不可忽视的影响多个产业、数额巨大的需求领域--房地产问题。房地产去库存出发点落脚点始终在"扩需求"。

落实户籍制度改革，打开需求的、有效需求、高一级需求的藩篱--加快农民市民化。

建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场。

一、作为用户，究竟是租房合适还是买房合适?同样的情况，至少有三个"参照系"来决定到底是买房还是租房:1、房价房租比;2、还有就是，房价收入比;3、房价收入比和房产自有率。还有其他问题…

下面做一简述。

1、关于房价租金比

不论人们发没发现，认不认识，信不信服，房价和房租不论何时都有一个比例，也就是房价房租比(常说的租售比;倒回来也同样，那就是倒数，即"1/x"了)。"房价租金比，是指每'平方米'的房价与每平方米的'月'租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。一般情况下，若要满足5%-6%的投资回报要求，房价租金的比值为196-232，如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估，也就意味着房地产泡沫严重;如果低于200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。" 这个普通算数应当都会精通的。"上海某小区一套90平方米的住房，目前售价18000元/平方米，月租2700元(无家具)，合每平方米租金30元。租售比约1∶600，是1∶300的国际标准线的一半。意味着上海房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。"

2、关于房价收入比

不论人们发没发现，认不认识，信不信服，房价和人们的收入不论何时都有一个比例，那就是房价收入比。那，什么是房价收入比 呢?所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。"目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能合计是不是买房，是买房还是租房，或者是什么时候买房。

"一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。"

3、房价收入比与房产自有率的规律问题

"实际上，房价收入比在2~3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右(如瑞士、德国、瑞典)。而房价收入比很高、达到25~30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上(如匈牙利、保加利亚)。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在"合理"的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化(东京低于50%、美国为68%左右)。"

4、房产自己持有的其他问题

同时买房还有一个维修问题。维修都需要费用或者成本的;至少需要有一个机会成本问题的。还有就是工作的调动所面对的不可回避换房转手过户问题。

二、作为政府，卖房卖地，不如做房屋出租

作为政府，卖房卖地，不如做房屋出租。前者像是竭泽而渔、寅吃卯粮，为下一届政府造成被动;后者操作起来，得心应手、左右逢源，财政上也会源源不断、游刃有余。政府买房还是租百姓各得其所、皆大欢喜。

鼓励开发商调整营销售策略，适当降低商品价格;"需求价格弹性为负时，商品为正常品， 价格和销量是反向关系。这就是需求定理。现实中很少存在需求价格弹性为正的情况。在不同弹性的情况下，价格的升降会影响收益。富有弹性的时候，价格下降，会增加收益。缺乏弹性的时候，价格下降，收益会减少。通过研究在房地产市场,根据房地产行业建立博弈论模型,对房地产价格分别建立讨价还价和基于未来预期的博弈模型,并作出了对策分析,给出了均衡 价格的表述和出现条件。最后通过房地产商与购买者的价格博弈分析,得出了均衡价格,并通过对均衡价格的分析为房地产企业持续稳定发展提供决策支持。

一般商品，还本销售初步涉市，房地产是否可以，值得商榷。

促进房地产行业兼并重组。退一步海阔天空。兼并重组无疑是房地产商重要抉择的良好时机，也是市场平稳发展的开端。

取消过时的限制性措施。过多的限制无异于干扰。越是限制高价越是刺激消费的剧增，就越是造成不正当的交易、利益输送、两极分化。"采取用最高限价极易引发的黑市交易，对消费者并无多大意义，又是国家还得免税、补贴。这样就坑了国家、坑了消费者，有利于不法分子。" 冻结物价，限价，限量至少不应是首选，也不应该是常用的手段。

第一、需求诸多方面的基本要素

需求基本由两个基本要素，即"(1)、购买欲望;(2)、支付能力。" 有消费能力不买，有需求没有支付能力。都不能产生需求。至少不能产生有效需求。

凯恩斯认为，所谓的"有效需求"是指社会的总需求和总供给达到平衡状态时的总需求。凯恩斯进一步分析， 认为如果总供给价格大于总需求价格，资本家就会因无利可图而不得不缩小生产规模，裁减员工，从而使社会就业困难;反之，总需求价格大于总供给价格，资本家因为生产有利可图，从而扩大生产规模，增加投资，增加对劳动力的需求，为充分就业提供了有利条件;只有总供给价格等于总需求价格，两者处于均衡状态时，资本家才既不裁减工人，也不增加工人。这种在总供给价格和总需求价格处于均衡状态时的总需求就是有效需求。

第二、需求方面的其他因素

自然条件

即1、气候，热带、温带;少数民族需求是不同的;2、地理。沿海内陆;城市建设、农村建设的需求各有侧重。3、国际市场。

人文方面

人口，是重要、最活跃影响最大最持久的因素。人口是一组庞大的数据。

"人口细分。人口细分就是按照人口调查统计的内容，如年龄性别、收入、职业、教育水平、家庭大小、生活阶段、宗教信仰等等的'人口变数'来细分市场的。"

第三、需求的形式--三驾马车(题示)

模糊地说，需求，相对来说，应该就是消费。比如，常说的的三驾马车:消费、投资和出口。应当说只是形式的不同，提供者的不同，消费对象不同。

1、消费就是消费，当然是国内的消费;

2、投资，应该就是政府的消费;

3、出口，应该就是供世界人民别样的跨时空的消费。

我国现实的经济问题是，不仅是供给错配，尤其需求也有不少是无效需求，畸形需求。

需求侧，需求侧相对于供给侧。需求侧，简而言之就是关于需求那一方面的诸多问题。

要说明需求侧，首先需要说明的是，先弄清什么是需求。

需求--"经济学中需求是在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。 需求显示了随着价钱升降而其它因素不变的情况下，某个体在每段时间内所愿意买的某货物的数量。在某一价格下，消费者愿意购买的某一货物的总数量称为需求量。在不同价格下，需求量会不同。需求也就是说价格与需求量的关系。若以图像表示，便称为需求曲线。"

一般情况下，需求天生就存"需求向下倾斜的规律:当一种物品的价格上升时(同时其他条件不变)，他的需求量减少。或者，换句话说:如果市场上一种物品投入市场的数量多，那么--其他条件相等--它就只能以较低的价格出售。"

"因此，很明显，需求向下规律所以正确的第一个重要原因是:较低的价格带来新的购买者。" "第二个同样重要的原因却不是如此明显。第二个原因是:每一次价格的降低，可以诱使该物品的每一个购买者购买更多的数量;换句话说，价格的上升，会使我们购买较少的数量。" "同时，当价格上升时，我也觉得我实际上较过去为穷了一些…我自然会减少我在大多数一般物品上的消费。"