权利和义务33

第三节物业管理企业与相关机构、部门的关系34

一、与房地产行政主管部门的关系35

二、与专业化服务公司的关系36

三、与业主委员会的关系37

四、与房地产开发商的关系37

五、与政府其他管理部门的关系39

复习思考题40

参考文献40

第三章物业管理招标投标41

第一节物业管理招标投标概述41

一、我国物业管理招标投标的发展过程41

二、物业管理招标投标的基本概念42

三、实施物业管理招标投标的原则43

四、实施物业管理招标投标的意义43

五、物业管理招标的一般程序44

第二节物业管理招标46

一、物业管理招标的方法46

二、招标项目及招标人应具备的条件46

三、招标组织的成立47

四、招标公告及招标文件47

五、招标人申请批准招标48

六、投标申请人资格预审49

第三节物业管理投标49

一、投标人应具备的条件49

二、投标人的权利和义务49

三、投标书编制前的各项准备工作49

四、投标文件的主要内容50

五、投标文件编制的要求53

六、投标文件编制的一些技巧和策略54

七、投标文件的报送55

第四节物业管理开标、评标、中标56

一、开标、评标和中标的概念56

二、开标、评标和中标的工作程序56

三、开标57

四、评标57

五、中标59

第五节物业管理招标投标文件示例59

一、招标公告示例59

二、招标文件示例60

三、投标文件示例65

复习思考题77

参考文献77

第四章房屋附属设备设施维修养护管理79

第一节物业设备管理基础79

一、物业设备管理概述79

二、物业设备管理的制度及标准81

第二节房屋附属设备设施使用管理82

一、给排水系统的使用管理82

二、电气系统设备设施的使用管理84

三、电梯设备的使用管理87

四、空调系统的使用管理88

五、弱电系统的使用管理90

六、消防系统的运行和管理92

第三节房屋附属设备设施日常养护管理94

一、房屋附属设备设施日常养护的要求94

二、房屋附属设备设施日常养护的内容与制度94

三、房屋附属设备设施养护计划的实施95

四、给水及供暖系统的日常养护管理95

五、电梯设备的日常养护管理98

六、空调设备的日常养护管理98

七、锅炉房的日常养护管理98

八、通信设备的养护管理99

九、房屋附属设备设施日常养护的巡视检查99

十、养护记录表的填写100

十一、特种设备委托维修养护管理100

第四节房屋附属设备设施常见故障及日常维修管理101

一、维修服务要求101

二、房屋附属设备设施的日常维修服务标准102

三、给排水系统常见故障处理和维修管理102

四、供电系统的常见故障、事故及处理104

五、电梯的常见故障处理和维修管理105

六、空调设施的常见故障处理108

七、室内燃气系统常见故障处理109

复习思考题109

参考文献110

第五章物业管理相关文件111

第一节物业管理合同111

一、物业管理合同的特征与类型111

二、 物业管理合同的订立和履行112

三、物业管理的公共契约113

四、物业管理专业分包合同115

第二节业主公约115

一、业主公约的概念和性质115

二、业主公约的内容116

三、业主公约的效力117

第三节业主大会议事规则117

一、业主大会议事规则简介117

二、业主大会议事规则的主要内容118

三、业主委员会的职责和管理制度120

四、其他内容121

第四节前期物业管理服务协议121

一、前期物业管理与前期物业管理服务协议121

二、前期物业管理服务协议的性质与作用122

三、前期物业管理服务协议的内容122

第五节装修协议125

一、装修协议的分类126

二、装修协议的内容126

三、装修协议附件128

复习思考题128

参考文献129

第六章物业管理企业财务管理131

第一节物业管理企业财务概述131

一、物业管理企业财务管理的任务131

二、物业管理企业的财务管理制度132

三、物业管理企业财务管理的机构及职责133

第二节物业管理企业的资金来源134

一、物业管理营业收入135

二、物业管理储备基金135

三、启动资金136

四、质量保证金136

五、物业接管验收费136

第三节物业管理企业资金的使用与管理137

一、日常综合管理费的使用与管理137

二、物业管理储备基金的使用与管理138

第四节物业管理企业的资金预算140

一、日常综合管理费预算140

二、特约服务费筹措的预算145

三、前期投入资金筹措的预算145

四、储备基金的预算145

第五节物业管理企业的财务分析146

一、财务分析的内容146

二、财务分析的种类147

三、财务分析的基本方法147

四、物业管理公司成本及利润分析150

复习思考题152

参考文献153 2100433B

本书以物业管理岗位必备的知识与能力为出发点，通过论述物业管理基础理论、物业管理机构、物业管理招标投标、房屋附属设备设施维修养护管理、物业管理有关文件、物业管理企业财务管理、物业管理与文化建设、物业智能化管理等内容，使读者系统地了解物业管理的全过程。

