合肥滨湖区目前是房产投资最受关注的区域，由于房龄相对年轻，资源投入比较大，深受购房者喜爱。不断有小密圈成员问我如何投资滨湖的房子，比如选择什么样的户型，选择什么样的楼层，哪些小区适合改善，投资多大面积收益更高等等。
基于这些问题，本篇我将对滨湖区已成交的二手房数据做一个系统分析，看看到底哪些小区二手房适合改善，哪些小区投资性价比相对较高，哪种类型的房产最适合投资。
数据采自合肥链家网，这是链家对外公布的实际成交数据，极具参考价值。时间跨度为2016年9月-2108年2月，样本总数为586个，鉴于样本数量有限，本篇部分结论可能还不够严谨，仅供参考。
1、总价
滨湖总价成交的主体在130w-190w这个范围，成交量占总成交的2/3。从投资角度来看，总价在150w-180w之间的房产受众面最大，流动性最好，是投资的最佳总价区间。
其中总价超过200w的成交量共有91个，占比15.5%。超过200w，会超出绝大部分接盘者的承受能力，投资收益相比150w-180w之间的标的要差一些。但是，一般滨湖的改善性住房，基本都会超过200w。
我对成交总价超过200w的小区做了一个统计，发现4个小区成交量相对大一些，分别是保利拉菲公馆，蓝鼎滨湖假日枫丹园，滨湖世纪城徽杰苑，高速滨湖时代广场。整体上来看，滨湖适合改善的小区真的非常有限。
保利拉菲公馆总价超过200w的成交量最大，平均成交面积为125平米，以136平米和110多平米的户型为主，我看了一下，户型还不错，品牌小区，房龄年轻，在二手改善小区里面应该是首选了。
蓝鼎滨湖假日枫丹园成交仅次于保利拉菲公馆，但成交单价要比它高得多，是46中学区的原因。我们还看到它的成交周期最短，成交总价最高，溢价空间也最小，既满足学区需求，又满足居住要求，应该属于比较优质的改善性标的了。
滨湖世纪城徽杰苑成交的户型偏大，单价是最低的，主要是房龄有些老，物业也差一些。我们看到成交周期和议价空间都是最大的，在我看来比较劣质了。高速滨湖时代广场也有一定的房龄了，定位和表现跟保利拉菲公馆很接近。
2、面积
滨湖面积成交主要在80-100平米这个区间，共成交343套，占总成交量的近60%，85-95平米区间占比超过40%。80-100平米这个范围的户型，无疑最受购房者欢迎，是最佳投资标的。
两房户型共成交194套，占总成交的1/3。主要集中在80-95平米这个区间，成交量为132套，占比超过2/3，其中85-90平米这个区间成交量最大，占比接近总成交的1/3。
三房及以上户型共成交350套，占总成交的近60%。主要集中在85-100平米这个区间，成交量为192套，占比超过55%，其中90-95平米这个区间成交量最大，占比接近30%。
100平米以上的两房户型几乎是绝迹的，不要投资这样的房产。目前看来，三房及以上户型已经成为滨湖二手房成交的主体，两房户型市场在不断萎缩，投资尽量选择85-100平米左右的小三房；140平米以上的成交也非常少，投资尽量避免。
3、学区房
这里的学区房仅指46中本部学区，具体学区划分可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》（公号“小易论楼市”）。46中学区房成交量占所有成交的1/4，均价是高于滨湖平均值的，比非学区房高出11.8%，但是我们看到户均总价都差不多，都在167w左右，说明市场对总价还是比较敏感的。
46中学区房平均房龄要比非学区房长3年左右，但成交周期要短一些。46中学区房中的1室和2室占比，也比非学区房的要高，学区房更倾向于小户型。
从学区房各面积区间成交量分布图上来看，85-90平米这个区间成交量最大，其次是60-70平米，两个区间占了一半以上。
从学区房各总价区间成交量分布图上来看，150w-190w这个区间成交量最大，其次是110w-130w，两个区间占比达到2/3以上。
4、楼层
根据链家的数据，把滨湖二手房楼层分为：低楼层（1-10层），中楼层（11-20层）和高楼层（20层以上）。在成交上我们可以看出，高楼层成交均价最高，其次是中楼层，最后是低楼层。
