昌平区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）

为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、市政府《关于印发〈北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见〉的通知》（京政发〔2011〕27号）、市住房城乡建设委《关于印发〈北京市旧城区改建房屋征收实施意见〉的通知》（京建发〔2013〕450号）等文件精神，结合昌平区实际，制定本意见。

一、房屋征收责任主体、适用范围、补偿方式

（一）国有土地及地上房屋定义

国有土地是指城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；其他依法属于国有土地的。

国有土地上房屋是指位于国有土地上的房屋，包括住宅和非住宅。

（二）征收主体与实施部门

昌平区政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作；北京市昌平区人民政府房屋征收办公室（以下简称区房屋征收办）作为本区房屋征收部门，负责组织实施本行政区域内房屋征收与补偿工作；北京市昌平区房屋征收事务中心（以下简称区房屋征收中心）受区房屋征收办的委托，承担本行政区域内房屋征收与补偿的具体实施工作。

建立昌平区国有土地上房屋征收与补偿工作联席会议制度，由区房屋征收办牵头，区发展改革委、区住房城乡建设委、区市政市容委等部门和属地镇政府（街道办事处）参加，确保房屋征收与补偿工作顺利进行。

（三）适用范围

在本行政区域内因公共利益的需要，对国有土地上房屋实施征收与补偿的，适用本意见。

（四）补偿方式

国有土地上房屋征收的补偿包括货币补偿和房屋产权调换两种方式，被征收人既可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。

1.被征收人选择货币补偿。包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；给予被征收人的补助和奖励。

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房地产评估机构应当根据相关规定对被征收房屋价值进行评估。

2.被征收人选择房屋产权调换。区房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

二、被征收房屋的认定

区房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当予以补偿；对属于违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

（一）已登记房屋的认定

对于已经登记的房屋，其权属、性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄有错误外，以房屋登记薄为准；无房屋权属证书或房屋登记薄但经合法审批的被征收房屋，根据审批文件载明的权属、性质、用途和建筑面积予以确认。

（二）未登记房屋的认定

对于未经登记或审批文件不全的房屋，由区房屋征收部门组织发展改革、住房城乡建设、国有资产监督管理、经济信息化、国土、规划等部门和属地镇政府（街道办事处）对权属、性质、用途和建筑面积进行调查、确认、处理。

三、被征收房屋的补偿及奖励

（一）住宅房屋征收的补偿

1.被征收住宅房屋价值补偿。由具有相应资质的评估机构，采用符合政策规定的测算方式，结合被征收住宅房屋的实际情况，综合评估确定补偿金额。

2.搬迁费。搬迁费标准为每建筑平方米40元。房屋征收过程遇到的特殊情况，由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具搬迁费测算报告。

3.临时安置费。区房屋征收部门应当对被征收人或者公房使（租）用人支付临时安置费，临时安置费标准由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具临时安置费标准测算报告。临时安置费标准不得低于房屋征收决定公告发布之日被征收房屋类似房地产的市场月租金标准。实行货币补偿或者以现房进行安置的，临时安置费发放期限为4个月；以期房进行安置的，发放期限为自搬家交房之日起至实际交房日期后的第4个月。

4.移机费。设备移机费的补偿标准由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具移机费测算报告。

5.奖励费。被征收人或者公房使（租）用人在房屋征收决定公告规定的签约期限届满前完成签约搬迁的，区房屋征收部门给予奖励费，奖励费的发放标准根据项目不同、区域不同、完成时间不同、征收任务总量不同结合项目资金情况综合确定。具体奖励的名称和标准根据征收项目的实际情况在房屋征收补偿实施方案中确定。

6.特困补助。认定生活困难及特殊家庭，由区房屋征收部门会同卫生计生、民政、残联等部门和属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）、被征收人代表组成认定工作组，对大病、残疾、低保及其他特殊情况进行审核确认，并将审核结果在房屋征收范围内公示。特困补助按照下列方式之一执行：

（1）特困补助标准。

（2）对于大病、残疾、低保及其他特殊情况家庭所取得被征收房屋的补偿款不足以购买规定标准内安置面积的，其差额部分由区房屋征收部门予以减免。

7.停产停业损失补偿。被征收人利用已经登记或经确认的住宅房屋从事生产经营活动应当给予停产停业损失补偿，按照住宅房屋实际经营面积计算，每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体补偿标准为：三年平均纳税额10万元以下（含10万元），给予800元/平方米；三年平均纳税额10万元以上、20万元以下（含20万元），给予1500元/平方米；三年平均纳税额20万元以上，给予3000元/平方米。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照有关规定评估确定。

8.住宅专项维修资金。被征收住宅为成套楼房且已上缴住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金返还方式按照相关文件执行。

（二）非住宅房屋征收的补偿

1.被征收非住宅房屋价值补偿。由具有相应资质的评估机构，采用符合政策规定的测算方式，结合被征收非住宅房屋的性质、用途、面积等情况，采用一种或多种评估方法，综合评估确定补偿金额。

2.搬迁费。搬迁费标准为每建筑平方米50元。房屋征收过程遇到的特殊情况，由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具搬迁费测算报告。

3.移机费。设备移机费的补偿标准由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具设备移机费测算报告，由区房屋征收部门报区政府批准后执行。

4.停产停业损失补偿。非住宅房屋停产停业损失补偿评估按以下公式计算：停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金 月净利润×修正系数 员工月生活补助）×停产停业补偿期限。

