合生创展于1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市。然而在2004年首冲百亿的合生创展早已远离一线梯队，甚至掉出了2017年上半年房企销售百强名单。昔日被万科创始人王石称为“中国房地产航空母舰”，如今被外界视为“掉队的地产航母”。
2017年营业额下降15%
▲曾经被视作地产航母的合生创展，如今规模已被同行远远超越。
根据合生创展2017年财报显示，2017年集团录得138.24亿港元的营业额，约合人民币110.7亿元，较2016年下降15%。
对此，合生方面称，在北京及天津销售额下降主要是由于合生滨江帝景本年产品主要为车位而上年为住宅产品所致。惠州销售额下降主要是由于合生国际新城销售额下降而合生愉景湾銷售額上升的综合影响所致，合生国际新城本年主推产品为尾货及车位以致成交面积下降，而合生愉景湾积极开拓高端客户群导致成交量上升。
而从整体来看，2017年合生交付的项目也非常有限，交付的总建筑面积为760万平方米较2016年的99万平方米进一步下降。主要交付的项目包括广州的合生湖山国际、合生珠江帝景，北京的合生霄云路8号、上海的合生财富海景公馆、惠州的合生国际新城等。
可以说，作为房地产行业最先冲过100亿销售额大关的企业，合生创展这些年来的发展去显得非常缓慢。采用港派开发商的发展模式，将优质土地视作投资，对现金流的要求不高。大规模进行土地储备，但在开发时有所保留似乎是合生创展这些年来奉行的发展路径。
“对于合生来说，它们将土地视为投资品，可以作为融资的抵押，也可以在现金流出现问题的时候开发回款。”一位熟悉合生的业内人士向记者表示。而2017年合生创展的年报数据也在某种程度上支持了这一观点。
在不足92.28亿元的销售额背后，合生的负债率仅为57%，远远低于业内78%的平均负债率。同样，与销售额形成鲜明对比的是，合生创展坐拥近3000多万平方米的低成本土地储备。不过也有分析人士认为，这部分土地储备在很大程度上被合生用作为其兄弟公司珠江的融资，因此虽然这些土储能够成为其翻身的潜在资本，但是合生创展目前的战略重心显然并不在进行房地产开发上。
转航的合生创展
此前有消息称，合生创展的规模被同行超越主要是由于其集团战略转型所致。战略层面上，在住宅开发领域已经停滞的合生创展正在转型商业地产、酒店运营和物业管理。合生商管董事长鲍文格曾表示，合生创展未来将会着重做大公司的商业地产板块，并提出了合生商业“未来3年要推出30多个项目”的战略目标。
不过记者注意到，尽管合生创展早就贯彻商业转型论，但商业收入所占总营业额比重仍然不足。并不能支撑起整个公司。据记者查询得知，合生创展酒店营运和物业管理2016年度总收益为10.9亿港元（约合8.73亿元人民币），占集团总收益162.56亿港元（130.15亿元人民币）的6.7%。而2017年度酒店运营和物业管理年度总收益为13.44亿港元（ 约合10.76亿元人民币 ），占集团总收益138.24亿港元（110.697亿元人民币）的9.7%。
而截止2017年7月底，在合生创展3000多万平方米的土地储备中，商业、办公楼、酒店类型物业面积合计484万平方米，占比16%，而已建和在建的面积仅为167万平方米，约80%的项目集中在北京、上海、广州这三大一线城市。
所以，至少从年报方面来看，在合生创展的收入构成中，地产业务依旧占主流。
不过，如果从发展的角度来看，合生商业在合生创展的营业收入中占比正在扩大，2017年租金收入比2016上升了32.36%。截至2017年底，合生创展拥有13项投资物业，比2016年新增了2项。
重利润、慢周转带来规模困境
对此，有业内人士表示，港派开发商的发展模式让合生创展这些年来被市场上奉行高周转策略的开发商拉开了差距。重利润、轻规模、慢周转的开发模式固然安全，但是也让合生创展一步步丧失市场话语权。与此同时，高端、大盘的产品路线也拖慢了合生创展的发展步伐。比如此前曾被寄予厚望的“超级大盘”京津新城耗资近200亿元，成为了一个“大包袱”。而像北京霄云路8号至今仍未全部开发入市。
但必须指出的是，合生创展通过协议出让、收购和关联交易等方式，以较低的价格获得了大量地块。因此，尽管销售业绩不佳，但在地价攀升的当下，拥有大量低成本土地储备的合生创展负债率相对众多上市房企而言，是非常安全的。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，合生这十余年的发展确实可以用“唏嘘”两个字来概括。此前其规模非常大，但近两年确实落后了。背后的启示在于，家族管理的风格和职业经理人管理的风格或没有真正切合，这样就带来企业经营效率不高的现象。
他指出，对于合生创展北京部分豪宅项目长周期、慢节奏的销售也可以看出，其实际上过于注重单个项目的盈利，而忽视了此类项目背后的新的问题，所以导致资金回笼过慢，进而带来市场规模难以做大等问题。
如今的合生创展业绩出现震荡式下滑，不断消耗原有的优质土地储备，这艘地产老航母将驶向何方？还能否赶超新形势下的地产队伍前列，有待业界进一步观察。
编辑：心机的小编
