第二十条物业管理企业应当逐步实现与开发建设单位分工设立，分业经营。

第二十一条物业管理企业享有国家以第三产业的优惠政策。

第二十二条设立物业管理企业应当取得相应资质，并向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照。

物业管理企业在领取营业执照的一个月内，应当向物价管理部门申请预取收费许可证。

第二十三条申领《物业管理企业资质证书》按国家有关规定报批。未取得《物业管理企业资质证书》的，不得从事物业管理活动。

第二十条《物业管理企业资质证书》实行年审制度。

物业管理企业应当于第年的二月十日前，填写物业管理企业年审报告，持《物业管理企业资质证书》向市房产管理部门申请年审。

第二十五条物业管理企业根据住宅区物业管理合同对住宅区实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容：

（一）管理服务的区域和具体事项；

（二）管理服务标准；

（三）管理服务权限；

（四）管理服务期限；

（五）管理服务费用；

（六）监督检查物业管理服务的时间和方式；

（七）违约责任和合同争议的解决方式；

（八）双方约定的其他权利、义务。

第二十六条业主委员会和物业管理企业应当自住宅小区物业管理合同签定之日起30日内报市房产管理部门备案

第二十七条物业管理企业的权利：

（一）依据物业管理合同和有关规定，对小区实施物业管理并按财政物价部门批准的标准收取管理服务费；

（二）制止违反住宅区物业管理规定的行为；

（三）选聘专营企业承担专项经营业务；

（四）要求业主委员会协助管理；

（五）从事与物业管理有关的其他多种经营及有偿服务活动；

（六）对违反合同的约定不交纳各种费用的业主，可采取必要的限制性措施。

第二十八条物业管理企业的义务：

（一）依据物业管理合同，对委托管理的房屋及相关公共设施进行维护、修缮、更新；

（二）承担住宅小区内物业的保安、保洁、防火、绿化及其他便民服务工作；

（三）拟定住宅小区重大物业管理措施提交业主委员会审议决定；

（四）接受行业管理及街道办事处的指导和监督。

第二十九条物业管理企业必须严格履行物业管理合同，按下列要求做好服务工作：

（一）实施业主委员会审定的物业管理服务年度计划时，必须执行国家和自治区规定的技术标准；

（二）将住宅的公共部位、公用设备和公共设施的使用维护方法、要求、注意事项局面告知业主；

（三）经常对物业管理区域进行巡视、检查，定期对住宅的公用部位、公用设备和公共设施进行维护；

（四）发现住宅的公用部位、公有设备和公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按合同约定进行维修；

（五）接到物业管理损害报修时，应及时进行维修和处理；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支 的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；

（七）定期向业主委员会报告物业管理工作情况及物业管理费用的收支帐目，接受审核，改进和完善管理服务工作。

第三十条物业管理企业对住宅区的管理未能达到市房产管理部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，业主委员会或委托方可解除合同。

因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理企业应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。

第三十一条对物业管理合同有争议的，双方可向仲裁，或向人民法院起诉。

第三十二条开发建设单位必须按住宅小区规划设计要求，完成物业管理配套设备和设施的建设。

第三十三条开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理企业对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。

在开发建设单位自行或者委托物业管理企业对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督，市房产管理部门有权对开发建设单位或物业管理企业违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。

第三十四条住宅小区经综合验收后，方可向业主委员会移交。

第三十五条业主委员会正式成立后30日内，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅小区工程建设资料或复印件：

（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；

（二）单位建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。

第三十六条开发建设单位应按照下列标准提供住宅小区管理用房和经营用房：

（一）住宅小区总建筑面积5万平方米以内不小于60平方米；

（二）住宅小区总建筑面积5万至10万平方米以上不小于100平方米；

（三）住宅小区总建筑面积10万平方米以上不小于150平方米。

以上用房，由市房产管理部门提供给业主委员会，并由业主委员会委托物业管理企业经营使用。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第七条新建住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时，由市房产管理部门按以下程序，组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会：

（一）向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。

（二）拟定业主委员会候选人名单，确定开会时间。

（三）组织召开第一次业主代表大会，选举产生业主委员会。

第八条业主代表大会由住宅小区的业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户比例推选。

业主代表大会必须有持过半数以上投票权的业主代表出席才能举行。

第九条业主代表大会可以邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门的人员列席会议。

第十条业主代表大会由业主委员会负责如集，每年召开一次。

业主代表大会召开7日前，业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。

业主代表大会闭会期间，经30%以上业主代表提议，可以召开临时业主代表大会，业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主代表大会。

