一、编制背景

我市村民建房自2008年以来一直执行《关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见》（珠府[2008]160 号）、《珠海市人民政府关于进一步规范我市村民建房管理的意见》（珠府[2012]147 号）中“新建村民住宅每户不超出五层且建筑面积不超出400 平方米”的规定，该建房标准执行以来，我市出现了大量顶上限建设的情况，连片的五层住房严重破坏了原有的乡村风貌格局。

乡村振兴战略要求乡村规划建设应注重保持乡土风貌，突出乡土风情，防止“千村一面”。因此，2019年及时出台《珠海市人民政府关于加强乡村建设风貌管控工作的通知》（珠府函[2019]23号），暂停执行上述建房标准。为规范珠海市村民建房行为，改善农村人居环境，突显珠海地方特色,建设美丽乡村，需对原村民建房标准进行变更调整，特拟定《珠海市人民政府关于加强我市村民建房风貌管理的通知》。

二、制定依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）；

2、《广东省农村宅基地管理办法》

3、《自然资源办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》（自然资办发[2019]35号）

4、《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发[2018]1号）

5、《中共广东省委 广东省人民政府关于推进乡村振兴战略的实施意见》（粤发[2018]16号）

6、《关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见》（珠府[2008]160 号）；

7、《珠海市人民政府关于进一步规范我市村民建房管理的意见》（珠府[2012]147号）；

8、《珠海市人民政府关于加强乡村建设风貌管控工作的通知》（珠府函[2019]23号）；

三、主要起草内容

（一）加强规划引领的规定

《自然资源办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》（自然资办发[2019]35号）提出“村庄规划是法定规划”，是“是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发乡村建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据”，要求“坚持先规划后建设”，本次通知按照国家、省相关要求，突出乡村规划对村民建房的管控引导作用，提出“坚持先规划后建设，各区（管委会）要加快完成村庄规划全覆盖。编制村庄规划要充分征求村民意见，力求简单、实用、易懂。村民建房应当符合村庄规划，不符合规划要求的，一律不得批准。”

（二）村民建房标准的规定

根据《关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见》（珠府[2008]160 号）、《珠海市人民政府关于进一步规范我市村民建房管理的意见》（珠府[2012]147 号），珠海市原村民建房标准为“新建村民住宅每户不超出五层且建筑面积不超出400 平方米”，本次通知结合其他省市宅基地面积及建房标准规定、珠海市农村宅基地分配面积及需求统计、珠海市原报建审批的建筑层高统计，对原村民建房标准进行修改，调整为：“新批准的宅基地用地面积原则上为每户120平方米，建筑面积不超出400平方米。建筑层数不超出三层半（半层面积不得超出第三层面积的一半），建筑首层层高不超出3.9米，一般层层高不超出3.3米。”

另对已分配宅基地规定面积达到或超出120平方米的，村民报建按照上述规定执行；面积不足120平方米的，优先就近补齐面积。无法就近补齐的，可由属地镇政府统筹安排调整。

（三）风貌管控的规定

按照《珠海市人民政府关于进一步规范我市村民建房管理的意见》（珠府[2012]147号）“村民可委托有资质的设计单位进行房屋和施工图设计，也可免费选用《标准图集》，两层及以下的村民住宅可用简图报建”。本次结合现实情况，进一步突出图集和乡村规划对乡土风貌、乡村特色的管控作用，并规定“原则上以自然村为单位统一建筑外观，外观选型数量不宜超过三种，内部可根据村民需求灵活分隔。”

（四）严格建房监管的规定

深化村民自治实践，提出“建立村民建房自治管理长效机制，鼓励村委会制订本村村民建房村规民约，引导村民依法有序建房。”

同时对管理部门提出“各镇政府应加大对村民建房的巡查力度，及时发现、坚决制止违法违规建房行为。”

（五）其他规定

考虑到已纳入城市更新范围的乡村情况特殊，本次通知明确这类乡村“按照城市更新的相关政策执行。”

为提高村民选用图集或规划建筑选型的积极性，对合法依规并按照图集选型外观建设的情况予以奖励，具体规定为“各区（管委会）可结合本区实际，对符合规划要求、依法取得建房手续、按照农房建设标准图集或村庄规划建筑选型外观建设的农村建房户给予适当奖励。奖励细则由各区（管委会）另行制订，奖励标准由市农业农村局统筹。” 2100433B

横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：

一、加强规划引领

各区政府（管委会）要坚持先规划后建设原则，加快完成村庄规划全覆盖。编制村庄规划要充分征求村民意见，力求简单、实用、易懂。村民建房应当符合村庄规划，不符合规划要求的，一律不得批准。

二、规范建房标准

新批准的宅基地用地面积每户不超出120平方米，建筑面积不超出400平方米，建筑层数不超出三层半（半层面积不得超出第三层面积的一半），建筑首层层高不超出3.9米，一般层层高不超出3.3米。

已分配的宅基地面积达到或超出120平方米的，村民报建按照上述规定执行。

已分配的宅基地面积不足120平方米的，优先就近补齐面积。无法就近补齐的，在控制建筑面积与层数的前提下，可以分地块建设，具体由属地镇政府统筹安排。

三、强化风貌管控

村民可免费选用政府制定的农房建设标准图集、村庄规划建筑选型，体现乡土风貌、乡村特色。原则上以自然村为单位统一建筑外观，外观选型数量原则上不超过三种，内部可根据村民需求灵活分隔。

