余杭区安置房小区物业管理办法
第一章总则
第一条为进一步加强我区安置房小区的物业管理，创造安全、文明、和谐的社区环境，根据《关于进一步加强余杭区住宅小区物业管理工作的实施意见》（待发）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。
第二条本办法适用于余杭区行政区域内安置房小区的物业管理活动，安置房小区包括多高层安置公寓、两户一联、多户多联小区。
第三条按照物业管理的总体要求，实行镇（街道）、村（社区）属地管理，区级相关职能部门加强工作指导，全面实现物业管理规范化运作，实施分类别管理。
第二章职能分工和组织架构
第四条区住房保障办在区住宅小区物业管理工作领导小组的统一领导下负责统筹指导全区安置房小区的物业管理工作，对各镇（街道）的安置房小区物业管理工作进行考核检查。区级其他相关部门按照工作职责，各司其职，共同推进安置房小区物业管理工作。
第五条镇（街道）负责辖区内安置房小区物业管理工作的组织和开展，落实综合协调和监管职责。负责研究制定规范安置房小区物业管理工作的具体措施，负责对村（社区）、安置房小区开展物业管理日常监督及考核评比工作；指导多高层安置公寓物业保修金和专项维修资金使用的监督管理工作；负责建立物业管理投诉受理制度和物业纠纷调解机制，协调解决物业管理活动中出现的问题，确保物业纠纷及时有效得到处理；负责物业服务企业交接、安置房小区应急管理等工作。
村（社区）建立健全物业管理工作机制。参与多高层安置公寓物业保修金和专项维修资金使用的监督管理工作；参与指导和监督业主委员会工作；成立物业投诉纠纷基层协调小组，充分发挥村（社区）调解组织作用，协调处理村民、小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时协调、处理物业管理过程中出现的矛盾，减少安置房小区投诉纠纷的发生；负责属地两户一联、多户多联小区的物业管理工作。
业主委员会接受镇（街道）、村（社区）以及房产管理部门的指导与监督；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定；协调业主与业主之间，业主与物业服务企业或者其他管理人之间的矛盾纠纷及咨询、投诉；拟定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；拟定专项维修资金使用方案、续筹方案，报业主大会决定；做好业主大会赋予的其他职责。
第六条按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，建立区级职能部门、镇（街道）、村（社区）、小区业主委员会、物业服务企业等参加的安置房小区物业管理联席会议制度，联席会议由镇（街道）负责召集、主持。联席会议主要协调解决物业管理重大问题。
第七条各镇（街道）负责辖区内多高层安置公寓小区业主大会、业主委员会的组建、换届等日常工作。镇（街道）和村（社区）积极引导业主参与小区物业管理，对符合成立业主大会的小区积极开展政策宣传和组织动员，并在安置房交付使用后一年内成立小区业主委员会。对未成立业主委员会的安置房小区，由村（社区）进行管理。
第八条鼓励符合条件的本村（社区）两委班子成员、社区工作者（村务工作者）通过业委会选举担任业委会主任。鼓励符合条件的本社区（村）网格支部书记、网格长、专职网格员、组长、代表等骨干力量通过选举进入业委会任职。
第三章物业管理模式及服务内容
第九条多高层安置公寓小区的物业管理由镇（街道）按照“因地制宜”的原则，选择实行专业化物业管理、自组式管理或社区化准物业管理模式。两户一联、多户多联小区原则上由各村（社区）经协商进行自主管理。
专业化物业管理，是指由建设单位或业主委员会或业主大会遵循法定的程序选聘物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和日常管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的服务活动。服务内容包括基本服务、特约服务、物业费收缴。①基本服务，包括房屋设施设备管理、住宅装修日常管理、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序维护管理、车辆停放管理、物业档案资料管理、财务管理等。②特约服务，主要指为业主开设的家政特约有偿服务项目，物业服务企业可根据实际情况制定特约服务清单以及收费标准供业主进行选择。
自组式管理，是指镇（街道）主导下由村（社区）组织成立物业服务企业，聘请专业物业服务企业作为顾问的管理模式。服务内容包括聘请专业的物业管理人员，提供相应的物业服务，做好物业费收缴工作。
社区化准物业式管理，是指由村（社区）组织开展，可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托物业服务企业负责管理，或居民自治管理，为小区居民提供基本服务。服务内容包括提供保洁、绿化、秩序维护等物业基本服务并做好物业费收缴工作。