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本书共分15章，第1章介绍AutoCAD的发展历史与特点；第2章介绍AutoCAD 2007的基本概念与基本操作；第3、4章分别介绍二维绘图、二维编辑功能；第5章介绍图层、线型、线宽及颜色等；第6章介绍图形显示控制及常用精确绘图工具；第7章介绍绘制、编辑复杂图形对象方面的内容；第8章介绍图案填充；第9章介绍文字标注、创建表格；第10章介绍尺寸标注；第11章介绍块与属性的概念与操作；第12章介绍AutoCAD 2007提供的高级工具，如设计中心、特性选项板、工具选项板，并介绍了样板文件、图形数据查询及图形打印等功能；第13章介绍三维绘图基础；第14章介绍创建表面模型和实体模型；第15章介绍三维编辑、创建复杂实体模型及渲染等。

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《物业管理概论》在结构上兼顾了与《物业管理实务》、《住宅小区管理》、《写字楼管理》、《物业管理招投标》等相关教材的衔接，不求多求全，重点阐述物业管理的基本理论、基小方法和基本流程。尤其在相邻关系、建筑物区分所有权、物业管理市场和运行机制等方面有一定程度的突破。与此同时，作者在编写过程中还结合自己多年来实际工作经验，通过增补复习思考题的方式强化学生对知识的理解和运用，在一定程度上克服了同类教材抽象、枯燥、乏味的缺陷。

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本书以循序渐进的方式，全面介绍了AutoCAD 2007中文版的基本操作和功能，详细讲解了AutoCAD 2007的二维图形的绘制编辑、图形的精确绘制、图案的填充、文字表格及标注的创建、三维实体的创建及修改渲染、图块的应用、图形的打印输出等内容，全面剖析了使用AutoCAD绘制二维图形和创建三维实体的流程和技巧。本书实例丰富，步骤清晰，与实践结合非常密切。具体内容介绍如下。

第1章介绍AutoCAD 2007中文版的基础知识。简要介绍界面中各部分的功能和用途，让读者首先对AutoCAD有一个整体性的认识。接着介绍了在使用AutoCAD 2007时要经常进行的一些基本操作，包括图形文件的创建、打开、保存等。

第2章介绍绘图环境的设置。这是在AutoCAD 2007中开始绘制图形前必须要进行的重要步骤，包括理解坐标系的作用，图层的规划与管理，设置标准单位等。在本章最后，为了使读者尽快掌握这些基本流程，还专门安排了一个简单的绘制卧室图纸的实例。第3章介绍控制图形显示的方法，包括在实际绘制图纸时要经常用到的缩放视图、平移视图、使用多个视图的操作，调整线型、线宽、颜色等外观的操作。本章最后安排了一个实例，练习调整图形显示外观的操作。

第4章开始介绍绘制二维图形的基本方法，包括绘制直线、圆、圆弧、椭圆、矩形、正多边形、参照点和构造线等。

第5章详尽地介绍了修改和操作已绘制的二维图形对象的方法，包括对象的选择、使用夹点编辑对象、图形对象的复制、镜像、偏移、阵列、移动、旋转、对齐、缩放等，还有对图形的打断、合并、倒角、圆角处理等。本章最后也安排了一个绘制办公室平面图的实例，练习这些修改和操作图形的方法。

第6章介绍精确绘制图形的方法，以保证图形绘制的精确性，包括使用对象捕捉功能、限制光标移动、动态输入方法等。

第7章介绍绘制与编辑复杂二维曲线的方法，包括绘制多线、多段线、样条曲线、圆环和螺旋线、面域、修订云线 、徒手绘图等方法。本章最后安排了一个绘制窗口剖面图的综合实例。

第8章介绍图案填充与渐变填充的方法，在本章最后安排了一个绘制越层居室楼梯立面图的综合实例，重点练习填充图案的应用。

第9章介绍创建文字和表格的方法，文字与表格是实际图纸绘制中经常要使用的功能，本章最后还用一个绘制标准图纸图框的综合实例来加强对文字、表格应用的理解。

第10章介绍AutoCAD图纸的标注方法。标注是一张CAD图纸的重要组成部分，本章除了详尽介绍各种标注方法之外，还用一个标注样板间平面图的实例带领读者练习标注图形的方法。

第11章介绍在AutoCAD 2007中绘制三维实体的方法，并安排了一个绘制三维居室效果的实例。

第12章介绍编辑和渲染三维实体的方法。三维实体在创建并修改之后，必须进行渲染才能够得到逼真的三维效果。因此本章着重介绍了渲染一张别墅三维效果图的详细流程。

第13章介绍了在AutoCAD 2007中创建和使用块的方法，以提高工作效率，整合资源。本章最后安排一个绘制小高层平面图的实例，让读者体会使用块进行工作的便利与快捷。

第14章简单介绍了AutoCAD 2007的一些辅助功能，如设计中心、CAD标准、提取几何对象信息等方法。

第15章介绍了CAD图形的打印和输出方法，这是我们绘制图纸并提交方案的最终目的。

最后在第16章用两个完整的实例带领读者一同学习在AutoCAD 2007中绘制小高层平面建筑图以及创建并渲染一个三维轴承零件的全过程。