归纳者：王卫洲，来源中国征地拆迁法律事务网
一、确认征收项目是否属于公共利益，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条。
二、审查四规划一计划，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条
（一）发展改革部门审查项目是否项符合国民经济和社会发展规划。
（二）城乡规划部门审查项目是否符合城乡规划和专项规划。
（三）国土资源部门审查项目是否符合土地利用总体规划。
（四）旧城改建、保障性安居工程需要征收的，因审查是否列入上一年度国民经济和社会发展规划。
三、确定征收范围和两个禁止，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条
房屋征收部门依据审查意见和征收范围，作出禁止不当增加补偿费用的相关通告，并在征收范围内公告
房屋征收部门书面通知城乡规划、建设、国土资源、工商等部门暂停办理相关手续，停止办理的期限最长为一年
四、调查登记和公示，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条
房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
五、对未经登记的建筑调查、认定和处理，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
六、拟定房屋征收补偿方案和征求意见，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条
房屋征收部门拟定补偿方案，市县政府组织有关部门予以论和以公布，并公众征求意见，征求意见不少于30日。
七、修改征收补偿方案，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条
（1）根据征求意见研究修改补偿方案，将征求意见和修改公示予以公布。
（2）旧城改造，多数人认为方案不符合条例规定的，应组织听证，修改方案
八、选定评估机构，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条
（1）房地产价格评估机构由被征收人协商选定；
（2）协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定
九、初步评估，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条
由评估机构对征收范围内房地产市场均价和征收所需资金总额进行评估，确定征收补偿资金预算
十、存储补偿安置资金，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条
作出房屋征收决定前，征收补偿费应当足额到位、专户专储、专款专用、补偿资金到位由金融机构出具证明。
十一、社会稳定风险评估，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
十二、决定征收并公告，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条
市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
征收补偿应参照就近新建房价
□本报记者周斌
“面对明显低于市场价格的补偿方案,法院坚决撤销县政府的房屋征收决定,保障了当事人合法权益。”虽然判决已过两年,但北京万典律师事务所主任王卫洲对其代理的孔庆丰诉山东省泗水县人民政府房屋征收决定案仍记忆犹新。
2011年4月6日,泗水县政府作出决定,对孔庆丰家所在片区实施房屋征收。孔庆丰认为,该征收行为违法,在行政复议维持的情况下,将县政府告上了法庭。
原告提供证据称,被告张贴的补偿方案征求意见稿照片上存有明显雪迹,县气象局证明2011年3月1日泗水降雪,因此征求意见稿实为降雪后张贴,3月21日便结束征求意见,公告期不足30天,程序违法。
被告则回应说,当年2月有4次降雪,征求意见稿张贴于2月20日,照片上的雪迹为2月16日的降雪。
法院审理认为,泗水县当年2月至3月有降雪,仅凭照片上的雪迹和当事人记忆,尚不能证明原告主张。
庭上,被告指出,此次房屋征收,县政府进行了社会风险评估,召开了房屋征收补偿方案听证会,广泛听取群众意见。并提供了举行听证会的相关材料及会场照片。
“此次征收涉及900余户,由于听证会没有广而告之,导致参加听证会的人数太少,而且多为企事业单位代表,听证结果不合理,不公正。”原告反驳道。
王卫洲告诉记者,对于此次征收,原告无法接受的根本原因是补偿标准太低。
据介绍,征收补偿方案规定:选择货币补偿的,按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿。产权调换的,安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资,超出10平方米以内的按优惠价结算,超出10平方米以外的按市场价结算；被征收主房面积大于安置房面积的部分,按照安置房优惠价增加300元每平方米的标准给予货币补偿。
王卫洲回忆说,安置房优惠价为每平方米1300元左右,而当时他们走访该安置房附近多个新建商品房售楼处了解到,新建商品房价格都在每平方米3500元左右。“孔庆丰家面积有四五百平方米,不管选择何种补偿方案,损失都很大,根本无法接受”。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
法院认为,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋的补偿,应参照就近区位的新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中,优惠价格显然低于市场价格,对被征收房屋的补偿价格也显然低于被征收人的出资购买价格。补偿方案对被征收人显失公平。
最终,法院判决撤销泗水县政府作出的房屋征收决定。案件受理费50元,由泗水县政府负担。
房屋征收决定流程图解