四、严格建房监管

建立村民建房自治管理长效机制，鼓励村委会（村集体经济组织）制订本村村民建房村规民约，引导村民依法有序建房。

各镇政府应成立村民建房工作小组，加强对村民建房的指导，强化质量安全监管，及时发现、坚决制止违法违规建房行为。

五、其他

涉农社区集体土地上的个人建房参照本通知执行。已纳入城市更新范围的乡村，按照城市更新相关政策执行。

各区政府（管委会）可结合本区实际，对符合规划要求、依法取得建房手续、按照农房建设标准图集或村庄规划建筑选型外观建设的农村建房户给予适当补贴或奖励。补贴或奖励细则由各区政府（管委会）自行制订，并由市农业农村局统筹。

本通知与《珠海市人民政府关于进一步规范我市村民建房管理的意见》（珠府〔2012〕147号）及此前相关文件不一致的，以本通知为准。

本通知自2020年5月9日起施行，有效期五年。

珠海市人民政府

2020年4月7日

厦门市人民政府关于印发乡村建房宅基地许可证的通知

（1984年3月15日厦府〔1984〕综058号）

同安县、郊区、杏林区人民政府：

为规划好、管理好、使用好我市广大农村土地，适应农村生产生活日益发展的要求，避免造成建房混乱现象，遵照国务院，关于发布《村镇建房用地管理条例》的通知和省政府关于《福建省人民政府关于农村建房用地管理的暂行规定》精神，决定印发我市《乡村建房用地许可证》，并按以下规定发放。

1．1982年2月13日以前凡经公社管委会审批的建房用地，必须有市或县、区管理部门的审批手续，换取用地许可证。

2．1982年2月13日以后审批的建房用地，必须有市或县、区管理部门的审批手续，换取用地许可证。

3．除禾山公社范围内用地许可证由市规划办签发外，其他县、区均由县、区农房主管部门签发，加盖县或区人民政府公章或由县区指定的主管部门公章。

4．各县区房管部门登记产权证书，都必须凭用地许可证的红线图和平方数，方能给予办理。

5．凡违章建筑，少申请多占地等现象，各县、区应视其情节轻重，按中央、省的有关规定分别给予拆除，罚款（每平方1～10元），补办手续等处理，并把处理意见报市建委备案。

6．发放乡村用地许可证的同时，可按所申请的用地平方数：每平方收取0．1～0．2元，该费用作为农村规划、测量、培训人员、仪器设备、资料购置等的开办费和部分临时参加农村建设、规划、管理人员的工资，不得挪作他用，并由同级财政部门督促管理检查。

7．本通知自收到之日起执行。

第五章村民个人建房程序

第十五条 申请村民个人建房的，应当提交以下材料，并对材料的真实性负责：

（一）个人建房申请材料；

（二）身份证和户籍证明材料；

（三）土地使用权属证明材料；

（四）原有房产权属证明材料；

（五）危房翻建的，应当提供房屋鉴定机构出具的危房鉴定书。翻建的危房在文物保护单位的保护范围和建设控制地带内，或在历史文化街区、历史地段内的,还应当提供文物保护部门同意的证明材料。

（六）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当提供相邻建筑所有权人同意的书面材料。

第十六条 村民个人建房，按下列程序报批：

（一）申请人向户口所在地村民委员会（社区居民委员会）提出书面建房申请，并提供相关证明材料。

（二）村民委员会（社区居民委员会）集体讨论建房申请，并在本集体经济组织村民小组张榜公布，公示期10日。期满后无异议并符合本办法规定的，由村民委员会（社区居民委员会）签署意见，并报所属镇人民政府（涉农街道办事处）审核。

（三）根据村庄规划，镇人民政府（涉农街道办事处）在7个工作日内进行现场踏勘，并对村民个人建房申请进行初审，签署初审意见后报城乡规划部门。

（四）村民个人建房需办理建房用地手续的，由城乡规划部门出具用地红线图。国土资源部门应当实地审查申请人是否符合条件，比对用地红线图审查拟用地是否符合土地利用总体规划和地类等。符合用地条件的，国土资源部门核发《建设用地审批通知书》。

（五）城乡规划部门接到镇人民政府（涉农街道办事处）关于村民个人建房的初审意见及相关材料后，在20个工作日内对材料进行审查，符合条件的，核发《建设工程规划许可证》；不符合条件的，作出不予许可的决定。

（六）建房申请人取得建设工程规划许可后，经所属镇人民政府（涉农街道办事处）验线后，方可开工建设。有关镇人民政府（涉农街道办事处）应当在当事人申请后5个工作日内组织验线。

第十七条 有下列情形之一的，不予批准村民个人建房：

（一）不符合镇土地利用总体规划或村庄规划的；

（二）已列入征收土地范围或规划、文化等部门划定的需要禁止、控制建设范围的；

（三）新建住宅不愿交出原有宅基地的；

（四）有非法转让、出租、赠与宅基地或者房屋行为的；

（五）在集体土地范围内一户多宅的；

（六）不符合分户条件以分户名义申请宅基地的；

（七）申请人户口虽迁入本村（社区）但并未履行集体经济组织成员义务的；

（八）已实施拆迁安置的；

（九）法律法规规章规定的其他不得批准建房的。

村委在研究村民建房申请时，支部书记负责召集，召开由村两委成员和部分党员、村民代表共同参加，管区派员列席研究的专题会议。对提出申请建房的村民资格进行审查，即审查是否符合申请建房的条件。与会三分之二以上同意视为通过，张榜公布七日无异议后，管区工作人员、村支部书记、村主任、村经办人签字盖章后再加盖村委公章，分别报镇村建设服务中心与国土资源所申请批准。