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第一阶段 可行性研究
一 房地产开发可行性研究的内容
二 房地产开发可行性研究的工作阶段
三 房地产开发可行性研究步骤
四 可行性研究报告基本框架图
范例01 哈市某项目可行性研究报告
范例02 武汉某项目可行性研究报告
第二阶段 市场调研
一 房地产市场调研的主要阶段
二 房地产市场调研的主要流程
范例01 徐州住宅宏观市场调研报告
范例02 重庆商业地产市场需求调研报告
范例03 北京朝阳区高档公寓调研报告
范例04 福州某项目市场调研报告
第三阶段 前期策划
一 SWOT分析法与DSTP模式
二 房地产项目前期策划的一般工作流程
范例01 上海某别墅项目前期策划案
范例02 T市老城厢项目策划案
第四阶段 营销策划
一 项目营销策划总流程
二 项目营销策划主要内容
三 项目营销计划制定步骤
范例01 广州“望景花园”营销策划案
范例02 成都“天府名城”营销策划报告
范例03 “贵阳1号花园”营销策划方案
第五阶段 销售组织
一 销售团队组织架构图
二 销售人员招聘选拔流程图
三 销售人员培训体系
范例01 青岛某项目销售组织全案设计
范例02 广州市某开发公司销售人员基础知识培训
第六阶段 营销执行
一 营销执行流程设计
二 销售现场基本流程设计
三 营销执行各时期业务推广策略设计
四 营销执行的基本要求
五 销控管理
预热期
一 项目预热期内部认购流程图
二 项目预热期进行内部认购的必备条件
三 内部认购的三种方式及其优缺点
范例01 南昌市“时代经典”项目预热期市场推广方案
范例02 北京“琳琅湖畔”预热期活动方案
范例03 广州“西茵广场”内部认购销售方案
范例04 南宁某项目售楼部开放期销售活动方案
……
开盘期
强销期
持续期
尾盘期2100433B
本书从房地产项目的开发流程入手,按照可行性研究、市场调研、前期策划、营销策划、销售组织、营销执行等六个阶段分解房地产项目开发程序,以著名项目实战资料为范本,为房地产开发每个阶段的工作提供实操作性极强的示范性方案,具有极高的参考价值。 本书跳出只授人以鱼的局限,以全新的思维方式和基本事实的大量数据,从房地产项目的开发流程入手,分别从可行性研究、市场调研、前期策划、营销策划、销售组织、营销执行等六个阶段结合大量详实经典的案例分解房地产项目的开发设计流程,为读者提供房地产开发策划流程设计的每个阶段的操作范本。 本书提供的经典个案,读者能通过自己思考领悟到的更为深刻的思想精髓,才是根本。可以说《中国房地产开发策划流程设计》一书起到是一个抛砖引玉的作用,它不是给你“鱼”,而是教你如何去“渔”。
房地产开发一般指房地产开发企业(即开发商),以赢利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依...
中国房地产开发公司排名前十的是: 1 万科VANKE ( 始于1984年,上市公司,国内大型专业住宅开发企业,专注于房地产开发及物业服务的高新技术企业,万科企业股份有限公司 ...
中国房地产公司排名一:万科企业股份有限公司 万科企业股份有限公司,简称万科或万科集团,证券简称:万科A、证券代码:000002,证券曾用简称:深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万...
