为规范已购公有住房和经济适用住房的上市出售活动，促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》 及有关规定，制定本办法。

本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。

本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。

本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

经省、自治区、直辖市人民政府批准，具备下列条件的市、县可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场；

（一）已按照个人申报、单位审核、登记立档的方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对申报人在住房制度改革中有违法、违纪行为的进行了处理；

（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理办法；

（三）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施办法；

（四）法律、法规规定的其他条件。

已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（二）住房面积超过省、自治区、宜辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（六）上市出售后形成新的住房困难的；

（七）擅自改变房屋使用性质的；

（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他下宜出售的。

已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：

（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；

（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；

（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；

（四）同住成年人同意上市出售的书面意见；

（五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。

房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，如实申报成交价格，并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。

成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。

买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。

在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需要上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。

城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。

以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理；也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。

鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价格购买住房的，可以视同房屋产权交换。

个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。

已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。

第十四条

违反本办法第五条的规定，将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，并处以10000元以上30000元以下罚款。

违反本办法第十三条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价（或者标准价）购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的。

房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法的规定和当地实际情况，选择部分条件比较成熟的市、县先行试点。

已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地收益的具体办法另行规定。

本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

本办法自1999年5月1日起施行。

建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明

（一九九九年七月二十七日）

针对经济形势，中央对扩大住房消费进一步作出了部署，特别要求加快开放住房二级市场。国务院有关部门及各地方人民政府正积极研究制定有关具体措施。建设部就已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题向大家作一介绍。

一、关于开放已购公有住房和经济适用住房交易市场的现实意义

加快开放已购公房和经济适用住房的交易市场，既是深化城镇住房制度改革的需要，也是完善我国社会主义市场经济体系，培育新的经济增长点的需要。从部分省、市试点的情况看，开放已购公房和经济适用住房的交易市场有着十分积极的现实意义。

第一，有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推动住房消费。职工按房改政策购买公有住房时，一般是根据单位分房情况，先住后买，没有多少可选择的余地。随着居民家庭收入和生活水平的不断提高，相当一部分已购公房居民急于进一步改善居住条件，希望通过以小换大、以旧换新，实现住房的升级换代。但这部分居民单靠家庭积蓄来购买商品房往往又是不现实的。开放住房二级市场后，将这部分存量房屋资产转化为货币资金，加上家庭的存款及政策性和商业性的贷款支持，就可以大大增强这部分居民的住房购买力，从而使这部分原来游离于市场之外的住房消费群体进入市场，更广泛地调动起群众住房消费的积极性，进而促进增量住房的消化和住宅建设的发展。因此，在停止住房实物分配后，开放已购公房和经济适用住房的交易市场将成为拉动住房消费的一个重要方面。

第二，有利于保持房改政策的连续性，推动住房制度改革的深入发展。向城镇职工出售公有住房和向中低收入居民出售经济适用住房是住房制度改革的一项重要内容。经过十多年的房改实践，越来越多的职工家庭住房已成为私有财产。而房改的目的是实现住房的商品化、社会化，已购公有住房和经济适用住房只有经过市场这一环节，才能最终实现住房的商品属性。同时，随着人们产权意识、市场意识的增强，职工在购买住房时，除了考虑其经济承受能力外，也会更多地考虑其所能获得的权益。如果长期不能解决再交易的问题，必然会使职工对购买住房特别是经济适用住房产生后顾之忧。因此，当前稳步开放已购公房和经济适用住房的交易市场，是住房制度改革发展到一定阶段的必然要求。

第三，有利于促进存量住房资源的合理使用，满足不同层次居民的住房需求。由于城镇居民家庭收入水平、住房消费能力等差异较大，开放住房二级市场后，就等于把住房市场中最大的一块资产盘活了。由于住房二级市场量大面广，在价格、区位、户型等方面选择余地大，有利于满足不同层次居民的住房即期消费需求。如，刚步入社会的青年家庭需要的是小户型住房；住房困难家庭需要的就是面积大一些的住房；而有些家庭住房虽然不困难，但因位置不合适，希望调整住房；等等。开放住房二级市场后，通过市场机制的作用，将在相当程度上促进存住房的有效配置，满足不同层次的住房需求。

