徐某某诉缪某某占有物返还纠纷案
——小区业主租赁车位使用权纠纷权属界定
居民生活水平日益提高，私家车保有量亦随之急剧增长。受小区建筑面积及整体规划所限，业主间因车多位少等困境而引发的车位纠纷日益增多。租赁车位范畴内，处理业主车位纠纷，应界定车位性质、明确侵权属性，并综合考量小区秩序与和谐稳定、业主生活安定便利等因素，充分遵循小区业主大会决议、物业管理合同、小区管理惯例，以及物业管理单位规章制度等规范，衡量各方利益，本着有利生产、方便生活、公平合理的精神，对车位的归属进行认定。
一审：（2013）闵民五（民）初字第418号
原告：徐某某。
被告：缪某某。
原告诉称，原、被告均系某小区A号楼的业主，原告于2002年购置某小区房屋的同时，便向物业租赁了二期52号车位，并一直正常支付租赁费至今。自2012年6月起，原告发现被告夫妻将自己的车长期停在原告租赁的固定车位上，原告多次与之交涉，要求其将车开走停在别处，被告夫妻皆不予理会。原告也与物业、居委会、社区民警进行了沟通，要求其调解原被告之间的矛盾，但未成功。现原告认为某小区二期52号车位系由其租赁的固定车位，在未得到租赁者许可的前提下，任何人不得侵占、使用，故起诉至法院，请求判令被告停止侵权，将二期52号车位归还原告。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告陈述的产权证与车位捆绑的说法并不能成立，根据小区物业服务合同第十一条，可以证明并不存在固定车位与捆绑车位的说法，该52号车位并非为固定车位；2．自2007年起，小区保安向被告陈述，系争车位一直无人使用，故经过保安的确认，被告一直将自己的车停放在该车位，亦有其他业主可以证明；3被告连续使用系争车位至今，该车位系被告租赁的，不允许他人停放。
经审理查明，徐某某、刘某某为某小区业主，其二人于2002年购买该房屋，并于2005年5月11日取得产权证。被告缪某某及其代理人白某某亦系同一小区的业主。本案中原被告所在小区的物业管理单位原系某市XX物业管理有限公司，2013年变更为某市上房物业管理有限公司。
原、被告购车后均向物业管理单位租赁车位，缴纳相应费用。
原告徐某某取得小区房屋后，向物业管理公司缴纳了自2005年至2012年的地面机动车位租赁费。2012年物业公司在机动车位登记表（2期）中将52号车位登记于原告名下缴费期限自2012年12月至2013年12月，并在向原告出具的发票中载明二期52号车位地面机动车位租赁费。
2011年底，被告向物业缴纳了2012年1月至2012年12月的地面租赁费。
2010年12月8日，业主委员会与某市XX物业管理有限公司签订物业服务合同，该合同期限自2009年12月26日至2012年12月31日，该合同约定地面停车位属于全体业主共有，车位使用人应按露天机动车车位150元/月，向乙方缴纳停车位使用费，同时还约定2010年4月1日前所有事项按原合同条款约定执行。该合同附件中关于机动车、非机动车辆管理规定中约定：需使用车位的用户，应到客服中心办理使用手续。车位使用期到期前一个月，用户应到客服中心办理续使用手续。使用期到期后未办理续用，将视为自动放弃车位使用权。车位使用费到期后仍未缴纳者，客服中心有权将车位调配他人使用等。
2012年8月，被告将车辆停放在本案系争二期52号车位上，与原告发生争议，故原告起诉至法院。
上述事实，由原告提供的房产登记信息、机动车位登记表（2期）、物业费及地面机动车位租赁费发票、某小区停车证、保险单、接报回执单、车辆信息，被告提供的地面机动车位租赁费发票、物业服务合同等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，与本案相关联，法院确认其证据效力。