房地产开发策划阶段的成本管理
如何在策划阶段控制成本成为房地产开发企业提高竞争力的重要课题。成本策划属于建筑策划的一部分,是在尊重市场要求和技术规范的基础上以投资为引导形成设计任务书来指导建筑设计,从而主动地控制工程建设成本。
中国房地产开发及投资经济效应分析
房地产业在我国国民经济中处于举足轻重的地位,房价的大幅涨跌都会对经济运行造成严重影响。从微观角度,通过对地产开发成本费用的分析,发现以地价和税收为主的整个政府性费用支出占到了房地产开发费用支出的近50%,而房地产开发所得的销售收入中也有近1/3以上的销售收入流向政府。因此,抑制过热的房地产市场,控制不断高涨的房地产价格,政府肩负重要责任。从宏观角度,通过对辽宁省2005年一季度到2010年底二季度的GDP数据以及房地产投资季度数据的定量分析,发现房地产投资与经济增长之间的长期弹性为0.48,存在长期均衡关系。
第一章 总 则
第一条 协会的名称:中国房地产开发商协会(简称:中房商协),英文名称:CHINA ASSOCIATION OF REAL ESTATE DEVELOPERS (英文简称 :CRDA)
第二条 协会的性质:中国房地产开发商协会是经中国有关部门处依法登记备案成立的非营利性的房地产及相关行业自律性社会团体。
第三条 协会的宗旨:高举邓小平理论伟大旗帜。坚持党的纲领、路线、方针和政策,遵守我国宪法、法律和法规,遵守社会主义道德风尚。向企业传达政府政策意图,反映企业愿望和要求,在政府和企业之间真正发挥桥梁和纽带作用。教育和引导会员爱国爱党、务实诚信、爱岗敬业、遵纪守法、奉献社会。维护会员的合法权益,提高会员整体素质,为新时期建设我国社会主义和谐社会及房地产事业作出巨大贡献。
第四条 协会的住所:中国香港和北京设有秘书处。
第五条 协会的业务开展:中国房地产开发商协会是依托新闻出版署正式批准的公开发行刊物《商务时报》和《商务时报·环球地产》为业务开展单位,并成立理事会和秘书处为执行机构。
第二章 主要任务
第五条 协会的主要任务
(一)始终坚持向会员大力宣传、贯彻党和国家的路线、方针、政策,引导会员遵纪守法,规范企业行为,促进行业自律,推动行业建设;
(二)研究探讨房地产行业改革和发展的理论、方针、政策,积极探索房地产行业发展规律和未来方向;
(三)及时为会员提供国内外经济、技术、生产、管理、金融、法律法规等方面的信息和咨询服务;
(四)组织会员参观、考察学习国内外房地产行业先进的理念和成功模式,组织经验交流和行业研讨,举办展览和会议,增进会员与行业间的交流与合作;
(五)发展同国内外地区民间社团组织的友好往来,开展经济、技术、学术、行业等方面的合作与交流;
(六)维护会员合法权益,积极反映会员的意见和要求,帮助会员排忧解难,尽力为会员的发展提供力所能及的帮助和扶持;
(七))努力学习,刻苦钻研,协助企业培训管理和技术人才,提高企业整体素质;
(八)教育会员热心社会公益事业,积极组织慈善公益活动,关心社会,奉献社会;
(九)组织开展促进房地产行业发展的其它活动,组织会员参加本协会组织开展的各项活动;
(十)积极)承办政府部门、社会团体和会员单位委托办理的有关事项。
第三章会员
第六条 协会的会员种类:
会员分为团体会员、单位会员、个人会员三大类。
(一)团体会员:具有社团法人资格的各地房地产业协会及其它相关行业机构。
(二)单位会员:从事房地产开发经营、工程建筑、物业管理、市场交易、经纪中介、装饰业等企业单位。
(三)个人会员:热爱房地产事业,钻研房地产业务,具有较强的开发能力及丰富实践经验的专家、学者、社会知名人士、房地产企业家或有关部门负责人。
第七条 申请加入本协会会员,必须具备下列条件:
(一)坚决拥护本协会的章程;
(二)有加入本协会的意愿;
(三)主动热心为本协会做出奉献。
第八条 会员入会的程序:
(一)提交入会申请书;
(二)经常务理事会或常务理事会授权秘书处讨论通过;
(三)由常务理事会或常务理事会授权秘书处发给会员证。
第九条 会员享有下列权利:
(一)协会的选举权、被选举权和表决权;
(二)参加协会的各项活动,享受活动的优惠待遇;
(三)获得协会服务的优先权;
(四)对协会工作的有批评建议权和监督权;
(五)入会自愿、退会自由。
第十条 会员履行下列义务:
(一)自觉遵守协会章程,执行协会决议;
(二)维护协会的合法权益;
(三)积极参加协会组织的各项活动,完成协会交办的各项工作;
(四)按规定及时交纳会费;
(五)自觉关心支持协会工作,及时向协会反映情况,提供相关资料。
第十一条 会员退会应书面通知协会秘书处,并交回会员证。会员如果一年不交纳会费或不履行义务的,视为自动退会。
第十二条 会员如有严重违反本章程的行为,经常务理事会表决通过,予以除名。
第四章 组织机构和负责人的产生、罢免
第十三条 协会的最高权力机构是会员代表大会,会员代表大会的职权是:
(一)制定和修改协会章程;
(二)选举和罢免理事会;
(三)听取审议理事会的工作报告和财务报告;
(四)决定终止事宜;
(五)决定其他重大事宜。
第十四条 会员代表大会须有二分之一以上的会员代表出席方能召开,其决议须经到会会员代表半数以上表决通过方能生效执行。
第十五条 会员代表大会每届三年。因特殊情况需提前或延期换届的,须由理事会表决通过,并报请登记管理机关批准同意,但延期换届最长不超过1年。
第十六条 理事会是会员代表大会在闭会期间的执行机构,对会员代表大会负责。
第十七条 理事会的职权
(一) 执行会员代表大会的决议;
(二) 选举常务理事会:
(三) 筹备召开会员代表大会;
(四) 向会员代表大会报告工作和财务状况;
(五) 决定理事、常务理事的吸收或除名;
(六) 决定设立办事机构、分支机构、代表机构和实体机构;
(七) 决定各机构主要负责人的任免;
(八) 领导协会各机构开展日常工作;
(九) 制定内部各项规章制度;
(十) 决定协会的其他重大事项。
第十八条 理事会须有二分之一以上理事出席方能召开,其决议须经到会理事半数以上表决通过方能生效执行。
第十九条 理事会每年至少召开一次,情况特殊的,也可以采用通讯的形式召开。
