怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法
第一章 总 则
第一条 为依法规范怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置工作（以下简称征收安置工作），维护被征收人的合法权益，保障各项建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、国土资源部《征收土地公告办法》等有关规定，结合实际，制定本办法。
第二条 凡在怀化市城市规划区内进行非农业建设，经依法批准征收集体土地，征地补偿与房屋征收补偿安置适用本办法。
农村集体经济组织成员因本集体经济组织土地征收成建制转为城镇居民后，其原有剩余土地需征收的，征地补偿与房屋征收补偿安置按本办法执行。
国务院、省人民政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施涉及房屋征收补偿安置另有规定的，从其规定。
第三条 征收安置工作应当遵循“计划管理、征收合法、资金到位、安置先行、补偿公开公平公正”的原则。
对征收安置工作成效显著的单位或个人给予表彰和奖励。
第四条 市城市规划区内征收安置工作实行“市人民政府主导，鹤城区人民政府、怀化经开区管委会负责，乡镇人民政府、街道办事处组织实施”的工作机制。
市人民政府统一管理市城市规划区内征收安置工作，建立征收安置工作联席会议制度。联席会议负责审核年度征收安置计划、安置区建设成本和安置房销售价格，定期调度征收安置工作和集体会商重大事项，调度征收补偿及安置建设资金。联席会议由市长或者分管副市长为召集人，市监察局、市检察院、市公安局、市国土资源局、市规划局、市住房和城乡建设局、市财政局、鹤城区人民政府、怀化经开区管委会等单位主要负责人为成员。
市国土资源部门负责市城市规划区内征收安置工作的监督管理，政策调研和起草、解释；拟定年度征收安置计划及分项目下达征收安置建设任务书；会同市财政部门、鹤城区人民政府、怀化经开区管委会核定征收安置建设成本；承担征收公告的拟定和发布，征地补偿安置费用预存款的征收与管理，征收安置标准的监管，征地批后实施系统运行管理，国家、省、市各类重点工程征收安置工作的业务指导，法律、法规、规章规定的其他征地补偿工作。
市财政部门负责征收补偿安置资金监管、调集、拨付，安置房工程预算、决（结）算评审；会同市物价等部门核定安置房成本。
鹤城区人民政府、怀化经开区管委会负责本辖区内征收安置工作。鹤城区人民政府、怀化经开区管委会征收安置部门负责拟订征地工作实施方案，组织对实物量、土地面积、安置人口等进行现场调查核实，编制征地补偿安置资金预（概）算，发布征地补偿安置方案征求意见公告和组织听证，发放征收安置补偿费用，调处征收安置矛盾纠纷；负责社会房源的定点招标，安置区工程建设及建设资金使用监管，安置资格审查，房屋分配、购房券发放、建设资金与购房券结算、安置情况登记；负责法律、法规、规章规定的其他征地补偿工作。
乡镇人民政府、街道办事处负责实物量、土地面积及安置人口的调查登记，征收安置补偿“三榜公示”，征收安置协议签订；监督农村集体经济组织对征地补偿费用的管理、使用、分配、公开等情况；宣传政策法规及调处征收安置矛盾纠纷。
市发改、规划、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、审计、工商、税务、监察、房产、公安、司法、公用事业、物价、统计、城管行政执法等部门按各自职责做好相关工作。
从事征收安置工作的人员，应当经市国土资源行政主管部门培训合格后上岗。
第五条 实行年度征收安置计划制度。市城市规划区内征收安置工作严格按年度征收安置计划实施，未经下达年度征收安置计划的，原则上不得实施征收安置工作。