第四，有利于相关产业的延伸和发展。将加快房地产中介服务、装饰装修、物业管理、房屋租赁等的发展，增加更多的就业岗位。如上海市开放住房二级市场后，住房置换、住房置业担保等新兴业务应运而生，房地产经纪活动也异常活跃。仅房屋置换公司就吸纳了800名下岗纺织女工担当“房嫂”，为买卖双方牵线搭桥，带来了良好的社会效果。

从部分省市的试点情况看，广大居民对开放已购公房和经济适用住房交易市场是积极支持的，这一举措对促进市场流通、刺激住房消费的作用也是十分明显的。如，上海市共有20069户（其中仅今年上半年就达8963户）职工家庭将已购公有住房上市出售，其中有约90%家庭又重新购房，平均每个家庭通过换购增加住房建筑面积43平方米，增加投入15．91万元，仅此一项就增加住房消费量近83万平方米，新增个人直接住房投资22．54亿元。江苏省南通、常熟、江阴三个城市自4季度开展已购公房上市试点以来，已有4360户居民出售已购公有住房，其中3850户（占总数的88%）以旧换新、以小换大，平均每户增加住房面积40多平方米，新增的购房支出总计6亿元，带动的装修、家具等间接消费总计5．67亿元。青岛市自3月开放二级市场以来，房地产交易中心受理的已购公房上市出售登记已达1．3万户，96万平方米。（注：上述数据统计截止时间均为6月底）

二、关于出台的有关政策文件

为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》（国发〔1998〕23号文件） 关于“培育和规范住房交易市场”、“稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场”的精神，在总结部分省市试点经验的基础上，建设部经会签国土资源部，于四月发布了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部第69号令），该办法主要规定了开放二级市场的基本条件和上市交易程序，明确了上市准入制度。经国务院原则同意，财政部、国土资源部、建设部又联合下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），进一步明确了已购公有住房和经济适用住房上市出售中所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策。这两个文件的发布，是促进和规范住房二级市场开放的指导性文件。鉴于北京市的特殊地位，国务院有关部门还参与制定了北京市的相关政策（即将由北京市人民政府公布），这是三部文件在北京市的具体化。

三、关于已购公有住房和经济适用住房的产权问题

产权明晰是已购公有住房和经济适用住房上市出售的基本条件，也是群众最关心的问题。三部文件及我部69号令明确规定：职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有；已取得合法产权证书，即房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证，可依法进入二级市场交易。同时规定，对《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》实施前，个人已领取房屋所有权，但尚未领取土地使用权证书，在2000年底以前需要上市出售的，产权人可以凭房屋所有权证书上市出售；土地使用权证书的办理两步合并为一步，即在该住房出售后，由购买人凭变更登记后的房屋所有权证直接办理土地使用权变更登记手续。

对因各种原因，尚未取得房屋产权证书的，当事人可向房屋所在地房屋权属登记发证机关申请办理。公有住房出售单位应当及时履行有关房改审批等手续，并提供相关资料，积极协助买房个人办理房产权登记工作。房屋权属登记发证机关应按照规定的产权登记发证时限要求抓紧办理。任何单位和个人都不得以任何理由阻止或妨碍个人住房产权登记发证工作，也不得扣压个人住房产权证书。对此，建设部曾专门下发《关于进一步转变工作作风，切实加强和改善房屋权属登记发证工作的通知》（建住房〔1999〕119号），进行了部署。

四、关于不得上市的几种情况

为了保护二级市场权益人的利益，防止在实物分配体制下形成的住房分配不公现象通过二级市场合法化，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定了八种不得上市的情形。即；1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；2、住房面积超过各省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款高标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的；4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；6、上市出售后形成新的住房困难的；7、擅自改变房屋使用性质；8、其它按照法律、法规及县以上人民政府规定不宜出售的。

五、关于已购公有住房和经济适用住房上市出售需要履行的必要手续

1、由产权人向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交相关材料。房地产行政主管部门按照有关规定对其申请进行审核后，十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

2、经审核，符合上市出售条件，准予上市出售的，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，缴纳有关税费。

3、买卖当事人在办理完成交易过户手续之日起三十日内，向房地产行政主管部门申请房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。