非住宅房屋停产停业损失补偿应按照市住房城乡建设委、市人力社保局、市工商局《关于印发〈北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法〉的通知》（京建法〔2011〕18号）执行。同时，为简化手续、便于实际操作，经与被征收人协商同意后，非住宅房屋停产停业损失补偿方式也可参照以下标准予以一次性补偿，具体补偿标准为：三年平均纳税额100万元以下（含100万元），给予800元/平方米；三年平均纳税额100万元以上、300万元以下（含300万元），给予1500元/平方米；三年平均纳税额300万元以上，给予3000元/平方米。

5.非住宅房屋装修及附属物补偿。非住宅房屋装修及附属物补偿由房地产评估机构据实评估补偿。

6.奖励费。被征收单位的产权人在房屋征收决定公告规定的签约期限届满前完成签约搬迁的，区房屋征收部门可给予奖励费，具体奖励的名称和标准根据征收项目的实际情况在房屋征收补偿实施方案中确定。

7.被征收企业人员补偿。被征收企业人员补偿标准按照人力社保、民政、经济信息化等部门的有关规定执行。

8.房屋征收涉及中央单位、中央企业、市属单位、军队房产、基础设施建筑、公益性房产等，遇到特殊问题，由区房屋征收部门根据项目情况提出具体实施方案，报请区政府协调解决。

四、被征收人的安置

（一）安置对象

房屋产权调换方式一般针对住宅房屋被征收人，非住宅房屋被征收人原则上只能选择货币补偿方式，但政策法规要求给予安置房的除外。

（二）安置房价格

以商品住房对被征收人进行安置的，安置房价格采用征收住宅房屋时由评估机构确定的类似房地产市场价格或在该价格基础上给予一定优惠的方式测算，报区政府批准后执行。以参照经济适用房管理的住房对被征收人进行安置的，安置房价格由区住房保障部门确定。

（三）安置面积

对被征收人进行房屋安置，以被征收人合法所有或使（租）用的房屋面积为基础，结合项目规划条件及户型设计因素，计算房屋安置面积。

1.被征收人合法所有的房屋按被征收人实际所有或确认为合法房屋的类型，分为成套楼房、非成套楼房和平房。

（1）成套楼房安置面积=成套楼房建筑面积×系数 X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数按被征收房屋层数和安置房屋的容积率结合差异标准确定。无电梯被征收住宅，以有电梯楼房进行房屋安置，系数按1.3（不含）—1.5（含）的范围确定；无电梯被征收住宅，以无电梯楼房进行房屋安置，系数按不超过1.3（含）确定。

（2）非成套楼房安置面积=非成套楼房基础面积×系数 X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数原则控制在1.5以内。征收过程中遇到的特殊情况，由区房屋征收部门报区政府批准后执行。

非成套楼房基础面积=非成套楼房使（租）用建筑面积 非成套楼房使（租）用建筑面积×30%（增补的厨房、卫生间等公用面积；非成套楼房厨房、卫生间等公用面积不足12平方米的，补足到12平方米）。

（3）平房安置面积=有产权（经确认）平房建筑面积×系数 X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数参照成套楼房系数进行确定。以有电梯楼房进行房屋安置，系数按1.0—1.3确定；以无电梯楼房进行房屋安置，系数按1.0—1.2进行确定。

2.被征收人合法使（租）用的房屋为直管公房或者自管公房，安置原则为使（租）用人愿意按照房改政策购买所承租直管（自管）公房的，购房后由使（租）用人作为被征收人与区房屋征收部门签订补偿协议。使（租）用人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租直管（自管）公房，且与房屋所有权人未协商一致的，区房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对使（租）用人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区房屋征收部门分别与房屋所有权人和使（租）用人签订补偿协议；使（租）用人也可按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由使（租）用人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内，使（租）用人未达成协议的，区房屋征收部门报请区政府作出补偿决定。

（1）直管（自管）公房安置面积=直管（自管）公房基础面积×系数 X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数原则控制在1.5以内。

（2）直管（自管）公房基础面积=直管（自管）公房使（租）用建筑面积 直管（自管）公房使（租）用建筑面积×30%（增补的厨房、卫生间等公用面积；厨房、卫生间等公用面积不足12平方米的，补足到12平方米）。

直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时期国有和大集体企事业单位自建的福利房。自管公房是指由各机关、团体、企事业单位自行经营的国有或集体所有的房产。

3.放弃房屋安置补助。为进一步降低安置成本、节约安置面积、缩短安置周期、减少过渡安置费用，在充分尊重被征收人意愿的基础上，对自愿放弃安置房屋或安置面积的被征收人，给予放弃房屋安置补助。补助标准根据具体征收项目情况确定（原则控制在不超过安置房市场价格与购买价格之间的差额）。

五、征收资金的筹措与管理

区房屋征收办在房屋征收中对被征收人支付的房屋价值补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、移机费、特困补助费、奖励费等相关费用，所需资金按照现行投资体制由申请征收的单位筹措并根据房屋征收工作进展及时划入区房屋征收部门的专用账户。区房屋征收办或区房屋征收中心发生的房屋征收相关业务费用，按照国家有关财经规定据实结算，资金由申请征收的单位负担。

六、其他

1.本意见由区房屋征收办负责解释，涉及的未尽事宜或执行过程中遇到的特殊情况，需经区政府批准后执行。

2.房屋征收过程中具体的评估标准，按照市住房城乡建设委《关于调整本市房屋重置成新价评估技术标准发布机制有关工作的通知》（京建法〔2016〕10号）要求，适时调整。各国有土地上房屋征收项目应依据本意见制定征收补偿方案实施细则，细则中需明确具体补偿、补助、奖励及安置标准，并报区政府批准后执行。

3.本意见自公布之日30日起施行，试行期2年。