第六条 根据市人民政府下达的年度征收安置计划，鹤城区人民政府、怀化经开区管委会负责组织核实实物量及初步征收补偿安置资金预算，经市财政、国土资源等行政主管部门审核并报市人民政府批准后下达实施。
征收实施单位不得擅自降低或提高统一的征收补偿标准和征收安置预算。特殊情况确需调整的，由征收实施单位按“一事一议”原则报市联席会议集体会审批准。
第七条 实行征地补偿费用预存款制度。征地补偿费用（含征地补偿费、房屋征收补偿费、安置资金、临时安置补助费、土地报批规费、征收安置工作经费、有关规费和税费）由项目业主单位在土地报批前足额存入市国土资源部门在财政设立的征收补偿安置资金专户，实行专款专用，统一管理。
第二章 实施程序
第八条 在拟征地范围确定后、征收土地方案报批前，市国土资源部门应当按规定在拟征地的乡镇人民政府、街道办事处、村组发布《拟征地公告》并进行张贴，同时送达相关单位。乡镇人民政府、街道办事处应协助张贴和送达，并对张贴现场采取照相、摄影等方式进行证据保全。
《拟征地公告》发布后，征收实施单位应当组织对拟征地的权属、地类、用途、位置、面积、范围及农民住宅、其他建（构）筑物等地上附着物和青苗进行现状调查。现状调查结果应当经拟被征地的农村集体经济组织和农户确认。
被征地的农村集体经济组织和农户拒不确认的，征收实施单位可以采取照相、摄影等方式取证，并将取证结果予以公证。
第九条 自《拟征地公告》发布之日起一年内，拟征地范围内不得进行下列行为：
（一）新批宅基地或其他集体建设用地；
（二）审批或延续登记改变土地、房屋性质和用途；
（三）新建、改建、扩建房屋或其他建（构）筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书；
（四）突击进行室内室外装饰（修）等；
（五）办理“农家乐”、生态农业、畜牧水产养殖等手续；
（六）以拟征收房屋为经营场所办理工商、税务或其他注册登记手续；
（七）办理户口迁入和分户（立户）、子女收养等涉及户籍、人口变动的手续（因出生、婚嫁和军人转业退伍等确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的除外）；
（八）抢栽抢种花卉、苗木、中药材等；
（九）其他不当增加补偿费用的行为。
当事人自行实施上述行为或者有关单位、个人违反前款规定擅自办理手续的，均不得作为补偿安置的依据。
第十条 征收土地方案批准文件下达后，市人民政府应当按规定在被征地所在的乡镇人民政府、街道办事处、村组发布《征收土地公告》。
《征收土地公告》应当包括下列内容：
（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
（二）被征地的所有权人、位置、地类和面积；
（三）征地补偿标准和农业人员安置办法、途径；
（四）办理征收补偿登记的期限、地点。
《征收土地公告》由市国土资源部门拟定，报市人民政府审批发布。
乡镇人民政府、街道办事处协助张贴和送达，并对张贴现场采取照相、摄影等方式进行证据保全。
被征地农村集体经济组织、村民或者其他权利人应当在《征收土地公告》规定的期限内，持土地权属证书和建房批准文件等合法证件到公告指定地点办理征收补偿登记手续。
被征收当事人拒不办理征收补偿登记手续、拒不配合丈量的，征收实施单位可以依法对征收的房屋进行产权调查、评估、认定，作为房屋征收补偿安置的依据。
第十一条 《征收土地公告》发布后，市国土资源部门应当根据经依法批准的征收土地方案，拟订《征地补偿安置方案公告》，并按规定在被征地所在的乡镇人民政府、街道办事处、村组发布。
《征地补偿安置方案公告》应当包括下列内容：
（一）被征地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口数量；
（二）征地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
