不出意外，当一季度海南经济交出4.7%增长的惨淡成绩单时，房地产投资的大幅度下挫成为主要原因。一季度，海南房地产开发投资同比仅增4.5%，去年全年的增长幅度也已经由5年前的60%以上下降到19.6%.
这一幕似曾相识，上世纪90年代，当海南经济领跑全国的时候，房地产扮演了最大的助推器角色，而当泡沫破裂，经济陷入一蹶不振境地时，房地产的低迷又成为主因。
房地产带来的“泡沫”经济成为海南无法摆脱的心理阴影，建省27年来，海南一次又一次循环着消耗“土地、蓝天和白云”的经济模式，每一次政策放开都带来了一波投资热潮，最终滑落到与房地产“一荣俱荣，一损俱损”的境地。
单纯消耗资源的经济模式让海南陷入到困境中，每一次突破的尝试都被迫走了回头路。对处于转型轨道中的海南来说，如何摆脱这种依赖症，已成为寻找出路的关键所在。
地产依赖对海南来说，2010年是一个幸福的起点，当然，也是噩梦的开始。
当年一月份，国际旅游岛方案发布，海南的房地产投资也迅速飙升，并在此后几年维持高位，海南经济几乎靠房地产一己之力保持了多年快速增长。
2010年海南完成房地产开发投资467亿元，同比增长62.5%，同比涨幅全国第一。2010年海南商品房销售面积854万平方米，销售额746亿元，完成住宅投资417亿元，比上年增长62.5%，住宅投资比上年增长59%.
在房屋价格方面，方案落地当月，海口和三亚的房价分别出现了35%和43%的涨幅，同比涨幅继续领跑全国。“2010年到2011年是一个非常火热的局面，很多人几乎不看房就直接下单，”克而瑞海南分公司总经理沈虹回忆称，“从房价的上涨来判断，确实存在价格与价值不符的成分”。
鉴于海南房地产主要以旅游地产为主，整个房地产的投资也围绕着旅游项目开发进行。海南某房地产开发有限公司副总经理齐志辉称，“从全国的角度看，这5年是中国房地产公司转型的一个阶段，从城市开发到旅游地产或者商业地产过度，海南则是一个样本”。
旅游项目的开发确实为海南带来了经济上的贡献。从2010年至2014年，海南完成房地产开发投资超过4800亿，年均960亿元，年均增速达到39%.海南对这样的情景并不陌生，上个世纪90年代，海南房地产泡沫破裂前也曾带动海南经济快速增长，在那一轮泡沫破碎后，海南经济也自此一蹶不振。
危险的信号再一次出现。如果对比近5年的房地产投资会发现，尽管房地产投资额在增加，但增幅却在不断下滑，2010年海南房地产开发投资同比增长达到62%，而到了2014年，全省房地产投资增速下滑到了19.6%.
到了2015年一季度，全省房地产开发投资完成270.74亿元，同比增长4.5%，房地产各项交易额全线下挫，最终带给海南一季度GDP仅增长4.7%的惨淡成绩。
这实际上是一个地产投资去泡沫的结果，背景是中国经济转型大潮中，房地产投资集体下滑。“从旅游地产角度看，开发商也在反思，原有城市项目型的开发模式已经难以适应，”沈虹表示，“2014年宏观经济不好，再加上旅游地产是奢侈品，海南的房地产进入了一个低迷状态。”
数据显示，2014年，在价格未有改变的情况下，海南房地产成交量比2013年下降30%左右，加上旅游经济淡旺季特点，“海南房地产项目综合空置率大概在60%左右”。
这是国际旅游岛背景下，海南房地产又一次泡沫滋生，与90年代土地交易热潮相似，2010年以后，房企纷纷以“旅游地产”为名义在大手笔圈地，非官方的数据显示，“多家房企所圈地块，投资均以百亿计，而多个项目的开发周期都在10年以上”。
面对房企的圈地冲动，2010年，海南曾被迫宣布“在国际旅游岛规划正式获批前，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目”。克而瑞公布的一份报告显示，“海南18个市县未来3至5年，包括在售、库存和准备开发的潜在供应量合计达到1.079亿平方米”。
在一份官方的报告中，海南国土部门评价海南的土地开发时称，“土地利用存在短期行为，优地尚未完全得到优用。一些地方土地利用缺乏长远考虑，存在盲目竞争、低水平重复建设”。
该报告还不点名指出，“一些行业和地方从局部利益出发，盲目提出扩大用地规模，进一步加剧了用地供需矛盾”。
