五指山市农村宅基地管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为推进五指山市农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，加强农村土地节约集约利用，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及相关政策，制定本办法。
第二条 我市行政辖区范围内的农村宅基地利用和管理适用本办法。
第三条 本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有的土地，包括已经建造房屋的土地、已建过房屋但房屋闲置或房屋破损无法利用或已无地上附着物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。
农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。
第四条 农村宅基地权利分为所有权、资格权和使用权三种形式。
本办法所称的宅基地所有权归属农民集体所有。
本办法所称的宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的资格。宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有。
本办法所称的宅基地使用权，是指根据本办法，通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。
第五条 宅基地管理应遵循以下原则：
（一）坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损四条底线；
（二）严格按规划实行土地用途管制，不得将买卖宅基地作为管理出发点、不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件，禁止城镇居民购买农村宅基地，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等房地产项目；
（三）农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户宅基地用地面积不得超过175平方米。
（四）根据五指山市总体规划要求，统筹经济社会发展、土地利用、村庄建设、环境整治，从实际出发，尊重历史、引领未来；
（五）优化居民点布局，控制建设用地规模，确保节约集约用地;
（六）尊重集体经济组织的主体地位，完善宅基地所有权、使用权、资格权三权分置制度，充分发挥村民委员会、村民小组、村民事务理事会、村民民主协商会等村民自治组织的管理作用。
第六条 农村宅基地的统筹协调和政策把控由市政府负责；市自然资源和规划局负责落实宅基地规划工作；市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作；各乡镇政府负责落实宅基地用地审批工作。发改、财政、林业、交通、水务等行政主管部门应按照各自职责做好协同管理；各乡镇政府应在本辖区范围内充分发挥主导作用，全面加强辖区内农村宅基地的监督管理工作。
农村宅基地及住房登记发证工作由市不动产登记中心负责。
第二章 宅基地管理
第七条 农村宅基地选址必须符合五指山市总体规划、村庄规划。集体经济组织成员新建、改建、扩建住宅，应充分利用原有的宅基地和村内空闲地，在原有宅基地和村内空闲地未利用完以前，除依法批准使用新增建设用地外，不得随意扩大村庄规模。
宅基地选址严禁占用基本农田和公益林地，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。新增建设用地指标应安排使用省下达给五指山市的土地利用计划指标。农民建房指标安排使用由市自然资源和规划局依据各乡镇申报宅基地占用农用地面积统筹分配，并制订年度分配计划报市政府审批后执行。市自然资源和规划局可视各乡镇申报宅基地占用农用地有关情况，统一组织农民建房批次用地报批。
第八条 宅基地建房应不断优化农村居民点布局和规模。引导农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中，鼓励建设公寓式住宅。对入驻农民公寓和集中到规划的居民点建房的，在基础设施建设方面给予一定的资金和项目支持。
第九条 宅基地建房应依法办理规划和用地审批手续，规划撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改建住宅。
对集镇范围内的农民建房需求，实行集中统建或多户联建方式落实“一户一宅”。
在城镇建设扩展边界外的村庄，实行一户一宅，用地面积不得超过175平方米，并应注重建筑特色风貌管控，促进一定范围内建筑风格基本一致。
列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。
第十条农村宅基地发生权属争议的按照《海南省土地权属确定与争议处理条例》等相关法律进行处理，在争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
第三章 宅基地审批
第十一条 宅基地实行分级审批、统一报备制度。农民建房申请使用存量建设用地的，由农村集体经济组织提出分配方案，经所在村委会审核、乡镇土地规划、农业农村部门审查后，报所在乡镇政府审批。农民建房申请使用新增建设用地的，由农村集体经济组织会同所在村委会提出分配方案，经所在乡镇政府审核、市自然资源和规划局、市农业农村局审查后，报市政府审批。新增建设用地指标在省下达给五指山市用地计划指标内安排。新增建设用地占用农用地的，由市自然资源和规划局按有关规定组织用地报批后，市政府再进行审批。
实行农村宅基地审批统一报备制度，强化对村集体宅基地管理和实施情况的监督。经审批的宅基地须报送给市自然资源和规划局、市农业农村局进行统一备案，实施一张图和专项数据库管理。