（三）农民住宅及其他地上附属物和青苗的补偿标准和支付方式；
（四）农业人员的具体安置途径和办法。
乡镇人民政府、街道办事处协助张贴和送达，并对张贴现场采取照相、摄影等方式进行证据保全。
被征地农村集体经济组织、村民或者其他权利人对征地补偿安置方案要求听证的，应当在《征地补偿安置方案公告》发布之日起10个工作日内向市国土资源部门或鹤城区人民政府、怀化经开区管委会提出，相关单位应当举行听证。听证后确需修改征地补偿安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。征地补偿安置方案应当依法报市人民政府批准。
第十二条 被征地农村集体经济组织、村民或者其他权利人对征地安置补偿标准有争议的，由鹤城区人民政府、怀化经开区管委会协调；协调不成的，由市人民政府裁决。征地补偿安置争议不影响征收土地方案的实施。
第十三条 征地安置补偿费用应当在自征地补偿安置方案批准之日起三个月内足额支付到被征地农村集体经济组织。拒不领取征地安置补偿费用的，由征收实施单位以被征地单位或个人的名义将其征地安置补偿费用予以专户储存。
第十四条 征地安置补偿费用足额支付后，被征收当事人应当在征地补偿安置方案规定的期限内腾地。逾期不予腾地的，市国土资源部门责令限期腾地；逾期不执行的，依法强制执行。
依法强制执行的，不享受本办法第三十三条的奖励政策，并由被征收当事人承担依法强制执行相关费用。
被征收当事人对限期腾地决定不服的，可依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起诉讼。
行政复议、行政诉讼期间不停止限期腾地决定的执行，但经行政复议机关决定或者人民法院裁定停止的除外。
第十五条 任何单位和个人不得侵占、挪用被征地的农村集体经济组织和村民的征地安置补偿费用。
第三章 征地补偿
第十六条 征收集体土地按照被征收土地的原用途给予补偿。征地安置补偿费用包括土地补偿费、安置补助费和地上附属物及青苗补偿费。
第十七条 征地安置补偿标准按照湖南省人民政府《关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2012〕46号）执行。补偿面积按照水平投影面积计算。
市城市规划区内土地补偿、安置补助费、地上附属物及青苗补偿费按本办法附件5和附件7规定的标准进行补偿。
第十八条 征收土地范围内的坟墓需要迁移的，按照本办法附件4规定标准予以补偿。
发布迁坟公告后，逾期未登记的，按无主坟处理；逾期未迁移的，依法申请人民法院强制迁移。
第十九条 征地范围内不能搬迁的生产、生活设施或者需要易地重建的水塘、水库、道路、水沟等，按原结构和工程量以及规定的标准补偿;能够搬迁的生产、生活设施，按国家有关规定补偿拆卸、搬迁、安装费用。
第二十条 征收土地的土地补偿费用归被征地的农村集体经济组织所有；地上附属物及青苗补偿费归地上附属物及青苗的所有者所有。
农村集体经济组织应当将征地补偿费收支情况纳入村务公开内容。
第二十一条 市城市规划区范围内需要成片征收农村集体经济组织土地时，应按征地总面积5%的比例预留，用于解决农民生产生活及社会保障。征地预留地属集体土地。
征地预留地实行指标管理，由市国土资源局根据年度征收安置计划核发征地预留地计划指标，以村为单位建立征地预留地管理台账。
征地预留地指标可以跨年度累计使用，各次核发的指标可以合并使用，但不得转让。
第二十二条 征地预留地需转为国有建设用地的，应当根据年度用地计划和年度供地计划办理农用地转用手续。具体办法按《怀化市城市规划区征地预留地管理办法》执行。
第四章 房屋征收补偿
第二十三条 鹤城区人民政府、怀化经开区管委会负责组织有关部门做好征收安置工作的调查摸底，对其辖区内农村人口、土地面积、房屋及安置情况进行逐户调查，调查结果应当张榜公示，并归档建立档案资料库，作为今后征收安置工作开展的基本依据。
