为改善城镇老旧住宅小区居民生活环境，省住建厅会同省有关部门研究起草了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（以下简称《意见》），经郭树清省长亲自审定后，以鲁建发[2015]5文件印发。现将《意见》简要解读如下：
一、《意见》起草的背景
各地贯彻省委、省政府有关要求，2003年起深入开展城乡环境综合整治，2006年起着力进行旧城区整治改造，大多数市民享受到了城市发展的成果。但是，目前依然有相当部分城镇居民，生活在1995年前建成的老旧住宅小区（含楼房院落和单栋楼宇）中，建设年代久、基础设施劣、环境脏乱差、安全隐患重、困难群众多、治安无保障，没有专业物业企业管理，一直是城市管理、社会管理的薄弱环节。
2015年5月6日，省政府召开房地产业转型升级座谈会，郭树清省长要求，将改善老旧住宅小区物业服务作为一项公益事业来推动，切实解决弃管小区居民生活环境恶化问题。会议提出，充分发挥行政和市场的作用，兼顾物业公司和业主的利益，研究制定合理的扶持政策，支持物业公司参与老旧住宅小区的管理，鼓励物业公司创新运营方式降低成本，政府可给予适当支持。根据郭省长指示，省住建厅迅速派员赴外省考察学习推进老旧小区物业管理全覆盖的做法，调度省内有关城市情况，会同省发改委、民政厅、财政厅、公安厅、司法厅、物价局研究了有关政策。6月1日，省政府第57次常务会议审议通过了"财政政策20条"，其中第12条是开展城镇和困难工矿区老旧住宅小区综合整治改造试点，省财政对开展试点的地区和企业给予奖补。省住建厅与省财政厅进行了实地调研，又与省国资委、新闻出版广电局、通信管理局、国网山东电力公司商定了有关措施。7月中旬，该《意见》通过合法性审查和规范性文件登记后正式出台
二、《意见》的主要内容
根据国家和省有关法规、政策和要求，参考外省经验，结合我省实际，我们提出了有关目标和措施，具有创新性的主要是：
（一）明确思路目标。总体思路是：深入贯彻党的十八大和习近平总书记一系列重要讲话精神，围绕改善居民群众生活环境，坚持"政府主导、业主参与、社会支持、企业介入"，通过公共财政支持、物业企业服务、原产权单位分担，引导业主自觉缴纳物业费，发动社会资金积极资助，与社区建设、社区管理紧密结合，扎实推进老旧住宅小区整治改造，有序扩大物业管理覆盖面，实现"百姓得实惠、企业得效益、政府得民心"。工作目标是：用五年时间推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理，2015年开展试点，2016年起整体推开，到2020年底基本完成整治改造，实现物业管理全覆盖。
（二）物业企业介入。本着"先易后难、统筹兼顾、重点突破、以点带面"的原则，每个市、县（市、区）都选择基础条件较好的街道或社区，择优选定骨干物业企业，与街道办事处或社区居委会签订《物业管理合作协议书》。物业企业接管老旧小区后，采取"先期介入、先行接管、先行服务，分期分层次整治改造"的办法，先配套安保、环卫设施，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务，再配合进行整治改造。
（三）狠抓整治改造。各地根据五年工作规划和年度计划，对老旧小区组织实施整治改造，主要内容:一是完善治安防控设施,安装单元防盗门和电子监控;二是健全环卫消防设施,配备密封式垃圾桶，疏通小区消防通道;三是改善小区环境设施，硬化路面，绿化院落，健全小区停车和交通系统, 补齐路灯、楼道灯，修缮楼房公共部位，有条件的补齐社区管理和物业管理用房等；四是改造小区基础设施，改造给排水、强弱电、供暖、供气管网和楼内公共部位管线，有条件的进行既有居住建筑节能改造。其中，各市2015年选择基础条件较好、规模较大、易于实施、对市容市貌影响程度高、居民群众意愿强烈的老旧小区，组织开展城镇和困难工矿区老旧住宅小区综合整治改造试点。试点项目今年9月底前启动，明年6月底前完成，同时引入专业化物业服务。
（四）政府补助支持。各级政府投入一定资金，盘活相关住宅维修专项资金，组织水电气暖和通信、广电等专营单位相应投入设施改造资金，动员原产权单位动用企业法定公积金或事业单位职工福利资金，统筹养老、文教、体育等资金，用于老旧小区整治改造及设施运营。对接管老旧小区的物业公司，市县财政给予物业费补助。同时，运用服务业发展引导资金、服务业创新发展引导基金、城镇化投资引导基金，对相关物业公司予以支持。
（五）加强经营激励。对相关物业企业，以街道办事处或社区居委会为单位，将辖区内的老旧小区整体打包委托，并赋予其物业管理区域内的广告发布权、停车收费权、物流自提设施场租收费权等，允许在法律法规范围内自主开展家政、维修、安装等便民服务，并在今后参与物业项目投标时予以倾斜。
（六）融入社区管理。要求社区居委会指导监督业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处开展与物业管理有关的工作。未成立业主委员会的住宅小区，暂由社区居委会代行职责。同时，加大法规宣传力度，引导业主积极履行义务，依法按合同约定缴纳物业费，与物业企业共同维护环境卫生和相关秩序。
