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总报告

2008年中国房地产市场分析与2009年形势预测

二 2008年房地产市场特征与存在的问题

（一）房地产市场特征

2008年我国房地产市场呈现出以下特征。

第一，2008年我国房地产开发投资增幅、施工面积增幅回落，但仍在高位运行；土地购置面积和土地开发面积、竣工面积出现负增长。新开工面积小幅增长。商品房销售低迷，导致投资开发增速趋缓。

第二，商品房销售大幅度下降，空置面积快速增长。全年商品房销售面积下降19.7%，销售额下降19.5%；商品房空置面积由年初的负增长变为1～12月的同比增长21.8%。2008年全国商品房施工面积与竣工面积之比达4.7，而2006年、2007年分别为3.5和3.9。这表明2008年虽然全国房屋施工面积和新开工面积在增加，但由于销售委靡，开发周期延长，开发速度在降低。

第三，房地产企业资金紧张。对于以资金为生命线的房地产企业来说，2008年信贷增幅下滑，个人按揭贷款出现负增长，销售收入大幅下降，对于房地产后续开发形成较强约束。

第四，全国70个大中城市2008年房价同比上涨6.5%，最后一个月同比出现下降；环比连续5个月负增长。从全年看，同比涨幅波动较大，但不同城市有很大区别。

2008年我国房地产市场的“调整”，既有国际国内经济大环境的影响，也是经过了近十年快速发展的房市自身规律使然。但我国房地产市场供求关系的基本格局没有发生根本性变化，经过各方面的努力，房地产市场出现大起大落的概率较小。

（二）房地产市场存在的问题

2008年我国房地产市场存在以下问题。

第一，房地产市场下行趋势降低了房地产对宏观经济增长的贡献能力。在国家政策调控和外部经济环境的双重作用下，2008年我国房地产市场销售大幅下降，商品房空置面积增加，售价增幅回落，市场销售量价齐升的场面开始改观。1991～2008年，我国商品房销售面积累计近47亿平方米，人均住房面积已达28平方米，住房市场的刚性需求已经得到一定程度的释放，价格弹性开始显现。房地产业是具有高关联度的基础产业，在扩大内需保增长的宏观调控背景下，房地产市场下行将导致投资热情降低，不利于房地产业发挥促进经济增长的作用。

第二，宏观调控的前瞻性有待加强。宏观调控的任务是优化结构，满足需求，维护公平，引导市场健康发展，防止经济大起大落。但由于宏观调控效应的时滞性，有时会与逆转的形势叠加，产生放大的负效应。所以加强宏观调控政策的前瞻性，保持政策稳定性和连续性格外重要。前瞻性的调控目标和得力的政策保障是树立市场信心的重要支撑。为应对国际金融海啸，我国宏观调控目标由2008年上半年的“防过热、防通胀”转向为下半年的“扩大内需保增长”。作为应对国际金融危机和扩大内需的重要结合点、扩大内需与改善民生的最佳结合点，我国房地产业的持续稳定健康发展不应以短期因素为转移，也不应是应急之举。

第三，商品房市场有待激活。为了应对外部经济环境恶化带来的冲击，国家出台了4万亿元投资计划，其中9000亿元将用于保障性安居工程。从直接作用来看，可以加大房地产投资规模，带动相关产业的发展，缓解低收入群体的住房需求。从间接效果来看，这些投资形成住房供给后，将分流部分中低端市场份额，增强购房者对普通商品房价格下降的预期，抑制房地产投资热情。为此在增加住房保障投入的同时，还应出台能够激活自住性改善性住房需求、刺激投资的政策措施，以推动房地产市场进入上行区间。

第四，开发企业财务压力加大。2008年12月末，全国商品房空置面积同比增长21.8%。商品房空置面积的增加意味着销售下降，企业资金回流减少，资金周转期延长，财务成本上升。从土地投入来看，2006年和2007年是企业高价拿地的高峰年，项目土地成本处于历史最高水平。2008年进入销售市场的这些项目市场形势严峻，预期收益难以实现，价高地所产生的高财务成本大幅度增加，延缓开发也将使企业承受其带来巨大的财务压力。从而导致企业资产负债率增高，财务风险加大，应对市场变化的能力降低。

第五，开发企业和消费者市场适应能力有待提高。住房制度改革以来，我国房地产市场持续高速增长，尚未经历过市场巨变的考验，市场主体应对市场变化的前瞻性和灵活性以及心理承受能力不足。在房地产销售明显下降的形势下，多数开发企业仍然沿袭市场旺盛的操作方式，坚守价格，寄希望于政府救市，被动地等待形势好转。部分开发企业主动采取降价措施积极应对危机，但遭遇高价位已购房者的反对，甚至出现退房风潮。已购房者不愿承受当初的高价位月供，要求得到补偿。这种情况说明消费者应对市场变化的适应能力也有待提高。

三 2008年房地产市场的调整

延续2007年思路，2008年上半年“防过热、防通胀”依然是宏观调控的主基调。2008年下半年，世界金融危机蔓延，我国出口减少，投资减弱，经济下行压力加大，宏观调控目标调整为“扩内需、保增长”。与宏观调控政策的调整相对应，房地产市场调控政策也经历了重大调整。

2007年，国家对房地产实施以“控投资、挤泡沫、抑需求”为目标的政策调控。当年央行连续6次加息，10次上调存款准备金率，控制了银行对房地产放贷额度，加大了房地产贷款成本。2007年6月1 1日商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，限制外资在中国内地的炒房；8月21日中国人民银行上调个人住房公积金贷款

利率，9月27日央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文），12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，提高第二套房贷门槛，抑制购房需求。为规范土地市场，防止拖欠土地出让金和囤积土地，2007年9月28 H国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，12月3日国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，以完善土地储备制度，加强土地调控，促进土地节约集约利用，进一步关紧房地产用地闸门。

2008年上半年，“控投资、挤泡沫、抑需求”依然是房地产市场调控的主基调，并得到强化。2007年底召开的中央经济工作会议宣布，2008年货币政策从“稳健”转为“从紧”，对银行贷款实施更严格的控制，以冷却过热的投资。2008年上半年，央行五次上调存款准备金率，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位；4月16日国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，强化开发企业提前预缴力度，提高开发商的现金流要求。在土地政策方面，国务院办公厅1月7日下发《关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地处置的措施具体，力度加大；1月9日发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求严格执行土地用途管制制度，规范使用农民集体所有土地进行建设，控制农村集体建设用地规模，严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为。

2008年下半年，在金融危机冲击、房地产市场销售量萎缩的背景下，“打折降价潮”、“量价齐跌”、“断供”、“退房”、“房市寒冬”等字眼在各类媒体铺天盖地，由此出现的“救市”与反对“救市”的争论也异常激烈。以往房地产调控政策、措施均出自中央政府的情形被打破，不少城市政府先后出台政策措施，以图刺激销售，但地方的政策效果甚至动机普遍受到质疑。

为落实宏观经济目标，国家对房地产市场的调控政策进行了调整。央行多次降息，下调人民币贷款基准利率、住房公积金贷款利率和人民币存款准备金率，实施适度宽松的货币政策；财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，个人首购90平方米以下住房暂免征收印花税、土地增值税，下调契税税率、首付款比例、住房公积金贷款利率。这些政策有利于房地产企业降低融资成本，减轻购房者负担，刺激房市回暖。11月10日国务院召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，部署落实中央政策措施的七项工作，其中之一是促进房地产市场平衡健康发展。2100433B