第二十四条 被征收房屋合法建筑面积按照本办法附件1、附件2、附件3规定的房屋征收标准补偿。征收实施单位应当对被征收房屋进行实地测量，并绘制图件。
第二十五条 房屋装饰（修）按本办法附件6规定的标准评估补偿，未装饰（修）的不计算装饰（修）费用。
第二十六条 其他生产生活设施和地上建（构）筑物及附着物按照本办法附件7规定的标准补偿。
第二十七条 安置单位应当支付被征收户搬家补助费和临时安置补助费。搬家补助费按常住人口计算，3人以内(含3人)的，一次性补助1000元；3人以上的，每增加1人增加补助费150元。需要过渡的，搬家补助费支付两次。临时安置补助费按常住人口计算，3人以内（含3人）的，每户每月补助1000元；3人以上的，每增加1人增加补助费100元。项目业主安排了过渡周转房的，不予支付临时安置补助费。自安置房交房之日起，再支付六个月临时安置补助费。
第二十八条 原集体土地使用证上载明土地用途为营业用房，并经规划部门批准，且办理工商营业执照和纳税登记的，按批准的建筑面积计算营业用房面积，给予房屋所有权人300元/平方米营业补偿（拟征收土地告知后领取证件的不予补偿），但实际补偿面积最高不得超过120平方米。
第二十九条 征收集体土地上的企业合法建(构)筑物，按具有相应资质的评估机构评估确定的价格进行补偿，不予安置。
第三十条 征收集体土地上的企业生产用房(不含办公和生活用房)，涉及到生产设备需要搬迁的，按国家有关规定进行评估后，确定补偿拆卸、搬运、安装费用。
第三十一条 因征收造成集体土地上的企业停产、停业的，根据企业上年度的经营状况和税收利润情况按有关规定进行评估后，补偿停产、停业直接损失。在征收土地公告发布前已停产、停业的，不再补偿停产、停业损失。
第三十二条 征收学校、寺庙、祠堂、村委会和村民小组集体房屋，按具有相应资质的评估机构评估确定的价值支付补偿，不予安置。
第三十三条 被征收人在征收安置补偿公告规定的期限内，主动腾地的，按被征收房屋主房（居住房屋）合法建筑面积给予每平方米100元的奖励。
第三十四条 自本办法公布之日起，被征收房屋合法建筑面积按照下列规定认定：
（一）根据“一户一宅”的原则，被征收户一户只能拥有一处宅基地。有合法手续的房屋按实际面积进行补偿。每户人均建筑面积未达到70平方米的，按人均70平方米面积补足。
（二）根据“一户一宅”的原则，无合法手续的房屋，经审查同时符合下列条件的，在补交建房手续税费后，按户计算被征收房屋合法建筑面积。建房占用耕地面积在130平方米以内或占用其他土地面积在180平方米以内的房屋据实予以补偿；超出部分视为违法建筑，不予补偿。
1．被征收户具有农村村民建房资格；
2．因政府规划控制停办村民建房审批手续；
3．被征收户仅有一处住房，房屋生活设施齐全且一直居住。
（三）按照“一证一户”的原则，在同一栋房屋中居住，不管是否分户、分家，均只对原合法批准或登记的权利人进行补偿。
（四）征收城镇居民在农村的合法房屋，按照征收农村村民住宅房屋标准进行补偿，不予安置。
对房屋合法建筑面积的认定有异议的，被征收当事人应当在征收实施单位一榜公示之日起5个工作日内向征收实施单位申请复查，鹤城区人民政府、怀化经开区管委会应当会同市国土资源、规划、房产等相关部门审查确定。
第五章 安置方式与实施机构
第三十五条 村民安置区规划必须符合市人民政府批准的怀化市城区村民安置点规划，安置区建设必须符合城市规划。任何单位和个人不得擅自改变规划用途，调整规划经济技术指标；确需变更的，应当依法按程序报批。
第三十六条 鹤城区人民政府、怀化经开区管委会按照属地管理原则各自负责组织本区域内安置区建设、分配与管理。安置区建设遵循“就地就近就项目符合规划要求”的原则，采取“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”的方式实施。