公开报道显示，“如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来10年内，即使不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕”。
这是海南无法摆脱的困局，整个国际旅游岛投资被绑在了房地产战车上，“一荣俱荣，一损俱损”，而如今海南正在品尝着新苦果，与上世纪90年代泡沫破碎后的滋味似曾相识。
两难困境对房地产开发项目的过度依赖让海南失去了建设完整产业链的机会，整个房地产业停留在“圈地——土地整理——单一项目开发”的轨迹上，上下游产业延伸少之又少。
这是海南整体经济的通病，多年以来，海南一直在消耗土地、蓝天和白云，整个海岸线几乎被瓜分完毕，但产业的纵深度却远远不够，也降低了其抵御经济风险的能力。
以地产为例，尽管2010年以来旅游地产是各大房企在海南的主打战略，但5年来，这些旅游地产项目仍然停留在卖房子阶段，与真正的旅游地产相差甚远。“在国外，旅游地产的出现与当地的消费水平相匹配，而中国走的太快了，跨过了中产阶段，海南大部分旅游地产实际上没有相关配套，也没有旅游度假服务支持，”沈虹强调，“地产商还是卖房子，而不是旅游地产的核心即生活方式，海南旅游地产依然处在价值回归的过程之中”。
旅游业是海南“产业链缺失”的另一个例子。尽管海南旅游业已经有十多年的快速发展，但目前“仍然以团队观光游为主，而且是备受诟病的低价团——零负团费”。
而消费目的地则主要集中在三亚和海口，消费方式依然是简单的“酒店、温泉和海滩”。沈虹认为，“海南的旅游产品开发还是太单一，旅游目的地宣传也不够，游客只知道海口和三亚”。
褚青林在做着这方面的尝试。褚青林是爱哪哪旅游网创始人，从2013年开始，爱哪哪开始建立以乡村旅游、亲子游为主的周边短途旅行电商平台，并为自驾、自助游客提供智能匹配解决方案。
这些短途旅游景点覆盖了海南各个主要城市的周边，并且附加了社交概念。褚青林的理念是，“去哪儿不重要，和谁玩很重要，有你，爱哪哪！”，这种互联网社交游模式在国内已经非常普遍。
“海南有非常丰富且纵深的旅游资源，这些都需要进一步开发，”褚青林称，“单纯的三亚观光游就显得太单薄了”。但实际上，即使是这样的浅层次开发，在海南依然显得非常稀少。
“除了蓝天白云，海南企业最大的资源就是土地，”海南股权交易中心财务总监吴惠玉强调，“但土地又不能流转，造成企业轻资产运行的状态，有很大的限制”。
吴惠玉最近探讨在海南成立房地产信托基金，这样既可以帮助企业融资，又可以带动企业进行更多业务拓展，特别是一些新兴产业。理由很简单，“海南的资源总有消耗殆尽的那天，如果不注重产业链的延伸，即使是蓝天、白云，也有失去吸引力的时候”。
数据已经为这种资源型单一开发模式亮出了红灯。最近5年，旅游占海南GDP的比重平均仅为13%左右，国际游客比重已经连续三年下滑，在吸引欧美游客方面，面临着东南亚的激烈竞争。
“当前海南省经济基础薄弱，经济结构、产业结构比较单一，”中国（海南）改革发展研究院相关负责人在接受媒体采访时亦公开强调，“以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构仍有很大提升空间，海南服务业尚未真正成为带动居民就业、提升收入水平的强大支柱”。
单一经济模式和产业链缺失是海南两次转型都无法成功的重要原因。“海南的战略有点选择失误，无论是搞特区还是建设国际旅游岛，海南都模仿深圳或浦东模式进行，但在综合实力上又无法与先行先试的政策要求相匹配，”学者罗天昊强调。
实际上，海南最大的失误是跨过了“产业发展”的环节，单一倚靠旅游服务业，最后却滑向了房地产投资泡沫的深渊。在罗天昊看来，“深圳之所以能有今天的地位，是因为在当初崛起的过程中，有效承接了欧美的产业转移，没有工业基础，单纯盲目发展服务业，成功的概率很低”
这实际上是海南的两难选择：现在再来走工业化的道路，竞争力受到压缩，没有产业基础；而如果继续盲目发展单一的服务业模式，又面临着先天不足的制约，很难升级走向高端。