已购公有住房和经济适用住房上市出售，原则上应当尽可能简化程序，降低收费，以方便群众，减轻负担。建设部在《关于进一步转变工作作风，切实加强和改善房屋权属登记发证工作的通知》 对有关问题已提出了相应要求。

六、关于上市出售价格确定及其管理问题

已购公有住房和经济适用住房上市出售成交价格，按照政府宏观指导下的市场原则，由交易双方协商议定。（根据三部文件规定，土地出让金或相当于土地出让金的价款需由购买人交纳。）按照《城市房地产管理法》 的规定，应向房地产交易管理部门如实申报成交价格。房地产交易管理部门要对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估，并以核实的价格作为计征有关税费和收费分配的依据。

七、关于土地出让金或相当于土地出让金的价款的缴纳问题

由于房改成本价及经济适用住房价格中均不含土地使用权价款，因此根据现行法律制度，三部文件明确：已购公有住房和经济适用住房上市出售时，均需由购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

对于经济适用住房，由于其土地使用权是以划拨方式取得的，个人购买时价格中不含土地出让金，因此已购经济适用住房上市出售时，应当按照《城市房地产管理法》 的规定，由购买人向国家补交土地出让金。

对于已购公有住房，则有两种情况。一种是其原土地使用权以划拨方式取得的，应当按规定由购买人向国家补交土地出让金。另一种是原土地使用权以出让方式取得的，如原单位购买了商品住房（价格中包含了开发商已向国家缴纳的土地出让金）再根据房改政策按房改成本价出售给职工，按现行的法律规定，其上市出售时，不需要再向国家补交土地出让金。但因为应由新的购买人缴纳相当于土地出让金的价款，所不同的是这部分价款应当根据原投资渠道分别上交财政或返还原产权单位。

土地出让金和相当于土地出让金的价款在缴纳标准上是一致的，即均为不低于该住房座落位置的标定地价的10%，具体比例由各地确定。考虑到多数地方尚没有标定地价资料，而二级市场的开放又是当务之急，实际操作中各地可根据具体情况确定征收方式。如北京市经研究论证，并经国务院房改五人小组原则同意，拟按房屋成交价的3%（相当于标定地价的10%）作为应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，以便操作执行。

购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

八、关于已购经济适用住房上市出售收益分配

经济适用住房出售价格是按保本微利原则确定的政府指导价，因此，三部文件明确：居民购买的经济适用住房上市出售时，除按规定交纳有关税费外，出售收益全部归出售人所有。这一点与已购公有住房上市出售收益分配在政策上是有所区别的。

九、关于已购公有住房上市出售收益分配

由于职工按房改成本价购买公有住房时享受了各种不同程度政策，已购公有住房上市出售带来的经济利益关系较为复杂。这些住房客观上存在着地段、标准等方面的差异，在个人按房改政策购买时，价格上基本上没有考虑或很少考虑这些因素。但再按市场价上市出售时，这些因素必然会变化。因此，为了解决已购公有住房上市出售时，因成交价格差异过大来的收入不公平问题，三部文件对已购有住房上市出售收益分配作了相应规定。按照这一规定，职工个人上市出售已购公有住房取得的价款中，除按规定交纳有关税费外，出售人实际应得收益主要包括两部分：一部分是出售人应得的基本收益，另一部分则是净收益分成。

1、基本收益。是相当于其住房面积标准部分的经济适用住房价款，即该家庭中职务较高一方应享受的住房面积标准与上市出售时当地经济适用住房基准价格之乘积。这一基本思路的确定，主要是考虑保持新、老房改方案之间的衔接和新、老职工利益的平衡。经济适用住房基准价格是住房货币化方案中老职工计发一次性补贴的基础，也是新参加工作职工按月计发住房补贴的依据。因此，已购公有住房上市出售时，把住房面积标准以内的经济适用住房价款确定为出售人应得收益基数，相对而言比较合理的。

2、净收益分成。若因上市出售价格高于经济适用住房基准价格等原因，出售收入高于出售人应得基本收益的，三部文件规定：净收益部分应按超额累进比例或一定比例缴纳所得收益，剩余部分归出售人。所得收益由房地产交易管理部门代收后，按规定上交财政或返还原产权单位。净收益分成的两种处理办法具体采用哪一种，由地方确定，但原则上房屋成交价格差异较大的应当采用超额累进方式，房屋成交价格差异相对较小的一般适用于按一定比例缴纳。北京市采取了按超额累进比例缴纳的方式，即：成交价在4000－5000元/平方米的部分，20%缴纳所得收益，80%归出售人；成交价在5000元/平方米以上的部分，50%缴纳所得收益，50%归出售人。

