第一章 总则

第一条 为了加强土地管理，改革国有土地使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡需在本市行政区域内取得城镇国有土地使用权，进行土地开发、利用、经营的，必须遵守本办法。法律、法规另有规定的除外。

第三条 土地使用者开发、利用、经营土地，必须遵守有关法律、法规，符合本市城市规划，不得损害社会公共利益，其合法权益受国家法律保护。

第四条 土地使用权出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

南昌市城市规划区内的土地使用权出让，由市人民政府土地管理部门办理；南昌市城市规划区外的土地使用权出让，由县人民政府土地管理部门办理。

第五条 市、县人民政府土地管理部门依法对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查，并办理转让、出租、抵押、终止的土地审查登记。

第六条 土地使用权出让后的转让、出租、抵押及有关地上建筑物、其他附着物的登记，由市、县人民政府土地管理部门、诚心诚意 管理部门按照有关规定办理。

第七条 农村集体所有的土地，必须先经县级以上人民政府土地管理部门依法征归国有后，才能出让。

第八条 南昌市城市规划区内的土地基准地价，由市地价评估委员会提出，报市人民政府批准后公布；南昌市城市规划区个的土地基准地价，由所属县地价评估委员会提出，经县人民政府审核，报市人民政府批准后公布。

地价评估委员会由同级人民政府土地、房产、物价、财政等到行政管理部门的负责人和有关人员组成。

第二章土地使用权出让

第九条 土地使用权出让由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者（以下简称受让方）签订出让合同。

第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由人民政府土地管理部门会同同级城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，并按照《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉的办法》第二十条规定的征用土地审批权限报经批准后，由人民政府土地管理部门实施。

第十一条 土地使用权出让的最高年限，按下列用途确定：

（一）居住有地七十年；

（二）商业、旅游、娱乐有地四十年；

（三）工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地五十年。

第十二条 土地使用权出让以招标、拍卖方式为主，对公益事业、社会福利事业用地和非商业性、非经营性住宅建设用地以及其他不具备招标、拍卖出让条件的土地，可以采取协议方式。

第十三条 招标出让程序

（一）出让方在投标截止日前两个月，公布让地块的投标要求，并向投标者提供招标文件和有关资料。

（二）投标者应在规定期限内，按招标要求提供资料，交付保证金，并以密封的投标书参加投标。

（三）由人民政府土地、城市规划、建设、房产、物价等管理部门指派人员组成的评标委员会主持开标、评标和决标工作，确定受让方。

（四）受让方应在接到中标通知书后的十五日内与出让方签订出让合同，并按出让金总额的10%支付定金。其他投标者，保证金予以退还。

（五）受让方因故不能在规定的期限内签订出让合同的，经出让方同意可以延期，但延期时间不得超过十五日。

（六）受让方或出让方逾期未签订出让合同，属于受让方过错的，保证金不予退还；属于出让方过错的，双倍返还保证金，出让合同应继续签订。

第十四条 招标出现下列情况之一，经公证机关公证确认的招标无效：

（一）所有投标的标价均低于标底；

（二）有效投标不足三个；

（三）标底泄露或发现招标过程中有作弊行为及其他影响公正招标的行为。

第十五条 拍卖出让程序：

（一）出让方在拍卖日前两个月发布拍卖公告。

（二）参加竞投者，应按拍卖公告规定报名，交纳报名费和保证金。

（三）拍卖采用公开叫价应价的方式，由竞投者现场参加竞投，也可依法委托其他人代为竞投。

（四）竞投者举牌应价后不得撤回其应价，否则，保证金不予退还。最后应价达不到拍卖底价的，主持人有权宣布终止拍卖。

（五）应价最高的竞投者即为受让方，受让方应当场与出让方签订出让合同，并按出让金总额的10%支付定金。其他竞投都，保证金予以退还。

第十六条 协议出让程序：

（一）由出让方向受让方提供出让地块的有关资料和文件。

（二）受让方在规定时间内向出让方提交包括土地开发建设方案、出让金额及付款方式等内容的文件。

（三）出让方接到受让方文件后，应在三十天内作出明确答复。

（四）经协商达成协议后，受让方应与出让方签订出让合同，并按出让金总额的10%支付定金。

第十七条 受让方应在签订土地使用权出让合同扣六十日内支付全部土地使用权出让金，并办理登记，领取国有土地使用证。受让方从事开发经营成片土地的，如不能一次性支付出让金，可先付出让金总额的30%，其余的在延期的六个月内付清。可先付出让金总额的30%，其余的在延期的六个月内付清。延期支付的出让金，须按中华人民银行当时的贷款利率计收利息。

受让方逾期未付全部出让金的，应按出让金总额的1%支付违约金，出让方有权解除合同，定金不予退还。

第十八条 南昌市城市规划区内的土地出让金由市人民政府土地管理部门代收；南昌市城市规划区外的土地出让金，由所属县人民政府土地管理部门代收。保证金、定金可充抵相应部分的出让金。

第十九条 招标出让、拍卖出让的底价应以基准地价为依据；协议出让价格不得低于征地、拆迁安置费及公用设施配套费之和，并予以公开，接受社会监督。交纳出让金后，不再交纳公用设施配套费和地段差价。