第十一条业主代表大会形成的决定，必须由出席会议的业主代表所投票数的过半数通过方有效。

业主代表大会的决定不得与法律、法规、汇款单及相关政策抵触。

第十二条业主代表大会行使下列是权力：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）听取和审查业主委员会的工作报告；

（三）听取物业管理企业的工作报告；

（四）批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定；

（五）制定、修改业主公约 及住宅区物业管理办法；

（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（七）批准或修改业主委员会章程；

（八）批准物业管理的其他重大事项。

第十三条业主委员会由3到15名委员组成，每届任期三年。

第十四条业主委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员一般为兼职，可以连选连任。

下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：

（一）身体及精神状况不适宜履行业主委员会委员职责的；

（二）丧失业主资格的；

（三）有违法犯罪行为的；

（四）经业主代表大会罢免的。

第十五条业主委员会设主任、副主任秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生，并报市房产管理部门备案。

秘书长专职，负责处理业主委员会日常事务。

第十六条业主委员会根据工作需要定期召开会议，会议由业主委员会主任召集，会议讨论决定问题执行少数和服从多数的原则。

第十七条业主委员会享有下列职权：

（一）召集和主持业主代表大会；

（二）起草业主委员会章程和业主公约；

（三）选聘物业管理企业，签订物业管理合同；

（四）监督住宅小区物业管理工作的实施及规章制度的执行；

（五）审议物业管理企业制定的年度管理计划和为住宅小区管理服务的重大措施；

（六）协助物业管理企业进行管理工作。

第十八条业主委员会章程必须经业主委员会2/3委员同意，并经业主代表大会批准。

业主委员会章程的内容不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。

第十九条业主委员会在成立后15日内持下列文件到市房产管理局办理登记备案：

（一）业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会组成人员名单；

（三）业主委员会章程。

第一条为加强本市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理企业、开始建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造良好的居住环境，根据国家及自治区有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。

第三条本办法所称物业是指房屋建筑、配套设施以及相关的公共设施。

本办法所称业主，是指住宅小区内物业所有权人，包括私有房产、公有房产、单位房产的房屋所有权人。

本办法所称物业管理，是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营，以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。

本办法所称物业管理企业，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。

第四条住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区的公共设施和配套设施，由全体业主、承租人和使用人共同使用与维护。

第五条物业管理实行主管部门行业管理、业主自治与委托物业管理企业服务管理相结合的原则、逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。

第六条银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。其主要职责是：

（一）贯彻执行物业管理法律、法规和规章；

（二）负责培育、开发物业管理市场；

（三）参与住宅小区的验收，指导、监督住宅小区的移交工作；

（四）负责物业管理企业的资质管理；

（五）对物业管理企业的经营和管理进行监督、检查；

（六）负责指导、协调、监督维修基金（维修储备金）的管理和使用；

（七）负责对物业管理工作人员进行培训；

（八）负责住宅小区物业管理的考评工作。

建委、规划、环保、公安、工商、物价等部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。

住宅小区所在地派出所、居民委员会根据自己的职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。

第四十一条业主、承租人和其他非业计分表答使用房屋应当遵守下列规定：

（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；

（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；

（五）不得侵害他人的正当权益。

第四十二条业主装修住宅，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主。

第四十三条任何单位和个人不得占用物业管理区域的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的，应当经业主委员会同意，并在规定的期限内恢复原状。

第四十四条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。

第四十五条房屋的维修责任，按下列是规定划分：

（一）房屋内部，由业主负责维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、公用上下水、供暖、供气、供电管线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。

第四十六条住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。

第四十七条住宅户外的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责。

第四十八条凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，上业主委员会授权物业管理企业进行修缮其费用由业主承担。

第四十九条住宅区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿化地；

（二）占用楼样间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；

（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；

（六）聚从喧闹；

（七）随意停放车辆和鸣喇叭；

（八）发出超出规定标准的噪音；

（九）排放有毒、有害物质；

（十）经营业主公约所禁止的行业

（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第六十六条本办法自颁布之日起施行。本市已制定的有关物业管理的规定，凡与本办法不一致的以本办法为准。