净收益实际上相当于原产权单位购建该住房时实际支付的配套费等土地收益，理论上应当全部返还原产权单位或财政（原由中央财政或地方财政投资的行政机关、事业单位住房）。但考虑到已购公有住房上市出售后，该户家庭按规定不得再按照成本价或标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房，而只能按市场价购买商品房，因此，为了保证其必要的购房能力，调动其购房积极性，将部分净收益留给出售人是必要的，总的精神是这部分收益越高，单位分成的比例也越高。

十、关地超标住房的处理

超过面积标准的住房须于上市出售前按规定进行相应处理后，方可上市出售。上市出售时，除个人已支付的房价款归出售人外，超标部分的净收益全额缴纳所得收益，出售人不得参与分成。

十一、关于物业管理

已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分，经双方结算后随房屋产权同时过户。

十二、关于税收政策问题

为了进一步搞活住房交易市场，鼓励和支持住房建设、消费和流通，国家将出台相应的税收优惠政策，具体办法由财政部、国家税务总局另行规定。

十三、关于违规行为的处罚

根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，违反规定将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。违反规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，又以非法手段按成本价购买公有住房或政府提供优惠政策建设的住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。

【文件来源】

银川市已购公有住房和经济适用住房

上市出售管理暂行办法

（2000年9月25日）

第一章 总则

第一条为了规范我市已购公有住房和经济适用住房上市交易行为，促进房地产二级市场发展，推动住房商品化、社会化进程，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部第69号令）和《宁夏回族自治区已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（宁政办发[99]176号）及有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于个人已购公有住房和经济适用住房首次进入市场上市出售的管理。

第三条本办法所称已购公有住房是指根据国家和自治区有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价购买的公有住房，或按市人民政府指导价购买的经济适用住房。

本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和依法取得全部产权的集资合作建设的住房。

本办法所称的上市出售，包括已购公有住房和经济适用住房买卖、赠与、交换的行为。

第四条银川市房产管理局负责本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。银川市住房制度改革领导小组办公室（以下简称银川市房改办）具体办理已购公有住房和经济适用住房上市出售准入资格审批手续。

第五条已购公有住房上市出售实行准入制度。出售前须经银川市房改办审查，由银川市房改办核发上市出售准入通知书。

第六条银川市纪检、监察部门要依据本办法对个人已购公有住房和经济适用住房上市出售工作进行监督检查，及时纠正和处理违纪违规行为。

第二章 上市出售的条件

第七条具备下列条件可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场。

（一）市人民政府房改、纪检监察部门已按照个人申报、单位审核、登记立档方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对在住房制度改革中存在的违纪、违规行为进行了处理，建立了职工个人住房档案。

（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法及税费缴纳、收益分配等具体政策规定。

（三）已购公有住房和经济适用住房产权产籍管理规范，建立了比较完善的房地产交易市场。

（四）法律法规规定的其它条件。

第八条有下列情况之一的住房不得上市出售：

（一）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（二）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（三）已抵押且未经抵押人书面同意转让的；

（四）擅自改变住房使用性质的；

（五）在学校校园、机关工作区、企业生产区、部队营房区域内的；

（六）违反产权人与原产权单位购房约定的；

（七）违反法律、法规及政策规定购买住房，没有清理、纠正的；

（八）职工以其本人或配偶的工龄购买办子女权证的；

（九）职工以标准价购买的公有住房，未以房改成本价补足房价款的；

（十）银川市人民政府规定暂不宜上市出售的（应向居民公开说明）。

第九条已购公有住房和经济适用住房上市出售时，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。原产权单位应当在接到书面通知七日内签署是否购买的意见，并按时送达银川市房改办。原产权单位在规定时限内不签署购买意见或已签署购买意见又不按规定时间送达的，视为放弃优先购买权。

