土地评价即指运用分析比较的方法，对土地构成因子（土壤、气候、植被、地形、水文等）的状况和土地投资效益进行综合评审和鉴定。根据评价目的、对象、方法和手段不同，可分为土地适宜性评价，土地生产力评价、土地经济评价和土地综合评价。土地评价的对象是土地的质量，着重研究土地的适宜性与限制性因素。根据国民经济发展的需要，从社会经济的角度来衡量一定地区土地的各种组成要素和基本条件的特点，从土地质量、潜力及其适宜用途比较鉴别，确定最有利的用途。它是进行土地规划以及设计各种土地利用方案的不可缺少的一项基础工作。很多国家对土地评价有各自的方法和指标系统。为了达到某种形式的标准化，联合国粮农组织（FAO）多次召开国际会议进行讨论，于1976年公布了《土地评价纲要》。
土地生产力
土地评价的主要依据是土地生产力的高低，但这个生产力又多是通过土地的适宜性和限制性间接表现出来的。
1．土地生产力的内涵
土地生产力是反映土地本身的自然生产潜力和人类劳动经营的综合指标，是土地在特定的管理措施条件下生产出某种植物或植物产品的能力
土地是人类生存和发展的基础，土地除了表现为农业生产力，也是人类进行居住和其他社会经济活动的场所，非农业生产力同样重要。
土地生产力是一定条件下能够达到的最大水平，有现实生产力和潜在生产力（理论生产力）之分；自然生产和社会经济生产力之分，但一般表现为综合生产力。
土地生产力也叫土地潜力、土地生产潜力。
2．土地的适宜性
土地的适宜性就是指土地在一定条件下对发展某项生产或作为某种用途所提供的生态环境的适宜程度，这既与土地利用方式有关，又直接决定于生物的特点、更替及产量等。
自然适宜性指某作物或土地利用方式对一定地区土地的自然条件（如气候、土壤、地貌、水文等）的适宜程度。
土地的适宜性一般可以分为多宜性、双宜性、单宜性和暂不适宜等几种，且多是针对农林牧利用而言。一般说来，土地质量越好，其适宜面就越宽，而质量越差，则适宜面就越窄。
3．土地的限制性
土地的限制性又称土地的局限性，它是与适宜性相对而存在的，是限制土地在生产过程中发挥潜力的障碍因素。由于土地中某种元素过多或过少，甚至缺乏，限制土地资源的潜力或某种用途的正常发挥，或影响了某些用途的适宜程度。限制因素有不易改变的，即稳定性限制因素，如气候、地貌等；也有容易改变的，如植被、水文等，称不稳定限制因素。在进行土地评价时，要抓住主要限制因素，适当考虑其它限制因素
土地特性与土地质量
1．土地特性
土地特性是指土地具有一系列与其它物质相区别的性质。土地的特性，包括自然特性和经济社会特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性，如面积有限性、位置固定性、质量差异性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性，如经济供给的稀缺性、增值性、土地报酬递减的可能性。土地还具有重要的社会属性。人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。土地的这种社会属性，是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。
土地特性是一种可度量或测定的土地属性。例如，坡度、降雨量、土壤质地、有效水容量、植被的生长量等。有的文献上将土地特性称土地性质。