庭审中，被告为证明其自2007年起就将私家车辆停放在52号车位，申请证人陈某某、卢某某出庭作证。证人陈某某证言的主要内容为，其系租赁二期53、54号车位的车主，其因购买了某小区里两套房屋，故向物业申请租赁了两个车位，原来其租赁的为54、55号两个车位，后因与旁边车辆发生两次碰擦事故，故物业将其车位更换至53号、54号。停车费其向物业缴纳，并未有固定的缴纳时间，现在小区使用门禁卡，但之前物业并未发过停车凭证。2007年起其看到一辆蓝色尼桑牌车辆停在二期52号车位上。证人卢某某证言的主要内容为：其居住在某小区内，自2003年6月1日买房，从2003年9月入住至今。其购买房屋入住后小区内没有固定停车位了，其租赁不固定车位，停车费一年支付一次。此后物业告诉其同小区的140号有空位，故其一直将车子停放在那里。其一直看到一辆蓝色车子停放在A号楼北面第一个车位，2007年开始以后与被告有接触，2008年开始留意被告的车辆停放在52号车位上。经庭审质证，原告认为证人证言基本属实，从内容来看其二人都有固定车位，卢某某表示物业公司向其表述固定车位没有了，故小区内存在固定车位与临时车位之分，同时其二人的停车费缴纳也不固定，又原被告双方就车位纠纷一直发生争执，原告一直退让，故证人看到被告车辆停放在52号车位上并不能证明该车位属于被告；被告认为证人证言属实，但认为车位系物业让其停放车辆，又车位并不存在固定与临时之分。
某市上房物业管理有限公司经理陆某某向法院陈述到，二期52号车位系固定车位，但并未签署过租赁合同，该车位系由开发商划定的固定车位，房屋早期出售时业主大会并未成立，由物业公司与开发商签订物业服务合同，业主大会成立后与物业公司重新签订了物业服务合同。依据之前物业公司留存的资料，该车位系登记于原告名下的固定租赁车位。某小区内的地面车位区分固定车位及临时车位，2008年业主大会通过决议决定，如拥有固定车位的业主将房屋出售，或连续3个月不缴纳停车费的话，该固定车位转为临时车位。根据物业公司留存台账来看，原告一直支付停车费，否则物业公司就会把停车位停掉。据其了解的情况所知，原告租赁了固定车位后有段时间并不居住在小区内，但一直支付停车费并将该车位由其亲属停放，后原告亲属将车子停放在离家更近的车位上，故52号车位空着。被告因为孩子小，该车位离家近，就将车子停放在52号车位上。原告当时并未提出意见，到2012年因为原被告就该车位存在争议，曾经报警。某市上房物业管理有限公司工作人员曹某某向法院陈述到，其原系某市XX物业管理有限公司的工作人员，小区更换物业后其就在某市上房物业管理有限公司继续工作。二期52号车位一直是原告租赁的固定车位，其一直按规定缴纳停车费用，交到现在。其于去年年底双方发生纠纷时才知道被告停车的事情，当时原告表示因为有一段时间没有停在固定车位，后看到被告停在该车位，考虑到其孩子尚年幼就没有制止，但没想到被告将该车位认为是其自己的。经庭审质证，原告对该两份调查笔录无异议，被告对于陆某某、曹某某的身份无异议，并对陆某某的调查笔录无异议，对于曹某某的陈述有异议，认为其自2007年就将车子停放了。法院认为，陆某某、曹某某系物业管理公司工作人员，其二人陈述内容与本案关联，能印证并与其他证据相互印证。
现本案的争议焦点为，某小区二期52号停车位是否系固定车位，谁应停放车辆。法院认为，依据物权法第七十四条第三款之规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，本案系争的二期52号车位权属归全体业主共有，经物业管理单位对外出租，其租金收益由全体业主共有。原、被告双方虽均通过物业管理单位租赁车位并支付了相应的租赁费用，但对于租赁车位的管理，应从小区秩序和谐稳定、业主生活安定便利等要求出发，遵循小区业主大会的决议、物业管理合同、小区管理惯例及物业管理单位的规范要求。现被告既否认系争车位为固定车位，又认为该车位应由其租赁停放车辆，两项答辩意见相互矛盾。同时，二位证人的证言内容均陈述为被告车辆曾停放于系争车位上，但对车位的租赁情况其二人并不清楚，被告藉此以证明系争车位由其租赁的主张法院难以采信。而依据小区原物业管理单位与业主大会签订的物业管理合同来看，其中虽未规定车位固定或临时之区分，但明确约定2010年4月1日前所有事项按原合同条款约定执行，同时合同还反映出车位的管理应遵循客服中心的要求。现经物业管理单位确认，原告为系争车位的承租人，其于2010年4月1日前已租赁该车位，而被告并未能证明其系该车位的承租人，故法院结合双方的实际租赁情况，根据小区物业的管理规定及车位管理惯例予以衡量，确认某二期52号车位的承租人为原告徐某某，原告对系争车位有占有、使用的权利。又原、被告双方同为该小区业主，作为邻居应按照有利生产、方便生活、公平合理的精神，正确处理停车矛盾，友爱团结、互帮互助。