购买公有住房时与原产权单位有书面约定的，应遵守约定。

第十条已购公有住房上市出售后，该户家庭不得再购买、租赁享有政府优惠的住房。

第十一条已购公有住房和经济适用住房不得分割拆套出售、交换。

第三章 税费缴纳和收益分配

第十二条已购公有住房和经济适用住房上市出售的价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商确定，并向银川市房地产交易管理机构如实申报，房地产交易管理机构对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场勘察和评估。

第十三条出售已购公有住房和经济适用住房应缴纳的税费和收益分配标准。

（一）应缴纳的税款

1、营业税、土地增值税

个人购买公有住房和经济适用住房居住满一年的，上市出售免征营业税；购买居住不足一年的，出售时营业税按销售价减去原价后的差额计征。出售已购公有住房和经济适用住房暂免征收土地增值税。

2、契税

按房屋成交价的1．5%计征，由买方缴纳。已购公有住房和经济适用住房出售后，在2000年底前购进1998年6月30日以前建成尚未售出的积压空置商品住房的，免征契税。

3、印花税

按房屋成交价或房屋产权证所载金额的万分之五计征，由买方交纳。

4、个人所得税

应纳税所得额为个人出售已购公有住房和经济适用住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后一年内市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：

（1）个人出售已购公有住房和经济适用住房所应缴纳的个人所得税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。

（2）个人出售已购公有住房和经济适用住房后一年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

（3）个人出售已购住房后一年内未能重新购房的，所缴纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

（4）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后，方可办理纳税保证金退还手续。

（5）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地税务机关申请退还纳税保证金。

（6）对个人出售自用五年（含）以上的已购公有住房继续免征个人所得税。

为了确保出售已购公有住房和经济适用住房各项税收政策得到全面、正确的实施，房产交易管理机构应与税务机关加强协作、配合。主管税务机关可以委托房产交易管理机构代收代征出售已购公有住房和经济适用住房的各项税款及办理有关业务。

（二）土地出让金或相当于土地出让金的价款

由卖方按所购买的公有住房和经济适用住房坐落位置标定地价的10%缴纳。没有标定地价资料的，为便于操作，由卖方暂按住房成交价的2%缴纳。

土地出让金或相当于土地出让金的价款应当设立财政专户储存。

（三）应缴纳的费用

按照有关规定执行。

（四）收益分配

1、出售已购公有住房，卖方除按规定缴纳有关税费外，其收益按超额累进比例缴纳。

每平方米成交价低于市政府公布的当年经济适用住房指导价格1．5倍（含1．5倍）的部分不缴纳所得收益；高于市政府公布的当年经济适用住房指导价格1．5倍，但低于其3倍（含3倍）的部分由卖方按10%缴纳所得收益；高于市政府公布的当年经济适用住房指导价格3倍以上的部分，由卖方按30%缴纳所得收益。超过面积标准部分的净收益，全额缴纳所得收益。

2、出售已购经济适用住房，出售收益全部归卖方所有。

第十四条土地出让金和所得收益的上交办法，按下列规定执行：

（一）土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房原产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。

（二）上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和事业单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

第四章 买卖程序

第十五条已购公有住房和经济适用住房上市出售实行申请审批制度，按以下程序办理有关手续：

（一）卖方向银川市房改办提交按规定填写的下列材料：

1、《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》；

2、《房屋所有权证》；

3、夫妇双方的身份证、户籍证明或其他有效身份证件；

4、同住成年人同意上市出售的书面意见。

（二）银川市房改办自接到申请之日起七日内作出是否准许上市的书面意见，签发《已购公有住房上市出售准入通知书》。买卖双方接到通知后，到银川市房地产交易管理机构签订《房地产买卖契约》，办理有关交易手续。

（三）买方持交易过户凭证向银川市房屋产权监理所申领《房屋所有权证》，并凭《房屋所有权证》到银川市土地管理部门办理土地权属变更手续，领取《国有土地使用证》。

第十六条已购公有住房和经济适用住房交换、赠与的，经住房产权人申请，银川市房改办核准，按有关规定履行手续。

第十七条已购公有住房和经济适用住房上市出售后，其共用部位，共用设施的维修管理责任以及维修基金管理方式不变，买卖双方与维修管理责任单位办理户名变更手续，卖方个人原缴纳的维修基金或所剩金额不予退还，随房屋产权同时过户。