土地特性就是土地构成要素的性质。常见的土地特性按构成土地的要素可分为如下几类：①土地的气候性质：主要表现为气温（年和月平均气温、最低月平均气温、积温）、降水（多年平均降水量、全年各月或旬降水量、降水季节、降水强度）、光照条件（日照时数、光照强度）；②土地的水文性质：主要有地表水、地下水、水利设施、水旱渍灾害状况；③土地的土壤性质：主要有土壤质地、土壤结构、pH值、有效土层厚度、有机质含量、土壤养分等；④土地的地学性质：主要有地质构造、岩石种类、地貌类型、海拔、坡度、坡向等；⑤土地的生物性质：主要有植被类型（自然植被、人工植被）、动植物的地方性性病及传染病、危险性动物；⑥土地的社会经济特性包括的范围广泛，一般来说，土地评价主要考虑以下几个方面：人口（数量、素质、劳动力）、教育情况、交通状况及区位、基础设施、公共设施（如能源、供水、供电、电讯）、经济条件、技术水平等。
2．土地质量
有关土地质量的表述很多，①土地质量是指土地的状态和条件（土壤、水及生物特性）及其满足人类需要（农林业生产，自然保护以及环境管理）的程度；②土地质量是指土地各种性质的综合反映和价值判断；③土地质量是土地功能满足人类需要的优劣程度；④土地质量是指土地在一定的用途条件下，对该用途是否适宜以及适宜的程度或生产力的大小或价格的高低。
综上所述，土地质量是土地的综合属性，但土地属性不一定是土地质量；土地质量是针对土地利用或土地利用方式而言的，也可以用土地生产力的指标表示，如产量、产值、净产值、纯收入、利润、级差收益等。土地质量的差别，实质上是土地生产力高低的差异。在不同的土地利用状态下，土地质量的含义也有差异。在农、林、牧业等利用中，土地质量指的是土地生物生产能力的差异，即土地劳动生产率的高低；在工业、交通、城镇等非农业建设利用中，则是指以区位条件优劣为主造成的劳动生产率或土地使用效益的差异。
3．二者关系
土地特性是土地的属性在各个方面的直观反映（能直接测量或估算）。土地质量是土地综合属性的描述，是土地特性综合反映的土地性质。
土地特性与土地质量的关系是多对一、一对一的关系。可以根据一种土地性质去估计土地质量；可以用一组土地性质中的某一起主要限制性作用的土地性质去估计土地质量；可以综合多种土地性质去估计土地质量。，如土壤侵蚀危险这一土地质量不仅决定坡度，还取决于坡长、渗透性、土壤结构、降水强度和其他特性的相互作用。
土地特性与土地质量本质上是一样的，即土地具有的属性。但土地特性是客观存在的，是一种状态，没有好坏、高低之分；土地质量是针对一定用途而言的，表示为对某种用途适宜不适宜、或适宜程度高低。土地质量强调的是土地本身属性及满足人类需要的程度。
土地评价时，可以选择土地特性或土地质量作为评价对象。采用土地特性的优点是评价的程序较简单和直接，能够对观察的特征和适宜性分级进行直接比较。但是，土地特性种类繁多，而且土地特性之间又往往是相互作用的，这可能使评价所考虑的因素过多或者选择评价因素很困难。采用土地质量，其优点有三个方面，一是如前所述，土地质量与土地利用的具体要求直接相关；二是土地质量是几种土地特性的综合反映，在计算土地质量时考虑了这几中土地特性的相互关系；三是土地质量的数目要比土地性质的数目少，从而减少了土地评价的工作量。
土地用途
土地评价要考虑土地作为何用，即土地用途。土地用途可以是概括性的，也可以详细的。分为土地利用类型和土地利用方式。
土地利用类型也叫土地利用大类，指根据土地在国民经济建设中所起的作用，可以将土地的利用分为农业用地、牧业用地、林业用地、建设用地等的土地利用方向，叫土地利用大类。如通常所说的八大地类：耕地、林地、牧草地等。
土地利用方式是比土地利用大类描述或规定得更为详细的土地利用种类，它由一系列在既定的自然社会经济条件下的技术说明所构成。土地利用方式一般包括劳动力、工具、土地规模、资金、技术、市场、制度等方面。
土地利用方式分为：
①单一用途的的土地利用方式：同一土地，同一时间只有一种产品的输出。
②多用途的土地利用方式：同一时间，同一地块上，有两种或两种以上的土地利用，但每种土地利用均有自身的产品输出。如间作，套作。
③复式土地利用方式：同一地块上，在同一时间周期内的不同时段，土地的利用不同。如我国的多熟制农业。