第二十条 协会设常务理事会。常务理事会由理事会选举产生,理事会闭会期间由常务理事行使理事会职权。
第二十一条 常务理事会每年至少召开一次会议,情况特殊的,也可采用通讯形式召开。
第二十二条 常务理事会须有二分之一以上常务理事出席方能召开,其决议须经到会半数以上的常务理事表决通过方能生效执行。
第二十三条 秘书处是常务理事会的办事机构,由秘书长主持日常工作。
第二十四条 协会的会长、副会长、秘书长必须具备下列条件:
(一)坚持党的路线、方针、政策,政治合格、立场坚定;
(二)在本行业领域内有较大的影响;
(三)会长、副会长、秘书长最高任职年龄一般不超过70周岁,秘书长为专职;
(四)身体健康,能坚持正常工作;
(五)具有完全民事行为能力;
(六)热心协会工作。
第二十五条 协会会长、副会长、秘书长如超过最高任职年龄的,须经常务理事会表决通过,登记管理机关批准同意,方可任职。
第二十六条 协会的会长、副会长、秘书长任期一般为三年。可连选连任,连任期不得超过两届。因特殊情况需要延长任期的,须经会员代表大会半数以上代表表决通过,登记管理机关批准同意,方可连任。
第二十七条 协会会长行使下列职权:
(一) 召集和主持理事、常务理事和会长办公会议;
(二) 检查会员代表大会、常务理事会和办公会议决议的落实情况;
(三) 代表协会签署有关重要文件;
(四) 协调处理章程实施中的重大事项。
第二十八条 协会副会长协助会长工作。
第二十九条 协会秘书长行使下列职权:
(一)主持办事机构开展日常工作,组织实施年度工作计划;
(二)协调各分支机构、代表机构、实体机构开展工作;
(三)提名副秘书长以及各办事机构、分支机构、代表机构和实体机构的主要负责人,交常务理事会决定;
(四)决定办事机构、代表机构、实体机构专职工作人员的聘用;
(五)处理协会的其它日常事务。
第五章 资产管理、使用原则
第三十条 协会经费来源:
(一)会员会费;
(二)捐赠;
(三)利息;
(四)赞助;
(五)在核准的业务范围内开展活动或服务的收入;
(六)所办经济实体的收入;
(七)其他合法收入。
第三十一条 协会按照国家有关规定,根据本行业的实际情况,制订会费收取与使用管理办法,依据管理办法收取会员会费。
第三十二条 协会经费必须用于本章程规定的业务范围和事业的发展,不得在会员中分配。
第三十三条 协会建立严格的财务管理制度,保证会计资料合法、真实、准确、完整。
第三十四条 协会配备具有专业资格的会计人员。会计不得兼任出纳。会计人员必须进行会计核算,实行会计监督。会计人员调动工作或离职时,必须与接管人员办清交接手续。
第三十五条 协会的资产管理执行国家规定的财务管理制度,接受会员代表大会和财务部门的监督。资产来源属于国家拨款或者社会捐赠、资助的,必须接受相关部门的监督,并将有关情况以适当方式向会员公布。
第三十六条 协会换届或更换日常工作的主要负责人之前需接受离任审计,并提交由会计师事务所出具的财务审计报告。
第三十七条 协会的资产,任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。
第三十八条 协会专职工作人员的工资和保险、福利待遇,参照国家对事业单位的有关规定执行。
第六章 章程的修改程序
第三十九条 对协会章程的修改,须经理事会通过后,报会员代表大会审议。如遇特殊情况,经常务理事会通过同意后先予执行,再提请会员代表大会追议通过。
第四十条 修改后的章程,报相关登记管理机关核准后生效。
第七章 终止程序及终止后的财产处理
第四十一条 协会因故注销时,由常务理事会提出终止动议,经会员代表大会表决通过,并相关登记管理机关审查同意。
第四十二条 协会终止前,须在有关管理机关指导下成立清算组织,清理债权债务,处理善后事宜。清算期间不开展清算以外的活动。
第四十三条 协会经相关登记管理机关办理注销登记手续后即为终止。
第四十四条 协会终止后的剩余财产,在相关登记管理机关的监督下,按照国家有关规定,用于发展与本协会宗旨相关的事业。
第八章 附则
第四十五条 本章程经第一次会员代表大会表决通过。
第四十六条 本章程的解释权属本协会的常务理事会。
第四十七条 本章程自相关登记管理机关核准之日起生效。
附 件 一:中国房地产开发商协会会费收取与使用管理办法
附 件 二:中国房地产开发商协会会员享受权利的实施办法2100433B
2019年3月,在中国房地产业协会指导下,仟金顶大数据研究中心与中国房地产采购平台(优采)联合启动首个《中国房地产500强开发企业配套供应链典型行业履约信用评价报告》项目。
2019年11月9日,《2019中国房地产500强开发企业配套供应链履约信用评价报告》(首部)北京发布 ,仟金顶展馆首次亮相(第十八届)中国住宅博览会,住建部副部长黄艳、中房协会长冯俊莅临仟金顶展馆。
2020年11月6日,《2020中国房地产500强开发企业配套供应链履约信用评价报告》(第二部)在北京发布 ,仟金顶“智慧供应链大数据”展馆二次亮相(第十九届)中国住宅博览会E2馆T19展位,中国房协秘书长陈宜明、中国房协副秘书长杨卫江莅临展馆。
11月10日,北京市经济和信息化局信用中国(北京)发布相关资讯“诚信赋能,《2020版房地产供应链履约信用评级报告》正式发布”。
查阅得知无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略,没有独创、毫无新意,要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能,它应贯穿房地产策划项目的各个环节,使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创,永不雷同,必须满足以下几个要求:
(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖,关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意,有的人只能“克隆”或照搬别人的概念,这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中,能在强敌中站稳了脚并销售成功的,策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区,开盘时以高素质、高价位出现,其有独创性的策划观念,独具一格,使很多顾客下定金购房。