第十二条 农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，具备在本村申请无偿使用宅基地的资格权：
（一）需建住宅，且没有宅基地的；
（二）已婚且已分家单独居住的；未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住的；
（三）因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；
（四）迁入村集体组织落户，成为正式成员且在原籍没有宅基地的；
（五）因不可抗力导致原有宅基地灭失，或因实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，原有宅基地被依法征收或退还村集体，需易地建房的；
（六）法律法规规定的其他情形。
农村集体经济组织成员身份认定参照《五指山市农村集体经济组织成员身份界定指导意见》执行。
第十三条 非本村的集体经济组织成员或原籍在本村的非农村集体经济组织成员具备以下情形之一且符合一户一宅的，经村集体同意，可获得申请无偿使用宅基地的资格权。
（一）外嫁女（入赘男）等已将户籍迁出本村，但在本村仍存在土地承包关系且在本村和迁入村均未申请分配宅基地的，在本村和迁入村均可获得宅基地资格权，但在其中一村申请分配宅基地之后，其在另一村的宅基地资格权视为自动放弃；
（二）迁出村集体户口到城镇读书的大学生，毕业后未列入机关事业编制管理且未缴交城镇居民社会养老保险的；
（三）迁出村集体户口的外出务工非财政供养的人员;
（四）经市政府侨务工作部门审核认定为华侨、归侨及侨眷身份，其要求在土改时期政府确定给其使用的宅基地上建房的，或因其原有宅基地已被占用、无法退回申请另外安排宅基地的;
（五）法律法规规定的其他情形。
第十四条 宅基地为存量建设用地的，按以下程序进行审批：
（一）申请与初审。申请人向农村集体经济组织提交书面申请，包括申请人的基本情况，有无宅基地情况说明，拟选宅基地位置、面积等内容。农村集体经济组织应根据村庄规划和有关规定，对申请人条件进行初审，对宅基地位置进行初选，解决初选宅基地的争议和纠纷。
（二）表决与公示。农村集体经济组织受理申请后，应提交成员会议或成员代表会议表决，经三分之二以上成员或者成员代表同意的，应进行审批前公示，公示期不得少于5天。
（三）审核与测量。公示无异议的，报村委会审核。乡镇土地规划、农业等相关管理机构人员应审查申请人是否符合申请使用农村宅基地条件，并到实地测量核查拟用地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等。
（四）审批与公告。对公示期满无异议且审核符合规定的，由乡镇自然资源和规划建设环境所、农村农业部门审查后报乡镇政府审批，批后由属地乡镇政府会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7天。
（五）备案与颁证。公告期满无异议的，乡镇政府应将全部审批材料报市自然资源和规划局、市农业农村局备案；申请人可持批准材料向乡镇自然资源环境和规划管理所进行报建。房子建成验收后再将所有材料报市不动产登记中心申请房地一体登记。
第十五条 宅基地为新增建设用地的，按以下程序进行审批：
（一）申请与初审、表决与公示、审核与测量三个步骤分别按本办法第十四条第一款第（一）、（二）、（三）项规定进行。
（二）审批与公告。对公示期满无异议且审核符合规定的由乡镇自然资源环境和规划管理所呈报市自然资源和规划局进行审查，符合规定条件的，市自然资源和规划局应根据年度分配计划，安排使用指标，并作出审核意见报市政府审批。审批后由属地乡镇政府会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7天。
（三）登记与颁证。公告期满无异议的，乡镇政府应将全部审批材料报市自然资源和规划局、市农业农村局备案；申请人可持批准材料向乡镇自然资源环境和规划管理所进行报建。房子建成验收后再将所有材料报市不动产登记中心申请房地一体登记。
第四章 宅基地有偿使用
第十六条 农村宅基地有偿使用，是指在一户多宅及其他原因造成的超标准占用宅基地等情形下，由农户向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费，获取其超占宅基地使用权的制度。有偿使用农村宅基地的年限由农村集体经济组织自行决定。
第十七条 宅基地有偿使用按以下程序进行：
（一）签订《宅基地有偿使用协议书》。由集体经济组织与宅基地使用人签订《宅基地有偿使用协议书》，协议应包括有偿使用者的姓名、面积、使用年限、收费标准、收费额度、收取方式等内容并张榜公布。
（二）收取有偿使用费。有偿使用费由集体经济组织负责收取，缴入银行专户。
（三）费用账务审核管理。有偿使用费实行村账镇管，集体经济组织应将账务情况报乡镇政府备案，并向村民公开收支明细。属地乡镇政府应对农村宅基地使用费进行审计监督。
第十八条 宅基地有偿使用费按五指山市相应地区基准地价的40%进行核算（如宅基地落于两个或多个基准地价范围内，按照低的来计算），作为应缴纳有偿使用费标准。本办法实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。
拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，超标准部分宅基地及相应地上附着物不纳入补偿范围。
第十九条 对因历史原因形成超标占用宅基地的有偿使用费收取应结合村庄规划区别对待：
（一）1982年2月13日前已建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费，否则按照本条第（二）项规定收取有偿使用费；
