房地产企业在进行项目构思时，首先要预测可能的外部环境变化，放弃那些可能因外部环境的变化而难以持续经营的项目，。选择能适应外部环境变化的项目，并根据可能的外部环境变化对项目进行可调性设计，以应付可能发生的变化；其次要全面分析开发项目的环境条件，特别要分析影响项目的敏感因素，以确定项目的可行性及开发时机是否已经成熟。一般来说，环境条件对项目构思的影响可分为宏观环境和微观环境两大因素对项目构思的影响。

1、宏观环境因素的影响

宏观环境对房地产项目构思的影响具有全域性，是非常重要的影响因素。在具体的房地产项目实施过程中，宏观环境因素的影响表现在：

(1)政治法律环境的影响。政治法律环境主要包括一个国家或地区的政治制度、政治形势、方针政策和法律等。政治环境对房地产项目构思影响最大的是政府的产业政策，产业政策是指政府对某些特殊产业实行扶植或限制的政策，可分为国家产业政策和地方产业政策，地方产业政策的制定虽然以国家产业政策为依据，但地方政府往往会根据本地区的资源优势而确定不同的产业政策。房地产产业政策一旦确定，该产业范围内的项目的立项审批程序以及税收、贷款和其他相关条件基本确定，不同等级的房地产企业进入该产业的“门槛”标准已经确定。法律环境对企业项目构思的影响主要体现在政府规制的变化。政府规制是强制性的，一旦规制出台，任何属于该范围的经济主体都将无条件地执行。

(2)经济环境的影响。经济环境是指企业经营过程中所面临的各种经济条件、经济特征和经济联系等客观因素。房地产企业开发的项目都是在一定的经济环境中运作的，经济环境直接影响项目实施的可行性和经济效益。

(3)社会文化环境的影响。社会文化环境是指一个国家或地区的民族特征、文化传统、价值观、宗教信仰、教育水平、社会结构和风俗习惯等情况。社会文化环境中许多因素都具有继承性和稳定性，受到传统文化和历史继承的制约。但是，当社会的政治法律环境发生巨大变化时，社会文化环境也将随之变化。这些变化将不仅直接导致人们的消费观念、价值观、教育水平、收入水平及结构的变化，而且会改变人们对一些产品的需求，引发许许多多新的需求，促成许多新项目构思的形成。

(4)技术环境的影响。技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展的动向等。当今科学技术发展的速度越来越快，其革命性成果大大改变了人类社会的生产和生活方式，也都会对项目构思产生巨大的影响。在房地产开发过程中，新技术、新工艺、新材料和新设备的运用，为企业提供了丰富的项目构思源泉，为企业取得较强竞争优势奠定了基础。

2．微观环境因素的影响

地区之间的发展是不平衡的，使不同地区的项目存在着不同程度的差异。所以在项目构思时，仅考虑其宏观影响因素是不够的，还必须对项目所在区域进行微观因素分析。这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度和速度不同，主要表现为对有的区域影响大，对有的区域影响小，对有的地区影响的快，对有的地区影响的慢，投资时必须加以考虑；其次，特定的地区经济可能免受或少受宏观经济波动的影响，也可能形成与宏观经济趋势相反的逆向走势。所以，在项目构思时，只有把宏观环境因素的普遍性和区域发展的特殊性结合起来，才能切实把握投资项目所在地区的区域经济发展趋势，保证项目成功实施。下面从5个方面分析区域性微观因素：

(1)地区经济发展水平。

地区经济发展水平包括物价和工资水平、储蓄和贷款利率、人均GDP、消费结构和水平等指标，是房地产项目构思必须考虑的一个重要的区域性因素。同一国家不同地区的经济发展水平存在着一定的差异，如东西差异、南北差异、沿海沿江与内陆地区的差异。这种状况的形成既有历史性原因，也有地理位置上的原因。

(2)产业结构变化的影响。

产业结构变化是构成产业的各个组成部分发生变化而引起组织结构的变化。不同的产业，因其产出的产品不同而具有自己独特的技术经济特征，不同的产业阶段，相同的产业还可能呈现出不同的业态，这些业态又随着产业成熟度的提高而变化。企业面对这些变化，应积极地进行项目的构思，以加强企业的市场地位和竞争能力。

(3)地区发展战略。项目管理者联盟，项目管理问题。

地区发展战略是根据国家宏观经济发展战略和地区自身的优势，研究确定的该地区在今后若干年内的发展目标，它必须具有超前性，能代表着该地区未来的重点发展方向。这是房地产构思中必须十分重视的问题，如果房地产开发项目能以地区发展战略为指 导，则在该地区的项目投资定位上不会产生大的偏差。

(4)人口因素。

人口因素对该地区房地产物业的需求至关重要。它包括人口的数量、家庭规模和结构、人的素质等。

(5)环境因素。

一个地区的环境因素主要包括自然环境和人文环境，是房地产项目构思必须重点考虑的因素等。