(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想,是发展商赋予项目的“灵魂”。策划主题是否独创、新颖,立意是否创新,关系到房地产项目的差异化和个性化,并直接影响到项目在竞争中取胜,大到贯穿整个项目主题,小到报纸广告主题,无不是这样。策划主题独创,与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候,一些有远见的发展商却发起一场“郊区化运动”,建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅小区,迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候,一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗,使居民们的窗外视线无比宽阔,风景悦人。
(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同,策划出的效果也就不一样。最着名的例子是广州奥林匹克花园,在人们还在用单一手段策划楼盘的时候,奥林匹克花园的发展商却用复合手段策划楼盘,地产业和体育业的复合,引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到,往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦,在建好的楼字中,推出十套主题样板间,以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形,使人看了以后大开眼界:我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到,增大了人们的购买欲。
在房地产开发项目中,有各种不同的客观资源,大概可分为两大类:一是从是否明显看出来分,有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分,有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前,是松散的、凌乱的、没有中心的,但经过整合以后就会团结一起,为整个项目的发展服务。
为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源,必须做到以下几点:第一,要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢,抓住重点,使客观资源合力加强,达到1 1=3的效果。第二,整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心,远离主题中心的资源往往很难达到目的。第三,要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的,不易被人发现,需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。
客观原则是指在房地产策划运作的过程中,策划人通过各种努力,使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划,必须注意以下几点:①实事求是进行策划,不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测,提高策划的准确性,③在客观实际的基础上谨慎行动,避免引起故意 “炒作”之嫌。④策划的观念、理念既符合实际,又有所超前。
定位原则
所谓“定位”,就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向,找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要,关系到项目的发展方向。一个目标定位错了,会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则,它的具体要求是:
第一,具体要从“大”、“小”两方面入手,大的方面是房地产项目的总体定位,包括开发项目的目标、宗旨,项目的指导思想,项目的总体规模,项目的功能身份,项目的发展方向,等等。小的方面是房地产项目的具体定位,包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位,等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向,对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的,具体定位是对总体方向的分解,各个具体定位要符合总体定位的方向。
第二,把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点,策划人首先要全面掌握定位内容的内涵,深入其中间去,确定其定位的难易点,有的放矢地找准目标。其次,每项定位内容的具体功用是一样的,要把它们整合好,利用好,为整个项目的总体定位服务。
第三,要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中,方法和技巧运用得好,往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位,建筑设计的最新理念不能不了解,设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下,是追逐潮流还是着意创新