第五十条依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。

公有住宅出售的维修基金由公有住宅售房单位和购房者分别提交和缴纳。新建商品住宅出售的维修基金由购房者缴纳。维修基金除由公有住宅售房单位自行提交的外，其他维修基金均由售房单位代收。维修基金的缴纳标准按国家及自治区有关规定执行。

第五十一条维修基金应当在银行专户存储，专款专用。

维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。

第五十二条维修基金应当用于住宅共用 部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造、不挪作他用。

第五十三条在业主办理房屋权属证书晨，商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产行政管理部门代管。

第五十四条业主委员会成立前，维修基金的的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房地产行政管理部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用权，由物业管理企业提出年度财务预算，经市房地产行政管理部门审核后划拨。

在本办法实施前已经出售的公有住宅和商品住宅尚未交纳住宅维修基金的，按财政、物价部门核定的标准由产权人或使用人交纳，由物业管理企业代收，其使用适用前款规定。

维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

物业管理企业应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。

第五十五条业主转让住宅时，其维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，随房屋所有权同时过户。

第五十六条业主应根据物业管理企业的服务项目，按规定缴交物业管理服务费。

第五十七条住宅小区经营性用房的收入，用于补充住宅小区的物业管理服务费用。

第五十八条住宅小区物业管理服务费的收支帐目，物业管理企业应当半年公布一次，接受业主监督。

第五十九条业主对业主委员会和物业管理企业公布的帐目，可以提出质询，或向市房产管理部门投诉。

业主委员会和物业管理企业应当在收到质询后7日内答复。

房产管理部门应当在收到投诉后15日内答复。

第三十七条本办法所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

第三十八条业主公约应当包括下列内容：

（一）住宅区名称、地点、面积及户数；

（二）公共场所及公用设施状况；

（三）业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；

（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；

（五）业主参与住宅区物业管理的权利；

（六）业主参与住宅区物业管理的权利；

（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的交纳；

（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；

（九）违反业主公约的责任；

（十）其他有关事项。

业主公约的示范文本，由市房产管理部门统一制订。业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报市房产管理部门备案。

第三十九条业主公约经业主代表大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。

第四十条开发建设单位在办理出售、出租房屋手续时，应当在房屋买卖合同或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守小区物业管理规定和业主公约的约定。

第六十条业主有下列行为之一的，物业管理企业应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；情节严重的，由有关行政部门依法予以处理：

（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；

（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；

（三）私反搭秘建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；

（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；

（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。

第六十一条业主逾期不交各项物业管理服务费的。业主委员会应当协助催缴；物业管理企业可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。

物业管理企业对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。

第六十二条物业管理企业有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，并赔偿损失，并可视情节处以警告、处以500元至10000元的罚款：

（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；

（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；

（五）其他不履行或者不完全履行物业管理合同及本办法规定的义务的。

物业管理企业有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除物业管理合同。

第六十三条未经物业资质审查机时擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理企业，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止物业管理业务，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。

第六十四条开发建设单位未在规定期限向业主委员会提供本办法第三十九条所列住宅小区工程建设资料或其复印件的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房产管理部门给予警告，并处以1000元以下罚款。

第六十条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

山东省人民政府令

（第86号）

《山东省城市住宅小区物业管理办法》业经省政府批准，现予发布施行。

省长　李春亭

一九九七年十月二十二日

【发布单位】81905

【发布文号】穗府[1995]152号

【发布日期】1995-12-20

【生效日期】1995-12-20

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

广州市人民政府颁发

《广州市新建住宅小区物业管理办法》的通知

（穗府〔1995〕152号）

各区、县级市人民政府，市府直属各单位，驻穗各单位：

现将《广州市新建住宅小区物业管理办法》颁发给你们，请遵照执行。

广州市人民政府

一九九五年十二月二十日

广州市新建住宅小区物业管理办法

第一章 总则

第一条为加强新建住宅小区管理，维护业权人的合法权益，维持良好的生活环境和社会秩序，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本市市区范围内新建的住宅小区或住宅组团适用本办法。

第三条本办法所称新建住宅小区，是指实行城市综合开发，市政、公用设施配套建设比较齐全，用地面积2万平方米以上或建筑面积5万平方米以上的居住小区或住宅组团。

本办法所称住宅小区物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安等公共设施以及环境容貌等管理项目进行的维护、修缮和整治。

本办法所称的业主委员会，是代表和维护住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。业主委员会由住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人选举产生。

