来源：网易房产

宣传自己是“地铁盘”，几乎已经成为新房销售的“标配”，似乎从某一个刻起，广州就没有不是“地铁盘”的楼盘，无论是在建、规划还是吹风的地铁，都成为中介口中的“实锤”。那么，到底怎么判断真假地铁盘？广州遍地开花的地铁规划，哪些信得过？

什么是地铁盘？

从距离测算区分，距离地铁口500米以内的房屋才能算真正的地铁房；800米以内的房屋叫次地铁房；1000米左右范围的房屋只能叫地铁慨念房。

本期小编这个实用贴，会分析地铁规划、审批、环评的重要节点，教你判断哪些地铁规划板上钉钉、确认无疑，哪些可能会出变卦。

审批程序

在中国，城市轨道交通的审批程序相当复杂。通过分析，可以大致勾勒出地铁审批程序的“路线图”来。越到后面，地铁规划确定的可能性越高，等待的时间越短，但是房价也会慢慢涨上来。

确定房子是否地铁上盖，需确定三个关键点：线路走向、站点、确认开建。如果获得国家发改委的批复，说明地铁线路基本确定。不过，开工时间早晚、具体线路规划选线、具体的站点，也有可能会调整。

如果工可报告（工程可行性研究报告）已经获得省发改委批复，则表明地铁可以开工建设。

地铁线路的招标、环评文件，可提前确定站点，按照以往的经验，大部分都准，但也有下面第4点的情况出现。当然，最权威的以广州地铁官网发布的信息为准。

在国家批复建设规划后，各线路的具体线位、站位等工程方案，经过工程可行性研究阶段、初步设计阶段的进一步研究，以及各阶段技术审查后，才能最终确定。

这个过程中，会有一轮轮环评、招标等各种流程，因此留意这些文件，可提前确定将建的站点。例如，地铁十八号线的站点数量，由原规划的12个减为9个，早在今年年初的招标公告就可以提前知道。

但也不排除施工过程中可能存在阻碍因素影响。部分站点或比较背，这时，环评、招标等报告就会不断修改调整，这些文件的准确性会失效。比如因地质条件、拆迁不顺、交通条件等问题导致跳站。有车站还会明挖改暗挖，甚至移站位都有可能。

部分开发商为了显示楼盘与地铁站“很近”，在楼盘口自行设立了一个地铁指示牌“指路”。此时，购房者遇到这样的情况，最好实地走访证实地铁站是否在建，并且查找官方信息（政府的规划网、招标网、环评报告、广州地铁的官网和微博），看权威媒体的新闻报道，来辨别真伪。

即使是阅读权威媒体的新闻，也要注意某些字眼。比如“拟建设”“或建设”“初步确定”“小道消息”“网传”，表示线路不确定。文章内的附图，只有线路的走向，没有具体的站点等，表示线路是不确定的。

很多售楼员口中的地铁规划，有可能从官方或其他不权威的渠道获得，个别中介甚至P图作假，购房者不可尽信。

案例：地铁23号线规划终落实

由于广州市国土规划委在广东迎宾馆召开“广州市轨道交通线网规划修编”前期工作全国专家咨询会，23号线规划设想图曝光。解读：这是市级政府的组织专家进行评审，属于地铁申报上国家的前期过程，只可以说实现有很大的可能性，但是不确定性非常多。尤其是站点的数量、位置、线路走向也可能会调整。

案例： 未来6年广州新增10条地铁

国家发展改革委同意广州市城市轨道交通第三期建设规划。2017-2023年六年时间内广州将建设3号线东延、5号线东延、7号线二期、8号线北延、10号线、12号线、13号线二期、14号线二期、18号线和22号线共十个项目。解读：国家批复，确定无疑。不排除极端的情况，具体的站点仍有可能变动。

案例：地铁18号线将延伸至中山

中山市建议广州市在新一轮城市轨道交通线网规划修编时，研究将广州地铁18号线从番禺广场引出直线南下至中山市三角镇、中山站的支线方案，以及从南沙引出至中山市民众镇、中山站的延长线方案等两个方案纳入新一轮线网规划中，并在地铁18号线设计、施工时，预留番禺广场站引出支线方案的接入条件。解读：属于市级政府的远景规划，可能性很大，仍存在不确定性。

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