第十条安置房小区项目在交付使用前，镇（街道）组织村（社区）制定小区管理规约。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理及业主的共同权利义务、违反规约应当承担的责任等事项作出约定。在交付使用前应当将管理规约充分征求业主意见并予以完善，房屋交付时由业主签订管理规约书。
第十一条在多高层安置公寓前期物业管理阶段，即安置业主入住五年内，由镇（街道）选聘物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据《前期物业服务合同》和《管理规约》的约定，做好物业服务工作。安置业主入住满五年后，由业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业，物业服务企业根据《物业服务合同》和《管理规约》的约定，向业主提供物业服务并收取物业服务费。未成立业主委员会的，由镇（街道）组织村（社区）做好选聘等相关工作。
第十二条物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务。物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合村（社区）、业主委员会做好相关工作。
第十三条物业服务企业在接管安置房小区项目前，必须对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验。
镇（街道）、村（社区）应当在新建安置房小区物业交付使用前30日，与受托物业服务企业办理承接验收手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房以及相关资料。
查验中发现的问题，应当以书面形式详细记录，并明确有关问题的解决办法。经查验符合物业管理有关规定的，镇（街道）、村（社区）与物业服务企业应当签订《承接查验协议》，并在7日内办理有关交接手续。
第十四条业主委员会或受业主委员会委托的物业服务企业根据有关法律、法规规定，对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造、补充物业专项维修资金，或者按照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。
业主委员会或受业主委员会委托的物业服务企业应当设立物业经营收益资金专用帐户，收益和资金使用必须向全体业主公示，每年委托有资质的财务审计单位作为第三方对该账户进行审计，并将审计结果在物业管理区域内公示，镇（街道）做好监督和指导。
第十五条物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及管理规约行为的，应当依据有关规定以及管理规约予以劝阻、制止，并向业主委员会、村（社区）、镇（街道）报告，业主委员会、村（社区）、镇（街道）应当根据相应规定及时处理。
第十六条物业服务企业应加强对多高层安置公寓小区房屋的出租管理工作；安置业主转让安置房时，在转让合同中须明确约定物业管理费缴交事项，业主应及时向物业服务企业办理物业管理费缴交主体变更手续。
物业服务企业做好出租、出售物业登记交割工作，并做好相关工作台账。
第四章物业管理费收缴
第十七条交付入住五年内的多高层安置公寓，属自住用房的，物业管理费由出资主体承担，属出租、出售的住宅，物业管理费由业主全额承担。各镇（街道）在前一年先期制定物业费收缴方案和实施细则，并组织做好物业费收缴的宣传工作。期满后，物业管理费由业主全额承担。各镇（街道）应当做好物业费的收缴工作，确保收缴率达到100%。
第十八条对不按时缴纳物业管理费的业主，由物业服务企业负责上门催交，村（社区）组织协助配合。对拒不缴纳的业主，以书面方式发放物业管理费催缴通知并在小区公告栏等显著位置张贴催费公示，督促其缴纳。对拖欠物业管理费超过二个月（含）以上，仍拒不缴纳的，可按下列情况进行处理：
1.业主有股金分红的村（居）民，经村（社区）村（居）民代表大会或股民代表大会通过，年终可从股金分红中全额扣取后代缴年度物业管理费。
2.业主无股金分红的村（居）民，村（社区）应当协助物业服务企业通过法律途径进行追讨。
第十九条对拖欠物业管理费的业主，镇（街道）、村（社区）将不予推荐、评比各类先进。
业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业管理费且经生效法律文书确认的，将其录入个人信用记录。
第五章考核管理
第二十条区住房保障办牵头制定安置房小区物业管理考核办法，组织相关职能部门对各镇（街道）开展年度考核，并将其纳入区政府对镇（街道）的年度综合目标考核范围。
第二十一条安置房小区物业管理费收缴率、有无重大消防安全责任事故及对已出售、出租安置房物业的日常管理等纳入对镇（街道）物业管理考核的重要内容。
镇（街道）可根据实际制定相关考核办法。
第七章其他
第二十二条本办法未明事宜，按照物业管理有关规定执行。
第二十三条本办法自2018年3月1日起施行。 2100433B
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