本办法所称的住户，是指住宅或非住宅房屋的所有权人和使用人。

第四条广州市建设委员会（以下简称市建委），负责本办法的组织实施。

住宅小区物业管理的行业管理工作归口市建委。

区建设主管部门具体实施辖区内住宅小区物业管理工作的业务指导和管理。

第五条规划、国土、房管、市政、园林、环卫、公用、供电、工商、电信、公安等管理部门（以下简称专业管理部门）以及街道办事处，在各自的职权范围内，协同做好住宅小区的物业管理工作。

第二章 住宅小区的移交管理

第六条住宅小区竣工综合验收合格后，方能办理移交管理手续。

第七条在建的住宅小区，小区建设单位必须组织或委托有管理资格的住宅小区物业管理单位（以下统称物业公司）提前界入管理。办理售房手续时，小区建设单位必须向购房者提供入住管理公约。

第八条未通过住宅小区竣工综合验收的住宅小区，在入住率达到50%以上时，住宅小区建设单位必须向所在区建设主管部门申报办理物业管理手续，并由建设单位或其委托的物业公司与业主委员会签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，应与区建设主管部门签订《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。

第九条通过住宅小区竣工综合验收并领取《住宅小区（组团）验收合格证书》的住宅小区，住宅小区建设单位可凭小区验收合格证书，向所在区建设主管部门申报办理移交管理手续。

办理了移交管理手续的住宅小区，由业主委员会与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，由区建设主管部门与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。

第十条二个以上建设单位合建的住宅小区，由建设规模较大的建设单位牵头，办理住宅小区物业管理申报手续和移交管理手续。

第十一条住宅小区移交管理时，建设单位应同时移交住宅小区综合验收档案资料，提供住宅小区管理统筹金和管理用房。

第十二条住宅小区管理统筹金，按以下标准提供：建筑面积5万平方米以内的，每平方米建筑面积10元；建筑面积超过5万平方米的，超出部分每平方米建筑面积5元。统筹金的标准可以根据物价指数的变化，由市建委会同市物价部门进行调整。

住宅小区管理统筹金由住宅小区建设单位在移交管理时，一次性交给住宅小区所在区建设主管部门，专款用于住宅小区维护管理费用的补贴。具体使用办法，由市建委另行规定。

第十三条住宅小区管理用房，按以下标准提供：总建筑面积0．15%比例的商业用房和总建筑面积0．1%比例的管理用房。所提供的房屋，按公产房租金出租给物业公司经营和使用，产权属小区建设单位。

第十四条小区建设单位自办理移交管理之日起，不再承担住宅小区的管理责任，但建设质监部门作出鉴定的房屋建设质量责任问题除外。

第十五条物业公司对住宅小区物业管理不善，区建设主管部门应根据业主委员会的意见，组织有关专业管理部门对存在的问题提出限期整改意见，逾期仍未整改完毕的，可提前终止原《住宅小区物业管理合同书》，并由业主委员会另聘物业公司接管该住宅小区的物业管理工作。

第三章 物业公司的条件和业务范围

第十六条物业公司是从事小区物业管理及提供社区服务的经营单位。

第十七条物业公司须具有建筑、市政、园林绿化、水电、财务等方面的初级以上职称的技术人员。注册资金不少于50万元。

物业公司所聘用的公共设施维护人员，必须是持有有关专业管理部门颁发的上岗证的维护人员。

第十八条成立物业公司，必须报市建委批准，领取资格证书；到市工商行政管理机关办理注册登记，领取《营业执照》。

第十九条物业公司的业务范围：

（一）履行《住宅小区物业管理合同书》，按本办法规定的维护管理的标准、内容、职权管理住宅小区，依法经营。

（二）保管好住宅小区综合验收档案资料，收取住宅小区维护管理费和有偿服务费。

（三）对住宅小区内违章和违法行为，依据入住管理公约及本办法规定的职权进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理。

第二十条物业公司应在住宅小区物业管理的基础上，积极开展社区有偿服务。鼓励物业公司一业为主、多种经营，可享受国家对第三产业的优惠政策。

第二十一条物业公司必须接受住宅小区内住户的监督，定期听取住户对住宅小区物业管理的意见。每年向住户公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的维护管理费的收支、积累情况。