鹤城区人民政府、怀化经开区管委会负责安置区土地报批、用地手续办理、“三通一平”建设、临时安置补偿费拨付及临时过渡房建设等工作。
安置区建设资金由市国土资源部门按照安置房建设成本从建设项目报批征地补偿安置费用预存款中拨付给鹤城区人民政府、怀化经开区管委会。
第三十七条 市城市规划区内集体土地上房屋征收，除本办法第三十八条规定情形外，采取统规统建、现房安置两种方式予以安置。
统规统建是指征收安置部门根据市人民政府划定的怀化市城市规划区内规划的村民安置点，按照“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”方式修建并按征收区域就近向被征收人提供安置房屋的方式。
现房安置是指征收安置部门通过向符合安置条件的被征收人发放购房券，由被征收人凭购房券在怀化市城市规划区内政府以公开方式确定的合法楼盘购买房屋的安置方式。
第三十八条 市城市规划区内较偏远地段，被征收少量土地，确实不适于选择统规统建或现房安置的，经市人民政府批准，被征收人可以按《怀化市城市规划区村民建房管理办法》在本人自留地、自留山范围内申请重建安置，在本次征收中不予另行安置。
第三十九条 同一项目在城市规划区外征收农村村民房屋，实行规划控制，允许村民按村民建房程序申请异地重建安置。建房面积严格按《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定执行。
第四十条 选择统规统建安置方式按下列规定补偿安置：符合安置条件的被征收人以户为单位按照房屋建筑面积人均90平方米的标准安置，独生子女的奖励房屋建筑面积90平方米。统规统建安置的房屋自交房之日起五年内不得上市交易。
第四十一条 选择现房安置方式按下列规定补偿安置：符合安置条件的被征收人以户为单位按照人均27万元发放购房券，独生子女奖励27万元购房券，被征收人凭购房券一年内在怀化市城市规划区内政府以公开方式确定的合法楼盘购买房屋。购房券购置的房屋自交房之日起三年内不得上市交易。
第四十二条 安置房建设项目预（概）算和竣工决（结）算应当按规定进行财政评审。安置房销售价格应当由市物价、财政部门审核后，报市人民政府批准执行。
第四十三条 未经市人民政府批准，鹤城区人民政府、怀化经开区管委会及其征收安置部门不得擅自将统规统建的安置房销售、出租、违规分配或用于其他经营活动。
第四十四条 做好现有安置区建设清查工作。成立安置区建设清查小组，鹤城区人民政府、怀化经开区管委会、市监察局、市国土资源局、市住房和城乡建设局、市规划局、市公安局、市房产局、市征收安置办等相关单位为成员单位。设立举报电话，对已建、在建的安置区进行重点清理，对待建的安置区进行统一登记核实，凡不符合安置政策、擅自改变土地用途、擅自提高容积率等规划条件、虚假及重复安置的，取消安置资格，补缴土地出让价款、相关规（税）费。
第四十五条 原已采取划地安置方式的，市规划部门应严格规划控制，不得擅自提高容积率和改变规划设计条件。经核实确属征收安置户的，严格按有关会议纪要和安置协议约定建设的房屋面积享受安置优惠政策，超出协议规定建设面积部分应当按规定补交土地出让价款、相关规（税）费。
第六章 安置资格确定
第四十六条 本办法所称安置对象，是指户籍在被征地集体经济组织，系该组织成员，依法享有农村土地承包经营权利，参与被征地集体经济组织分配，在被征地集体经济组织内部享有权利并承担义务，且有合法建房用地手续，符合宅基地审批条件，有合法住宅房屋被征收的家庭常住人口。
农村独生子女户，凭《独生子女父母光荣证》可奖励1人份额。独生子女户再生育子女的，奖励的安置房予以收回，奖励的购房券按面值等额追缴。
对于违反计划生育的安置对象，违法生育的子女不予安置。
第四十七条 集体土地与房屋征收补偿安置中农业户口分、立户应经公安、民政部门按以下原则认定：
（一）只有一个子女的家庭，不得分、立户；