第二十条 出让方应按照合同规定向受让方提供土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，受让方有权解除合同，出让方须双倍返还定金，并按出让金总额的1%支付违约金。

第二十一条 受让方必须按照出让合同规定开发、利用、经营土地。需要改变出让合同规定的土地用途，应当征得出让方同意，并经人民政府土地管理部门和城市规划管理部门批准。经批准同意改变的，依照法律、法规的有关规定，重新签订出让合同，调整出让金，办理变更登记。

第三章 土地使用权转让、出租、抵押

第二十二条 通过出让或者划拨方式取得的土地使用权，可以依法转让、出租、抵押。

土地使用权转让、出租、抵押，当事人应签订合同，合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

转让、出租、抵押年限，不得超过出让合同规定的使用年限减去已使用年限年的剩余年限。

第二十三条 土地使用权转让、抵押时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让、抵押；土地使用权出租时，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租。地上建筑物、其他附着物所有权转让、抵押或其使用权出租时，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押、出租。

第二十四条 有下列情形之一的，土地使用权不得转让：

（一）未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程，未形成工业用地或者其他建设用地条件的；

（三）没有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证的；

（四）土地使用权或者地上建筑物、其他附着物所有权有争议的；

（五）在经市、县人民政府批准的房屋拆迁范围内的；

（六）依法收回土地使用权的；

（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（八）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的。

有前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项所列情形之一的，土地使用权不得抵押。

第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让、抵押，土地使用权和地上建筑物、其他附着物使用权出租，当事人自合同签订之日起三十日内，应向人民政府土地、房产管理部门办理转让、出租、抵押登记。

土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

第二十六条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让后，土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途，按本办法第二十一条规定办理。

第二十七条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；价格不合理上涨时，市、县人民政府应采取必要措施调控土地市场。

第二十八条 土地使用权出租，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

承租人需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，必须征得出租人同意，并由出租人按本办法第二十一条规定办理有关手续后，当事人方可签订租赁合同。

第二十九条 土地使用抵押，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应按规定分别办理过户登记。

处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第三十条 抵押人以其出租的土地使用权抵押里，应次租赁情况千知抵押权人，并书面通知承租人。抵押期间，原租赁合同继续有效。

第三十一条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第四章 土地使用权终止

第三十二条 土地使用权出让合同期满后，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由人民政府无偿取得。土地使用者应当交党政军国有土地使用让，并办理土地使用权和房屋产权的注销登记。

第三十三条 土地使用权出让合同期满，土地使用者需要续期的，应当在出让期满前六个月内向人民政府土地管理部门提出申请，按本办法的规定，重新签订出让合同，支付出让金，并办理登记。

第三十四条 人民政府对土地使用者依法取得的土地使用权，除在特殊情况下，根据社会公共利益的需要可以按照法律程序提前收回的外，不得提前收回。提前收回土地使用权的，应根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

需要提前收回土地使用权，人民政府土地管理部门应提前六个月通知土地使用者，并协商补偿办法及有关事项。

采用交换土地使用权的形式作为补偿的，人民政府土地管理部门应与土地使用者重新签订出让合同，并由土地使用者重新办理登记，换领国有土地使用证。

第五章 划拨土地使用权的转让、出租、抵押

第三十五条 划拨土地使用权的转让、出租、抵押按照《江西省城市国有土地使用权出租和划拨管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条和第二十六条的规定办理。

第三十六条 转让划拨土地使用权（含作价入股、投资和联营、联建）缴纳土地出让金的标准，按转让价或者评估价减去地上、地下建筑物重置价扣除折旧后余额的50%计算。

评估价应当由具有土地估价资格和能力的专业机构评估，并由市、县人民政府土地管理部门确认。

第三十七条 土地使用者不按照土地使用权了让合同开发土地的，市、县人民政府土地管理部门应当责令其他限期纠正。对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府及其有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。

第三十八条 通过出让方式取得的土地使用转让不符合本办法第二十四条第（一）、（二）项规定的，由市、县人民政府土地管理部门没收违法所得，并处以违法所得50%的罚款。

第三十九条 国家工作人员在土地使用权的出让、转让、出租、抵押过程中，玩忽职守、收受贿赂或挪用、截留土地出让金、土地收益金的，应追缴非法所得，并视情节给予行政处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第四十条 当事人对处罚不服的，可按《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》申请复议或起诉。期满不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的人民政府土地管理部门申请人民法院强制执行。

第六章 附 则

第四十一条 土地出让金、土地收益金的收取、使用的管理办法，按照国家和省的有关规定执行。

第四十二条 土地使用权招标出让的开标、评标、决标行为和拍卖出让的拍卖行为，同外商投资企业签订的土地出让、转让、出租、抵押合同，必须经公正机关公证；未经公证，人民政府土地管理部门不得办理有关登记手续和发放、更换国有土地使用证。

第四十三条 国有农、林、牧、渔场，水利管理单位等城镇范围外的国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押，可参照本办法办理。

第四十四条 本办法应用中的具体问题，由南昌市人民政府土地管理部门负责解释。

第四十五条 本办法自一九九四年元月一日起施行。