第四章 维护管理费用的收取和使用

第二十二条住宅小区维护管理，实行以区养区、收支平衡、略有积累的有偿服务原则。向住户收取维护管理费和有偿服务费，由物业公司根据实际情况提出具体方案，由区建设主管部门审核后，报市物价管理部门批准。

第二十三条物业公司负责日常的维护管理费用。楼宇外墙维修、道路修复、下水道清疏、公共设施更换等大宗项目的维修费用，可申请使用住宅小区管理统筹金或区城市维护费补贴，必要时可在住宅小区范围内通过集资解决。

第二十四条利用公共场地经营及经营由建设单位提供的商业用房的收入，必须用于住宅小区物业的维护和管理。

第二十五条住宅小区管理统筹金，应进行增值积累，专款专用。区建设部门每年向市建委报告经会计师事务所审核的统筹金收支情况。

第五章 住宅小区物业的维护和管理

第二十六条各行业主管部门应按住宅小区维护管理的内容，以相应专业的维护管理标准、规定和要求，指导和监督物业公司实施管理。

第二十七条有关专业施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程时，须通知物业公司配合，接受物业公司监督，确保区内公共设施的安全，并清理好施工现场。

第二十八条有关专业施工单位因施工或检修，损坏了住宅小区公共设施的，应按规定给予赔偿。

第二十九条住宅小区内的设施或植物影响了有关专业公共设施的安全时，有关专业管理部门应按专业维护管理规定和要求，通知物业公司配合处理。

第三十条住宅小区物业维护管理须达到下列标准：

（一）以验收后的竣工资料为依据，保持房屋及各项公共设施完好无损，保障其正常使用，维护原房屋使用性质。

（二）住宅小区内的绿化保存率达90%以上。无黄土裸露，路树无缺株，绿地清洁，绿化景观良好。环境优美、安静、整洁。

（三）没有乱搭乱建、乱摆乱放，乱贴乱挂，及改变建筑物结构及外貌。

（四）进入住宅小区的车辆，集中停放到停车场。

（五）住宅小区范围内的其他专业管理标准。

第三十一条住宅小区物业维护管理的内容：

（一）维修、养护住宅小区内的房屋、市政、园林绿化、环卫、安全防范设施和其他公共设施。维修户外接大楼表内（无设大楼表除外）范围的水、电、煤气等管线。

（二）维修路宽7米及7米以下道路的路面、门牌、路牌、路灯及排水设施，并定期清疏排水管井。

（三）养护管理区内树木花草，维护园林建筑小品和其他园林设施。

（四）日常环境卫生的清扫、垃圾清运和公厕的保洁及环卫设施的维护。

（五）维护好区内交通秩序。

（六）加强治安防范和巡逻，保持小区良好治安环境。

（七）其他专业管理内容。

第六章 奖励与惩罚

第三十二条物业公司管理的住宅小区经评比，获得市级以上优秀管理住宅小区称号的，由市建委给予奖励。

第三十三条住宅小区住户，有下列情况之一的，由物业公司予以制止、批评教育、限期改正，逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。

（一）擅自改变小区内土地用途的；

（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁坏设施、设备、危及房屋安全的；

（三）私搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放、占用绿地、破坏绿化、污染环境、影响小区景观、噪音扰民的；

（四）损坏住宅小区内的公共设施、设备的；

上述行为如需给予行政处罚的，由物业公司依法移交有关行政主管部门处理。

第三十四条住宅小区物业管理单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由区建设主管部门责令其限期改正，逾期不改的，可提请市建委吊销其资格证书。造成经济损失的，可追究赔偿责任。

（一）房屋及公用设施、设备不按期限修缮的；

（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；

（三）截留或挪用住宅小区维护管理费暂不构成犯罪的；

第三十五条擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。

第三十六条当事人对行政处罚决定不服的，按照行政复议条例和行政诉讼法的有关规定申请复议、提起诉讼。

第五章 附则

第三十七条县级市的新建住宅小区物业管理，可参照本办法执行。

第三十八条本办法自公布之日起实施。原《广州市新建住宅小区管理暂行办法》同时废止。

第一章　总则

第一条　为加强住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家和省的有关情况，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称住宅小区，是指在大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内，以住宅房屋为主，并具有相应配套基础设施及非住宅房屋的居住区。住宅小区物业管理的范围由大连市房地产管理局会同有关部门划定。