第五章 罚则

第十八条违反本办法规定，将违反房改政策购买的公有住房或不准上市房屋出售的，由市房产管理局没收非法所得，并处以10000元以上30000元以下的罚款。

第十九条违反本办法规定，弄虚作假、私下交易、偷逃税收的，由税务机关追究其法律责任。

第二十条违反本办法规定，将已购公有住房上市出售后，又以非法手段购买政府提供优惠政策建设的房屋的家庭，由市房产管理局责令按市场价补足房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第二十一条当事人对处罚决定不服的，可以依法向市人民政府申请复议或向人民法院提起诉讼。

第二十二条房产行政主管部门和交易管理机构工作人员玩忽职守、滥用职权、营私舞弊、贪污受贿的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十三条本办法经自治区房改领导小组批准后施行。

第二十四条本办法由银川市房改办公室负责解释。

第二十五条本办法自发布之日起施行。

第一条　为了加强本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理，根据本市实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称已购公有住房，是指本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的公有住房。

本办法所称已购经济适用住房，是指按照市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房，包括本市城镇职工按照高于国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。

本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房，应当视为已购公有住房。

第三条　本办法适用于本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。

对在京中央和国家机关职工以及中央在京企业事业单位职工进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的管理，本市另有规定的，从其规定。

第四条　市房屋土地管理局是本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的主管机关，负责本办法的组织实施和监督检查。区、县房屋土地管理局负责本行政区域内已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。

本市计划、财政、税务、物价、城镇住房制度改革等行政管理部门按照各自的职责权限，依法做好已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。

第五条　已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售：

（一）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的；

（二）已经被列入拆迁公告范围内的；

（三）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（四）有所有权纠纷的；

（五）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的；

（六）上市出售后会形成新的住房困难的；

（七）擅自改变房屋使用性质的；

（八）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的；

（九）法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。

第六条　房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的，应当向房屋所在地的区、县房屋土地管理局提出书面申请，并提交下列材料：

（一）已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；

（二）房屋所有权证书；

（三）身份证或者其他有效身份证明；

（四）房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；

（五）已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；

（六）市房屋土地管理局规定的其他材料。

第七条　区、县房屋土地管理局应当自受理已购公有住房和经济适用住房上市出售申请之日起15日内作出批准或者不予批准的决定；作出不予批准决定的，应当书面说明理由。

第八条　已购公有住房和经济适用住房进入市场交易，买卖双方当事人应当签订书面合同，在合同签订后30日内到房屋所在地的房地产交易管理部门办理房屋转让和变更登记手续，并按照规定缴纳房屋转让手续费和房屋变更登记费。

买卖双方当事人在办理房屋转让和变更登记手续时，应当向房屋所在地的房地产交易管理部门提供区、县房屋土地管理局同意已购公有住房和经济适用住房上市出售的批准书、房屋买卖合同、房屋所有权证书以及买卖双方当事人的身份证明等材料。

第九条　已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当依法纳税，由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴。

第十条　本市东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等城近郊八区的已购公有住房和经济适用住房上市出售，房屋买受人应当按照房屋所在地标定地价的10%缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款；房屋所在地没有标定地价的，按照房屋买卖成交价格的3%缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。

本市远郊区、县已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款的具体标准由区、县人民政府制定，报市人民政府备案。

应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴，并按照规定上缴中央财政或者市财政，或者返还房屋原所有权单位。

第十一条　已购公有住房上市出售收益分配的具体办法按照市人民政府的有关规定执行。

第十二条　根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，本市城镇职工按照标准价购买、拥有部分所有权的已购公有住房，可以直接上市出售，其收入在按照规定缴纳有关税费和收益后，由城镇职工与房屋原所有权单位按照房屋所有权比例分成。房屋原所有权单位撤销的，其应当所得的部分由房屋所在地的房地产交易管理部门代收后，纳入市住房基金专户管理。

根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，本市城镇职工按照标准价购买、拥有部分所有权的已购公有住房，也可以在按照成本价补足房屋价款以及利息，取得房屋所有权后上市出售。

第十三条　已购公有住房和经济适用住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。

办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。

买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日内向市房屋土地管理局申请复核，市房屋土地管理局应当自接到复核申请书之日起10日内作出复核决定。