（二）单传四代同堂的家庭可伴靠分立一户；
（三）有两子女以上（含两子女）的多子女家庭，其已婚子女可分、立户，但必须有一子或一女伴靠父母。
（四）离婚分户必须同时具备以下条件，离婚双方才能各按一户享受征收补偿安置；未达到条件的，离婚双方只能对原家庭财产进行分割处理：
1.离婚时间必须在征地公告发布之前；
2.经当地民政部门核实；
3.必须有一方再婚，且再婚一方的配偶户口必须迁入被征地农村集体经济组织；
4.再婚一方的配偶户口迁入前必须有被征地农村集体经济组织80%以上户主签字同意落户，并与该农村集体经济组织签有享受分配其土地补偿费、安置补助费、预留地及其它集体财产权益的合同。
(五）已迁入的外来农业人口和非农业人口确系无法迁回原籍，房屋征收后生活确有困难且他处无住房的，符合保障性住房分配条件，转为鹤城区非农业户口后，经申请可获得政府按规定提供的保障性住房。
第四十八条 被征地集体经济组织下列人员其房屋征收补偿可予安置：
(一)入学、入伍前符合第三十四条规定的大中专院校在校学生、现役义务兵及一、二级士官户口迁出的;
(二)服刑前符合第三十四条规定的正在监狱服刑和被劳动教养人员户口迁出的；
（三）正常婚姻迁入的；
（四）“外嫁女”户口未迁出和已离婚户口未迁出的，在符合家庭伴靠条件的前提下，按1名安置人口计算。
（五）无子独女家庭“入赘”的（指婚后户籍迁入女方户籍所在地），经被征地农村集体经济组织80%以上户主签字同意落户，依法承包被征地集体经济组织土地、享受被征地农村集体经济组织成员权利和承担相关义务，并与该农村集体经济组织签有享受分配其土地补偿费、安置补助费、预留地及其它集体财产权益合同的，按1户处理，其“入赘”后符合计划生育政策婚生子女享受安置政策。
第四十九条 有下列情形之一的，不予安置：
(一)未依法承包被征地集体经济组织土地、不享受被征地农村集体经济组织成员权利和未承担相关义务的人员(含寄住、寄养、寄读等人员);
(二)通过继承、赠送等途径在征收土地范围内取得房屋所有权，但户籍不在被征地集体经济组织、未依法承包被征地集体经济组织土地、不享受被征地农村集体经济组织成员权利和未承担相关义务的人员;
(三)在历次征收中已安置的人员;
(四)户籍在被征地集体经济组织的国家机关或企、事业单位的在编工作人员及离退休人员;
(五)按照相关法律法规和政策不应纳入安置的其他人员。
第五十条 安置对象确认时间截止至土地征收公告发布之后实物量调查第三榜公示结束之日。
“三榜公示”后至规定时间内签订征地搬迁补偿安置协议并腾空房屋的，死亡人员不再安置，符合计划生育政策的新出生人员可予安置。
第七章 法律责任
第五十一条 集体经济组织及有关人员弄虚作假、骗取安置房的，由有关部门依法处理，责令退还安置房;不退还安置房的，按当时同地段商品房市场价补交购房款。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条 有关职能部门及其工作人员在征收安置工作中有玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假等行为的，按有关规定进行责任追究;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十三条 国有农、林、牧、渔场土地上房屋征收安置，可参照本办法执行。
第五十四条 本办法自公布之日起施行。《怀化市城市规划区集体土地上房屋征收补偿安置办法》（怀政办发〔2012〕16号）、《怀化市城市规划区集体土地上房屋征收安置实施细则》（怀政办发〔2012〕19号）同时废止。原有规定与本办法不一致的，以本办法为准。
怀化市城市规划区集体土地上房屋征收安置实施细则
集体土地上房屋征收补偿安置协议书
怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法简介