低楼层成交均价比平均值低了310元/平米，偏离度-1.75%，户均总价最低，但是议价空间也是最低的，成交周期也最短。滨湖成交数据跟全市总的成交数据略有不同（公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层最受欢迎，房价每年贬值多少？》）。
我们以滨湖在售小区时光印象和公园里为例。时光印象的A21栋分两种户型，分别是105.99平米和98.97平米，其中105.99平米为南北通透的边户，98.97平米为南北半通透的中间户。从价格上来看，东户型要高于西户型，边户型要高于中间户，但是相差都不大，最高不超过2.5%。
公园里的34#有三种户型，分别是118.67平米，105.04平米和141.7平米。其中118.67平米和141.7平米为南北通透的边户，105.04平米为南北半通透的中间户。从价格上来看，东户型要高于西户型，但是相差不大；边户型要高于中间户，价差达到7.5%。
我们看时光印象A21栋的2号户型，A21栋共有27层，1楼是架空的。2号户型定价明显高于平均值的楼层在15-27层，其中20-27层的高楼层定价最高，定价最低的楼层主要集中在10层以下。
我们看到低楼层的平均偏离度为-3.71%，而滨湖低楼层二手房成交价格平均偏离度为-1.75%，也就是说低楼层定价比市场价低了接近2个百分点，而中楼层定价比市场价高出1个百分点，高楼层高出1.33个百分点。低楼层明显性价比更高。
我们再来看公园里34#的2号户型，34#共有32层，1楼也是架空的。34#的2号户型定价最高的楼层在15-27层之间，最高段在19-22层，定价最低的楼层也主要集中在10层以下和30层以上，定价基本跟时光印象不谋而合。
我们看到低楼层的平均偏离度为-2.94%，滨湖低楼层二手房成交价格平均偏离度为-1.75%，也就是说低楼层定价比市场价低了近1.2个百分点，高楼层低了近1个百分点，而中楼层定价比市场价高出1.9个百分点，低楼层和高楼层性价比更高。
其实不论是时光印象还是公园里，我们都能多少看出点规律。时光印象高楼层和公园里中楼层之所以性价比最差，是由于其定价明显高过其他楼层，而定价最低的低楼层，都成了性价比最高的楼层（公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格》）。
合肥滨湖房产投资建议
滨湖房地产市场跟全市其他区域不大一样，新房和次新房的比例比较高，基本都是30层左右的高层，样本比较单纯。从投资角度来看，总价在150w-180w这个范围的标的流动性最好，最值得投资。超过200w总价的房子，流动性要差好多（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。
滨湖缺乏比较好的改善性住宅，绝大部分成交都集中在80-100平米这个面积区间，刚需和刚改特点非常明显。尽量不要买100平米以上的两房户型，投资最好选择90-95平米左右的小三房，140平米以上的大户型流动性差，投资尽量避免（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》）。
学区房比较保值，如果作为投资用，最好不要买太大的户型。如果投资和自住兼顾，可以考虑蓝鼎滨湖假日枫丹苑。如果考虑回迁小区，则尽量购买比较小的户型（公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》）。
从投资上来看，中低楼层的性价比显然要高于中高楼层，尽量选择4-14楼或者30层以上，但不要选择顶底楼。尽管新房底楼和顶楼定价一般比均价低5-10%左右，但在二手房市场，这个价格可能会低10%以上，议价空间大，成交周期长，流动性非常差，这也是为什么顶底楼不招人待见的原因。
总的来说，滨湖最佳投资标的类型是：总价在150w-180w左右，面积85-100平米左右，单价1.6w-1.7w左右，楼层在4-14层的小三房或者小四房。
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