第十四条　已购公有住房和经济适用住房上市出售前后一年内该户家庭按照市场价格购买住房的，可以视同房屋所有权交换。

第十五条　已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋的维修管理按照国家和本市的有关规定执行。

第十六条　已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买公有住房。

第十七条　违反本办法第五条规定的，房屋所在地的房地产交易管理部门不予办理房屋转让和变更登记手续。

违反本办法第五条第（一）、（七）、（八）项规定的，由市或者区、县房屋土地管理局给予警告，并视情节轻重，可以对房屋出卖人处以1万元以上3万元以下罚款。

第十八条　违反本办法第十六条规定的，由市或者区、县房屋土地管理局责令当事人退回购买的房屋或者按照同类房屋的商品房价格补足房屋价款，并可以视情节轻重处以1万元以上3万元以下罚款。

第十九条　本办法自发布之日起施行。

第一章　总则

第一条　为规范已购公有住房和经济适用住房上市出售行为，启动住房消费，满足居民改善居住条件的需要，根据国家有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于四川省城镇（含独立工矿区）已购公有住房和经济适用住房首次上市出售的管理。

第三条　本办法所称的已购公有住房，是指城镇职工（含居民，下同）根据国家和县以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定按成本价格购买的公有住房。

本办法所称的经济适用住房，是指城镇职工（含居民，下同）按市、县人民政府指导价购买的国家给予优惠政策建造的住房，包括安居房、广厦房、解危解困房和集资合作建设的住房。

第四条　已购公有住房和经济适用住房上市出售必须依法进行，遵循自愿、平等、等价有偿的原则，成交价格由买卖双方协商议定，其合法权益受法律保。

第五条　已购公有住房和经济适用住房出售后，该职工不得以任何理由再按照成本价购买公有住房，也不得购买政府提供优惠政策的经济适用住房或租住公有廉租住房。

第六条　市、县人民政府应当在建立职工家庭住房档案，清理、纠正违规住房，并根据本办法制定当地公有住房和经济适用住房上市出售实施方案的基础上，经省人民政府批准后，开放已购公有住房和经济适用住房交易市场。

第七条　省人民政府建设行政主管部门负责全省已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。

各市、州、县人民政府和地区行政公署房地产管理部门负责本行政区域内的已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。

第二章　出售条件

第八条　职工已购公有住房和经济适用住房，在取得合法房屋产权证书后，可以上市出售；但有下列情形之一的，不得上市出售：

（一）超过其住房面积控制标准部分（不含公摊面积）未按规定以市场价补足差价的已购公有住房；

（二）超过其住房面积控制标准部分未按规定补交税费的已购经济适用住房；

（三）超过其住房面积控制标准购占两套以上公有住房、经济适用住房的，或者以非市场租金租住公有住房又按住房制度改革政策购买的公有住房、经济适用住房；

（四）利用公款超标准装修，超标准部分未按规定补足装修费用的；

（五）上市出售后会形成新的住房困难的；

（六）以分期付款或抵押贷款方式购买，但房价款尚未付清或未经抵押权人同意上市出售的；

（七）处于房屋拆迁公告范围内的；

（八）擅自改变房屋使用性质的；

（九）法律、法规以及县以上人民政府规定的其他情形。

第九条　与机关办公区、学校教学区和企事业单位生产区、工作区分割不开的已购公有住房和经济适用住房，只能向原产权单位或者单位职工出售。

第三章　出售程序

第十条　市（县）人民政府房地产管理部门应在房地产交易市场设立已购公有住房和经济适用住房上市出售服务专柜，房地产交易管理部门、产权管理部门、住房制度改革管理部门实行联合办公，为职工出售已购公有住房和经济适用住房办理有关手续提供便利。

第十一条　职工出售已购公有住房和经济适用住房，应到房地产交易市场公有住房和经济适用住房上市出售服务专柜，向房地产交易管理部门提出申请，填报已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表，并提交下列材料：

（一）房屋所有权证书、土地使用权证书；

（二）房屋所有权人（含共有权人）签署的同意出售的书面意见；

（三）房屋所有权人（含共有权人）身份证及户籍证明；

（四）购房专用发票或有效付款凭证；

（五）职工及其配偶所在单位出具的已购公有住房或经济适用住房是否超标，超标部分是否按规定补差，有无违规购占住房，是否已作纠正的证明。已建立职工家庭住房档案的，可不再提交单位证明。

