一、起草背景
（一）完善征收政策的迫切需要。2016年市政府出台了《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》，之后还制定了相关配套政策。结合近6年来市区房屋征收过程中出现的新情况、新问题以及推进城市更新的新要求，需要对相关政策进行修改。市住建局按照《民法典》湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定，借鉴武汉、宜昌等地“市政府统一领导、区级组织实施、职能部门协调配合、市场主体积极参与”以及先行备足房源、“地等项目、房等人”的相关做法，结合实际对征收政策进行了必要的优化调整。
（二）开展征收工作的迫切需要。当前，城市更新工作正在紧锣密鼓地部署开展，《黄冈市中心城区城市更新规划》已通过市规委会审查。根据规划，每年房屋征收任务需要政策的坚强保障，确保公共利益、被征收人合法权益不受侵害。
（三）引导房地产业健康发展的迫切需要。通过出台征收政策，鼓励货币补偿，鼓励搭建平台团购商品房，有利于推动房地产市场平稳健康发展。
二、起草过程
市住建局在市政府分管领导的精心指导下，经过反复修改，完成了《指引（征求意见稿）》。随后多次征求黄州区政府和市直相关部门意见，进行修改完善。形成《指引（送审稿）》之前，再次书面征求了市法院、市直相关单位、黄州区政府、相关功能区管委会意见，收到建议31条，采纳11条，未采纳20条（详见附件2）。市司法局合法性审查提出的7条意见全部采纳。
《指引》起草过程中履行了召开座谈会听取意见、网上公开征求意见、风险和制度廉洁性评估、部门合法性审查、市住建局党组集体研究等程序。
三、主要内容及特点
《指引》共11章71条。对比原有政策，突出规定了市区两级的职责分工（市级统筹、区级实施）、房屋征收的依据（危房集中和基础设施落后）、征收房屋的合法性（未经登记建筑认定处理）、征收计划的严肃性（纳入国民经济和社会发展年度计划）、征收的核心问题（价值补偿而非面积补偿）等主要内容。
（一）第一章。明确了适用范围、房屋征收补偿工作应遵循的原则以及市、区两级政府和功能区管委会之间的职责分工。市政府统筹市区范围内国有土地上房屋征收与补偿工作，黄州区政府为市区国有土地上的房屋征收主体，负责房屋征收与补偿组织实施工作，市直相关单位和各功能区管委会配合做好相关工作。
（二）第二章。明确危房集中和基础设施落后认定的2条主要标准，并明确由黄州区政府组织认定并进行公布。对认定未达到危房集中标准区域内的零星D级危房，黄州区政府可参照相关征收补偿政策予以收购或纳入征收范围。
（三）第三章。明确房屋征收计划编制工作，即每年10月底前由黄州区房屋征收部门组织编制下一年度房屋征收计划，每年11月底前黄州区政府将研究通过后的计划报市房屋征收部门，报请市政府批准，并按规定纳入市区两级国民经济和社会发展年度计划。特殊情况可对计划进行调整补充。
（四）第四章。明确房屋征收范围确定的要求，即市规划主管部门出具项目规划意见所划定的范围线（简称“规划线”），黄州区房屋征收部门根据规划线确定征收范围，市房屋征收部门对征收范围进行审核。同时明确了骑线房屋处置标准、房屋征收决定作出后扩大征收范围调整的方式。
（五）第五章。明确未经登记建筑的调查、认定和处理要求。未经登记建筑分4类。作出房屋征收决定前，由区人民政府牵头，组织乡（镇）人民政府、街道办事处等有关单位对未经登记建筑的情况进行调查,会同市自然资源和规划、城管执法等部门进行认定,由区人民政府根据认定结果作出处理意见。
（六）第六章。明确制定征收补偿方案的程序。黄州区政府组织相关部门、街道办对征收补偿方案进行论证，公开征求意见，并将征求意见情况和根据意见修改情况进行公示。如过半数被征收人认为征收补偿方案不符合相关规定的，要组织进行听证。
（七）第七章。明确社会稳定风险评估的相关要求。黄州区政府开展社会稳定风险评估，评估风险较小的，实施房屋征收；存在重大社会稳定风险的，不得实施房屋征收。
（八）第八章。明确房屋征收决定的要求。黄州区政府作出房屋征收决定发布公告。市人民政府根据房屋征收资金平衡方案报告预算所需征收补偿资金额，充分保障区人民政府相关工作经费，并根据工作开展情况进行奖惩。具体内容、款项以及办法、措施由市城市更新工作领导小组另行确定。
（九）第九章。明确房屋征收补偿的具体要求，主要体现在四个方面：一是黄州区政府可根据实际情况采取预征收方式实施房屋征收活动，预签约户数达到规定签约比例的（不低于85%），作出房屋征收决定并公告后，预征收补偿协议生效，预签约户数未达到规定签约比例的，终止实施。二是明确了补偿原则。明确产权调换房屋价值由依法选定的房地产价格评估机构评估确定，参考土地分区价格和重置价格，按价值进行产权调换。征收个人住宅房屋，同等面积产权调换房屋价值高于被征收房屋价值的，对产权调换房屋与被征收房屋相同建筑面积部分，可以给予适当补助。三是鼓励选择货币补偿。在去库存压力较大时，通过房票、奖励、补助等方式，鼓励选择货币补偿，鼓励购买市区商品房，鼓励通过团购市区商品房进行产权调换。鉴于鼓励货币补偿的政策具有时效性，因此在《指引》中不便明确。计划对被征收人选择货币补偿，在签约期限内签约且在约定的期限内搬迁的，按照被征收房屋价值的20%给予奖励。具体奖励政策由区政府确定，在征收补偿方案中明确。四是明确选择产权调换房屋建筑面积一般按被征收房屋建筑面积确定，原则上人均40平方米掌握。
（十）第十章。明确补偿决定与申请人民法院强制执行相关程序。一是明确了补偿决定送达方式除采取直接送达外，还可以根据不同情况采取留置、邮寄、公告等方式送达。二是明确被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，黄州区政府依法向区人民法院申请强制执行。具体强制执行情形由黄州区政府与区人民法院商定。
（十一）第十一章。明确文件有效期5年，城市规划区内城中村集体土地上的房屋征收补偿工作可参照本《指引》执行。
