土地增值税实战（实务）与案例精选

序言 房地产企业当前面临的税务形势.......................................................................4

第一篇 土地增值税税制解析....................................................................................6

第一章 土地增值税的起源和意义.......................................................................6

第二章 土地增值税的一般规定..........................................................................8

一、纳税人...............................................................................................8

二、征税范围...........................................................................................9

三、具体情况的判定...............................................................................10

第三章 应税收入和扣除项目的确认................................................................13

一、 转让房地产取得的收入类型............................................................13

二、收入的确认.....................................................................................13

三、扣除项目........................................................................................18

四、扣除项目的特殊情况处理................................................................35

第四章 土地增值税优惠政策...........................................................................40

一、免征土地增值税...............................................................................40

二、不征土地增值税的范围.....................................................................47

第二篇 土地增值税纳税与征收管理........................................................................48

第五章 土地增值税的计算与缴纳....................................................................49

一、土地增值税增值额............................................................................49

二、土地增值税税率................................................................................49

三、应纳税额的计算方法.........................................................................50

第六章 土地增值税纳税申报...........................................................................57

一、 纳税申报时间与地点........................................................................57

二、纳税申报手续...................................................................................58

三、申报办法..........................................................................................58

四、征收机关..........................................................................................59

五、税款计算与缴纳的证据资料..............................................................59

第七章 土地增值税的会计处理........................................................................60

第八章 土地增值税预征...................................................................................63

一、 土地增值税预征概念.........................................................................63

二、预征范围...........................................................................................63

三、预征要求...........................................................................................64

四、地方政策...........................................................................................64

五、预征额计算........................................................................................69

六、特殊情况处理.....................................................................................69

第九章 土地增值税核定征收.............................................................................73

一、核定征收的概念..................................................................................73

二、核定征收的条件..................................................................................73

三、核定征收税率......................................................................................74

四、核定征收计算......................................................................................75

五、核定征收审批流程...............................................................................75

第三篇 土地增值税清算...........................................................................................77

第十章 土地增值税清算的形势............................................................................77

一、政策要求.............................................................................................78

二、风险分析.............................................................................................79

三、当前的困境..........................................................................................80

四、影响因素分析.......................................................................................82

第十一章 清算要求与程序....................................................................................84

一、各方责任...............................................................................................84

二、清算方式...............................................................................................84

三、清算手续时限........................................................................................86

四、计税单位...............................................................................................86

六、清算流程...............................................................................................88

七、申报资料...............................................................................................90

八、特殊情况...............................................................................................91

第十二章 土地增值税清算计缴技巧.....................................................................93

一、计算单位的选择....................................................................................93

二、代收费用计价方式的选择......................................................................96

三、 清算后再转让的计缴............................................................................97

四、 成片开发，分块销售的计缴.................................................................99

五、竣工前整体销售的计缴........................................................................100

六、不同拆迁补偿方式的计缴....................................................................103

七、补退房差的处理..................................................................................106

八、清算时税款的补缴...............................................................................106

第十三章 土地增值税清算项目的审核鉴证.........................................................107

一、准入条件.............................................................................................108

二、资料要求.............................................................................................108

三、审核内容.............................................................................................110

四、鉴证终止.............................................................................................114

五、鉴证报告.............................................................................................115

六、土地增值税清算鉴证报告范例.............................................................116

七、土地增值税清算鉴证业务约定书..........................................................121

第十四章 土地增值税清算的审核........................................................................123

一、清算审核内容......................................................................................125

二、取得土地使用权所支付的金额审核要点................................................126

三、房地产开发费用的审核.........................................................................133

四、与转让房地产有关的税金的审核...........................................................133

五、其他扣除项目的审核............................................................................134

六、在清算审核时应注意的其他问题..........................................................134

第十五章 土地增值税清算案例分析......................................................................137

第四篇 土地增值税筹划实务.......................................................................................155

第十六章 土地增值税筹划理论............................................................................155

第十七章 土地增值税常用筹划方法.....................................................................158

一、建房方式筹划法...................................................................................158

二、 “临界点”筹划法...................................................................................161

三、分散收入筹划法...................................................................................165

四、 适度加大建造成本法...........................................................................168

五、费用迁移法..........................................................................................169

六、 利息支出筹划法...................................................................................169

七、转让在建工程法......................................................................................173

八、费用均分筹划法.....................................................................................174

九、企业筹建期的巧妙运用..........................................................................174

十、增加土地开发成本，降低土地增值税.....................................................175

十一、投资时机的最佳选择..........................................................................176

十二、 土地出让金返还筹划法......................................................................176

十三、公共配套设施（地下车位）筹划法.....................................................178

第十八章 土地增值税筹划经典案例解析................................................................179

一、土地增值税筹划案例风险分析................................................................184

二、一起典型的土地增值税的失败税收筹划案例...........................................187

第五篇 土地增值税纳税评估与税务稽查........................................................................189

第十九章 纳税评估................................................................................................189

一、纳税评估概念.........................................................................................189

二、纳税评估特点.........................................................................................190

三、纳税评估与税务稽查的联系与区别..........................................................191

四、纳税评估程序与方法...............................................................................193

五、纳税评估处理方式..................................................................................193

第二十章 土地增值税纳税评估..............................................................................194

一、土地增值税评估分析中的指标及其运用..................................................194

二、土地增值税测算分析模型及案例.............................................................196

三、土地增值税测算分析模型及案例.............................................................197

第二十一章 土地增值税稽查分析...........................................................................200

一、税务检查与税务稽查的比较....................................................................200

二、税务稽查常用方法..................................................................................202

三、土地增值税稽查内容...............................................................................203

四、税务稽查流程..........................................................................................208

第二十二章 税务稽查案例分析...............................................................................212

一、简单稽查案例分析...................................................................................212

二、综合案例分析..........................................................................................216

附录一：土地增值税清算相关表格..........................................................................224

附录二：目 前现行有效的土地增值税政策................................................................236

参考文献.................................................................................................................2372100433B