本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。

本办法所称住户，是指住宅小区内房屋产权人和使用人。

住宅小区内的市政公用基础设施的管理，按照《大连市市政公用基础设施管理条例》的规定执行。

第三条　大连市房地产管理局是市人民政府负责全市住宅小区物业管理的行政主管部门，其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和各县（市）、区的房地产管理部门是本行政区域内住宅小区物业管理的行政主管部门（以下称小区主管部门）。

小区主管部门的职责是：负责住宅小区管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定有关住宅小区管理的具体政策和管理标准，对住宅小区管理委员会和物业管理公司的管理和服务工作进行监督、检查。

各级规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮电、爱卫会等部门和单位以及住宅小区所在地人民政府，应当按照各自职责分工，协助小区主管部门加强对住宅小区的管理工作。

第四条　住宅小区物业管理以住户自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化管理。住宅小区制定的住户公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。

第二章　住宅小区物业管理机构与职责

第五条　住宅小区交付使用且入住率达50%以上时，由小区主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设和经营单位组织召集第一次住宅小区住户代表大会，选举产生小区管理委员会（以下简称管委会）。

第六条　住宅小区住户代表大会由住宅小区内房屋产权人和使用人及居委会推选的代表组成。住宅小区住户代表大会代表数额及产生和罢免方法，由小区主管部门根据住宅小区规模等情况确定。

住宅小区住户代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免管委会的组成人员；

（二）监督管委会的工作；

（三）听取和审查管委会的工作报告；

（四）决定住宅小区内涉及房屋产权人和使用人利益的重大事项；

（五）制定和修改住宅小区住户公约；

（六）改变和撤销管委会不适当的决定；

（七）批准管委会章程。

第七条　住宅小区住户代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次，管委会负责在会议召开前15日将日期及内容通知住宅小区住户代表大会各位代表。

经有20%以上代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区住户代表大会。

第八条　管委会向住宅小区住户代表大会负责并报告工作。

管委会每届任期3年。

管委会可根据需要向政府社团登记主管部门申请法人登记。

第九条　管委会委员人数根据住宅小区的规模等情况而定，一般为5～15人。管委会委员由住宅小区住户代表大会在代表中选举产生，管委会也可聘请居民委员会、有关管理部门和服务单位的人员担任管委会委员，但住户代表不得少于管委会委员总数的60%。

管委会设立主任1名（由房屋产权人代表担任），副主任1～2名（街道办事处1名）。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。

第十条　管委会在住宅小区住户代表大会的监督下，代表住户的合法权益行使以下职权：

（一）召集和主持住宅小区住户代表大会，讨论确定住宅小区物业管理重大事项；

（二）制定管委会章程和小区管理目标；

（三）以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；

（四）监督物业管理公司对本住宅小区的管理工作，接受住户对物业管理公司的投诉；

（五）审议物业管理公司制定的物业管理计划和管理措施及重大的工程项目计划；

（六）审议住宅小区物业管理服务费收费项目和标准；

（七）审议和决定住宅小区管理费用的收支情况。

前款其中第（二）、（三）项须经住宅小区住户代表大会批准。

第十一条　物业管理公司必须依法登记，取得法人资格，并持有市房地产管理局颁发的《物业管理企业资质证书》，方可从事住宅小区物业管理业务。

第十二条　物业管理公司应与管委会签订住宅小区物业管理合同，并可根据需要与市政府公用基础设施专业管理单位及房屋产权人签订有关委托维修养护合同。上述合同须报小区主管部门备案。

住宅小区物业管理合同文本由市房地产管理局统一印制。

第三章　住宅小区物业的使用及维护

第十三条　住户应爱护和正确使用住宅小区物业，任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动；

（一）未经房屋产权人同意和小区主管部门批准擅自改变房屋使用用途；

（二）超过设计负荷使用房屋或拆动房屋承重结构；

（三）安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；

（四）占用公共场所，损坏公用设备和设施；

（五）随意停放车辆和鸣喇叭；

（六）践踏、占用绿地，攀折花木；

（七）乱抛垃圾、堆放杂物；

（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；

（九）、饲养禽畜；

（十）聚众喧闹；

（十一）排放或存放有毒有害物品；

（十二）市人民政府规定的其他禁止行为。

第十四条　物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理：

（一）接受房屋产权人的委托，有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理；

（二）接受市政公用基础设施专业管理单位的委托，有偿进行上述设施的管理维护；

（三）环境（含楼寓内走廊）卫生保洁，园林绿化；

（四）车辆行驶和停放；

（五）维护公共秩序；

（六）保管物业管理档案；

（七）小区主管部门及物业管理合同规定的其他事项。

物业管理公司可根据物业管理合同的约定，选聘专营公司承担专项经营业务。

第十五条　凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后，责任人在期限内未进行修缮的，经管委会同意后由物业管理公司修缮，所发生的费用由责任人承担。