第十二条　房地产交易管理部门在受理申请后，应当会同县以上住房制度改革管理部门对是否符合售房条件进行审核；房屋产权管理部门应在该申请出售房屋的所在地公告售房信息，并对该房屋面积进行复核。

自公告售房信息之日起7个工作日内，单位和个人可对该房屋上市出售提出异议；该房屋原产权单位可提出同等条件下保留优先购买权的书面意见。

房地产交易管理部门应自收到申请之日起15日内，根据审核和公告情况，作出是否准予该房屋上市出售的书面答复。准予出售的，应通知保留优先购买权的原产权单位参与交易。

第十三条　已购公有住房和经济适用住房上市出售的买卖当事人应当依法签订房屋买卖合同，如实申报成交价格，经房地产交易管理部门核实后，按规定缴交有关税费。房屋产权管理部门应自交易过户手续完毕之日起30日内，办理房屋所有权转移登记手续，发放房屋所有权证。

第十四条　已购公有住房和经济适用住房出售时，房屋所有权和该房屋所占用的土地使用权同时转移，买方应凭变更后的房屋所有权证书到土地管理部门办理土地使用权变更登记。

尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需上市出售的，房屋所有权人可以凭房屋所有权证到房地产交易管理部门先行办理交易过户手续，办理完房屋所有权转移手续之日起30日内，由买方持变更后的房屋所有权证书到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。办理土地使用权证书，除工本费外，不得收取其他任何手续费。

第十五条　已购公有住房实际复核面积与房屋所有权证书标明面积不符的，以实际复核面积为准。实际复核面积大于房屋所有权证书标明面积的，在该购房职工住房面积控制标准范围内的部分按购房当年房改成本价、超过住房面积控制标准的部分按购房当年市场价，向原产权单位补足购房款后，方可上市出售。

第四章　交易税费

第十六条　已购公有住房和经济适用住房上市出售，按国家现行规定缴交下列税费：

（一）出售居住超过一年的已购公有住房和经济适用住房，免缴营业税；居住不足一年的，营业税按销售价减去购入原价后的差额计缴；

（二）买方暂按当地执行的契税税率标准减半缴纳契税；

（三）买卖双方分别按成交价的0．5‰缴纳印花税；

（四）普通住宅暂免缴纳土地增值税；

（五）买方按所购住房座落位置的标定地价的10%、没有标定地价的按成交价的1%缴纳土地出让金；

（六）按成交价的0．5%交纳交易手续费（含房屋产权登记费等），由买卖双方各负担一半；

（七）房屋所有权证、土地使用权证工本费各按10元交纳。

国家税费政策有新规定的，从其规定。

第十七条　鼓励职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内，该户家庭按照市场价购买住房的，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内，该户家庭已按照市场价购买住房的，按房屋产权交换缴交税费。

第十八条　职工按本办法规定以市场价出售已购公有住房和经济适用住房，在依法缴交税费后，其收入归职工所有。

第五章　房屋售后维修

第十九条　已购公有住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前已购公有住房售后维修管理的有关规定执行，职工原缴纳的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。

第六章　罚则

第二十条　违反本办法第五条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，又以非法手段按照成本价购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的经济适用住房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门责令其退回所购房屋或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处1万元以上3万元以下罚款；以非法手段租住公有廉租住房的，责令退还公有廉租住房，按市场住房出租标准补交租金，并可处相当于补交租金金额的罚款，但最高不得超过3万元。

第二十一条　采取欺骗手段，将不得上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，由县以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处3万元以下罚款。

第二十二条　从事公有廉租住房出租管理工作的人员违反本办法规定出租公有廉租住房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门处以相当于承租人按市场住房出租标准补交租金金额的罚款，但最高不得超过3万元；并由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。

第二十三条　从事已购公有住房和经济适用住房出售管理工作的人员弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条　依照本办法第二十条、第二十一条和第二十二条收取的罚款、补交房价款、补交租金和没收的违法所得，应一并上交财政。

第二十五条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第七章　附则

第二十六条　已购公有住房和经济适用住房首次出售后再次出售的，不适用本办法。

第二十七条　本办法自公布之日起施行。