（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，办理175平方米宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合五指山市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织缴纳该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，有偿使用费用按本办法第十八条第一款规定的50%核算；
（三）1999年9月24日至本办法颁布实施前已建的房子(认定违法的除外)，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，办理175平方米宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合五指山市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织缴纳清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，有偿使用费用按本办法第十八条第一款规定核算。
本办法颁布实施后，仍超标准或违规占地建房的，按违法占地和违法建设认定，并依据相关规定进行处置。
第二十条 宅基地有偿使用费按使用年限进行缴纳，使用年限由村集体经济组织确定，但最长不得超过70年。在未缴清全部费用之前，不得按已缴费用及其所占应缴总费用的比例分期颁发使用权证。超过规定时间不缴纳宅基地有偿使用费的，每延期一日，按有偿使用费1‰的比例累计加收滞纳金。
拒缴滞纳金，宅基地被征收的，集体经济组织应在征地补偿款中扣除累计拒缴的滞纳金数额之后予以分配。
第二十一条 宅基地有偿使用费要本着“取之于户，收费适度，用之于村，使用得当”的原则，全额留给村集体经济组织，主要用于村内基础设施和公益事业建设、村内贫困户帮扶、土地复垦及宅基地有偿退出回购等。
第五章 宅基地退出
第二十二条 宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。
宅基地自愿有偿退出，是指对于一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，宅基地使用权人通过自愿协商等方式，将其空闲或超占的宅基地及住宅交由农村集体经济组织有偿收回的制度。
宅基地无偿退出，是指对于村内无主、绝亡户的宅基地或房屋及已破损的废弃房屋，经村集体经济组织公示三个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。
第二十三条 原宅基地使用权人退出宅基地进城落户后，按照城镇居民相关政策进行管理，享受相关政策待遇。
第二十四条 退出收回的农村宅基地，农村集体经济组织可根据现行基准地价与村民协商确定，并在进行补偿后，统一由农村集体经济组织调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地再分配，其余按五指山市总体规划入市流转等方式在市域范围内统筹使用。
宅基地有偿退出的补偿费用，由农村集体经济组织依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定进行集体表决后统筹安排使用，可从宅基地有偿使用费中列支。
第二十五条 宅基地补偿价款应在地上房屋及附着物评估价的基础上，经农村集体经济组织与宅基地使用权人协商，由成员大会或成员代表大会研究确定，或者委托有资质的评估机构评估确定。
第六章 宅基地使用权流转
第二十六条 农村宅基地使用权流转，是指依法取得的农村宅基地使用权可通过转让、互换等方式在本集体经济组织内部流转。
通过无偿或有偿使用获得的宅基地使用权只能在本集体经济组织内部流转。宅基地使用权人转让其宅基地使用权之后，不得再向集体经济组织申请宅基地。
第二十七条 农村宅基地使用权流转应同时具备以下条件
（一）宅基地使用权权属明晰；
（二）受让人、承租人必须是在本集体经济组织拥有宅基地资格权的人员；
（三）流转双方协商一致；
（四）经集体经济组织或村民委员会审核同意并报属地乡镇政府备案。
第二十八条 农村宅基地使用权转让、出租需按照成交价的10%缴交管理费给集体经济组织，转让期限最高不得超过70年，出租期限最高不得超过20年。
第二十九条 集体经济组织审核宅基地使用权流转，应在尊重交易双方意思自治的前提下，严守本办法第五条规定的原则底线，同时制定相应措施，鼓励知识分子返乡创业，为振兴乡村旅游、发展乡镇企业创造条件。
第七章 宅基地的日常监管
第三十条 属地乡镇政府负责审查申请人的条件、基本情况、土地来源及权属、有无纠纷，指导和监管村集体经济组织实施宅基地有偿使用、有偿退出和流转，并落实宅基地巡查制度，加强农村宅基地日常管理，发现乱搭、乱盖、乱建现象要及时制止，同时上报相关的职能部门。
第三十一条 农村集体经济组织负责宅基地有偿使用费的收缴、管理，接受集体经济组织成员和相关部门的监督；负责有偿退出宅基地的回购等。
第三十二条 农村宅基地管理应遵循公开透明原则，按村民自治管理条例实施。
第八章 法律责任与附则
第三十三条 违反本办法，越权或者违反程序批准以及其他违法违规批准宅基地的，依法撤销违法批准宅基地的行为，并按有关规定对直接负责人和相关责任人给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。违法批准占用的土地应当收回，有关当事人拒不归还土地的，以非法占地查处。
第三十四条 经依法申请取得宅基地使用权后，两年内未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回，如已办理过确权登记，注销其土地登记时，应当由集体经济组织按程序逐级上报市人民政府批准。
第三十五条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由职能部门依法进行查处。
第三十六条 本办法由市自然资源和规划局负责解释。
第三十七条 本办法自公布之日起30日后施行，有效期3年。