第四章　住宅小区物业的验收与接管

第十六条　住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区主管部门应向规划土地行政主管部门提出住宅小区规划建议，并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。

第十七条　住宅小区竣工后，城市规划土地行政主管部门应会同小区主管部门及其他有关部门对小区物业建设严格按规定进行验收，验收合格的方可进住。

第十八条　管委会未组建前，在小区主管部门的监督下，由开发建设和经营单位或其委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理，管理费用由开发建设和经营单位承担。管委会组建后，开发建设和经营单位应将住宅小区物业移交给管委会管理，并提供下列资料：

（一）住宅小区建设各项批准文件；

（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；

（三）房屋及配套的基础设施、设备的竣工图；

（四）地下管网图；

（五）其他必要的资料。

在同等条件下，管委会应优先选聘住宅小区开发建设和经营单位委托的物业管理公司承担住宅小区的物业管理工作。

第十九条　开发建设和经营单位办理出售、出租或分配房屋手续时，应在房屋出售或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。

第五章　住宅小区管理费用和专用房屋

第二十条　住宅小区的开发建设单位，应按房屋成本造价的0.5%标准向市人民政府交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，由市房地产管理局设立专帐，接受财政、审计部门的监督管理。

住宅小区管理启动基金用于购买住宅小区经营用房和重大工程维修项目。

第二十一条　开发建设和住宅小区经营单位应按住宅小区总建筑面积0.5%的比例，以成本价一次性提供住宅小区经营用房，其产权归国家所有，由小区主管部门划拨给管委会，并由管委会委托物业管理公司经营使用，其收入用于补充住宅小区的管理费用。

第二十二条　开发建设和经营单位移交住宅小区时，应按下列标准一次性无偿向管委会提供管理用户，其产权归国家所有：

（一）小区建筑面积5万平方米以下的为100平方米；

（二）小区建筑面积5万平方米以上的为150平方米。

第二十三条　住宅小区内的公有房屋及附属设施，由房屋产权人委托物业管理公司代管，房屋租金由物业管理公司代收。代管费标准由市房地产管理局会同市物价局制定。

第二十四条　物业管理公司可根据物业管理合同和住宅小区住户代表大会及管委会同意的标准，向住户收取住宅小区管理服务费。

物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。

第二十五条　专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用基础设施，其维护费用从委托费用中支出。

第二十六条　房屋租金，公共部位、共用设施维修基金，供水（二次加压）费，电梯费，采暖费等费用的收取和使用，仍按有关规定执行。

第二十七条　房屋需大、中修的，由物业管理公司提出修缮计划及工程预算，经房屋产权人同意后实施，工程费用由产权人承担。

公共部位、共用设施维修基金不足时，超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。

第二十八条　住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。

住宅小区各项管理费用的收支情况，每半年向住户公布一次，接受住户的监督。

第六章　法律责任

第二十九条　违反本办法第十三条规定的，物业管理公司有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。

前款违章情节严重的，由小区主管部门及其他有关部门按照有关规定给予行政处罚。

第三十条　对借故拒交各项应交费用的住户，物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴交的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。

第三十一条　物业管理公司违反本办法有下列情形之一的，由管委会制止，并责令其限期改正：

（一）物业维修养护不及时的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自将管理费用挪作他用的；

（五）乱搭、乱建，改变房屋和配套设施、设备用途的；

（六）违反物业管理合同约定的其他行为。

对无《物业管理企业资质证书》从事物业管理的，由小区主管部门给予警告、责令限期改正、没收非法所得、赔偿损失和取消物业管理资格的处罚。

第三十二条　当事人违反规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮政等管理规定的，由有关主管部门依法处理。

第三十三条　开发建设和经营单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区，未提供专业用房和拒交小区管理启动基金的，由市房地产管理局责令其限期履行。逾期仍不履行的，市房地产管理局可申请人民法院强制执行。

第七章　附则

第三十四条　办公、商住、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。

第三十五条　本办法由市房地产管理局负责解释。