综上，依物权法第七十四条第三款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决被告缪某某于本判决书生效之日起5日内向原告返还车位。判决已生效。
专家评析
一、业主租赁车位之权利性质：债权非物权
小区业主对物业内公共车位理应依法享有物权。为方便小区物业管理经营，业主委员会可代表全体业主将包括公共车位在内的小区物业统一交由专业物业公司经营收益。后者受委托后可将公共车位出租经营，所得收益部分交还小区业委会处分。法律关系上，业委会将共有车位交由物业公司管理，后者以自己名义出租他人使用的行为是法律上的隐名代理，即代为订立车位租赁协议。此时，小区业主作为车位租赁协议的承租方，系租赁合同一方当事人，享有要求出租方全面履行交付租赁物、保证租赁物正常使用之债权。物业服务合同及车位租赁关系建立后，遵循信守契约及诚信原则，小区业主便不得再以对车位享有物权为由无理拒绝服从物业公司管理并无视车位租赁合同对其的约束。因此，业主与物业公司订立车位租赁合同后，其对租赁之车位所依法享有之权利性质应为债权，并非物权。
二、侵害业主租赁车位使用权性质分析：占有物返还请求权
小区业主租赁公共车位后，根据承租车位性质不同，一般区分为固定车位与非固定车位，其依法享有对特定车位占有使用之权利，物业公司应当按约定向小区业主提供固定车位或不特定车位进行使用。依据车位性质，固定车位属特定业主固定享有使用权，他人不得肆意占用；非固定车位，也即临时车位并无车主与车位一一对应的属性，车位承租业主可按秩序寻空位停放。侵害业主车位使用权应依车位性质不同分两类型。
一是侵害业主固定车位使用权。除车位承租人外，未经承租人同意，任何业主或外来车辆不得随意占用该车位，若车位租赁人使用固定车位之权利遭受他人侵害，即无法正常行使其占有使用租赁物之权利，作为债务人一方的物业公司负有履行确保车位正常使用之义务。此时，承租人亦可要求加害人撤离固定车位，该权利性质并非物权之排除妨害请求权，而应属于占有物返还请求权。理由在于，业主租赁车位后，依法享有排他使用固定车位的债权，并非物权，其依约使用固定车位之行为属有权占有，当其占有状态遭受妨害时，依法得行使占有物返还请求权。就加害行为性质而言，如侵权人明知业主与物业公司就系争车位间的固定车位租赁关系，其非法故意侵占该车位的行为理论上同时已构成第三人侵害债权的侵权行为。
二是侵害业主非固定车位使用权。小区业主与物业管理公司订立车位租赁合同，并无人车一一对应之约定时，任何承租业主均有权依据管理秩序使用任一空置公共车位，不存在侵害个别业主对特定车位租赁使用权的情况。侵害非固定车位使用权者，可能包括小区内未承租车位之业主及外来车辆，若其占用小区内公共车位导致承租车位之业主无位可停时，依法订立车位租赁协议之业主可要求物业部门履行协议，清空被非法占有之车位。此处个别车位承租业主是否能单独起诉要求排除妨害有待推敲。
三、租赁车位使用权纠纷之处理原则
1．区分车位性质。如上所述，公共车位常有固定车位与非固定车位之分，车位性质不同，权利亦大相径庭。固定车位承租者享有排他使用特定车位之权利，包括其他车位承租者在内的小区内业主及外来车辆均不得任意停放。相反，非固定车位并不属于特定业主专有，任何业主不得将特定车位据为己有。本案中，界定系争的52号车位权利人为原告或被告，首先需明确该车位的属性。本案当事人均为小区车位承租人，如系争车位为固定车位，则原被告中享有该车位专有承租权者自可依法请求加害方返还车位，恢复占有原状。反之，如系争车位为非固定车位，则原被告双方均不享有对系争车位的独占使用之权益，任何一方无权主张专有使用权。
2．重视公示原则。若涉讼车位确定为固定车位，承租人享有专有租赁使用权，但考虑到车位租赁的债权法律关系，具有相对性、封闭性，他人无从知晓其固定车位租赁关系存在与否。假设不存在任何形式上宣誓权利的程序，则强求合同外的第三人遵循固定车位承租者与物业公司内部的约定，有失公允。固定车位承租人希望其债权免受合同外第三人侵犯，需通过特定程序将其专有租赁权利对外公示，具体可表现为于租赁合同中特别约定固定车位租赁、将人位对应情况登记备案并于小区内公示、在特定车位上标明车牌号等方式。公示程序完成，合同外第三人视为应当知晓固定车位承租情况，任何人不得随意占用。反之，如无公示程序，虽车位性质为固定，但合同外第三人对此情况无从知晓，强加于信其为非固定车位者以全部侵权责任，似有不当。2100433B
