一般来说，填士具有不均匀性、湿陷性、自重压密性及低强度、高压缩性。
素填士的工程性质取决于它的均匀性和密实度。在堆填过程中，未经人工压实者，一般密实度较差、但在积时间较长，由于土的自重压密作用，也能达到一定密实度。如堆积时间超过10 年的黏性素填土，超过5 年的砂性素填土，均具有一定的密实度和强度，可以作为一般建筑物的天然地基。
1.性质不均，厚度和密度变化大
由于杂填土的堆积条件、堆积时间，特别是物质来源和组成成分的复杂和差异，造成杂填土的性质很不匀匀，密度变化大，分布范围和厚度的变化均缺乏规律性，带有极大的人为随意性，往往在很小范围内，变化很大。当杂填土的堆积时间愈长，物质组成愈均匀，颗粒愈粗，有机物含量愈少，则作为天然地基的可能性愈大。
2. 变形大，并有湿陷性
就其变形特性而言，杂填土往往是一种欠压密土，一般具有较高的压缩性。对部分新的杂填土，除正常荷载作用下的沉降外，还存在自重压力下沉降及湿陷变形的特点;对生活垃圾士还存在因进一步分解腐殖质而引起的变形。在干旱和半干旱地区，干或稍湿的杂填土，往往具有湿陷性。堆积时间短、结构疏松，这是杂填土浸水湿陷和变形大的主要原因。
3. 压缩性大，强度低
杂填士的物质成分异常复杂，不同物质成分，直接影响土的工程性质。当建筑垃圾土的组成物以砖块为主时，则优于以瓦片为主的士。建筑垃圾士和工业废料土，在一般情况下优于生活垃圾土z 因生活垃圾土物质成分杂乱，含大量有机质和未分解的腐殖质，具有很大的压缩性和很低的强度。即使堆积时间较长，仍较松软。
4. 孔隙大且渗透性不均匀
杂填土由于其组成物质的复杂多样性，造成杂填士中孔隙大并且其渗透性不均匀，因此在地下水位较低的地区，地下水位以上的杂填土中经常存在鸡窝状上层滞水。
1.不均匀性
冲填土的颗粒组成随泥砂的来源而变化，有砂粒也有黏土粒和粉士粒。在吹泥的出口处，沉积的土粒较粗，甚至有石块，顺着出口向外围则逐渐变细。在冲填过程中由于泥砂来源的变化，造成冲填土在纵横方向上的不均匀性，故士层多呈透镜体状或薄层状出现。当有计划有目的地预先采取一些措施后而冲填的土，则土层的均匀性较好，类似于冲积地层。
2. 透水性能弱、排水固结差
冲填土的含水量大，一般大于液限，呈软塑或流塑状态。当黏粒含量多时，水分不易排出，土体形成初期呈流塑状态，后来虽土层表面经蒸发干缩龟裂，但下面土层由于水分不易排出仍处于流塑状态，稍加触动即发生触变现象。因此冲填土多属未完成自重固结的高压缩性的软士。土的结构需要有一定时间进行再组合，土的有效应力要在排水固结条件下才能提高。
土的排水固结条件，也决定于原地面的形态，如原地面高低不平或局部低洼，冲填后土内水分排不出去，设时间仍处于饱和状态;如冲填于易排水的地段或采取了排水措施时，则固结进程加快。
